房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展范文

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《求知雜志》2014年第八期

一、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題

1.以往建立在傳統(tǒng)的城市化模式基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)發(fā)展方式，由于追求經(jīng)濟(jì)效益和城市規(guī)模，未充分做到城市土地的集約利用，是粗放型、消耗型的發(fā)展。開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)占地面積過大，建成區(qū)的開發(fā)速度遠(yuǎn)高于人口密度的增長速度，使得大量土地資源閑置和浪費(fèi)。我國經(jīng)濟(jì)正從高速增長向中高速增長轉(zhuǎn)換，很多城市做新城規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃都是按高增長時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來做，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、就業(yè)增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度沒有跟上城市建設(shè)的速度，造成一些城市土地資源浪費(fèi)、產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育遲緩、房屋滯銷。

2.城鎮(zhèn)化建設(shè)區(qū)域間發(fā)展不平衡。東部沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化水平較中西部地區(qū)高，中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展比較滯后，拉大了區(qū)域間的發(fā)展差距。城市群內(nèi)各城市的分工合作不協(xié)調(diào)，集群效率不高。城鎮(zhèn)化的發(fā)展偏重于一二線城市的發(fā)展，忽視了中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，中小城市產(chǎn)業(yè)功能和服務(wù)功能較弱。

3.城鎮(zhèn)布局與資源環(huán)境承載能力不匹配。以往追求速度與總量的發(fā)展模式嚴(yán)重透支資源、污染環(huán)境。隨著人口和產(chǎn)業(yè)向城市集中，大城市的市區(qū)出現(xiàn)了勞動(dòng)力過剩、交通擁擠、住房緊張、生態(tài)環(huán)境惡化等問題。這樣的發(fā)展方式越來越受到資源、環(huán)境等因素的影響和制約。

4.戶籍制度限制了勞動(dòng)力流動(dòng)和人口轉(zhuǎn)移，保障的制度還不完善。大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市務(wù)工，在城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)中，2億多農(nóng)民工及其隨遷家屬未能享受到本地居民的一些基本公共服務(wù)和當(dāng)?shù)鼐用竦幕踞t(yī)療保險(xiǎn)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和城市最低生活保障，面臨著社會(huì)保險(xiǎn)不完善、子女上學(xué)困難等問題。

5.房價(jià)與居民收入不協(xié)調(diào)。住房是保障民生的基本條件，是人們安居樂業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是社會(huì)和諧穩(wěn)定的保障因素。房地產(chǎn)市場存在比較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡，新建中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和保障性住房供應(yīng)不足。住房的保障資金體系不完善，保障房保障制度覆蓋面較窄，新增進(jìn)城務(wù)工人員面對(duì)高房價(jià)、面臨住房困難的問題，有相當(dāng)一部分人是在城市中租房住，沒有真正在城市定居下來，而是在農(nóng)村和城市間遷徙。

二、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的新趨勢

1.新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新鮮血液。新型城鎮(zhèn)化注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)移人口就業(yè)同步進(jìn)行，要求為農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力提供保障，這勢必將消除農(nóng)民的后顧之憂，大大提升城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口的融入感和歸屬感，吸引更多農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，從而釋放大量購房需求。到2020年，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的總量會(huì)達(dá)到3億多。在未來一個(gè)時(shí)期，新增人口中購房群體比例將持續(xù)上升，形成源源不斷的新增城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場的拉動(dòng)作用也將更為明顯。2.新型城鎮(zhèn)化以推動(dòng)以城市群作為主體形態(tài)，促進(jìn)大中小城市的合理分布和發(fā)展。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，由高速發(fā)展向均衡發(fā)展轉(zhuǎn)變，由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉(zhuǎn)變，由沿海化、中心城市化的方向朝區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方向轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及同城化效應(yīng)將帶動(dòng)部分開發(fā)企業(yè)到中心城市周邊的城市進(jìn)行布局，這必將改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場格局。伴隨著中小城鎮(zhèn)的崛起，中國房地產(chǎn)市場容量將進(jìn)一步提升。3.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為房地產(chǎn)一個(gè)新的關(guān)注的焦點(diǎn)。伴隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級(jí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在生態(tài)園區(qū)、智慧城市、旅游地產(chǎn)、物流倉庫、商業(yè)地產(chǎn)等投資方面會(huì)迎來新一輪的市場發(fā)展機(jī)會(huì)。能否在城鎮(zhèn)化方面走得更快，核心的問題還是要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，用市場化的手段吸引企業(yè)入駐，以產(chǎn)業(yè)為支撐，增強(qiáng)人口的吸納力和附著力，以產(chǎn)業(yè)解決就業(yè)，提高居民收入，解決在城市打工人群的置業(yè)問題。4.保障性住房建設(shè)力度和資金的支持力度將加大。今年新開工700萬套以上的保障性住房，其中各類棚戶區(qū)改造470萬套以上，預(yù)計(jì)今年完成的投資將超過1萬億元。住房保障產(chǎn)品供給體系日益完善豐富，渠道日益增多，共有產(chǎn)權(quán)房將在更多城市推進(jìn)。保障性住房準(zhǔn)入門檻逐步降低，覆蓋面將進(jìn)一步擴(kuò)大，到十二五期末，覆蓋面要達(dá)到20%。四、新形勢下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略1.統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，提高土地利用效率。城鎮(zhèn)規(guī)劃要與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和生產(chǎn)力布局相結(jié)合，合理利用和建設(shè)規(guī)劃城鎮(zhèn)土地，注重城市的整體布局和功能劃分。城鎮(zhèn)化并非越快越好，而是需要健康、均衡、有序的發(fā)展，避免重復(fù)建設(shè)，嚴(yán)格限制未來新城新區(qū)規(guī)劃，提高城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的人口密度。完善征地制度，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，促進(jìn)集體建設(shè)土地向城鎮(zhèn)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)業(yè)的雙贏。

2.優(yōu)化布局，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。一二線城市主城區(qū)應(yīng)適當(dāng)向周邊城鎮(zhèn)疏散轉(zhuǎn)移一些功能，將制造業(yè)和關(guān)聯(lián)服務(wù)業(yè)等勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)向周邊中小城市轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)主城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向周邊遷移，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，減輕人口壓力。發(fā)展特色城市產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化城市間的分工協(xié)作，提高中小城市的產(chǎn)業(yè)承接能力。避免主城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源過度集中，這一方面可緩解房價(jià)的過度上漲，另一方面也可帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展。以區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略為突破口，加強(qiáng)政府監(jiān)管與政府間合作，構(gòu)建合理的都市帶，通過城市群的均衡發(fā)展，真正做到資源共享。

3.改革造成城鄉(xiāng)二元化原始障礙的戶籍制度，使符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)。有序放開城鎮(zhèn)落戶政策，合理確定差別化落戶條件，提高農(nóng)民融入城市的素質(zhì)和能力，到2020年，先解決1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，營造良好的創(chuàng)業(yè)、就業(yè)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。以居住證制度的實(shí)施、社會(huì)保障體系的完善以及基本公共服務(wù)均等化，對(duì)在城鎮(zhèn)就業(yè)但未落戶的常住人口實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋。提升城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口融入城市的能力，以穩(wěn)定的就業(yè)帶來穩(wěn)定的收入，吸引更多農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，這也給城鎮(zhèn)新增人口購房需求提供了有力支持。

4.積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，推進(jìn)綠色城市、智慧城市的建設(shè)。住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要突出居住理念，要符合集約化要求、人性化要求和智能化要求。轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，推進(jìn)建筑標(biāo)準(zhǔn)化，推廣符合低碳、綠色標(biāo)準(zhǔn)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備和新能源，大力推行節(jié)能環(huán)保的建筑產(chǎn)品，減少環(huán)境污染。調(diào)整開發(fā)模式，加快既有建筑節(jié)能改造，鼓勵(lì)使用可再生能源，發(fā)展綠色建材，開發(fā)智能建筑，提高住宅產(chǎn)業(yè)化比例，提升城市內(nèi)存品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

5.通過市場配置和保障房供應(yīng)相結(jié)合的雙軌制解決住房問題。對(duì)房地產(chǎn)市場則要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，抑制投機(jī)、投資性需求，形成結(jié)構(gòu)合理、房價(jià)與消費(fèi)能力相適應(yīng)的住房供需格局。優(yōu)先滿足保障性住房的土地供應(yīng)，增加保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的有效供應(yīng)。加大保障性安居工程建設(shè)力度，降低保障性住房門檻，把進(jìn)城落戶農(nóng)民納入城鎮(zhèn)住房保障體系。拓寬保障渠道，對(duì)城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，加大棚戶區(qū)和城中村改造，強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位。

作者：張瑩單位：山東省龍口市住房和規(guī)劃建設(shè)管理局