房地產信貸風險的新特征與防范策略范文

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摘要：近年來，我國的房地產信貸過于活躍，由此房地產信貸風險也逐漸出現了新的特征。作為一項基礎性產業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展對我國整體經濟的發(fā)展具有重要的影響，而房地產信貸風險的發(fā)生也對我國經濟具有極為不利的影響。本文主要分析房地產信貸風險的新特征，進而探討相應的風險防范策略。

關鍵詞：房地產信貸風險；新特征；防范

1引言

在2017年7月4日由我國央行金融安穩(wěn)剖析小組的《2017年金融安穩(wěn)陳訴》中，明確指出了“房地產市場危險值得重視”。長期以來，房地產行業(yè)始終是我國國民經濟發(fā)展中不可被替代的重要組成部分。近年來，由于房地產信貸過程中，借款人與貸款人的信息不對稱、市場波動沖擊房地產行業(yè)以及2016年我國房地產市場出現的局部的泡沫危機，不斷提高了房地產信貸風險。

2現階段我國房地產信貸業(yè)務的發(fā)展情況

在銀行信貸資金業(yè)務的投放過程中，房地產行業(yè)的信貸業(yè)務始終是其重點發(fā)展的一項大業(yè)務。近年來，我國房地產信貸業(yè)務隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展始終處于一種異常活躍的狀態(tài)，同時新增的信貸資本投放于房地產領域的金融過于集中。截至2016年12月末，我國銀行業(yè)金融機構房地產的貸款余額已經達到近27萬億元，占各項貸款余額的四分之一，比2015年12月末增長了近3個百分點。

3房地產信貸風險的新特征

3.1大額增加的信貸資金，提高了信貸風險的發(fā)生比例

房地產行業(yè)的活躍發(fā)展吸引了大量房地產信貸資金，在金融行業(yè)房地產信貸業(yè)務開展得如火如荼的同時，也大大增加了房地產信貸業(yè)務的風險。很多中小型銀行甚至將銀行整體貸款額度的九成投放在房地產貸款業(yè)務之中，過于集中的投放力度，使得一旦房地產行業(yè)出現風吹草動，都對銀行整體的發(fā)展產生巨大的影響。

3.2不斷擴展外延的房地產信貸業(yè)務，信貸風險更加復雜化

近年來，對銀行的房地產信貸業(yè)務的審核與監(jiān)管更加嚴格，面對房地產行業(yè)的加速發(fā)展以及大額信貸業(yè)務所帶來的高額利潤，我國的房地產信貸業(yè)務呈現擴張外延的趨勢。一大部分房地產信貸業(yè)務從傳統(tǒng)的銀行信貸業(yè)務流向民間借貸、理財資金以及信托資金等等監(jiān)管較為松懈的領域，不僅嚴重影響了銀行信貸業(yè)務的正常開展，在這種監(jiān)管松懈的領域開展的信貸業(yè)務，也蘊含著更多的不確定因素以及巨大的信貸風險，使得現階段的房地產信貸風險較之以往更加復雜。

3.3簡化的房地產信貸流程不夠嚴謹，加大了信貸風險

近年來，銀行的信貸流程在不斷的改革與簡化，然而在改革與簡化的過程中，由于來自房地產行業(yè)、市場經濟環(huán)境、外部金融機構、信貸審核等考察工作不夠全面，很多隱藏的復雜因素未被重復的考慮，造成改革后的房地產信貸流程更加充滿了不確定性。例如按揭貸款業(yè)務現在就存在著很大的監(jiān)管松懈問題，某些開發(fā)商就會存在與某些購房客戶串通好，人為地制造假銀行流水，以冒充首付款，這就無形中加大了銀行的信貸資金風險程度。此外，房屋銷售中介通過與銀行等金融機構進行合作，在售房者與購房者之間搭建處于房地產交易管理中心以及銀行機構共同監(jiān)管下的融資平臺，從理論上，無論是購房者、售房者還是中介機構、銀行都應該處于互相監(jiān)管、互相制約的狀態(tài)。然而在實際運行過程中，很多中介機構利用此交易過程中信息的不對稱，存在對大量的買賣雙方的定金、購房款、甚至銀行投放的信貸資金進行扣押、使用，并且從中謀利，嚴重損害了購房者與售房者以及銀行的利益。而對于購房者或者售房者，對此流程中的各類監(jiān)管、漏洞問題并不足夠了解，導致了不必要的經濟損失。而且更有甚者，購房者和售房者之間有時候利用產權登記部門方面監(jiān)管的漏洞，簽訂房屋價格不同的“陰陽合同”，拿價格低的合同到稅務部門繳納營業(yè)稅、個人所得稅等相關稅款，從而侵害了國家的稅收收入。因此，這類房地產按揭信貸風險反而更容易被忽視。

4房地產信貸風險的防范策略

雖然在理論上，房地產信貸風險可以通過市場行為等進行預測與規(guī)避，然而，市場經濟環(huán)境是瞬息萬變的，進行房地產信貸活動的人的行為也是無法被準確預知的。因此現階段，房地產信貸風險是無法完全被規(guī)避的，但是可以通過以下策略進行一定程度的防范。

4.1對市場經濟的變化保持敏銳的反應能力

房地產行業(yè)的發(fā)展深受市場經濟的影響，因此對市場經濟的變化保持敏銳的反應能力，能夠更加有效的防范房地產信貸風險。一旦市場經濟的變化對房地產行業(yè)具有較大影響時，作為金融機構應該對房地產信貸業(yè)務的政策、準入門檻、審核流程等都做出不同程度的調整。

4.2關注國家政策導向

2017年我國對契稅的征收進行了重大調整，出臺了減征契稅的稅收優(yōu)惠政策，同時對營業(yè)稅的征收條件、征收稅率等進行了重大的調整。近年來，中央對于房地產的政策主基調始終是“去庫存”，刺激房地產市場交易。而在“去庫存”的政策導向下，我國的一線、二線城市的房價也呈現了可預知的上漲。因此，國家的政策導向會直接作用到房地產行業(yè)的發(fā)展之中。作為金融機構，針對國家的政策導向必須在第一時間做出反應，即使對金融機構內部的房地產信用政策進行適當的調整，在響應國家政策導向的同時，盡量減少房地產信貸風險。

4.3盡量避免房地產貸款出現快速擴張的情況

在防范房地產信貸風險的過程中，監(jiān)管部門應該發(fā)揮其職責與作用。為了減少銀行的房地產信貸風險，可以將銀行的房地產貸款投放與銀行的考評進行關聯，引導中小型銀行盡量減少對房地產貸款的投放比例，降低由于房地產市場變化對中小型銀行的沖擊。作為銀行，在國家政策的引導下，在監(jiān)管部門的監(jiān)督之下，應該積極支持和執(zhí)行相關的監(jiān)管與審核，在房地產行業(yè)發(fā)展狀態(tài)良好的情況下，有計劃、適度的房款房地產信貸投放比例。同時，針對個人購房按揭貸款，應該對個人信用、還款能力、房產價值評估等進行嚴格審核，針對房地產交易市場現階段存在的“高評高貸”行為進行嚴厲打擊。

5結語

房地產信貸風險不僅會對銀行、金融機構產生較大的沖擊，同時也對我國整體經濟的發(fā)展產生不利的影響。針對這一問題，接下來不僅要不斷提高房地產信貸業(yè)務的公開、透明程度，同時還應該不斷探討市場經濟、政策導向、個人行為對房地產信貸風險的各類影響，運用科學、有效的手段降低房地產信貸風險。

參考文獻

［1］李廣子.房地產信貸風險的新特征及其防范［J］.中國農村金融，2016（23）.

［2］李超凡,吉仁其木格,潘梁.對縣域房地產信貸風險狀況調查與防范建議——以鄂爾多斯市杭棉旗為例［J］.內蒙古金融研究，2016（7）.

作者：崔清宇 單位：中國建設銀行股份有限公司貴港分行