房地產(chǎn)市場政策研究范文

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在過去的十幾年里，我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出驚人的速度，尤其是在2009—2010年期間，更是超出預(yù)期控制范圍，這種過熱直接表現(xiàn)為“房價(jià)”一路飆升、各地“地標(biāo)王”頻頻翻新。我們就2010年國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：“2009年我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36231.71億元，同比增長16.1%，2009年全國土地出讓收入達(dá)到1.42萬億元，同比增長43.2%，創(chuàng)歷史新高”；“2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%；全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%”。從這些近期國家公布的關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展速度來看，我國房地產(chǎn)事業(yè)在沒有真正成熟前就預(yù)先進(jìn)入了一個“泡沫”高速形成期，這一點(diǎn)為國家對促使房地產(chǎn)健康、和諧發(fā)展的要求提出了一個嚴(yán)峻的課題——如何規(guī)范房地產(chǎn)市場正常發(fā)展？

這種不理性的過快發(fā)展勢必會有諸多問題促使，在結(jié)合房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的非正常態(tài)表現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策導(dǎo)向等各方面因素研究分析，總結(jié)出我國房地產(chǎn)存在以下問題：（1）房地產(chǎn)市場的市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全（2）生產(chǎn)要素供給量缺乏量化效應(yīng)（3）投資與需求的不理性因素過多（4）對未來市場發(fā)展預(yù)期不確定性過多（5）市場監(jiān)測預(yù)警體系不完善（6）房地產(chǎn)融資渠道單一和大量外資涌入房產(chǎn)市場（7）人民幣升值壓力等。這些問題充分反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)還處在不成熟階段及國家對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和規(guī)范缺少方向及力度，與此同時，由房地產(chǎn)問題引發(fā)的經(jīng)濟(jì)市場、社會、產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)生活等風(fēng)險(xiǎn)問題也日益彰顯。針對以上存在的問題國家從2010年初以來相應(yīng)地出臺一系列調(diào)控政策，在這些調(diào)控政策中主要強(qiáng)調(diào)了以下幾點(diǎn)：對二手房的管理、緊縮財(cái)政政策、貨幣政策和在一定期間內(nèi)具有指導(dǎo)性綱領(lǐng)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱之為“新國十條”，但從2010年前三季度市場反饋的信息看，這些策制定實(shí)施以來對市場過熱的勢頭具有一定的“降溫”作用，但并沒有明顯的解決房地產(chǎn)存在的根本性問題，其中一點(diǎn)：房價(jià)仍有若干幅度的增長，房地產(chǎn)投資者采取對政策持觀望態(tài)度，而群眾對未來的房地產(chǎn)走勢仍抱有一定的悲觀情緒。在此情況下，社會各界都從不同角度闡述自己對房地產(chǎn)未來政策的解讀，筆者在借鑒以往政策的特點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合我國社會實(shí)際情況及市場發(fā)展需求特點(diǎn)提出五項(xiàng)房產(chǎn)新控制政策，來實(shí)現(xiàn)今天及未來房地產(chǎn)事業(yè)的健康、和諧發(fā)展。

一、不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范

不對稱性理論最早出現(xiàn)在《困境與出路》（克萊頓克里斯坦森哈佛商學(xué)院），主要應(yīng)用于解決不對稱性個人及企業(yè)市場競爭問題而提出的理論，筆者根據(jù)書中提到的不對稱性存在條件和不對稱性動機(jī)將其與我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有及未來面臨的條件廣義結(jié)合，然后再根據(jù)不對稱性的廣義思想構(gòu)建關(guān)于我國房地產(chǎn)未來幾十年發(fā)展的戰(zhàn)略思想——“不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范”。不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范就是：在一定時期內(nèi)，針對適應(yīng)在地域廣、資源分布不均、市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全、政策難以以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行業(yè)發(fā)展要求時應(yīng)用的發(fā)展戰(zhàn)略政策思想。就我國房地產(chǎn)現(xiàn)今面臨的狀況和相應(yīng)政策而言，首先應(yīng)構(gòu)建一個不對稱政策理論框架，然后再根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的各個層面需要制定一套不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范，最后在各個規(guī)范要求范圍內(nèi)制定實(shí)施相應(yīng)的政策法規(guī)。筆者根據(jù)我國實(shí)際情況將房地產(chǎn)規(guī)范劃分為三個不同層面的不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范。其不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范在房地產(chǎn)市場發(fā)展中具體要：

（1）地域性資源及生產(chǎn)力的不對稱性要求。我國劃分四部分經(jīng)濟(jì)區(qū)域：東部沿海地區(qū)、東北老工業(yè)基地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)，在這四發(fā)展區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出東部最熱，其他地區(qū)跟熱現(xiàn)象，究其原因，東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)及消費(fèi)等都首屈一指，房地產(chǎn)投資與需求也就隨之而升；而其他地區(qū)然從經(jīng)濟(jì)實(shí)力及生產(chǎn)力而言不具備這種需求，但根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展預(yù)期仍具備很大的發(fā)展?jié)摿?。顯然這種形勢對各地區(qū)長期發(fā)展和居民生活水平提高都有一定的破壞性。因此，應(yīng)結(jié)合四地區(qū)的實(shí)際情況制定相應(yīng)的不對稱政策解決地區(qū)綜合發(fā)展問題。對資源優(yōu)化分配、勞動力綜合引導(dǎo)分布、投資消費(fèi)能力的協(xié)調(diào)規(guī)劃等都應(yīng)建立在不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范的基礎(chǔ)上。

（2）市場整合不對稱性要求。我國每6—7年構(gòu)成一個經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域更值得注意，市場水平的差距會加大周期長度及有效性，所以，應(yīng)根據(jù)市場的自身?xiàng)l件建立一套不對稱戰(zhàn)略規(guī)范，引導(dǎo)做到：價(jià)格細(xì)分市場、區(qū)域細(xì)分市場、產(chǎn)品細(xì)分市場等市場存在形式，要求在不同層次上發(fā)揮各自市場的優(yōu)勢。

（3）行業(yè)間競爭不對稱要求。在現(xiàn)今我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中已經(jīng)出現(xiàn)一些不具備集團(tuán)化資質(zhì)，卻呈現(xiàn)過早壟斷現(xiàn)象的房企，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)事業(yè)還處于不成熟和政策法規(guī)不健全的時期是對整個行業(yè)的過早的定位，對一些行業(yè)發(fā)展中存在的問題沒能有效解決，為未來行業(yè)發(fā)展危機(jī)埋下隱患。此外，由于我國地區(qū)發(fā)展的不平衡，過早的進(jìn)行壟斷，地區(qū)要為之付出巨大發(fā)展效益。因此，政府在尊重市場自由競爭的同時制定一套不對稱戰(zhàn)略規(guī)范，營造出一種和諧競爭的場面，讓各個企業(yè)在長時間的競爭中得以成長，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動效益。

不對稱性發(fā)展是我國在社會主義初期建設(shè)中一項(xiàng)重要的發(fā)展要求，在要求下必須應(yīng)配備相應(yīng)的不對稱性戰(zhàn)略規(guī)范，這一點(diǎn)將會伴隨我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來30—50年內(nèi)長期存在且發(fā)揮巨大作用，所以，面對未來房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展要求，勢必要做好一項(xiàng)完整的不對稱發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)范，追求不對稱性效應(yīng)，才能確保房產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)我國社會主義建設(shè)要求，才能在其發(fā)揮拉動經(jīng)濟(jì)增長同時實(shí)現(xiàn)市場的規(guī)范化，具有一定的時代意義。

二、生產(chǎn)資料投放量化

在現(xiàn)行我國分配原則上是按“按勞分配為主，多種分配原則并存”原則實(shí)行的，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中最主要分配原則是按生產(chǎn)資料分配，因此，生產(chǎn)資料流通和所有量就成為該行業(yè)特殊的創(chuàng)利點(diǎn)，“生產(chǎn)資料的流通過程，實(shí)質(zhì)上是生產(chǎn)要素在社會生產(chǎn)過程中進(jìn)行配置過程”，生產(chǎn)資料的配置情況直接影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)資料流向目的。這一點(diǎn)恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)賴以膨脹利益的關(guān)鍵——他們掌握生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主動權(quán)，并由此控制價(jià)格主導(dǎo)權(quán)。問題就出現(xiàn)在房地產(chǎn)生產(chǎn)資料的社會占有量方面出現(xiàn)缺口或分配過于集中，在有限的生產(chǎn)資料用于生產(chǎn)過程中就存在生產(chǎn)與利益的博弈，值得一提的是：在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中存在“生產(chǎn)資料投入量與產(chǎn)業(yè)利益成反比關(guān)系，與生產(chǎn)量成正比關(guān)系”，然而在生產(chǎn)資料投入量缺少量化的情況下會加大利益取向的偏離，這一點(diǎn)也就成為房地產(chǎn)不理性發(fā)展的內(nèi)因關(guān)鍵部分之一?！?/p>

在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列問題的時候首先應(yīng)對生產(chǎn)的根本查起，建議政府應(yīng)重新對房地產(chǎn)生產(chǎn)資料的市場所有量進(jìn)行審核，在政策的配合下將生產(chǎn)資料市場投放進(jìn)行量化，在根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r調(diào)整量化調(diào)控力度，具體的說：在房地產(chǎn)市場過熱時擴(kuò)大生產(chǎn)資料的投放量，就會隱性的促使行業(yè)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，由于生產(chǎn)者所有生產(chǎn)資料價(jià)值就會下降，為確保自身利益自行調(diào)整利益溢出量，削弱對市場的主控權(quán)，房價(jià)過高等問題就會相應(yīng)的解決，并且還達(dá)到社會生產(chǎn)量的要求。所以，政府可以根據(jù)地區(qū)的發(fā)展要求情況及生產(chǎn)周期規(guī)律制定相適應(yīng)的生產(chǎn)資料投放量化規(guī)范，確保房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展需求。

三、土地出讓金管理辦法

我們先看一條最新消息：“10年來,各地土地出讓金收入增長迅速。2001年,全國土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重只有16.6%。到2009年,該比例已上升為48.8%。其間有幾年,該比例甚至一度超過50%。地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金等相關(guān)收入”（中評社北京10月11日電）。在實(shí)際過程中各地政府間接或直接地將土地出讓作為地方財(cái)政收入的主要渠道，此外，研究還表明：“地方政府官員提供土地的主要動機(jī)在于晉升激勵”，這也可以充分表明土地出讓金使用方面缺少明確方向和規(guī)范，這一點(diǎn)也間接的擴(kuò)大地方對房地產(chǎn)市場規(guī)范力度縮水狀況，與此同時，在土地出讓金收入需求方面存在嚴(yán)重依賴問題，也就促使政府減少對土地出讓的規(guī)范，致使房地產(chǎn)土地市場價(jià)格、交易和土地有效利用率等方面存在一定的混亂場面。所以，出臺一項(xiàng)完整的土地出讓金管理辦法顯得尤為重要。在現(xiàn)存的制度基礎(chǔ)上為滿足未來房地產(chǎn)發(fā)展需求政府應(yīng)擴(kuò)大對土地出讓金使用效益，建議政府采取一定的土地出讓金管理辦法，在有效實(shí)施政策的配合下確保未來房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時，我們可以考慮以下幾點(diǎn)使用辦法：

（1）在土地出讓金總額總確保至少15%的資金用于保障性廉租房建設(shè)。一方面滿足解決市場發(fā)展不平衡要求，政府就可以投資方向上拓展更大空間，并且還在一定程度上降低了城市建設(shè)過程中發(fā)展兩極分化風(fēng)險(xiǎn)，縮小在基本保障市場的差距；另一方面滿足低收入人群對住房的需求，緩解城市住房矛盾。

（2）將土地出讓金的市場溢值作為政策性補(bǔ)助。具體辦法是：在國家主持建立指導(dǎo)性綱領(lǐng)，由地方在根據(jù)每一發(fā)展期段具體情況制定一個控制指標(biāo)，即在控制在指標(biāo)范圍內(nèi)進(jìn)行差額補(bǔ)助。這項(xiàng)辦法具有雙向性，在房地產(chǎn)事業(yè)低迷時對投資商進(jìn)行鼓勵性補(bǔ)助；在房地產(chǎn)事業(yè)不理性高漲時對購房者進(jìn)行福利性補(bǔ)助。

（3）預(yù)提風(fēng)險(xiǎn)資金，在政府出讓土地是應(yīng)根據(jù)通貨預(yù)期提取一定的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)保障金，來應(yīng)對由膨脹引起的社會損失（包括對投資商和購房者損失）。

這一辦法的實(shí)施并不是意味著簡單資金由政府過手又回到原初的地方，它不僅在保證投資商利益不變及購房者利益不受損失的基礎(chǔ)上提高了對房地產(chǎn)問題膨脹的控制力度和政府應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力，此外，“如政府購買支出增加，則由政府購買指出的效益增加，使國民生產(chǎn)總值增加，同時，由于政府購買支出增加，貨幣流通量增加，則貨幣乘數(shù)也可能擴(kuò)大，必然使國民生產(chǎn)總值增加”，必然會創(chuàng)造更大的社會效益。

四、金融市場的把控

人民幣升值、熱錢涌入問題對房地產(chǎn)市場的市場行為影響日益顯著。“人民幣升值將會在較長的時期存在，境外流入大量的資金將會投向境內(nèi)以人民幣計(jì)價(jià)的房產(chǎn)等物業(yè)資產(chǎn)。人民幣升值就意味著以人民幣表示價(jià)值的國內(nèi)資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)市場具有資金密集性和流通性較好的特點(diǎn)，是投資人民幣資產(chǎn)的理想場所。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價(jià)”，顯然，由于房地產(chǎn)在我國的特殊經(jīng)濟(jì)地位，人民幣升值和國外大量熱錢涌入將會成為未來影響房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展的主要因素之一，隨著全球經(jīng)濟(jì)時代的到來，與WTO接軌常規(guī)化，國外投資方向就會趁勢傾向，房地產(chǎn)市場具有資金密集性和流通性較好的特點(diǎn)剛好滿足投資者的投資需求，房地產(chǎn)融資帶的問題就由此產(chǎn)生了。因此政府要做好應(yīng)對未來問題的準(zhǔn)備，建立一套完整的金融把控管理辦法，一方面要促使房地產(chǎn)融渠資道的多元化，以減少國內(nèi)房地產(chǎn)對境外資金的依賴，避免大量熱錢的涌入；加大政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警力度。另一方面政府要做好應(yīng)對人民幣升值預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，穩(wěn)定人民幣匯率。此外，政府應(yīng)積極引導(dǎo)資金投入到生產(chǎn)性領(lǐng)域，做到內(nèi)外兼顧，有條不紊。

五、保障性市場基礎(chǔ)配額

自從金融海嘯過后，市場上的許多企業(yè)都在這次災(zāi)難中承受巨大損失甚至徹底消失，不單單因?yàn)椴贿m應(yīng)市場發(fā)展需要，更多的是這些企業(yè)缺少風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力，這一點(diǎn)直接會影響我國市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致某一個行業(yè)結(jié)構(gòu)不完整，直接影響行業(yè)的未來發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)在我國產(chǎn)業(yè)行列中屬于年輕產(chǎn)業(yè)，不僅在自我發(fā)展過程中存在一些列不健全問題，而且在面臨危機(jī)時自我防御能力又顯得十分薄弱，因此，就有一種潛在的前期政策保障要求：房地產(chǎn)市場分配方面一方面遵循市場經(jīng)濟(jì)的市場調(diào)節(jié)，另一方面在不影響市場自由運(yùn)作的條件上政府進(jìn)行一定的前期干涉行為，建立一套保障性市場基礎(chǔ)配額制度。保障性市場基礎(chǔ)配額，顧名思義就是在市場調(diào)節(jié)之外建立一個以保障為目的的“市場”，筆者認(rèn)為一方面在廉租房建設(shè)過程中可以基于資源優(yōu)化分配原則，植入保障性市場基礎(chǔ)配額的政策優(yōu)惠，自然政府干預(yù)這部分市場活動，將廉租房的真正優(yōu)惠落實(shí)到市場上，發(fā)揮政府與市場雙重效益創(chuàng)造能力；另一方面就是在我國房地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟的時候加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障管理，采用按企業(yè)資質(zhì)比例引導(dǎo)優(yōu)化分配市場基礎(chǔ)的配額，做到“遍地開花”式的發(fā)展效果。就此會帶來巨大的產(chǎn)業(yè)和社會發(fā)展意義：

（1）要求按企業(yè)自身資質(zhì)比例占有保障性市場基礎(chǔ)配額，確保市場的活力，發(fā)揮其在國民經(jīng)濟(jì)中重要的拉動作用，同時又削弱國外企業(yè)對國內(nèi)市場的非正常性過渡占有，破壞行業(yè)完整性。

（2）確保房地產(chǎn)企業(yè)在平穩(wěn)中發(fā)生聯(lián)合、兼并、重組，不至于發(fā)生只求速度化、規(guī)模化的惡性競爭，在一段時期內(nèi)維持市場結(jié)構(gòu)完整，并有利于生產(chǎn)資料的優(yōu)化分配。（3）保障性市場基礎(chǔ)配額為前面所提到的其他政策正常實(shí)施提供一定的空間，在關(guān)鍵時期起到政策橋梁作用。補(bǔ)充說明一點(diǎn)：保障性市場基礎(chǔ)配額具有時期性在我國房地產(chǎn)發(fā)展到一定時期后此項(xiàng)政策就失去它的實(shí)際意義。

六、總結(jié)

在我國房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展過程中，既要在發(fā)揮產(chǎn)業(yè)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，又要在關(guān)鍵時期及時調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向，這不僅需要尊重自身市場成長規(guī)律，還要加大政府對市場的政策規(guī)范進(jìn)行調(diào)控，尤其在我國房地產(chǎn)事業(yè)從上世紀(jì)八十年展至今，還處于不成熟階段，面臨著自身發(fā)展缺陷的同時，還面臨國內(nèi)外市場等諸多因素影響或威脅。我們所看到的我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在的問題就是最切實(shí)的說明。因此，一系列長期有效的政策規(guī)范就成為房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧發(fā)展的必要保障，在這要求下，我們首先要做到：“一是確立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的理念；二是確立房價(jià)上漲或下降過快是宏觀調(diào)控出發(fā)點(diǎn)的理念；三是確立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是一個系統(tǒng)工程的理念；四是確立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立足于法制化的理念”。然后形成對房地產(chǎn)政策規(guī)范與制度的整體性建設(shè)框架，將“不對稱性戰(zhàn)略規(guī)劃”、“生產(chǎn)資料投放量化”、“土地出讓金管理辦法”、“金融市場把控”及“保障性基礎(chǔ)市場配額管理”這五項(xiàng)未來房地產(chǎn)政策與國家及地方原有的有效政策融入我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系中，建立一個完整行業(yè)未來發(fā)展政策規(guī)范系統(tǒng)，迎接我國房地產(chǎn)事業(yè)一個健康、和諧發(fā)展的未來。