房地產市場風險及其防控探究范文

本站小編為你精心準備了房地產市場風險及其防控探究參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

在房地產開發的整個過程中存在著大量的風險因素，如行業政策的調整、房產市場的波動、建材價格的變化、勞動力政策的變動、匯率及利率的升降等風險，直接影響到房地產開發項目的績效。進行房地產開發活動，如果不能充分考慮這些風險因素對整個項目的影響，貿然進行決策，往往會出現失誤，甚至會使企業陷人困境。

一、房地產開發存在風險

在房地產開發過程中存在諸多因素影響著開發最終結果，改善經營管理，增強競爭能力，強調風險管理有的放矢，是提高企業經濟效益的關鍵。

毋庸置疑國家政策對產業發展的影響是全面的，行業政策的變化可以給房地產項目開發帶來有利影響，也可以造成嚴重的經濟損失。尤其在市場經濟環境尚未完善的情況下，政策風險對房地產市場的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財政政策。

由于房地產市場狀況關乎民生，其發展的波動不可避免吸引輿論的關注，推動政策按照中央和諧發展的要求，不斷進行宏觀調控。其手段必然通過金融、財政和土地政策的變動來落實。

眾所周知，房地產項目基本依靠銀行貸款進行開發，國家金融政策的調整使依靠銀行貸款進行投資的企業面臨著經營風險。銀根緊縮使開發企業融資困難，經營壓力增大，房價波動導致市場觀望程度增加。銀行利率的波動也影響著房地產市場變化。當利率上升時，房地產開發的資金成本增加，消費者的購買欲望降低。生產成本增加，市場需求降低，開發利潤風險增加。稅金的強化征收、稅種和稅率調整，給房地產開發帶來成本變動風險。房地產開發建設的載體是開發用地，土地政策的變化對房地產行業產生重要影響。政府控制一級土地市場，緊縮或放松土地供應，以及土地政策的執行力度都直接左右土地競買價格和房地產市場的景氣程度，同時對策劃和實施中的開發項目帶來影響和風險。

政府對過去政策不到位或政策未明確的事項進行追索也是房地產開發成敗的風險。例如，筆者所在城市有關政府部門，要求按照規定的標準，核查過去通過不規范運營獲得的開發土地。雖然在政府規定時限內，按照歷史遺留問題已經處理并取得土地使用證，但是由于地下容積率未考慮在出讓指標內，因此在已經或部分銷售完畢的項目辦理后續開發或房產手續時，被要求按照當前市場價格補交項目全部地下部分土地出讓金，使項目核算陷入被動，甚至虧損。

項目建設施工階段設計理念落后導致的商品房實用性差、承包商技術和施工管理落后、偷工減料以及項目監管責任心不強、監督不夠、失職瀆職、濫用權力等導致建筑物存在質量和安全隱患也是伴隨房地產開發過程的風險。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產市場狀況與項目策劃時相比可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；還會加大資金成本，增加管理費。在建設期間，隨著建筑科學的進步、消防標準提高和節能環保要求的深化，國家和項目當地政府調整產業政策，會要求未竣工項目采用新的或更高的技術標準、施工方法，如禁止施工現場攪拌砂漿，強制推行商品預拌砂漿；提高節能環保要求，強制實行外墻外保溫系統和采用太陽能供熱水；提升消防設計和材料防火等級等都會使項目開發成本增加。除此之外，建設過程中人工費上漲、建材價格上漲和施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。

市場風險是開發過程中最直接的風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等指標的動態和不確定，導致商品房供需之間的不平衡。商品房滯銷，投資者將承受資金沉淀的風險。房地產開發投資周期較長，其間既可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。項目建成后，房地產銷售。出租或物業服務決定著項目投資收益的實現，是房地產開發風險最大的環節之一。營銷策劃是經營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。價格過高會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽。物業服務的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展，也影響商品房價值的升值能力。房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且注重其售后服務，也即物業服務。

二、房地產風險的預防和應對

政府的政策是根據宏觀需要在不斷調整，而不是一成不變的，我國房地產行業起步較晚，市場不規范，受政府政策影響更直接。預防房地產開發風險必須時刻關注國家宏觀經濟政策變化，特別是房地產開發行業政策和規章的調整。掌握正確的房地產開發方向，根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

最大限度完善市場調查，了解項目開發相關信息，細致優化開發方案，科學進行風險預測，論證最佳開發時機、開發類型和開發規模，預測開發項目的費用與收益。提供項目開發決策依據，也是降低項目開發決策風險所必須。

分散投資能夠最大限度地預防風險對開發項目帶來的危害。不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況的差異，對房地產開發收益的影響也不盡相同，分散投資區域，使項目分散于不同的區域，避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響，達到降低風險的目的。不同類型的開發項目，其風險大小不同，收益也不同，分散投資種類，可以降低房地產企業的整體風險。確定適合的項目建設運營間隔，分散投資時間，能夠減小市場變化而帶來的影響。

有選擇地實施不同類型的房地產開發項目，建設針對收入層次不同居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等。比如在一個社區項目中同時建設高層、小高層、多層及聯排別墅住宅，以及一定規模的配套商業和非配套辦公建筑。或者同時開發的幾個項目，物業性質分別不同，或以高檔住宅為主、或以商業物業為主、或以綜合辦公為主、或面向中低收入住宅，以減少收益的不確定性，降低整體開發風險，用個別項目的高收益去彌補個別低收益項目的損失，獲取較為平均的收益。使得房地產開發即可降低開發風險又可獲取理想的收益。

規范項目管理，可以規避開發風險。首先，通過合理的清單報價，招標選擇建設總承包單位，做到清單規范不缺漏項，合同確定計價調整標準，明確范圍內固定報價不再調整，固定建設工期，明確工期延期處罰責任和標準，降低建造費用增加和工期延長的風險。工程造價核定不可預見費用或建立風險損失補償基金，將預計有可能發生的損失直接攤入開發成本，降低在建設期間由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。在施工過程中加強項目建設過程管理，減少變更和簽證，保證質量，控制建設成本。結合預售制度，加大營銷力度，在工程建設竣工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同，避免租金下降、售價跌落的風險，同時降低建設資金成本。

建立健全風險管理組織體系，實行風險專業管理，常態化管理，有效應對開發風險和分析風險。將房地產開發全過程風險因素綜合考慮，形成運轉高效、制衡有效的監督約束機制。加強風險管理的系統培訓，強化員工風險管理意識，提升員工的專業水平，增強企業凝聚力，通過風險管理教育，強化風險意識，掌握防范和處理風險的方法，提升企業抗風險的能力。

三、房地產風險是可以利用的

國家推行開發土地市場化，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。現行競價出讓土地的方式，導致開發用地價格飆升，開發風險加大。政府經營土地一級市場，特別是舊城區改造開發，首先要使開發用地至少達到三通一平，先期需要進行土地改變性質、拆遷補償和平整土地，前期大量的資金投入，使地方政府工作難以為繼。為解決資金問題，筆者所在地方政府，在土地儲備交易中心之外，設立了土地整理平臺，如舊城改造投融資管理中心、城市投資管理中心、西區建設投融資管理中心等，拓寬融資渠道，提高土地整理的能力，進行土地前期開發。利用參與土地熟化，可以使參與一次公示的開發商先期進行土地一級開發，雖然土地投資期限較長，存在土地整理過程中出現不可預見問題和規劃不完全確定，甚至在后期競價失利僅能按本金收回投資的風險，存在的風險減少了競爭對手。但對土地的相關信息進行了了解，通過二次公示準入僅允許參與土地熟化的開發單位競價受讓，降低了成交價的非理性競爭程度，甚至以出讓底價中標。同時，利用政府給予的優惠條件，充分利用了政策風險，化解風險為收益。協助政府實現了舊城改造和提升城市化水平，開發項目也達到了經濟效益和社會效益的豐收。

我國城市化水平相對較低，各種城市配套不同步，城市總體規劃或局部規劃經常出現變動和調整，特別是片區規劃定位的變動，使開發項目的區位價值產生差異，使房地產開發面臨相當大的風險。比如，濟南市在新的規劃布局中，明確改造城市化水平落后的西部和北部，政府政策向西部和北部傾斜，大批土地入市交易，挑戰濟南固有的住東不住西，住南不住北的習慣。面對市場慣性和政府調控力度的不斷加大，近期收益不容樂觀，存在相當程度的開發風險。但伴隨著新城的崛起，生活配套設施提升，環境、交通條件改善，區域價值提高，商品房檔次提升，居住人口增加，土地價格自然就會提升。因此，勇于承擔風險，在新城招商建設初期，以相對較低的價格獲取開發土地，在新經濟形式落地推動未來地價、房價上漲前，充分利用政府給予的優惠條件，降低開發成本，規避開發風險。

經濟社會每一個市場都會有其周期性，經濟周期起伏，出現低谷、擴張、高峰和收縮，周而復始的交替往復。房地產投資也是有周期性的，從較長時間看，在投資收縮期、低谷期準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。認真分析項目涉及的地理環境條件，包括其社會位置，如人口因素、教育水平、服務水平、交通通訊和生活設施等，社會、經濟、鄰區影響等因素的差異，充分考慮受土地區位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途，選擇包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等不同的物業類型，超前投資開發具有價值增長潛力的地塊，進行有預見性的投資開發，將會降低風險，獲取較大的利潤。