房地產宏觀政策背景及內容研究范文

本站小編為你精心準備了房地產宏觀政策背景及內容研究參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

2010年9月下旬至今，沉寂了一段時間的房地產政策再度發力，中央有關部門和各地方政策紛紛出臺新政，重點強調加強房地產調控政策的執行力，被認為是針對房地產行業的“二次調控”正式啟動。

一、“二次調控”政策出臺的背景

一是近期市場反彈壓力加大，在政策面相對平靜和季節因素的雙重作用下，三季度以來全國主要城市，尤其是京滬廣深等一線城市的房地產市場快速回暖，成交量大幅提高，價格出現上漲勢頭，部分地區“日光盤”再現，市場走高的預期進一步增加。

二是前期政策效力基本釋放，距離4月中旬出臺本輪房地產宏觀調控政策已有近半年時間，期間政策面相對平穩，主要以前期政策的落地和細化為主，政策效力在很大程度上已經被市場消化。

三是部分地方落實調控政策的情況不甚理想，在中央出臺“十號文”等綱領性文件之后，各地在貫徹落實過程中表現不一，因此，強化政策執行力成為二次調控的首要目標。

四是關于調控成效的認識不統一，隨著市場反彈和各方面聲音的影響，社會各界對4月份以來調控政策的效果不甚滿意，關于“雷聲大、雨點小”、“屢調屢漲”的說法增多，市場各方面也在紛紛議論中央的態度和下一步動向，各種觀點很不統一。

二、政策的主要內容

自9月下旬以來，中央有關部門及各地方出臺的政策有:

———9月21日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，強調土地供應計劃管理，加強土地出讓管理。

———9月27日，財政部、國家稅務總局聯合《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》，對公共租賃住房建設給予稅收優惠政策。

———9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，對房地產交易稅收環節進行規范和要求。

———9月29日，人民銀行、銀監會聯合《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，規定對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

———9月30日，國土資源部、住房和城鄉建設部、監察部聯合《關于進一步貫徹落實國發［2010］10號文件的通知》，要求加大各項政策措施的落實力度，嚴格實行問責制，并強調推進房產稅改革。

———11月2日，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，要求嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

———11月14日，住房和城鄉建設部、國家外匯管理局聯合《關于進一步規范境外機構和個人購房的通知》，明確規定境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房。

———截止11月19日，已有北京、上海、廣州、天津、深圳、南京、杭州、廈門、寧波、福州、三亞、海口、溫州、大連、蘇州、蘭州等16個城市頒布了住宅“限購令”，基本做法是控制本市戶籍居民和有一年以上納稅證明的非本市戶籍人員可新購住房套數(多數為1套)，禁止無一年以上納稅證明的非本市戶籍人員購房。

綜合以上，近期的調控政策主要包括以下方面:

一是強調落實問責制度。這也是本次出臺政策的主要著力點之一。要求各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度，立即研究制定貫徹落實國發［2010］10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

二是全面取消了個人住房優惠信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1．1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。

三是對房地產企業融資實施差異化政策。對有土地閑置、改變土地用途和性質，拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

四是加快完善房地產稅制改革。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

五是增加住房有效供給。各地要加大對2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

六是加強土地及住房交易市場管理力度。依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停新購置土地。同時，要加快房地產市場和個人住房信息系統建設，為群眾住房消費和加強房地產市場管理提供全面、及時、準確的信息。

三、對近期政策的分析

從時間來看，二次調控政策在國慶節前出臺，時間把握非常精準，既是對7、8月份部分地區房地產市場快速回升局勢的回應，也是為了遏制“金九銀十”，尤其是國慶長假期間市場的繼續升溫。

從調控措施本身來看，仍然是抑制不合理需求與增加供給雙向并舉的政策組合，體現政策的連續性，同時追加了更嚴格的房地產信貸政策，重點加強了政策的執行力，本質上還是對4月份出臺的“十號文”的強化和細化，政策導向也是一致的。

從政策效應來看，12個城市緊接著頒布了實施細則。市場反應也比較靈敏，國慶節期間北京、上海、廣州等城市的市場活躍度降低，日均成交量明顯低于之前的中秋節的水平，短期內收獲了較好的效果，但其效力是否可持續還有待觀察，下一步市場走勢的不確定性進一步加大。從政策趨向來看，“二次調控”政策的出臺不意味著調控政策已經出盡，房產稅的出臺已進入倒計時。

下一步，商業銀行房地產信貸工作要與政策環境和市場走勢相順應，及時對最新出臺的房地產政策進行梳理和分析，準確把握行業調控導向和市場運行趨勢，在房地產貸款壓力測試中充分考慮房產稅及“限購令”等新政策的影響，準確把握和計量貸款風險。