房地產發展趨勢及思路探討范文

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“十一五”是我國發展極其不平凡的五年。對房地產業來說也是，在這五年當中，房地產業歷經調控，在爭議中呈螺旋式發展，取得了巨大的成就。歷經調控是指從2005年～2010年，每年都在調控、爭議不斷。

成就主要表現在三個方面：

一、人均住房面積得到了顯著的改善。用最通俗的一句話就是在1978年的時候城鎮人均是6.7平米，現在是人均30平米。

二、對經濟的貢獻，包括對投資的拉動、對就業的拉動、對相關產業的拉動，包括對地方財政收入的貢獻，等等。

三、對城鎮面貌的改善和對城鎮化的推動，起了積極的作用。

房地產業確實存在一些問題，像一些城市房價過高，一些地方中低價位、中小套型住房供應不足，保障制度滯后，中等偏下收入家庭的困難問題凸現，房地產業開發模式傳統粗放、資源能源消耗大，中長期的住房建設相對滯后。特別是這兩年一些地方的房價過高，已經成了社會關注的一個焦點。

為了促進房地產業的持續健康發展，要繼續貫徹執行國家的調控政策，也要針對問題來認真地思考“十二五”期間房地產業的發展思路是什么、走勢怎么樣。

關于房地產業的發展思路

思路應該是一個指導思想，一個層面就是國家在“十二五”的規劃里面提到的一些指導思想，就是以科學發展觀為主題，以加快經濟發展方式轉變為主線，堅持把結構調整作為主攻方向，把科技進步和創新作為重要支撐，把保障和改善民生作為根本的出發點和落腳點，把建設資源節約型、環境友好型社會作為重要的著力點，把改革開放作為強大的動力，促進經濟社會的健康發展。這是作為國家層面提出來的指導思想、基本原則，對各行各業都是實用的，對房地產行業也是實用的。

另一個層面就是結合房地產行業，提出四個方面的思路，也可以說是指導思想。

思路一、堅持以人為本，把改善廣大居民居住條件，提高人民群眾的居住水平，實現人人享有適當的住宅，作為發展我國房地產業的主要目標和實現全面建設小康社會的重要內容，滿足我國城鎮居民的基本住房需求和合理性的改善需求。“十二五”期間能否解決城鎮中低收入家庭的住房困難問題，直接關系到全面建設小康社會目標能否如期實行的問題。

思路二、要正確運用政府調控和市場機制兩種手段，加強和改善房地產宏觀調控。既要強化政府職責、加大保障性安居工程建設的力度，加快棚戶區改造發展公共租賃住房，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度，又要堅持住房市場化基本方向，完善房地產市場體系，促進存量房市場和租賃房市場的發展，提高土地、資金等要素供給的市場化程度，有效發揮市場在資源配置中的基礎性作用，努力實現總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定。

思路三、按照建設資源節約型、環境有效型社會的要求，加快房地產行業發展方式的轉變，合理引導住房建設和消費，大力發展省地、節能、環保型的建筑，有效地節約資源、能源，保護環境和節約用地，推進住宅產業現代化，走可持續發展的道路。

思路四、在統一政策指導下，各地區因地制宜分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進我國經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進我國城鄉住房資源的充分利用和社會經濟的長期、穩定、健康發展，同時落實地方政府在穩定房地產市場和住房保障方面的責任。

關于房地產業的走勢

第一個走勢：房地產市場在“十二五”期間的發展空間還是很大的，而且“十二五”期間它仍然是屬于數量增長和品質提升的階段。

依據一、城鎮化處于快速發展階段。目前的城鎮化率只有46.7%，“十二五”期間要達到52%、53%左右，“十二五”規劃提出要把農民工逐步轉為城鎮居民作為推進城鎮化的重要任務，這個量是很大的，城鎮化率每年提高一個百分點就是一千多萬人，過去有1.6億左右的人沒有享受到城市待遇，這些人要逐步享受城市待遇。城鎮化和我區域經濟一體化也有關系，按照城鎮化的進度來看，房地產市場將逐步地由東部地區向中西部地區轉移。東部地區一些主要城市的城鎮化率是70%多，中西部地區普遍只有35%到50%，房地產的開發潛力是在中西部地區和二三線城市。

依據二、城鎮的自住性的需求、改善性的需求很大。1985年到1990年是我們國家人口出生的第二個高峰期，按照年齡來算就是“十二五”期間是他們成家立業的時候，而“十二五”期間每年畢業的大學生大概有600萬。當然這兩個數字可能是重合的，但不管怎么樣，這一部分人需要住房。

依據三、國家對服務業的支持和人民消費升級的需要。像旅游地產、商業地產發展的空間很大，產業結構的調整給產業園區的發展空間也很大。

依據四、不少地方舊城改造、棚戶區改造、城中村改造現在的量增大。

基于上面所述，可以肯定“十二五”期間房地產的發展空間是很大的。

第二個走勢：加強和改善宏觀調控是“十二五”時期的重要任務。國際經濟形勢不確定的因素很多，房地產市場和宏觀經濟的關系又太密切，尤其在通脹壓力比較大的情況下、在房價比較高的情況下，目前的政策肯定還要繼續貫徹執行，而且今后在保持政策的連續性和穩定性的同時，更會提出一些有針對性的或者靈活性的措施。我們相信宏觀調控的方法肯定是更多地采取財政、信貸、土地等經濟手段和法律手段，但是必要的行政手段也可能是難以避免的。

要考慮短期的宏觀調控政策和長期的發展政策相結合。長期發展政策包括了兩大塊，一是公共住房政策，是解決人人有房子住的問題；二是產業政策。產業政策就是怎樣保持房地產業的平穩、健康發展的政策，譬如土地供應怎么保證、信貸怎么保證、金融制度怎么創新、財稅制度怎么跟上去，組織政策怎么樣？監管政策怎么樣？一定要力求把短期的調控和長遠的發展建設結合起來。

第三個走勢：房地產行業轉變增長方式任重而道遠。現在，都在講以轉變增長方式作為主線，房地產行業也要把這個問題作為主線。

第四個走勢：強化政府的職責，加大保障性住房的建設力度，發展公共租賃住房是“十二五”時期相當重要的工作。據媒體報道2011年可能要開工一千萬套保障性住房，說明國家對保障性安居工程的力度更大。

第五個走勢：房地產業的結構調整將是一項很重要的任務。對房地產業來說，調整結構主要包括五個方面。

一是住房保障和市場供應的結構。毫無疑問住房保障的比例要提高，市場供應上則支持自住性的需求，而且要遏制投資性的需求。

二是銷售住房和租賃住房的供應結構。要通過信貸、稅收，尤其是通過稅收政策引導老百姓把多余的房子推向二手房市場，通過增加租賃住房的結構比例來解決老百姓住的問題。

三是新房和二手房的結構。二手房的結構比例也要提高。

四是住房產品的套型結構即套型面積的問題。不少地方大面積的房子開發得比較多，但是我們國家資源、能源不允許，所以今后肯定是提倡以中小套型為主，將來新建的房子可能以100平方米左右的三居室的房子為最適宜。因為“十二五”期間，可能戶均2.7人，100平方米就是每人平均30平方米。

五是住宅和非住宅的結構。非住宅包括了像旅游地產、商業地產、園區地產。通過信貸和稅收政策來調整住房供應結構，滿足不同收入家庭對住房的自住性的或合理的改善性需求，抑制投機性的需求。

第六個走勢：完善法律法規，加強市場監管，規范房地產市場秩序。抓緊進行房地產法、土地管理法、物權法的修改，制定國有土地上房屋征收和拆遷補償條例、制定基本住房保障法。要加強市場監管，認真查處房地產開發、銷售、預售、交易當中的違法違規行為，加強企業的誠信建設，行業的信用評價和行業自律工作，促進市場的平穩健康發展。

企業一定要順應調控政策，要找準市場和產品定位，另外要加強經營管理。