房地產發展模式及市場調控研究范文
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中國城市科學研究會住房政策和市場調控研究專業委員會的成立，應該是應時而生，但是面臨的任務又非常艱巨。我們正好遇到了前所未有的房地產價格波動，前所未有的房地產調控壓力，前所未有的調控難度等方面的挑戰。
房地產健康發展的模式用哪些指標來衡量呢?應該用社會效應、經濟效應和生態效應等三方面進行衡量。一是看它的發展是不是體現了社會公平;二是看它的發展過程中有沒有造成房價的劇烈波動;三是看它的發展過程中是不是關注了生態效應，實現了可持續發展。
第一種是美國模式。美國是一個大國，其國土面積跟我國差不多，而且它是一個城市化、工業化先行國家，借鑒美國模式有特別意義。我們用以上三個標準來衡量美國模式，社會公平方面美國做得比較好，絕大部分人都有房產，人均住房面積超過了80平方米。從價格波動來看，美國由于過度使用金融衍生工具，導致房價波動非常大，由此引發的次貸危機波及到全世界，其負面影響至今尚未消除，這也是事實。房地產和金融是緊密相聯的，美國的問題是金融創新過度，各種衍生工具掩蓋了真實的房地產風險，并將危機擴散到了全球，造成了慘痛的教訓;而中國是金融創新不足。生態效應方面，美國模式是比較糟糕的。美國號稱“車輪上城市化的國度”，在城市化過程中，城市建設跟著汽車輪子跑，城市的密度就不斷下降。在過去的一百年里，美國城市的密度下降了三倍。由此產生的后果是，一個美國人消耗的汽油相當于五個歐盟人、七個日本人消耗汽油的總和。雖然奧巴馬提出了綠色革命的口號，卻無法讓這些人重新回到中心城市。前人造成的問題，后人難以彌補，我們要吸取這個教訓。(圖1)
第二種是日本模式。用三個效應來衡量，這種模式的社會效應是不錯的，生態效應也好。日本的住宅以小戶型為主，日本作為一個東方的發達國家，人均能源消耗量是所有發達國家中最低的。但是，日本的房價波動非常劇烈，在房價最高的時候，日本所有國土和房屋價值的總和超過美國2.5倍，這是不合常理的。日本的房地產泡沫是人類歷史上最巨大的一次。泡沫破裂后日本的房價一下子跌下來，到現在也沒有恢復元氣，拖累了整個GDP，日本的GDP在泡沫破裂后下降了40%到50%，這對全球經濟帶來了巨大的影響。日本地理資源約束跟我國東南沿海地區所謂的“一線”城市具有相似性，人多地少，日本的模式非常值得我國房地產市場調控者研究和借鑒。(圖2)
第三種是拉美和南亞模式。這種模式與美國相似，因為拉美很多領導人都在美國接受過正規教育或長期培訓，全盤接受了所謂的《華盛頓共識》，因此往往習慣用美國的方法來解決房地產的問題。其結果是:拉美和南亞模式的社會公平程度是最差的，貧民窟占城市住房70%以上，窮人都住在貧民窟里，而富人的豪宅卻非常巨大和豪華，城市空間分配不公和社會不公平在這些國家非常突出。房地產資源占用本質上是地理空間的壟斷，所以不能僅靠市場調節。拉美和南亞的大部分居民住在貧民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是僅靠市場調節的結果。因此，在社會公平方面，這些國家是該得低分的。在房價波動方面，因為這種模式基本上是兩極分化，所以它的房價波動是隨著國際游資的進出而大幅波動，這些國家自己在房價調控問題上沒有自主權，也是打低分的。在生態方面，由于貧民窟廣泛蔓延，城市的生態環境也相對較差。拉美和南亞的大多數國家在城市化過程中，由于盲目崇拜市場力量，又沒有健全的法治，所以其結果比完全遵循市場規則的美國模式更糟糕。同樣一個市場化的藥，老牌資本主義國家吃了房地產市場只是小震蕩，但新興國家吃了，可能就是引發市場大崩潰的毒藥。從結果來看，這種模式的弊端極大。(圖3、4)
第四種是歐洲模式。尤其是北歐各國長期執行社會福利政策，政府在二戰之后每年都建設大批的公房供中低收入者居住和購買。歐洲模式在住房公平效應方面一直執行得比較好。在房價方面基本上保持了長期平穩。生態效益方面也很好，由于完善的規劃管制，城市空間結構基本上是密集型的，人口密度較高，小戶型住房在城市住宅中占了相當大的比例。所以它的生態效應是可以打高分的。(圖5)
2我國的房價問題
再看我國的房地產市場調控問題。近三十年我國的房價波動比較大。1998年以來，房價同比增幅曲線的波動更加明顯。隨著我國房地產市場調節份額逐步增大，社會住房需求逐步擴大，住房在百姓的家庭財富中的比率逐步上升，房價波動明顯同步加劇了。未來房價調節的難度將會更大。(圖6)
我國房價與GDP之間的關系，也呈現這樣一種同步的趨勢。僅從GDP增長來看，房地產的發展對GDP和社會就業有重要影響，這是因為80%以上的水泥，70%以上的鋼鐵，包括汽車、家電等方面的消費都與房地產相關，沒有新開發的房地產就沒有這些耐用消費品的需求。由于房地產與國民經濟的關系，有人用了一個貶義詞叫“綁架”，中性一點的詞叫“強關聯”，但內涵是一樣的。(圖7)有人認為在我國房地產調控方面“十八般武藝”都試了。如1998年是刺激消費，控制供給，到了2005年的時候是遏制需求，2008年采用刺激需求，2010年增加供給、抑制投資投機需求，由此可見，我國自身房地產發展的經驗是非常值得總結的。我國已有30年的房地產市場化經驗，這30年的經驗來之不易，成績也來之不易，暴露的弊端也不少。對存在的問題科學總結也是財富。正視問題，我們才可以避免在同一個坑里面跌倒兩次。(圖8)
全球金融危機以后，我國的房地產市場走勢起伏越來越激烈，一會兒量價齊升，一會兒量跌價平，一會兒量價齊跌，現在又回到了價平量跌，循環波動。這是我們所有從事房地產調控工作的人都不愿意看到的。到現在為止，我們總算初步找到了一些駕馭這匹“野馬”的門道。(圖9)
3房價波動對我國社會經濟的危害
第一，房價過快上漲容易引發資產泡沫，進而影響金融穩定和經濟健康發展。這是因為房地產和金融、國民經濟都是緊密相關的。很多購房者都用盡了一生的儲蓄，一旦房價下滑波動過大就會導致負資產出現，不僅影響金融穩定，而且會進而影響社會穩定。
第二，房價脫離普通居民的承受能力，影響社會公平和穩定。這就是拉美和南亞的模式給我們帶來的教訓。如果僅由市場調節，房價將呈逐步上升的趨勢，房價最終將超出大部分居民的承受能力。當少部分人住在豪宅里面，而大部分人住在貧民窟的時候，這種社會不能稱之為公平。有限城市空間的分配不公會進一步加深社會財富的懸殊，進而會激化社會的沖突。
第三，房價太高導致購房負擔過重，影響城市和區域的競爭力。現代化城市經濟和區域經濟及國家的競爭力，這三大競爭力分國家、區域、城市三個層次，基本上是由人才的流向決定的。人才愿意居住在哪個國家、地區、城市，哪里的競爭力就會增長。過高的房價會阻礙人才的聚集，所以高房價的地方就將最終失去競爭力，這個城市就會被邊緣化，這個地區經濟就會衰退，這個國家也就邊緣化了。最后人才都走掉了，留下來的只是一些炫耀財富的暴發戶，這些人在某種意義上來說對城市創新和城市競爭力基本上沒有什么貢獻。所以，決定一個民族、一個國家的競爭力，較低的房價起著很重要的作用。
第四，房價過快上漲導致投資投機需求旺盛，對實體經濟的資金需求會產生“擠出效應”。日本上世紀90年代房價上漲的時候，連小攤小販賣菜的老太婆都貸款炒房，所有公司都拿出流動資金或借貸來投資房地產，這是因為做房地產來錢太容易了，再加上房地產永遠會漲價保值的迷信。好在日本企業執行的是永久雇傭制，公司不會隨便解雇人，必須要維持已有的生產和就業，實體經濟得以保存下來。如果沒有永久的雇傭制，日本公司所有的資產和精力都集中到房地產，就會更加助長泡沫的增長。因此，當時日本企業的永久雇傭制在一定程度上減弱了房地產投資沖動對其它行業的“擠出效應”。當國民經濟中某一個行業演化成暴利行業，在市場經濟狀況下，其它行業的資金就會大量涌入這個行業。如果搞實體經濟的企業家把大部分資金和人力資本投向了能產“快錢”的房地產市場，該企業擴大再生產能力和創新能力就會退化，這個國家的競爭能力也會隨之退化。
4調控房地產市場的難點
總理最近說內地房價調控“確實很難”。那么，房價調控難在什么地方呢?
一是城鎮化的剛性需求。日本的房地產市場泡沫破滅是城市化率達到85%左右，也就是城市外來移民對住房剛性需求減少的時候，政府的加息只是刺破泡沫的一個觸媒。我國目前的城市化率約為50%，平均每年約有1500萬農民要進城，還不包括近2億的農民工，這就提供了階段性住房的剛性需求。二是現有民間資本投資領域過窄。股票市場由于“內部人”操控黑幕屢發而長期低迷。藝術品市場又因為假貨泛濫而失信于民。基礎設施和社會公用品投資方面又因為政府擴大財政刺激造成“國進民退”，從而對民資產生了驅趕效應。三是全球化熱錢涌入與人民幣升值預期的影響。四是房產持有環節稅收制度缺失。我國目前個人住宅沒有房產稅、不動產稅，大批持有房產基本沒有成本，這個問題就很明顯地表現出我國在稀缺的城鎮空間公平分配方面的制度缺失。五是地方政府對土地財政的依賴。城市土地價格越高，地方土地財政收入越多，可用于城市基礎設施建設的錢就越多，也就越能體現城市形象變化的“政績”。六是我國各地經濟發展差距還在持續擴大。如前幾年，當沿海大城市中心區房價暴漲至每平方米數萬元人民幣時，甘肅酒泉等內陸中等城市的房價還在每平方米千元價格左右徘徊，基本上只是房屋建安成本。由此可見，中央政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。
針對以上所面臨的難題，房地產調控應重點做好兩方面的工作。一是做到兩個協同，即部門之間的協同以及中央與地方的協同，這樣房地產調控將形成中央各部門橫向聯動、中央和地方縱向聯動的“合縱連橫”的局面。二是房地產調控政策的組合使用。房地產宏觀調控政策“工具包”可以包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應包括指令性地提高保障房比重，管制措施等一系列措施，并且根據不同地域、不同房地產市場發展情況給予地方政府不同的“工具包”，使房地產宏觀調控更具靈活性和針對性。
毋庸置疑，以上多種因素決定了我國房地產調控的難度比任何國家都大。在這種情況下，就更需要廣大的房地產專家、學者和管理者集中精力，組織隊伍，深入研究我國房地產市場的各種矛盾的成因和解決之道，促使房地產市場平穩健康發展。
5關于專業委員會的定位住房政策和市場調控研究專業委員會的定位有六個方面:
第一，創建平臺。要創建好一個總的研究平臺，就是住房政策和市場調控專業委員會，要匯聚國內外這方面的優秀團隊來協同工作，再根據具體的任務分出若干個平臺，即專業研究小組既有細致的學科分工，又要有高效的協作。
第二，廣泛交流。因為房地產業實際上涉及到各行各業，涉及到各個領域，涉及到中央政府和地方各級政府的職能，涉及到社會的各個方面，不是開發商單方面能做到的事，所以要廣泛交流，形成跨學科、跨行業的綜合研究能力。
第三，匯聚人才。成事在天，謀事在人。如何對房地產調控方面的優秀人才采取科學的激勵政策，使他們的研究方向為“極易獲利”的房地產企業發展服務轉向公眾利益和生態效益的深入研究上來，直接為各地政府調控房地產出謀獻策。這是一個最艱難的挑戰，也是一個影響最深刻的挑戰。
第四，明確重點。我們的研究成果不能是泛泛而談、華而不實的論文，或者到處撿“芝麻”，而是要抓住“西瓜”，即抓住主要的問題，直接為我國房地產市場長期健康發展獻計出力。
第五，持續研究。對房地產市場要跟蹤研究，既要總結歷史教訓和國外經驗，又要針對我國各地豐富多樣的實際問題。特別對那些典型的“一線”城市，要做長期深入的持久研究。我們的研究要緊緊抓住以問題為導向，以未來為導向，以歷史為導向這三條原則。
第六，服務決策。要服務于國家和各級地方政府決策。依據我國的政體結構，只要政府決策正確，就可以集中力量辦大事，如果決策錯誤，就有可能造成嚴重后果。所以決策正確是發揮我國體制優勢最主要的前提之一。所以專業委員會要服務于決策，確保政府決策正確是我們的全部使命。
我相信有各位專家、各路精英的匯集，有大家豐富的經驗和廣闊的視野，還有一種忘我奉獻的精神，我們一定能夠經得起這個艱巨的歷史性重大挑戰和考驗。
