房地產市場發展問題所在和應對舉措范文

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房地產業在我國起步晚，歷史短，發展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產行業表面繁榮，房價持續攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產市場持續健康的發展。

一、存在的主要問題

1、地區發展不平衡

首先，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。

這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區>西部地區>中部地區。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區>中部地區>東部地區。

2、房地產需求與房地產供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，其主要體現以下四個方面，一是經濟適用住房的公平性問題；二是對由經濟適用住房制度引出的房地產市場價格雙軌制產生異議；三是認為經濟適用住房供應量過大對商品房產生擠出效應的問題；四是在經濟適用住房運行與管理中出現的問題。我國現階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

4、房地產投資行為急需調控

房地產投資行為已成為形成現在高房價的主要因素之一，在當前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉化為投機行為。理性的房地產投資有以下幾方面的優勢：一是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。

然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大于其優勢：第一，在房地產市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產市場的持續健康發展；第二，房地產投資與股票等投資有著本質的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產市場中的閑置房數居高不下，并且北京、上海等城市房地產的租售比遠遠低于世界平均水平，這說明我國房地產泡沫已非常嚴重。

5、國家調控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產調控政策，但始終監管機制不夠完善，導致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執行，并且各金融機構為了自身利益也有自己的應對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產市場不健康的發展。

二、促進我國房地產市場健康發展的對策

我國政府針房地產市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產市場的持續健康發展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產稅及物業稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認為，要想真正控制房地產市場的過熱發展以及解決房地產供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：

1、政府完善土地供應制度

（1）加大土地供應結構的調整力度。土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結構失衡的矛盾。一方面，緊縮城市中心區住宅用地和城市高檔房地產用地，對開發高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價調控體系。鑒于我國地產市場的現狀，政府對地價進行調控，應著力建設地價的調控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導價來調控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調查和評價的公示地價。“公示地價”是一種旨在調控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據。

（3）規范政府行為，強化土地管理的監控職能。嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預期的宏觀調控效果。另外，土地管理監控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產市場的健康發展，只有加強土地管理的監控工作，才能防止區域性的房地產投機，抑制房地產價格的非正常上漲，促進我國房地產市場平穩運行。

2、建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控

我國房地產市場發展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經濟預期導致的投機炒房行為。因此，在監測和控制房地產價格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設規模。

（2）針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產的營銷手段、營銷方式以及稅務部門對房地產的稅費收繳等嚴格控制和監督，從而進一步規范房地產企業的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區。

（3）在面對社會經濟頂期問題，需要全社會形成合理引導市場的氛圍。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。正確的輿論導向人們形成正確的房地產投資理念、住房觀念以及風險意識。因此，對于房地產市場中的所有主體，政府要承擔起責任，引導老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經濟利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經濟適用房的建設，但是仍然存在保障性住房供不應求的局面，并且在供應過程中出現不公平現象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關系戶”得到，因此應該在將來加強監管制度的建設。除此之外，對于現在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負擔不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應該有相應的住房供應保障，政府雖已下令供應限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應，因此要在完善住房保障體系建設的過程中，加大廉租房和經濟適用房建設力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應工作。

4、規范房地產開發企業及相關企業的行為

當前，很多房地產開發企業開始出現不規范的開發與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構操作不規范等問題頻頻出現，因此筆者提出以下幾點建議：

（1）建立企業的信譽檔案。要加大力度推行房地產開發企業誠信等級評定制度，在此基礎上，要建立企業信譽檔案，將企業的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優質產品介紹內容，在網上公布，建立企業信用管理信息系統，進入系統的信息，不僅作為主管部門評定企業好壞的依據，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業，治理整頓那些信譽差、經營管理不善的小企業。

（2）對預售合同進行網上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發商隱瞞預銷售情況等一系列行為，因此應該實施新建的商品房的預售都必須進行預銷售合同的網上備案登記制度。開發商申請辦理預售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區的房地產交易中心辦理網上公開手續，所有消費者都能在網絡上查詢相對應的在售樓盤的銷售情況。網上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規范銷售行為，正確引導投資和消費起到了積極作用。

（3）規范房地產中介機構的經營方式。中介機構雖然在國內起步較晚，但發展勢頭較快。中介機構的活躍性是一個國家房地產業走向成熟的重要標志。最近幾年，國內大部分地區，新房、二手房以及房屋租賃的發展勢頭較好，房地產中介市場出現了較大的機會。但目前中介機構的員工素質普遍偏低，使得工作中出現很多以不正當手段謀取私利的行為，因此中介機構要建立健全公司的人員選擇、職前培訓和在職績效考核制度，完善對房地產中介相關專業知識的培訓，全面提高中介機構員工的綜合素質。