房地產市場住房倒按揭交互范文
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目前我國正處于快速老齡化階段，我國將平均每年增加596萬老年人口，到2051年，中國老年人口規模將達到峰值4.37億。2005年的世界銀行報告顯示，2001年到2075年間，我國基本養老保險的收支缺口將高達9.15萬億元。因此，在中國，特別是在經濟相對不發達的西部地區，社會養老保障的問題將不得不探索民間和市場化的解決方案。“倒按揭”作為一種新的住房融資渠道和養老模式，在引進和推行過程中，涉及到如代際關系、遺產、房地產、金融、法律、保險等方方面面的問題，這些因素與“住房倒按揭”的推行交互影響，各類因素既為“住房倒按揭”的實施提供了有利的條件，同時也存在著一些障礙性因素。“倒按揭”能否在我國順利推行，實現其養老的經濟支持功能，首先需要從理論的視角厘清其與相關因素間的關系。本文將把著眼點放在“住房倒按揭”與房地產相關因素上，著重探討二者的交互影響。
一、什么是“住房倒按揭”
“住房倒按揭”是上世紀80年代美國新澤西州的一家銀行創立的，其放貸對象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產減少。由于這種方式與傳統的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。
“倒按揭貸款”是以自有住房作抵押的銀行貸款，必將會受到房地產市場因素的影響，其中主要的影響因素如下：
1.自有住房擁有量
經過二十多年持續的發展，尤其是近年實施住房制度改革以來，我國居民的住房條件有了很大改善。據國家第五次人口普查顯示，中國城市人口中城市家庭中有9.2%購買商品房，6.5%購買了經濟實用房，29.4%購買原公有住房，26.8%的戶建有自住房，城市中擁有住房的家庭戶達到72%，其中相當比例的是擁有房子且沒有多少積蓄的老年人，我國已經具備了開展住房反向抵押的堅實物質條件。據2006年建設部統計數字顯示中國住房“自有率”接近82%，并且存量房產的價值遠大于近年來商品化新建住房。
2.房產市場價值
截止2007年5月末，我國住房按揭貸款余額達到22000億元，雖然與高達14萬億的居民儲蓄余額相比還不算太高，但發展勢頭相當快，是金融行業目前增長最好的一塊業務。同時目前固定資產投資中房地產占的比重相當大，住宅開發年投資額已超過1萬億的規模，這兩年住房開發規模的增速盡管受宏觀調控的影響，預計還將會保持在較高增長。即使維持目前規模不變，開發投資都將逐步轉化為居民房地產消費或投資，假設未來年度投資額的20%轉化為住房消費貸款，住房按揭貸款也能保持在10%以上的增幅，保守估計在2020年也能夠達到7萬5千億的規模，僅貸款支撐的房地產保有量價值就可在15萬億以上，是一筆巨大的民間財富，將遠大于養老金缺口的數額，隨著養老觀念變化很大，住房倒按揭養老將有很好的市場需求支撐。同時從持有的資產數量上看，我國居民擁有的房產市場價值總和遠高于居民儲蓄余額，從1991年～2004年的數據來看，我國的房價一直呈現上升趨勢，房屋平均售價從1991年的786元增長到2004年的2714元，房價的增長的勢頭明顯。更重要的是住房較儲蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像儲蓄、證券等資產20%的人掌握著80%的價值。以中國人目前的資產結構分析，未來儲蓄、房產、證券（股票、基金等）將三分未來家庭的資產，房產價值將遠超養老金及其他社會保險現值，將成為未來普通家庭的主要財產。
3.住房產權
目前我國城鎮中離退休的老年人基本上是通過福利分房獲得住房，經過住房制度改革后取得了住房的產權，因此也產生了一些住房產權的遺留問題。例如，一些單位職工雖已購房但不能真正擁有住房產權，一些職工在購買單位住房時，僅購買了70%的產權，并且一直未購買剩余30%的產權，這樣的住房就不能進入市場交易；甚至有少量職工住宅只有居住權，沒能購買房屋的產權。住房制度改革遺留的產權問題使部分老年人不能擁有住房產權，從而直接影響到老年人對“倒按揭貸款”的需求。
4.房屋價值評估
房屋價值評估是“倒按揭貸款”運作中的重要一環，決定著貸款的發放金額。由于我國房地產市場仍不成熟，房地產價格波動明顯，加之“倒按揭”一般要十多年甚至二三十年，使得“倒按揭”模式中的房屋價值評估工作十分復雜和困難。房屋價值決定于房地產價格，而房地產價格又受到房地產自身因素、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素的影響。我國正在改革開放的快速發展時期，所以這些因素均處于不同程度的變化中，會直接或間接地導致房地產價格的變化，使得人們對房屋價值的預期發生變化，從而使房屋價值評估更難把握。
5.房地產政策
我國的房地產政策體系還不完善，一些相關政策的空白或不明確將制約“倒按揭貸款”業務的開展。比如我國目前住宅的土地使用權最長只有70年，老年人擁有的住房一般已有若干年的使用期，如果再向銀行申請20年的“倒按揭貸款”，等到20年后銀行擁有房屋的產權后，土地使用權的剩余時間往往已經不多了，若國家沒有明確的土地使用權續延政策，銀行會面臨很大的風險。
在以上影響因素中，自有住房擁有量和房地產市場價值總和為“住房倒按揭”推行和可行性提供了堅實的物質條件和市場需求支持。
三、“住房倒按揭”對房地產市場的影響
1.形成房地產二級市場大的機構供應商，穩定市場價格。
“住房倒按揭”將使相當多的住房逐步掌握在住房倒按揭機構手中，他們獲得房屋處置權后，將通過租賃市場或二手房買賣交易再次投入房地產市場，只要住房倒按揭在一個城市或區域發展到一定規模都能形成這個區域最大的二手房供應機構，改變目前二級市場散兵游俑占主的二級市場參與者結構，在一定的政策配合下，對二級市場形成強影響力，對政府穩定房地產市場大有益處。
近年來，在各方面因素的帶動下，房地產價格出現快速上漲、逐年攀升的態勢。2004年全國商品房和商品住宅平均銷售價格分別上漲了14.4%和15.2%,是1998年以來的最高水平。房價的快速上漲制約了普通居民居住權益的實現。為了調整住房需求結構，中國人民銀行調整了個人住房貸款政策，對住房需求進行調控。但是，在緊縮開發信貸和土地結構調整的雙重作用下，目前市場普遍預期供應將縮減，供需矛盾將更加突出。在這背景下，若及時推出住房反向抵押貸款，可以有效地緩解目前我國房地產市場供需矛盾，減少由于信息不對稱、由散戶相互博弈而形成較易失衡的非理性局面，有效地抑制房價上漲，促進房地產市場健康穩定發展，從而起到調整住房結構失衡、平抑房價的作用。
2.“住房倒按揭”衍生品牌地產的需求和開發
“住房倒按揭”可以促使現在的購房者更加注重樓盤的品質和潛在價值，因為現在買房的年輕人，
二、三十年后才可能會退休，如何讓房子在幾十年里最大化地保值增值非常重要。一個相對可行的辦法，就是盡量買品牌開發商的房子，因為品牌開發商的樓盤質量過硬，技術含量較高，配套成熟，后期的服務好，將來作“倒按揭”的時候，會因為房子質量和社區較好而得到更多的錢來養老，來保障高品質的生活，這樣通過促進消費者的更理性選擇實現房地產商的市場選擇和淘汰，促進開發商建立更好的房子，形成更良好的品牌。
3.促進住房消費
通過住房“到按揭”可以使住房擁有了養老功能，可以讓年輕人將部分為未來養老而預先保留的儲備金拿出來投資在住房上，提前消費，既能增強年輕的提前購買住房的經濟能力，有能增加年輕人的購房意愿，從而增加住房需求，促進房產消費，推動房地產市場的發展。
