促進居民住宅區物業管理意見范文

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一、指導思想

以科學發展觀為指導，以體制創新為核心，建立“條塊結合、以塊為主、屬地負責、綜合協調”的物業管理新體制，充分發揮街道（鄉鎮）和社區作用；及時化解物業管理領域的各類矛盾問題，提高服務質量，提升社會和市民對我區居民住宅小區物業管理工作的滿意度。

二、目標任務

（一）總體要求

進一步培育和規范物業管理市場，理物業管理環節中開發建設單位、物業管理單位、業主大會、業主委員會的關系，明確相關責任，加強物業建、管有效銜接，消除矛盾，提高業主自治能力和物業管理水平，促進物業管理市場健康有序的發展。

（二）工作目標

1、擴大物業管理覆蓋面。把推進舊城改造還房小區、零散居民住宅樓、改制單位自管房小區、社區居委會代管小區物業管理作為新的工作目標，提升物業管理整體規模，實現全區居民小區物管覆蓋面逐年增加，其中今年增加5個百分點，達到35%。

2、深入調查掌握全區物業管理的基礎信息，從抓好基礎工作入手，為進一步健全和完善物業管理辦法提供可靠依據。

3、加快業主委員會建設。加快無物管小區和新建商品房小區業主大會、業主委員會建設步伐，完善、規范業主大會、業主委員會議事、決策行為，力爭年全區小區業主大會及委員會成立率提高7%，達到23%，并實現逐年提高。

4、加快物業小區公建配套設施產權界定，嚴肅查處開發商侵占和出售配套公用設施“使用權”問題。

5、適當安排社區物業管理啟動資金和扶持資金，推動居民住宅區物業管理的全面開展，完成對部分建設施不配套的小區道路改造和路燈、綠化、環衛維修。

6、在全區開展物業管理評優活動，以評促建，以評促管，促進行業服務水平和行業形象的提高。

7、建立健全物業管理服務投訴責任機制。及時查處全區物業管理企業在服務中的不規范行為,并督促企業整改,保障業主合法權益。

（三）工作職責

1、市房管局辦事處：根據市房管局的職責安排，具體負責全區物業服務行業的管理、指導和監督，組織宣傳物業管理法律法規，牽頭研究解決全區物業管理中的具體問題。配合街道（鄉鎮）、社區做好業主委員會的成立、物管服務企業的選聘及物業管理糾紛調處等工作。

2、各街道辦事處（鄉鎮人民政府）：具體組織轄區住宅小區的物業管理工作，開展物業管理宣傳活動，牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會，并指導、監督其日常運作；負責調處轄區物業管理糾紛。

3、各社區居委會：參與業主大會、業主委員會籌建、改選的組織工作，指導業主委員會選聘物業服務企業，負責調處物業服務中的矛盾糾紛。

4、區城管執法分局：負責對物業管理區域內擅自搭建建（構）筑物的查處，負責對破壞綠化、道路等設施以及破壞房屋外立面等行為的查處；加強對戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。

5、區公安分局：負責指導、督促物業服務企業和保安人員開展安全防范工作，消除物業管理區域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾。

6、區消防大隊：負責住宅小區內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監督管理。

7、區建設局：負責對在建住宅施工過程中的質量監督和管理；協調處理由于工程質量問題引發的投訴和矛盾，依法處理因房屋質量、室外裝飾裝修產生的糾紛。

8、區城管辦及市環衛處：負責對住宅小區內環境衛生、垃圾清運工作的檢查、指導和監督；按政策規定做好小區業主垃圾清運費和垃圾處置費的收取宣傳工作。

9、區工商局：加強個體經營登記審查，對擅自將居住用房改變為非居住用房的場所和車庫，不予核準登記；查處在住宅小區從事無照經營的行為。

10、區物價局：負責物業服務收費的管理工作，對物業服務活動中的各項收費進行管理和監督檢查，對違反物業服務收費政策的行為進行查處，協調解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

11、區環保局：負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價，對周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律法規的噪音擾民和環境污染等問題依法進行查處；對涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理。

12、區信訪局：積極疏導、調解處理各類物管上訪糾紛。

13、區級其它相關部門：切實履行職責，強化協調配合，合力強化物業管理工作。

三、工作舉措

（一）開展專項整治，解決突出問題

1、開展物業管理達標活動。著力完善街道（鄉鎮）、社區兩級對物業管理的指導和服務職能，著力解決物業管理行政管理方面不到位的問題。深入調研，針對商品房開發小區，要全面推行市場化的物業管理服務。在建未交付前，由開發建設單位通過招投標市場選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理；已建成交付但業主委員會尚未成立的，繼續實施前期物業管理；已建成交付且業主委員會成立的，應在所在街道（鄉鎮）指導下，開發建設單位、前期物業服務企業以及業主委員會三方按規定做好物業管理續聘、新聘或業主自治管理的轉換銜接工作。

2、完善老舊住宅小區物業管理。要結合環境綜合整治逐步解決基礎設施配套問題，推進老舊小區改造工程，完善小區基礎設施配套。對整治后具備條件的，應成立業主大會、業主委員會，按照有關程序選聘物業服務企業，實施等級性有償服務；對整治后暫不具備條件的，由所在街道（鄉鎮）負責建立小區物業服務組織，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性有償服務。對經整治但規模較小及分布零散的住宅區，可并入相鄰小區，實施一家管理，差別服務。對失管小區及零散居民住宅樓，由街道（鄉鎮）幫助成立業主委員會，指導選聘新的物業企業實施基本項目、或采取“樓幢管理”的模式進行管理服務。暫時不具備條件實行市場化運作的，應納入街道（鄉鎮）或社區的物業管理服務組織，落實基礎性有償管理服務。

3、完善拆遷安置房和保障性房屋住宅小區管理。要創造條件逐步推行市場化的物業管理。在建未交付前，由建設單位負責組織管理。建成交付后，有條件成立業主委員會的，按照有關程序確定物業服務管理模式并做好轉換銜接工作；建成交付后，暫不具備條件成立業主委員或暫不具備條件實施等級性有償服務的，開發建設單位應與所在街道（鄉鎮）辦理移交托管手續，由所在街道（鄉鎮）、居委會負責建立小區物業服務組織，落實基礎性的有償服務或暫實行自主管理和服務。

4、開展小區內物業管理違規行為整治活動。開展違章搭建專項整治工作，堅決遏制當前部分小區違章建設屢禁不止現象，同步研究建立長效機制，建立健全違章搭建巡查、發現、處理機制。專項整治小區物業管理混亂狀況，逐步清理改變房屋使用性質和功能、違規裝修房屋、侵占公共部位、毀綠占綠等小區各類物業違章違規事件。

5、完善物業管理收費和有償服務機制。物價部門要按照“公正合理、質價相符”的原則，合理確定物業服務等級和收費指導標準，規范物業服務單位的收費行為，及時查處物業管理收費中的價格違法違規行為。同時，對因開發建設遺留問題或物業服務合同履約糾紛問題造成的諸多矛盾，由相關責任單位及時妥善處理實際存在的問題；對拒繳、欠繳物業服務費的，所在地街道（鄉鎮）、業主委員會應積極協助物業服務企業督促催繳。

（二）強化行業監管，規范物管服務

1、完善配套設施。新建住宅項目應當嚴格遵循規劃設計要求，配建物業管理用房，并與主體工程同步交付使用。相關部門在規劃設計方案審查時，應明確物業配套用房規劃條件；建設部門在牽頭組織項目竣工驗收時，會同房管辦事處加強對物業管理基礎配套設施和物業管理用房的驗收備案，未經驗收合格或配建不到位的小區住宅不得交付使用，房管部門不得為其辦理房屋產權初始登記手續。任何單位和個人不得擅自改變物業配套用房的用途。各有關部門應加強協作配合，指導監督住宅小區供水、供電、供氣、路燈、垃圾清運和綠化養護等基礎設施（項目）配套到位、移交到位、管護到位。

2、強化行業監管。房管辦事處要依法加強物業服務企業的資質管理，完善物業管理招投標管理辦法，健全物業主管部門和街道（鄉鎮）參與監督管理的實施機制；各街道（鄉鎮）要會同物業主管部門加強對物業服務企業服務質量的檢查考評，建立健全企業誠信檔案體系，落實獎懲措施；完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，應提前三個月向業主公示，同時監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，并做好備案登記；對暫時難以落實新物業管理單位的，由所在街道（鄉鎮）負責按照失管小區模式進行操作。

3、提升自治能力。業主、業主大會、業主委員會應依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。物業主管部門和所在街道（鄉鎮）要切實加強指導監督，規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織作用。把好業主委員會程序關和人選關，符合條件的社區居委會成員可通過選舉加入所屬小區的業主委員會；加強業主委員會成員綜合業務知識培訓，提高依法履行職責能力。要健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。

（三）加強組織領導，嚴格考核獎懲

1、加強組織領導。建立區物業管理聯席會議制度，由區政府分管領導任組長，相關責任部門為成員單位，定期召開聯席會議，制定措施，研究解決辦法，組織協調和指導物管工作。各街道（鄉鎮）和社區居委會要適當增加物業監管人員職數，落實專人負責本區域范圍內物業管理工作的組織協調。

2、加強考核獎懲。各街道（鄉鎮）要建立健全物業管理工作機制，要將物業管理納入年度目標管理，實行一級抓一級，層層抓落實，將物管工作的績效與獎懲掛鉤。區政府將嚴格落實物管工作責任制，獎懲逗硬，對重視不夠、措施不力，造成重大物管糾紛或引發不穩定事件的，將嚴格實施效能問責，嚴肅追究責任。

3、加強宣傳引導。各有關職能部門和新聞媒體要采取多種形式，加強物業管理宣傳工作，宣傳相關法律法規，引導廣大業主樹立物業服務的消費觀念，支持參與物業管理活動，及時繳納物業服務費用，自覺維護社會公共秩序。各級黨政機關和企事業單位要教育干部職工自覺遵守物業管理法律法規，積極參與和諧文明社區建設，營造全社會重視、支持物業管理的良好氛圍。