物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及稅收政策論文范文

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一、物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)機(jī)制研究

除了物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，稅率偏高稅負(fù)過重是企業(yè)經(jīng)營(yíng)遭遇的又一難題。

（一）物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)稅率明顯偏高物業(yè)管理行業(yè)具有明顯的公共事業(yè)服務(wù)特征，特別是為數(shù)不少的直管售后公房，更是具有保障房的特性，應(yīng)與交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受3%的稅率。而目前企業(yè)普遍適用的是5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。同時(shí)，按營(yíng)業(yè)稅稅額作為附加稅計(jì)稅依據(jù)，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，地方教育費(fèi)附加稅率為2%，河道清潔費(fèi)稅率為1%，企業(yè)營(yíng)業(yè)稅及其附加稅累計(jì)達(dá)到收入的5.65%。同為服務(wù)性行業(yè)，交通運(yùn)輸、郵電通信、文化體育行業(yè)的平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為11.5%，比物業(yè)管理行業(yè)高出3.65個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)業(yè)稅率卻低了2個(gè)百分點(diǎn)。偏高的稅率，讓不少企業(yè)只能虧損納稅。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示：在136個(gè)商品住宅項(xiàng)目中，43個(gè)項(xiàng)目盈利，虧損達(dá)到66.91%；49個(gè)售后公房項(xiàng)目中，46個(gè)項(xiàng)目虧損，虧損率達(dá)到93.88%。即便如此，上述185個(gè)項(xiàng)目2011年共繳稅1109.12萬元。

（二）稅基計(jì)算不夠合理加重負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按營(yíng)業(yè)收入征稅，其中最為重要的是物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)模式主要包括兩種：一是包干制。由業(yè)主向企業(yè)支付固定服務(wù)費(fèi)用，盈虧由企業(yè)自負(fù)。二是酬金制。由企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取約定的比例或金額作為酬金，盈虧由業(yè)主負(fù)責(zé)。一般來說，企業(yè)向業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi)用，都是以支定收，其中服務(wù)支出主要用于付給保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維保等專業(yè)公司，具有代收代支性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基計(jì)稅，而應(yīng)以酬金作為稅基，向企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及其附加。而按現(xiàn)行稅制，無論是包干制還是酬金制，均按全部物業(yè)費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅。由于在酬金制條件下，企業(yè)僅收取物業(yè)費(fèi)的10%作為酬金，卻要按物業(yè)費(fèi)的100%征稅，讓陷入經(jīng)營(yíng)困境的企業(yè)苦不堪言。

（三）營(yíng)業(yè)收入重復(fù)征稅增加壓力隨著社會(huì)分工的精細(xì)化、專業(yè)化和規(guī)模化，服務(wù)于物業(yè)管理的專業(yè)公司也日益成熟。除消防、電梯設(shè)施的維修保養(yǎng)須委托給具備資質(zhì)的專業(yè)單位外，保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保等均可外包給專業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向這些專業(yè)公司支付的費(fèi)用，由這些專業(yè)公司繳納營(yíng)業(yè)稅，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻因無法抵扣導(dǎo)致重復(fù)征稅。此外，車輛停放、租賃、代辦性服務(wù)、特約性服務(wù)費(fèi)用和公共收益性經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)屬于代收代繳費(fèi)服務(wù)。在申報(bào)稅收時(shí)，應(yīng)將外包支出和代收代支費(fèi)用從服務(wù)資金收入中扣減，按凈服務(wù)收入為依據(jù)征稅。然而現(xiàn)行的稅制并沒有參照旅游、廣告等行業(yè)將支付給專業(yè)公司后的費(fèi)用余額作為收入征稅的做法，而是直接將物業(yè)服務(wù)資金作為營(yíng)業(yè)收入全額繳稅，重復(fù)征稅矛盾突出，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

二、完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及稅收政策對(duì)策建議

物業(yè)收費(fèi)與市場(chǎng)脫節(jié)、企業(yè)稅率偏高稅負(fù)較重，加重了屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。因此，要完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及稅負(fù)政策。

（一）構(gòu)建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策體系建立與市場(chǎng)相適應(yīng)的、合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策體系已迫在眉睫。要加快修改施行7年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，增加物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整與職工最低工資、物價(jià)上漲等因素掛鉤內(nèi)容；出臺(tái)物業(yè)管理價(jià)格調(diào)整指導(dǎo)性文件，明確將政府指導(dǎo)價(jià)列入物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)控計(jì)劃；健全完善物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)管理辦法，由物價(jià)、房管等部門根據(jù)每年的職工最低工資調(diào)整和物價(jià)漲幅情況，定期物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)節(jié)參考指數(shù)，作為業(yè)委會(huì)和企業(yè)協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整的依據(jù)；聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行審計(jì)，由物價(jià)、房管等根據(jù)上年審計(jì)結(jié)果和當(dāng)年工資標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)指數(shù)，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和人工材料等費(fèi)用的實(shí)際價(jià)格，測(cè)算每年的物業(yè)服務(wù)成本，確定物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)；將物業(yè)管理費(fèi)與水、電、煤氣等一起，列入公共服務(wù)性行業(yè)，實(shí)行收費(fèi)同步聽證、同步調(diào)整。

（二）實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，給予政策支持要破解物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損難題，可按照“取之于政府，用之于住戶”的原則，由政府部門以購(gòu)買物業(yè)服務(wù)成果的形式，對(duì)企業(yè)實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，從政策上給予支持。要從地方財(cái)政、住房公積金增值收益、廉租住房建設(shè)基金中拿出一定資金，納入政府年度財(cái)政預(yù)算，用于直管售后公房的租金減免和物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼；在目前物業(yè)服務(wù)提價(jià)不能一步到位的情況下，應(yīng)考慮出臺(tái)上海市物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼辦法，通過財(cái)政出資、吸納社會(huì)資金等形式，推廣浦東、徐匯、靜安、閘北等區(qū)的物業(yè)管理補(bǔ)貼經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大老舊小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)貼范圍，將補(bǔ)貼對(duì)象從直管售后公房向早期動(dòng)遷房、商品房等延伸；設(shè)立物業(yè)管理發(fā)展基金，用以支助政策性虧損的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；擴(kuò)大住房公積金使用范圍，鼓勵(lì)住戶用公積金繳納房租和物業(yè)管理費(fèi)。

（三）降低營(yíng)業(yè)稅率，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)參照旅游、廣告等行業(yè)將支付給專業(yè)公司后的費(fèi)用余額作為收入征稅的做法，將企業(yè)全部收入減去代業(yè)主收取的公共事業(yè)收費(fèi)、付給專業(yè)公司的支出后，按照3%的稅物業(yè)管理率征稅，將外包給專業(yè)公司的保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、共享設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保等支出，以及車輛停放費(fèi)、租賃費(fèi)、代辦性服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、公共收益性經(jīng)營(yíng)收入等代收代支費(fèi)用，從物業(yè)服務(wù)資金收入中扣減，剩余的服務(wù)收入作為征稅依據(jù)。而對(duì)采用酬金制收費(fèi)模式的項(xiàng)目，應(yīng)扣除具有代管代付性質(zhì)的物業(yè)管理費(fèi)，僅對(duì)支付給企業(yè)的酬金部分征稅；對(duì)售后公房和新建保障房免征企業(yè)增值稅；考慮到物業(yè)行業(yè)中小企業(yè)居多、經(jīng)營(yíng)狀況不佳、與民生密切相關(guān)，可對(duì)居住物業(yè)實(shí)施稅率簡(jiǎn)易征收方式，與交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受3%的稅率；明確參與老舊小區(qū)管理的企業(yè)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)以前年度虧損的項(xiàng)目；對(duì)參與老舊小區(qū)管理的企業(yè)上繳的所得稅實(shí)施“先征后返”，對(duì)考核業(yè)績(jī)優(yōu)秀的企業(yè)給予專項(xiàng)補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）實(shí)施居住、非居住物業(yè)區(qū)別征稅對(duì)居住物業(yè)和非居物業(yè)按不同稅率征稅。對(duì)非居物業(yè)項(xiàng)目，可繼續(xù)按5%的營(yíng)業(yè)稅稅率征收。對(duì)居住物業(yè)項(xiàng)目，凡年收入不足500萬元的中小企業(yè)，按照3%的簡(jiǎn)易征收方式，超過500萬元的部分則按5%的稅率征稅。對(duì)采用酬金制收費(fèi)模式的項(xiàng)目，只對(duì)物業(yè)酬金部分征稅。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶替業(yè)委會(huì)代管資金，業(yè)委會(huì)與勞務(wù)單位或個(gè)人簽訂合同，且由勞務(wù)單位或個(gè)人開具發(fā)票，由企業(yè)從代管資金賬戶中代付勞務(wù)費(fèi)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

（五）積極參與營(yíng)改增開展?fàn)I改增試點(diǎn)是“十二五”財(cái)稅體制改革的重點(diǎn)。物業(yè)管理行業(yè)參與營(yíng)改增已是大勢(shì)所趨，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好前期調(diào)研、摸底測(cè)算、分析預(yù)測(cè)等準(zhǔn)備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與營(yíng)改增，需按6%的稅率繳納增值稅，短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)不降反增的問題，但有利于消除重復(fù)征稅、降低小規(guī)模企業(yè)稅率、減輕企業(yè)稅負(fù)。因而要在保留原有財(cái)稅優(yōu)惠措施的基礎(chǔ)上，盡可能多爭(zhēng)取政策支持。要打通和延伸抵扣環(huán)節(jié),允許商業(yè)性房地產(chǎn)開具增值稅發(fā)票，形成較為完善的上下游抵扣鏈條；增加可抵扣項(xiàng)目，將企業(yè)支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等專業(yè)公司的費(fèi)用，作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，以降低企業(yè)稅負(fù)；對(duì)稅負(fù)不減反增、營(yíng)業(yè)收入低于500萬元的小規(guī)模企業(yè)，要借鑒旅游、廣告等行業(yè)將支付給專業(yè)公司后的費(fèi)用余額作為收入征稅的做法，將企業(yè)全部收入減去代業(yè)主或承租戶收取的公共事業(yè)收費(fèi)、付給專業(yè)公司的支出后，按3%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅，從而降低企業(yè)稅率；要制定“營(yíng)改增”配套政策，降低財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助基金門檻，以減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

作者：吳鴻根單位：上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)