房地產(chǎn)稅收政策發(fā)展舉措范文

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伴隨著各級政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的不斷加強，目前已有30多個大中城市的商品房價格出現(xiàn)的下降。盡管，這一宏觀調(diào)控舉措在普通民眾與專家之間，形成了不同的價值判斷。但是，其作為遏制我國已呈畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場來說，則是必要的。美國2007年爆發(fā)的次貸危機，實則給我國上了深刻的一課。具體體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場若不實現(xiàn)健康發(fā)展，那么在大量投機性購買推動下，將導(dǎo)致我國商品房價格虛高不下。從而，具有剛性需求的民眾無法進入房地產(chǎn)市場交易，最終使得社會民生問題不斷突顯。如何理解“健康發(fā)展”，其應(yīng)包括兩個維度：（1）房地產(chǎn)企業(yè)能實現(xiàn)內(nèi)涵式發(fā)展；（2）房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)該合理。前者要求企業(yè)能在資金約束背景下，能提高自身經(jīng)濟效益；后者則需要在關(guān)注民生的前提下，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。綜上所述，本文將從稅收政策安排的宏觀角度，探討促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的途徑。

一、目前房地產(chǎn)市場環(huán)境分析

稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現(xiàn)出的傾向性，卻能有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場環(huán)境進行分析。由于我國房地產(chǎn)市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境。從房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環(huán)過程。該企業(yè)若要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，則需要重復(fù)完成上述過程形成資本周轉(zhuǎn)。不難理解，只要存在對上述過程產(chǎn)生影響的市場因素，都會干擾房地產(chǎn)企業(yè)的健康經(jīng)營。

1.融資渠道萎縮由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本、勞動密集型企業(yè)類型；并且，其生產(chǎn)過程的所延續(xù)的時間較長。因此，在資本周轉(zhuǎn)速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業(yè)的主要資金來源。然而，在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數(shù)高企背景下，企業(yè)的融資渠道已明顯萎縮。

2.外延式生產(chǎn)明顯我國房地產(chǎn)企業(yè)外延式生產(chǎn)特征明顯，表現(xiàn)為：維持著資本有機構(gòu)成不變的規(guī)模擴張態(tài)勢。這樣的擴張態(tài)勢存在兩個弊端：（1）企業(yè)經(jīng)濟效益難以快速提升；（2）企業(yè)預(yù)付資金的總量較大。前者將導(dǎo)致企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環(huán)境下難以為繼。

3.資金回籠困難從目前房地產(chǎn)市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩(wěn)中有降的現(xiàn)狀，多數(shù)消費者已處于觀望態(tài)勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現(xiàn)所預(yù)期的購房高潮的出現(xiàn)。這一系列的市場現(xiàn)狀，在企業(yè)資本周轉(zhuǎn)上所呈現(xiàn)出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產(chǎn)市場的主要微觀主體“房地產(chǎn)企業(yè)”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。

二、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收政策原則

若要設(shè)計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經(jīng)濟主體，還應(yīng)存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導(dǎo)市場主體的經(jīng)營行為。在這樣的互動共生效應(yīng)下，最終將促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

1.具有激勵兼容的效應(yīng)制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應(yīng)。如，鼓勵企業(yè)內(nèi)涵式經(jīng)營、鼓勵企業(yè)修建經(jīng)濟使用房等。但是，為了防止可能出現(xiàn)的激勵沖突，本文指出“應(yīng)遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設(shè)計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的利益訴求，還能使企業(yè)的經(jīng)營行為符合稅收設(shè)計者的預(yù)期。從房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的構(gòu)成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業(yè)理性經(jīng)營；（2）規(guī)避惡意屯地現(xiàn)象；（3）保證項目質(zhì)量；（4）確保房產(chǎn)的價格透明、合理等。為此，這一系統(tǒng)性目標(biāo)能否最終實現(xiàn)，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。

2.具有外部約束的效應(yīng)目前房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)諸多失范現(xiàn)象，主要仍來自于企業(yè)的機會主義行為。而產(chǎn)生這一行為動機的根源，則歸因于市場監(jiān)管機制的確失和缺位。可以預(yù)見，伴隨著我國對房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，上述監(jiān)管問題將得到不斷完善。在此基礎(chǔ)上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現(xiàn)為外部約束機制。即，針對不同企業(yè)的市場績效評價，給予不同企業(yè)具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應(yīng)實現(xiàn)了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結(jié)合目前出現(xiàn)的問題，在原則導(dǎo)向下為稅收政策的合理制定提供思路。

三、稅收政策制定的思路

以下仍然按照房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產(chǎn)、銷售等三個方面組成。

1.針對企業(yè)資金約束的稅收政策目前出現(xiàn)的金融緊縮態(tài)勢具有強烈的針對性，其對象不僅包括房地產(chǎn)企業(yè)，還包括現(xiàn)階段的PPI、CPI指數(shù)高企現(xiàn)狀。為此，房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求，必然也會受到極大的抑制。在國家大力推進保障房建設(shè)的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)仍是該項民生工程的主要實施者。為此，各級政府在制定稅收政策時，可從土地使用稅方面著手。所謂“土地使用稅”是指，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。從而，各級政府在房地產(chǎn)企業(yè)承諾修建保障性住房的前提下，作為補償措施可以減免對該企業(yè)土地使用稅的征收。

2.針對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的稅收政策我國房地產(chǎn)企業(yè)在過去的發(fā)展歷程中，形成了一味追求利潤回報的狀態(tài)。在資本逐利性的推動下，企業(yè)往往對自身組織資源的優(yōu)化，而聚焦在拼關(guān)系、拼工程數(shù)量等方面。這一傳統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營模式如今看來，已難以適應(yīng)國家的宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略安排。在此背景下，各級政府主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的市場績效，給予差異化的稅收政策。績效內(nèi)容包括：（1）房屋質(zhì)量；（2）小區(qū)環(huán)境；（3）市場外部性特征等。從而，根據(jù)這一系列的評價指標(biāo)，對表現(xiàn)突出的房地產(chǎn)企業(yè)，給予減少營業(yè)稅繳納的優(yōu)惠政策。不難知曉，這也形成了一種約束效應(yīng)，即那些仍然遵循外延式生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，將難以形成市場競爭力。

3.針對企業(yè)產(chǎn)品銷售的稅收政策目前房地產(chǎn)企業(yè)的商品房普遍出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象，從而惡化了企業(yè)資金回籠的態(tài)勢。最終，在價值鏈的帶動下對我國金融機構(gòu)帶來極大的貸款風(fēng)險。為此，各級政府應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)成本構(gòu)成，以及民眾的購買預(yù)期，對房地產(chǎn)企業(yè)進行價格引導(dǎo)。對于積極響應(yīng)價格引導(dǎo)的企業(yè)，政府給予減少所得稅納稅的優(yōu)惠政策。綜上所述，以上便構(gòu)成了稅收政策制定的思路。這里再次強調(diào)：若要設(shè)計合理的稅收政策，首先就須滿足我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向。