房地產(chǎn)稅制存在的問題及改革范文
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隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，房地產(chǎn)稅制逐漸建立和完善起來。就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度較大、涉及范圍較廣，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)之一，直接決定著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了一定的成果，但是與預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，各項(xiàng)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范尚沒有得到健全和統(tǒng)一，特別是房地產(chǎn)稅制方面存在一系列不足和問題。黨的十八大以來，國(guó)家十分重視經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，將經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)作為改革和創(chuàng)新的基礎(chǔ)組成部分，給予房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很高的期望，要求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得良性發(fā)展，切實(shí)維護(hù)國(guó)家和人民根本利益。所以，改革和優(yōu)化房地產(chǎn)稅制，將是新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)部門亟需研究和探討的重大課題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀
二十世紀(jì)九十年代中期，我國(guó)房地產(chǎn)稅制被得以創(chuàng)建，通過一系列改革和創(chuàng)新舉措，最終確定了十類稅種，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有與租賃四大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)期間，主要涉及到的稅種有印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地占用稅和企業(yè)所得稅等；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段，主要涉及到的稅種有建設(shè)稅、增值稅、轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅等；房地產(chǎn)持有階段，持有主體主要需要承擔(dān)房產(chǎn)的使用稅、房產(chǎn)稅等；房地產(chǎn)租賃階段，主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)稅、個(gè)人與企業(yè)所得稅等。截至目前，我國(guó)依然沿用九十年代的十類稅種和四大環(huán)節(jié)，基本上對(duì)其沒有進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新。經(jīng)過近二十多年的發(fā)展與變革，我國(guó)房地產(chǎn)稅制已經(jīng)無法與現(xiàn)代社會(huì)所接軌，不能適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求。因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制需要結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況和社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步改革和創(chuàng)新。
（一）稅負(fù)設(shè)置不科學(xué)目前，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)稅負(fù)不均，房地產(chǎn)、土地處于閑置階段時(shí)期，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅負(fù)較低，如此一來，部分房地產(chǎn)開發(fā)商和土地?fù)碛兄黧w會(huì)坐等時(shí)期，投機(jī)取巧的現(xiàn)象屢禁不止，最終造成土地資源有效利用率低下，房地產(chǎn)資源閑置與浪費(fèi)問題嚴(yán)重。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商利用閑置階段的低稅負(fù)政策，大量承包閑置土地，等待房?jī)r(jià)上漲的時(shí)機(jī)，這樣便可以節(jié)約不少成本。在此背景下，房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期居高不下，直接損害到人民的核心經(jīng)濟(jì)利益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商和土地持有者的投機(jī)行為，將會(huì)造成國(guó)家部分稅費(fèi)收入在無形中流失。
（二）稅制范圍設(shè)置不合理現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)稅制主要面對(duì)城市、郊區(qū)和工業(yè)園區(qū)，忽略了農(nóng)村地區(qū)的應(yīng)稅對(duì)象，并且將國(guó)家財(cái)政列支單位建設(shè)性用房沒有納入到稅制管理范圍以內(nèi)。如此一來，在稅制健全和完善過程中，稅制范圍設(shè)置不合理問題日益突顯出來。隨著城市用房需求的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)步伐的進(jìn)一步加快，稅制范圍過小，勢(shì)必會(huì)影響到國(guó)家稅收，加劇國(guó)家財(cái)政壓力，抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，最終不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制下，存在漏稅、交叉和重疊的現(xiàn)象，部分應(yīng)稅主體被忽略掉，也有部分應(yīng)稅主體的納稅項(xiàng)目過多，這種非理性、不客觀的稅制，勢(shì)必會(huì)加劇社會(huì)矛盾，不利于社會(huì)和諧與穩(wěn)定。可以說，稅制范圍設(shè)置不合理將是我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的主要問題之一。
（三）稅率設(shè)計(jì)與實(shí)際不符當(dāng)前的房地產(chǎn)稅制，其稅率設(shè)計(jì)過于死板，絕大多數(shù)地區(qū)嚴(yán)格按照國(guó)家和行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，進(jìn)行稅率的遵照?qǐng)?zhí)行。然而，在實(shí)際操作過程中，由于各個(gè)地區(qū)的自然條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r存在一定的差異，倘若采取統(tǒng)一的稅率，那么將會(huì)無形中增加業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件較為落后的地區(qū)來講，稅率過高、稅負(fù)過重，勢(shì)必不利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定。盡管現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，針對(duì)稅率的設(shè)計(jì)，綜合了相關(guān)層面的多個(gè)因素，但是隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制的不斷變革，二十世紀(jì)九十年代設(shè)計(jì)的稅率顯然無法與當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)。就目前的稅率設(shè)計(jì)情況來看，基本上采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并沒有根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異，分別進(jìn)行稅率的科學(xué)設(shè)計(jì)。如此一來，從一定程度上加劇了地方政府的財(cái)政壓力，房地產(chǎn)資源利用率長(zhǎng)期處于低下水平。
（四）相關(guān)制度尚不健全由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍大、涉及面較廣，所以在稅收過程中，難免會(huì)遇到偷稅、漏稅、重稅的現(xiàn)象。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制依然沿用二十世紀(jì)九十年代中期所制定的制度和決策，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)稅制方面的管理問題日益突顯，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展形成鮮明對(duì)比。究其原因，由于我國(guó)房地產(chǎn)稅制過于陳舊，相關(guān)管理機(jī)制十分落后，根本無法滿足當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制相關(guān)評(píng)估機(jī)制尚不健全，尚沒有形成統(tǒng)一、完善的評(píng)估機(jī)制，不存在專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人才，缺乏相關(guān)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。此外，我國(guó)房地產(chǎn)登記制度并不完善，相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門之間的關(guān)聯(lián)度不高，協(xié)調(diào)能力較差，從而導(dǎo)致部分稅收大面積流失，給國(guó)家稅務(wù)征收帶來巨大損失。
三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革優(yōu)化路徑
（一）確保各環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置科學(xué)化目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制下，四大環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置不盡科學(xué)、合理，特別是在房地產(chǎn)持有階段，基本上不予以征稅，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)較高，這種不均的稅負(fù)制度，難免會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)投機(jī)行為的出現(xiàn)，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革優(yōu)化過程中，需要不斷探索新的路徑，首先從房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有、租賃四個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)設(shè)置出發(fā)，公平、合理、科學(xué)的設(shè)置稅負(fù)，有利于平衡四大環(huán)節(jié)，確保房地產(chǎn)開發(fā)、交易過程順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)稅負(fù)設(shè)置的同時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性質(zhì)，分別有針對(duì)性的設(shè)置稅負(fù)，比如根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置、自然環(huán)境和建筑面積，科學(xué)設(shè)置應(yīng)納稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和納稅項(xiàng)目，以此來降低相關(guān)主體的納稅負(fù)擔(dān)，提升房地產(chǎn)資源有效利用率。與此同時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和居民生活水平，進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源優(yōu)化配置，進(jìn)而確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。此外，要通過積極政策和激勵(lì)制度，提倡和引導(dǎo)納稅主體按時(shí)納稅、積極納稅，給予表現(xiàn)良好的納稅主體一定的優(yōu)惠和扶持政策。通過確保各環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置科學(xué)化，將有利于房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新。
（二）合理設(shè)置納稅范圍和標(biāo)準(zhǔn)由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收制度主要針對(duì)城市、郊區(qū)和工業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)稅主體，從而忽略了農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)納稅主體。如此一來，國(guó)家部分稅務(wù)征收在無形中流失，嚴(yán)重影響到國(guó)家稅務(wù)征收，不利于財(cái)政負(fù)擔(dān)的減輕。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)中，稅種、稅負(fù)設(shè)置各不相同，造成部分納稅主體投機(jī)取巧，偷稅、漏稅行為屢見不鮮，部分納稅主體卻面臨雙重或多重稅收壓力，這種不公平、不平等的納稅標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必不利于社會(huì)的穩(wěn)定和人民的安居樂業(yè)。基于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新過程中，需要合理設(shè)置納稅范圍和納稅標(biāo)準(zhǔn)，以明確各納稅主體應(yīng)納稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，防止偷稅、漏稅行為的發(fā)生，維護(hù)稅收制度健康發(fā)展。此外，相關(guān)部門要加大稅務(wù)征管力度，逐步實(shí)現(xiàn)稅務(wù)征收公開、透明化，接受全社會(huì)的監(jiān)督和管理，取締一些亂征稅、亂收費(fèi)項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊變相征稅行為，通過合理設(shè)置納稅范圍和納稅標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)稅制進(jìn)一步改革和創(chuàng)新。
（三）增強(qiáng)稅率設(shè)計(jì)的實(shí)效性我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度中，對(duì)稅率的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是一致的，基本上沿用二十世紀(jì)九十年代中期的相關(guān)稅率標(biāo)準(zhǔn)。從某種層面來講，統(tǒng)一的稅率設(shè)計(jì)，有利于稅務(wù)征收部門實(shí)施集中化、規(guī)范化管理，但是，卻不利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和社會(huì)和諧穩(wěn)定，從一定程度上加劇了部分納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。基于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)制度改革和優(yōu)化過程中，需要增強(qiáng)稅率設(shè)計(jì)的實(shí)效性。首先，在稅率設(shè)計(jì)過程中，要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)部門和房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件、自然生態(tài)環(huán)境和居民人均收入情況，有針對(duì)性的進(jìn)行稅率標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，同時(shí)，要體現(xiàn)出公平、平等、透明、公開的原則，爭(zhēng)取獲得納稅主體的支持和認(rèn)可；其次，要根據(jù)房地產(chǎn)地區(qū)土地利用情況，進(jìn)行稅率標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，由于土地所處的位置不同，其使用價(jià)值存在一定的差異，這就需要根據(jù)土地位置不同，合理設(shè)計(jì)稅率標(biāo)準(zhǔn)，以此來提升土地資源有效利用率。此外，針對(duì)農(nóng)村非農(nóng)土地資源，要一并納入稅收制度管理范圍以內(nèi)，給予一定的稅務(wù)征收，設(shè)計(jì)稅率標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而來體現(xiàn)出稅率設(shè)計(jì)的實(shí)效性。
（四）建立健全稅收征管制度體系就目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收征管制度體系來看，盡管取得了一系列顯著成效，但是與預(yù)期管控目標(biāo)相比較，依然存在較大差距，各項(xiàng)管理制度尚不健全，存在較大的問題和缺陷。因此，在房地產(chǎn)稅收制度改革和優(yōu)化過程中，需要進(jìn)一步做好稅收征管制度體系的健全和完善工作。首先，稅費(fèi)征收管理權(quán)限要得以下放。目前，我國(guó)大多數(shù)地區(qū)稅費(fèi)征收工作由省、市級(jí)統(tǒng)一進(jìn)行，下級(jí)部門基本沒有單獨(dú)征收權(quán)限，這樣將嚴(yán)重影響到下級(jí)各部門的參與積極性和工作主動(dòng)性，因此，要適當(dāng)放權(quán)，給予下級(jí)主管部門必要的管理權(quán)限，以此來調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性；其次，加大房地產(chǎn)稅務(wù)征管力度。房地產(chǎn)稅務(wù)管理部門與其他相關(guān)部門要建立密切關(guān)聯(lián)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)信息、資源、數(shù)據(jù)共享化，做好各類信息、數(shù)據(jù)的即時(shí)監(jiān)控和檢測(cè)，嚴(yán)厲打擊偷稅、漏稅行為，防止一切違法、違規(guī)行為的出現(xiàn)；再次，要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)登記制度。通過構(gòu)建完善的房地產(chǎn)登記制度，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行統(tǒng)一、集中化管理，運(yùn)用信息化管理手段，構(gòu)建強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，以此來確保房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的安全、可靠性，并且能夠防止房地產(chǎn)相關(guān)信息、數(shù)據(jù)被非法竊取和無意丟失；最后，要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度體系中，并沒有統(tǒng)一、完善的稅制評(píng)估體系，從而缺乏標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的評(píng)估方法，不利于房地產(chǎn)稅制的客觀、準(zhǔn)確評(píng)估。因此，有必要做好評(píng)估機(jī)制的構(gòu)建和完善，以此來推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新步伐。
四、結(jié)語
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在諸多亟需解決和完善的問題，主要集中在稅負(fù)、納稅范圍、納稅標(biāo)準(zhǔn)、稅率設(shè)計(jì)、稅收征管制度等方面，為了從本質(zhì)上解決和完善存在的問題，本文筆者通過系統(tǒng)闡述和全面論述，提出了有針對(duì)性的解決方案和應(yīng)對(duì)策略，為我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革和優(yōu)化創(chuàng)新奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，從而有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。
作者：鹿玉璽 單位：新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局三分局
