房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人所得稅論文范文

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一、國(guó)外資本利得稅基本理論

資本利得主要是相對(duì)于普通所得而言，是有價(jià)證券、不動(dòng)產(chǎn)等資本性資產(chǎn)的增值或買賣而發(fā)生的凈收益所得（阮永平和解宏，2008）。相應(yīng)地，資本利得稅是針對(duì)資本利得，在資本性資產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)征收的收益稅，并且僅當(dāng)投資有利潤(rùn)的情況下予以征收。我國(guó)對(duì)于轉(zhuǎn)讓個(gè)人住宅的所得征收的個(gè)人所得稅本質(zhì)上是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅財(cái)產(chǎn)課稅，而住宅屬于資本性資產(chǎn)的范疇，因此住房轉(zhuǎn)讓繳納的個(gè)人所得稅屬于資本利得稅的范疇。關(guān)于資本利得稅的理論研究主要集中在證券市場(chǎng)，尤其是股票市場(chǎng)，比較成熟的理論主要包括稅收資本化和鎖定效應(yīng)兩大假說(shuō)。（一）稅收資本化（TaxCapitalization）稅收資本化的主要觀點(diǎn)是，由于資本利得稅會(huì)減少未來(lái)轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、財(cái)產(chǎn)等資本性資產(chǎn)的收益，因此作為補(bǔ)償，資產(chǎn)的稅前收益率必須提高才能夠滿足投資者對(duì)收益率的要求，相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。LangandShackelford（2000）采用事件研究法，檢驗(yàn)1997年5月美國(guó)白宮和議會(huì)預(yù)算談判（其中涉及到降低資本利得稅率）達(dá)成一致后的市場(chǎng)反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)由于資本利得稅率下降，投資者持有的公司股票價(jià)格提高，驗(yàn)證了稅收資本化的假說(shuō)。GuentherandWillenborg（1999）以1993年稅法改變小公司股票資本利得稅率為窗口，檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)小公司首次公開發(fā)行市場(chǎng)的發(fā)行價(jià)格顯著提高，同樣符合稅收資本化的假設(shè)。稅收資本化是資本利得稅的一種觀點(diǎn)，與該種觀點(diǎn)相比，鎖定效應(yīng)的理論和經(jīng)驗(yàn)證據(jù)更為充足。（二）鎖定效應(yīng)（Lock-inEffect）鎖定效應(yīng)的基本觀點(diǎn)是，投資者賣出有價(jià)證券或?qū)嵨镔Y產(chǎn)的決策受到買入價(jià)、其他可選投資以及稅收等影響，在某價(jià)位賣出資產(chǎn)的概率伴隨資本利得稅率提高而下降。通俗地說(shuō)，投資者對(duì)資產(chǎn)稅后收益有一特定預(yù)期，當(dāng)資本利得稅支出提高時(shí)，投資者無(wú)法達(dá)到預(yù)定的稅后收益率，因而不會(huì)作出賣出決策，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上升彌補(bǔ)這部分稅收支出或者持有期更長(zhǎng)使稅收支出下降后才會(huì)賣出。對(duì)比鎖定效應(yīng)和稅收資本化兩種理論，當(dāng)資本利得稅率提高情況下，鎖定效應(yīng)與稅收資本化兩種理論的預(yù)期剛好相反：鎖定效應(yīng)預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升，而稅收資本化則預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。結(jié)合兩種理論，下文將進(jìn)一步分析新版國(guó)五條中個(gè)人所得稅新規(guī)定可能產(chǎn)生的政策效果。

二、個(gè)人所得稅新政實(shí)施的政策效應(yīng)透析

鑒于2008年個(gè)稅修訂到新版國(guó)五條之間二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)①的賣家實(shí)際上大多按總額1%的稅率繳納，因而在新政強(qiáng)調(diào)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房嚴(yán)格按20%的稅率執(zhí)行情形下，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的實(shí)際稅率預(yù)期將提高，交易成本上升，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。新政從到各地出臺(tái)實(shí)施細(xì)則之間有一個(gè)月左右的時(shí)間，客觀上給市場(chǎng)買賣雙方提供了一段政策適應(yīng)調(diào)整期。筆者將首先分析新政到實(shí)施這段期間的政策效應(yīng)。

（一）新政到正式實(shí)施前的效應(yīng)分析一般而言，稅法改革前夕，納稅主體預(yù)期到稅法將要改革，往往會(huì)通過一些交易或事項(xiàng)合理籌劃稅收在納稅期間、管轄區(qū)間上的分布，以實(shí)現(xiàn)有效的稅收籌劃。以我國(guó)2008年企業(yè)所得稅法改革為例，國(guó)內(nèi)學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)上市公司會(huì)通過操控性流動(dòng)應(yīng)計(jì)項(xiàng)目將利潤(rùn)在不同納稅期間進(jìn)行轉(zhuǎn)移，以實(shí)現(xiàn)有效稅收籌劃的目標(biāo)。當(dāng)個(gè)人所得稅新政以后，在3月底之前的這一段期間屬于政策調(diào)整和適應(yīng)期。這段期間，個(gè)人所得稅新政還未具體執(zhí)行，鑒于鎖定效應(yīng)理論更適用于真實(shí)交易決策實(shí)際受到資本利得稅影響的情景，因此稅收資本化理論更適用于分析新政實(shí)施前的政策效果。一方面，對(duì)于持有住房并有轉(zhuǎn)讓意愿的賣家而言，他們預(yù)期到新政實(shí)施后需要繳納20%的資本利得稅，依據(jù)稅收資本化的理論，相應(yīng)地會(huì)調(diào)低對(duì)于房屋價(jià)格的預(yù)期。盡管考慮到新政實(shí)施后房屋繳納的稅收可能會(huì)在一定程度上轉(zhuǎn)嫁給買房者，但是究竟稅費(fèi)能夠在多大程度上轉(zhuǎn)嫁仍然存在不確定性。由于房屋市場(chǎng)存在一部分滿5年且屬于唯一的住房，另外還存在一部分買入時(shí)間較短、升值幅度不大的房產(chǎn)，這些住房由于轉(zhuǎn)讓的實(shí)際稅負(fù)較低，因而更容易受到買方的追捧，而需要繳納稅費(fèi)的房產(chǎn)需求會(huì)受到影響，這些因素都直接關(guān)系到稅費(fèi)能夠轉(zhuǎn)嫁給買方的程度。綜合而言，新政實(shí)施前，賣方會(huì)調(diào)低當(dāng)下轉(zhuǎn)讓房屋的價(jià)格預(yù)期。另一方面，對(duì)于市場(chǎng)的買方而言，由于在新政實(shí)施以后，賣家需要按資本利得的20%繳稅，預(yù)期到這一政策執(zhí)行后可能面臨稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)，買家必然會(huì)調(diào)整當(dāng)下購(gòu)買住房的意愿以及愿意付出的價(jià)格。因而，新政實(shí)施前夕，買房會(huì)調(diào)高對(duì)當(dāng)下購(gòu)買房屋的意愿價(jià)格。綜合賣方和買方兩方面因素，賣方的預(yù)期價(jià)位下降，二手房市場(chǎng)供給曲線右移；而買方的預(yù)期價(jià)位提高，二手房市場(chǎng)需求曲線同樣右移。供給曲線和需求曲線同時(shí)右移，必然會(huì)使得二手房市場(chǎng)的交易量提高，而交易價(jià)格受到供給曲線和需求曲線變動(dòng)幅度差異的影響。如果賣方看好二手房后市，認(rèn)為價(jià)格還將繼續(xù)漲勢(shì)，那么市場(chǎng)上的住房供給增加會(huì)比較有限，而需求的大幅增加會(huì)促使交易價(jià)格上升；只有當(dāng)賣方看淡后市，認(rèn)為市場(chǎng)將進(jìn)入熊市，并且市場(chǎng)出現(xiàn)大量的恐慌性拋售的局面下，才會(huì)促使交易價(jià)格下降。筆者認(rèn)為盡管新政的震懾作用較大，但是并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)期產(chǎn)生較大影響，賣家并不會(huì)因此大量拋房，因而交易價(jià)格上升的可能性更大。

（二）新政正式實(shí)施后的短期效應(yīng)分析如果市場(chǎng)上住房總需求比較固定，那么新政實(shí)施前一個(gè)月必然會(huì)提前消費(fèi)以后的住房需求，而這帶來(lái)的后果是：新政正式實(shí)施以后二手房市場(chǎng)的交易量會(huì)出現(xiàn)萎縮，甚至市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“冷凝狀態(tài)”，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)取決于新政實(shí)施前交易量井噴的程度。除受到新政實(shí)施前交易量大幅提高的影響，新政實(shí)施后短期內(nèi)交易量和交易價(jià)格還受到資本利得稅“鎖定效應(yīng)”的影響。國(guó)外學(xué)者之前基于價(jià)值相對(duì)較低、套利更為容易的股票市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)鎖定效應(yīng)的存在，而對(duì)于價(jià)值更大、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)支出更多的住房市場(chǎng)，鎖定效應(yīng)更有可能影響市場(chǎng)的流動(dòng)性，即鎖定效應(yīng)更有可能發(fā)生。依據(jù)資本利得稅鎖定效應(yīng)理論，轉(zhuǎn)讓住房利得需要繳納20%的稅收，會(huì)使得賣方選擇交易的概率降低，除非個(gè)人面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題，否則在未來(lái)價(jià)格走勢(shì)不明朗的情況下，大部分的賣家會(huì)選擇不交易。綜合而言，依據(jù)鎖定效應(yīng)理論，二手房新政正式實(shí)施后，買賣住房的稅費(fèi)增加，交易成本上升，二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性下降。短期來(lái)看，如果免稅房不足以滿足市場(chǎng)需求的話，買方的購(gòu)房成本勢(shì)必增加。如果市場(chǎng)上仍然存在大量二手房需求的話，那么即使在剔除稅費(fèi)部分費(fèi)用的情形下，二手房的凈價(jià)格也有可能進(jìn)一步上升。

（三）新政正式實(shí)施后的長(zhǎng)期效應(yīng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)新政旨在長(zhǎng)遠(yuǎn)，從根本上抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。長(zhǎng)期來(lái)看，該項(xiàng)政策實(shí)施以后將會(huì)產(chǎn)生以下效果。第一，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)需求。對(duì)于現(xiàn)在持有住房的投資者而言，當(dāng)未來(lái)預(yù)期不明朗的情況下，交易需求不明顯。但是，對(duì)于新房、二手房市場(chǎng)上大量潛在的購(gòu)買者而言，需要考慮住房在稅收資本化理論下的持有價(jià)值和投資收益。應(yīng)該說(shuō)，資本利得稅的強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)于未來(lái)長(zhǎng)期預(yù)期有重要影響，在其他投資渠道暢通可選的情況下，選擇其他投資品的可能性會(huì)更大，市場(chǎng)上的邊際投資者會(huì)減少，尤其在更為嚴(yán)厲的資本利得稅政策下，這一效果更為明顯。第二，降低二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性。資本流通過程會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，資本利得稅的存在對(duì)資本流通造成摩擦，提高交易成本，從而會(huì)降低套利交易的空間，降低市場(chǎng)的流動(dòng)性。新政強(qiáng)制執(zhí)行后，預(yù)期二手房市場(chǎng)整體流動(dòng)性會(huì)下降，二手房市場(chǎng)的交易活躍程度降低。應(yīng)該說(shuō)，在一定程度上能夠抑制住房的投資屬性，使住房回到更為本源的居住屬性。第三，提高勞動(dòng)收入比重。勞動(dòng)收入是絕大多數(shù)居民最為主要的收入來(lái)源，我國(guó)勞動(dòng)收入占GDP的比重較低，黨中央、國(guó)務(wù)院也高度重視勞動(dòng)收入在初次分配中的占比。資本性資產(chǎn)的投資收入不屬于勞動(dòng)收入范疇，與勞動(dòng)收入相對(duì)。由于資本利得稅本質(zhì)上是對(duì)資產(chǎn)的資本利得征稅，因而二手房新政會(huì)降低持有住房的投資收益，并且產(chǎn)生的稅收收入可以通過轉(zhuǎn)移支付、再分配等政策手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而提高勞動(dòng)收入的相對(duì)比重，更好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的公平分配。第四，商品房?jī)r(jià)格取決于市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整。由于資本利得稅在利得和損失上的處理存在不對(duì)稱性，因而在二手房市場(chǎng)價(jià)格上升和下降時(shí)的作用也是不對(duì)稱的：當(dāng)市場(chǎng)處于牛市狀態(tài)，由于鎖定效應(yīng)存在，該政策不僅不會(huì)降低房?jī)r(jià)，還會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)；當(dāng)市場(chǎng)處于熊市狀態(tài)，由于稅收資本化效應(yīng)存在，買方更少，會(huì)加劇價(jià)格下降。正是這種不對(duì)稱效應(yīng)的存在，會(huì)放大二手房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期不發(fā)生較大調(diào)整的情況下，市場(chǎng)交易萎縮，但并不一定會(huì)使得價(jià)格下降。只有當(dāng)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格預(yù)期發(fā)生較大調(diào)整時(shí)，資本利得稅新政才會(huì)產(chǎn)生效果。

三、改進(jìn)和完善住房市場(chǎng)個(gè)人所得稅政策的建議

新政出臺(tái)旨在從兩方面產(chǎn)生效應(yīng)：一方面抑制潛在的投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，既包括二手房市場(chǎng)，也包括新房市場(chǎng)；另一方面主要針對(duì)二手房市場(chǎng)，在于擠壓現(xiàn)有住房市場(chǎng)的泡沫。目前，新政規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房取得的溢價(jià)嚴(yán)格按照20%征收，屬于比例稅率，并且針對(duì)不同的納稅人并無(wú)差異。筆者認(rèn)為新政對(duì)于抑制潛在的投資、投機(jī)性需求效果相對(duì)更大，但是對(duì)于擠壓現(xiàn)有住房市場(chǎng)的泡沫效果并不理想。對(duì)于抑制潛在的投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，依據(jù)持有期限差別化轉(zhuǎn)讓住房的稅率，能夠更好地達(dá)成目標(biāo)。2012年11月16日，我國(guó)對(duì)于個(gè)人持有上市股票取得的股息紅利收入，實(shí)施差別化稅率。與股息紅利個(gè)人所得稅類似，轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅政策可以考慮如下的方案：對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，按照40%甚至更高的稅率征收；對(duì)于一年以上五年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓，按照20%的稅率征收；對(duì)于購(gòu)買五年以上的，轉(zhuǎn)讓時(shí)可以考慮免征個(gè)人所得稅。差別化的稅率直接影響投資、投機(jī)性購(gòu)房的收益函數(shù)，能夠更好地抑制短期性的投機(jī)行為。與抑制潛在投資、投機(jī)性需求不同，新政如何在擠壓現(xiàn)有住房市場(chǎng)泡沫方面發(fā)揮顯著作用，關(guān)鍵取決于影響整個(gè)市場(chǎng)的未來(lái)價(jià)格預(yù)期，提高二手房市場(chǎng)的供給和流動(dòng)性。前文認(rèn)為，新政實(shí)施后二手房市場(chǎng)的供給受到鎖定效應(yīng)的影響，相同價(jià)格下賣方反而會(huì)減少供給，不利于二手房市場(chǎng)流動(dòng)性的提高。要實(shí)現(xiàn)增加供給的目的，可通過分化投資、投機(jī)性持有住房群體的一致預(yù)期達(dá)成，如依據(jù)個(gè)人或家庭持有住房的套數(shù)設(shè)置差別化稅率，具體可參考如下的方案：對(duì)于轉(zhuǎn)讓個(gè)人或家庭第四套及以上住房，征收40%或更高的所得稅；對(duì)于轉(zhuǎn)讓個(gè)人或家庭第三套住房，征收30%的所得稅；對(duì)于轉(zhuǎn)讓個(gè)人或家庭第二套住房，征收20%的所得稅。其中，如果為了短期內(nèi)快速提高流動(dòng)性，對(duì)于轉(zhuǎn)讓第二套住房，可暫時(shí)免征（未來(lái)將征收），以影響賣方的供給意愿。持有住房數(shù)量不同的投資者對(duì)于未來(lái)價(jià)格的預(yù)期是不同的，并且能夠接受的價(jià)格底線也有差異，這就使得市場(chǎng)上的投資者面臨的壓力不同，持有數(shù)量越多的投資者賣房意愿越強(qiáng)烈。相應(yīng)地，市場(chǎng)上的供給更有可能增加（李文和陳國(guó)銳，2011）。

綜合上述分析，不同目標(biāo)導(dǎo)向下，差別化稅率的標(biāo)準(zhǔn)有所不同，當(dāng)然，也可以既按照持有期限，又按照持有套數(shù)設(shè)置差別稅率。不過，這些政策的有效實(shí)施，還有賴于住房、身份信息系統(tǒng)等配套措施的落實(shí)和執(zhí)行情況：其一，只有實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，才能查詢個(gè)人在全國(guó)各地所擁有的住房詳細(xì)信息，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收政策提供基本的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)支持（陳漢明，2013）；其二，只有加強(qiáng)身份信息監(jiān)控，嚴(yán)查虛假個(gè)人信息，杜絕個(gè)人擁有兩個(gè)或多個(gè)身份證的情況發(fā)生，才能夠從根本上有效地發(fā)揮政策的效果。應(yīng)該說(shuō)，諸如此類的配套政策是稅收政策有效執(zhí)行的基礎(chǔ)，而稅收政策何時(shí)、如何實(shí)施，也必須根據(jù)配套政策的完善情況確定，否則政策的實(shí)施效果會(huì)大打折扣，甚至無(wú)法實(shí)施。

作者：臧榮和單位：江蘇通州四建集團(tuán)有限公司