房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)探討范文

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[摘要]基于珠三角9個城市2010年-2016年年度面板數(shù)據(jù)，運用固定效應模型和隨機效應模型，分析珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的關系。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)：長期來看，珠三角房地產(chǎn)發(fā)展對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級有明顯的阻礙作用，房地產(chǎn)發(fā)展增加會抑制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級；本地區(qū)的人口遷入增加有利于珠三角城市群的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級；人平均工資的提高與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級顯著地正相關；在進行穩(wěn)健性檢驗后結(jié)果依然顯著。

[關鍵詞]珠三角；房地產(chǎn)發(fā)展；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

珠三角由廣東省的九個城市（廣州、深圳、中山、東莞、珠海、佛山、肇慶、江門、惠州）組成，是我國經(jīng)濟最發(fā)達的城市群之一。從探索思考珠三角的區(qū)域合作新模式，到現(xiàn)在的“一帶一路”戰(zhàn)略提出，珠三角在努力向世界大都市群邁進，其發(fā)展受到高度關注。城市群的發(fā)展離不開城市合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有利于引導城市群向著正確的方向快速發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)在短短幾十年內(nèi)迅速崛起，成為了我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生了重要影響。近年來，房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的關系成為了社會重要的研究課題。關于房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的相關文獻，一部分集中探討了房地產(chǎn)宏觀與經(jīng)濟的關系。劉洪玉[1]認為中國經(jīng)濟的發(fā)展離不開投資，我國的投資作為推動中國經(jīng)濟發(fā)展的三大力量之一，而其中房地產(chǎn)投資占據(jù)著總投資將近1/3的比重，就中國而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國的消費、生產(chǎn)、和投資領域產(chǎn)生了舉足輕重的作用。張屹山、黃忠華等人[2][3]考慮了空間相關性，使用協(xié)整模型，并結(jié)合Granger因果檢驗，他們的研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長起到了促進作用。但是這種促進作用并非是一成不變的，王業(yè)輝[4]用非異質(zhì)性面板模型得出最優(yōu)比的房地產(chǎn)投資為29%，過量的房地產(chǎn)投資短期內(nèi)會促進經(jīng)濟增長，長期來看對經(jīng)濟會產(chǎn)生較大的抑制作用。關于房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的另一部分文獻，聚焦討論了房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關系。Wu等[5]運用差異分析法發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)繁榮推動了與房地產(chǎn)有關的行業(yè)的需求，這些“意外”的需求溢出減少了行業(yè)內(nèi)的競爭，增加了行業(yè)內(nèi)的生產(chǎn)率不平等，因此房地產(chǎn)業(yè)的繁榮增加了社會其他行業(yè)內(nèi)資源的錯配現(xiàn)象。Zhang等[6]認為高房價對勞動力流動、投資環(huán)境和居民消費產(chǎn)生了負面影響，影響了中國制造業(yè)整體資源配置效率和全球價值鏈地位的提高。馮萍等[7][8]利用我國1999-2016年30個省份的面板數(shù)據(jù)通過面板回歸模型，程博采用OLS的方法，最終都驗證了高房價對于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級存在擠出效應。本文的可能貢獻之處在于:其一，豐富了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的相關研究。以往文獻中對大多聚焦于研究不同產(chǎn)業(yè)之間的關系，鮮有文章研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。其二，豐富了珠三角城市群的房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的實證研究。在以往關于房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的關系研究中，大多以全國作為研究對象。

1.實證方法與數(shù)據(jù)說明

1.1數(shù)據(jù)來源及模型設定

本文采用了珠三角2000-2016年的城市年度面板數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)來源于《廣東省統(tǒng)計年鑒》，由于數(shù)據(jù)獲取渠道有限，部分數(shù)據(jù)計算得出。對于面板固定效應和隨機效應的選擇，本文通過Hausman檢驗的結(jié)果，并借鑒了Borenstein等[9]的方法，確定選用固定效應模型。以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級（Y）作為被解釋變量，以房地產(chǎn)發(fā)展(X1)作為核心解釋變量，將城市發(fā)展水平（X2）、人口流動水平（X3）、勞動力水平（X4）、工資水平（X5）、外商投資水平（X6）、城市教育水平（X7）、城市醫(yī)療水平（X8）多個控制變量納入計量模型，建立以下。本文以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級（Y）作為被解釋變量，以房地產(chǎn)發(fā)展（X1）作為主要解釋變量，本文采用的固定效應模型如下：(1)itY反映的是i地t年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過第三產(chǎn)業(yè)占第二產(chǎn)業(yè)比重來衡量；X1it為核心解釋變量，表示第t年，i地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平；832,XXX為控制變量。itε、iα分別表示隨個體與時間而變動的擾動項、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的不可觀測效應。為了避免核心解釋變量測算誤差影響結(jié)果的準確性，本文引入了房地產(chǎn)投資率（X1.1），作為核心替代解釋變量。其模型表達式為：(2)

1.2變量設計及描述性統(tǒng)計

因變量：因變量為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（Y），借鑒了郭文偉[10]的做法，以第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的比值作為解釋變量，其計算方法如下：100%I×=FY(3)其中，I代表城市當年的第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，F(xiàn)代表城市當年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值，Y的比值越大，說明城市的第三產(chǎn)業(yè)占比越多，城市第二產(chǎn)業(yè)占比越小。因變量：本文的核心解釋變量是房地產(chǎn)發(fā)展水平（X1）和房地產(chǎn)投資率（X1.1）。房地產(chǎn)發(fā)展水平采用進行對數(shù)處理后的數(shù)值；房地產(chǎn)投資率以當年房地產(chǎn)投資占當年固定資產(chǎn)投資的比重來表示。控制變量：根據(jù)郭文偉等[10]的相關研究，按照聚集經(jīng)濟學原理，本文選取了城市發(fā)展水平（X2）、勞動力水平（X3）、工資水平（X4）、外商投資水平（X5）、人口流動水平（X6）、城市教育水平（X7）、城市醫(yī)療水平（X8）八個控制變量，所有數(shù)值采用對數(shù)處理后的數(shù)據(jù)。

2.實證分析

2.1基準回歸結(jié)果

表2為模型建立設定方程的回歸結(jié)果，（1）和（3）回歸的方法是面板固定效應（簡稱FE），（2）和（4）回歸的方法是面板隨機效應（簡稱RE）。從（1）的回歸結(jié)果可以看出，X1的系數(shù)是-0.171，且在5%的統(tǒng)計水平上顯著，X1對珠三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級存在顯著的負向影響，表明珠三角城市的房地產(chǎn)發(fā)展越快，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級越困難，X1每增加一個單位，阻礙城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級0.171個單位。另外，X4、X6、X7的系數(shù)均為正且顯著，表明工資水平、人口流動水平和教育水平對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級均存在顯著的正向影響，工資每上漲1個單位，推動珠三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級0.841個單位；城市遷入的人口每增加一個單位，促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級0.17個單位；城市教育水平每提高一個單位，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級0.607個單位。X5對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的系數(shù)雖然為負，但是顯著性不穩(wěn)定。（3）和（4）是將核心變量X1替換成X1.1的估計結(jié)果。從（3）的結(jié)果來看，當用X1.1來表示房地產(chǎn)發(fā)展水平時時，房地產(chǎn)發(fā)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級依然顯著為負。

2.2穩(wěn)健性檢驗

本文的穩(wěn)健性檢驗其一通過更換回歸模型的方法對實證結(jié)果的穩(wěn)健性進行了檢驗。雖然Hausman檢驗的結(jié)果選擇了FE，但是本文將FE納入了模型進行對比分析。本文的穩(wěn)健性檢驗其二通過改變自變量測算方式進行了檢驗。雖然主要自變量是房地產(chǎn)投資，以房地產(chǎn)投資額取對數(shù)后的數(shù)值表示，避免自變量測算誤差影響實證分析結(jié)果，我們將房地產(chǎn)投資率加入了模型。本文的穩(wěn)健性檢驗其三通過剔除模型中的控制變量進行了檢驗。結(jié)果如表4所示，模型（1）-（6）為分別剔除X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8的回歸結(jié)果，從X1的系數(shù)來看，顯著為負，變量X4、X6、X7也都顯著為正。與表2的結(jié)果基本基本無差異，再次驗證了實證分析中結(jié)果的穩(wěn)健性。

3.結(jié)論與建議

本文通過珠三角城市群的年度城市數(shù)據(jù)，探討了珠三角房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的關系，研究結(jié)論有三：其一，珠三角房地產(chǎn)發(fā)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級存在顯著的負向影響。房地產(chǎn)發(fā)展越快第三產(chǎn)業(yè)在城市中所占的比重會減少，這表明，房地產(chǎn)一定程度阻礙了金融業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，這種阻礙作用主要表現(xiàn)在過多的資源流向了房地產(chǎn)業(yè)，從而抑制了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。其二，工資水平的提高對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在顯著正向影響。工資水平的提高其實質(zhì)是城市的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術水平和生產(chǎn)效率的提高，當技術水平提高時，城市的中低端技術產(chǎn)業(yè)向高端技術產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從而有利于城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。其三，人口流入增加能促進珠三角城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。產(chǎn)業(yè)升級過程中，離不開高學歷和高技術優(yōu)秀人才，大量的人口流入，為城市產(chǎn)業(yè)提供了豐富的社會人才，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。根據(jù)本文的研究結(jié)論和珠三角城市群現(xiàn)狀，提出以下建議：第一，合理控制房地產(chǎn)市場，以實現(xiàn)珠三角城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。由于房地產(chǎn)投資對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級存在抑制作用，因此政府需要采取措施，合理控制房地產(chǎn)熱度，避免房地產(chǎn)市場的熱度過熱，保證城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康升級。第二，為企業(yè)提供良好的外部條件，鼓勵產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新。政府可以通過政策鼓勵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，鼓勵中低端技術產(chǎn)業(yè)向高端技術產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大對企業(yè)創(chuàng)新的人才投入和資金投入，從而引導城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。第三，加快珠三角城市群建設，充分發(fā)揮城市協(xié)同作用。珠三角應當加強其核心城市的建設，通過核心城市產(chǎn)業(yè)升級協(xié)同帶動周邊城市發(fā)展。

作者：彭敏 賈士軍 單位：廣州大學管理學院