房地產(chǎn)投資的可行性問題及改進(jìn)范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了房地產(chǎn)投資的可行性問題及改進(jìn)參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、房地產(chǎn)

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟(jì)上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實(shí)體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟(jì)上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動(dòng)，或移動(dòng)便造成不可預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)損失，因此房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會(huì)資金，關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性；同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有波動(dòng)性變化，其投資具有高風(fēng)險(xiǎn)，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險(xiǎn)的“三高行業(yè)”。基于此，高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資立項(xiàng)之前，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等層次進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析與論證，能較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目竣工后的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的適用性、可行性等進(jìn)行系統(tǒng)、綜合的評(píng)價(jià)，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進(jìn)行項(xiàng)目投資決策。研究對(duì)象主要包括與項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件；國(guó)家和地區(qū)有關(guān)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報(bào)告須顧及項(xiàng)目實(shí)施到運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過程中，并客觀的評(píng)價(jià)其面臨的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，從而在投資者進(jìn)行決策時(shí)能有意識(shí)的回避風(fēng)險(xiǎn)，以確保投資項(xiàng)目在建設(shè)到運(yùn)營(yíng)整個(gè)過程的可行性和安全性，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠(chéng)然可行性研究報(bào)告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項(xiàng)目決策有效性的信息。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，部分調(diào)研員為圖方便，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報(bào)告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時(shí)為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項(xiàng)目的長(zhǎng)處，而回避了項(xiàng)目的短處，種種原因使得整個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法是項(xiàng)目可行性研究?jī)煞N分析方法。在項(xiàng)目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時(shí)間和機(jī)會(huì)的成本價(jià)值，僅注重計(jì)算投入資金的貨幣價(jià)值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時(shí)間價(jià)值。總體而言，前者較后者更加簡(jiǎn)便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進(jìn)而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實(shí)際情況太過偏離；而后者將影響視為動(dòng)態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實(shí)際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實(shí)際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡(jiǎn)化動(dòng)態(tài)分析法，使得整個(gè)可行性分析較片面，項(xiàng)目可行性分析結(jié)果與實(shí)際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對(duì)若干投資建設(shè)方案進(jìn)行科學(xué)的對(duì)比分析，才能得到相對(duì)健全的可行性研究報(bào)告，同時(shí)報(bào)告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個(gè)備選方案；要使設(shè)計(jì)方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對(duì)那些沒采納的方案進(jìn)行充分而系統(tǒng)的解釋，項(xiàng)目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會(huì)資金所有者認(rèn)可。然而，在多種因子的干擾下，我國(guó)的投資項(xiàng)目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進(jìn)行徹底的研究，嚴(yán)重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)對(duì)策

首先，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究要長(zhǎng)時(shí)間、仔細(xì)耐心地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)包括有經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)定位以及設(shè)計(jì)等評(píng)價(jià)體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)，具有極為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但欠缺相應(yīng)的理論知識(shí)，因此需要趕上“時(shí)代潮流”，增強(qiáng)可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個(gè)項(xiàng)目存在有若干不能弄的實(shí)施方案，因此須要擬定多個(gè)項(xiàng)目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)對(duì)策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場(chǎng)規(guī)范制度，實(shí)施多個(gè)可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險(xiǎn)得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使可行性研究報(bào)告能提供有效地決策輔助價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資者需嚴(yán)格參照相關(guān)可行性研究報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)問題進(jìn)行科學(xué)評(píng)估；更要按照相關(guān)可行性研究報(bào)告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

自改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平日益提升，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，實(shí)施可行性研究尤為重要。合理的可行性研究報(bào)告能為投資者、相關(guān)政府部門以及銀行等風(fēng)險(xiǎn)得以控制，解決房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中存在的問題，使房地產(chǎn)業(yè)得以健康良性的持續(xù)發(fā)展。

作者：馬莉單位：南京東方鼎成置業(yè)有限公司