房地產投資風險成因探究范文

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近年來，隨著我國國民經濟的持續健康發展，房地產業得到了快速發展，并逐步成為國民經濟的支柱產業之一。房地產的特性決定了它投資數額大，投資周期長，變現能力差。可見，房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業，在這個高風險的投資環境中要想得到預期的收益目標就必須對整個投資項目進行投資風險管理。

1房地產投資風險產生的原因

1．1開發的房地產項目前期調查不周，投資決策草率

所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如一些大城市，當前人們對住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房，其次為經濟適用型住房，最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些開發商至今仍心存“暴利”思想，受到消費者的冷遇。

1．2宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險

一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險；三是房地產供求形勢的變化。目前，房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，房地產市場已出現供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這對剛開發并需持續投入的房地產項目意味著不利。

1．3開發商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、

金融政策的理解判斷上出現偏差具體表現為：開發商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、營銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。

2房地產風險防范的對策

2．1發展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴

對銀行貸款過于依賴將嚴重制約房地產開發企業的健康長遠發展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調控的主要經濟手段，會使企業更容易受突發的經濟事件的影響。在當前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房地產公司的當務之急。目前一些新的融資渠道主要有：引進海外資本、上市融資、發行債券、房地產信托和項目融資等。

2．2減少一次性投資項目比例，增加長期經營項目的投資

由于近幾年國內房地產市場走勢良好，很多房地產企業所開發的項目過多的都集中于住宅項目的開發，商業房地產也大都是配套住宅的，這種投資方式對技術、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產企業的青睞，但隨著房地產市場的不斷成熟以及競爭的加劇，這種一次性投資的風險越來越大，尤其是對于企業的長遠發展來看，這種投資方式抗風險能力較差，其不利于企業穩定發展，一旦一個項目不成功，公司很可能就會因此而衰落。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無限制的獲得可供開發的土地，這時擁有自己產業的公司，比如擁有自己的商業地產、物業管理等長期產出的產業，其抗風險能力較強，持久發展動力較足。

加大對商業、寫字樓等經營性地產的投資力度，是一個企業長遠發展的必經之路，這在香港得到了很好的體現，香港的幾個主要的大型房地產開發公司無不擁有很多自己的物業，他們的核心競爭力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理經驗以及其營銷策劃能力。對這些物業的投資雖然短期內不能獲得明顯的更高收益，需要更高的經營水平和高的人力資源層次，但隨著經營物業的逐漸成熟，其將帶來穩定的資金流和優秀的經營團隊，這對于企業貸款抵押、上市、品牌的經營都是必須的。

2．3培育品牌優勢，加強客戶關系管理，通過提高企業經營管理水平化解風險

企業實力的高低，直接反映抵御風險能力的大小。作為房地產企業要堅持多元化發展戰略，提高企業自主發展能力。在當今房地產企業小而多的情形下，提升企業品牌美譽度是快速發展壯大企業、抵御企業經營風險的最優途徑。提升品牌優勢不僅要在企業宣傳、策劃上下功夫，在企業產品質量、后期物業管理服務等方面的提升更能體現一個企業等品牌優勢。

房地產企業要不斷創新經營理念，要認識到承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商等是企業的利益共同體，他們能與房地產企業共同抵御市場風險。具體來講，房地產企業應對承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商的實力和信譽進行考察，建立誠信合作伙伴數據庫。項目自身的好壞也是關系到房地產企業風險大小的重要因素，要控制這種風險，就必須對項目的策劃定位、所處地段、市場環境進行評估和考察，在進行評估和考察過程中，應多聽取承包商、設計策劃公司、分銷商等相關企業的意見。

2．4加強對房地產市場調查與預測，實現從產品觀念到營銷觀念大轉變

現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房地產商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設計、漂亮的造型，優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。現代房地產市場己經正在逐漸告別賣方市場，雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業內的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢嚴峻，另一方面一些優良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應求。而且熱銷的房地產往往價格都較高。這充分說明，實現經營觀念大轉變，認真進行市場調研、分析和預測，生產真正適合消費者需求的商品才是開發企業做大、做強、降低風險的根本出路。

2．5健全風險管理組織機構，加強風險教育，建立企業整體風險理念

房地產企業應成立風險管理機構，根據房地產開發企業的業務結構和經營特點，列出各部門風險清單，并進行全面、清晰的預測和整合，確立風險控制的重點環節和重點對象，制定相應的處置方案，監督企業決策層以及各部門的規范運作，在風險發生時，對全面工作進行有效地指導和協調。從而在組織上、力量配置上保證風險控制的系統性和足夠的工作力度。二要加強風險教育，完善各項制度。對于各類風險案例要經常向員工宣講，特別是企業管理者，對于可能給企業造成重大損失的風險因素和安全隱患，要經常提醒員工注意。不斷提高員工素質，增強工作責任心。建立完整而嚴密的控制體系，從制度上保證每一種可能的風險因素都有監控，每一種業務都有管理規范。要確保各項制度落實到位，并根據內外環境的變化不斷完善制度，真正發揮其防范風險的效能。三要善于利用法律法規解決問題。隨著國家法律制度的不斷健全，法與企業越來越密不可分，房地產開發企業要善于利用《合同法》、《公司法》、《保險法》等法律武器維護自己的權益。在利益受損、遭意外事故等情況下，充分利用法律維護自己的權益。

2．6制訂科學、完備的風險管理計劃

風險管理計劃的制定，大致在每個階段開始前的階段會議上和階段開始后十天內完成，這里的階段會議參加人員包括風險管理人員、階段負責人員以及階段涉及到的各方面負責人。比如在投資決策階段前，與會人員應包括開發企業代表、建筑師、設計師、建筑外觀設計師、內部裝修設計師等。在項目實施的初期還會出現一些未預見的風險，由實施者提出風險原因和表現，再交風險管理機構分析處理。通過風險管理計劃，房地產開發企業可以建立整個企業各項風險管理工作的目標，確立風險管理部門和風險管理人員的權責地位，協調企業各部門的風險管理工作。科學、完備的風險管理計劃能使企業內部用于風險工作的人力、財力、物力得到合理配置和利用，保障企業的經營效益。