房地產(chǎn)投資風險成因探究范文

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近年來，隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長，變現(xiàn)能力差。可見，房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業(yè)，在這個高風險的投資環(huán)境中要想得到預期的收益目標就必須對整個投資項目進行投資風險管理。

1房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因

1．1開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調查不周，投資決策草率

所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。如一些大城市，當前人們對住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本價并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房，其次為經(jīng)濟適用型住房，最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關系。而一些開發(fā)商至今仍心存“暴利”思想，受到消費者的冷遇。

1．2宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險

一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險；三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。目前，房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。

1．3開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、

金融政策的理解判斷上出現(xiàn)偏差具體表現(xiàn)為：開發(fā)商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發(fā)商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發(fā)商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經(jīng)營實力（開發(fā)實力、管理能力、營銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現(xiàn)預期的經(jīng)營業(yè)績。

2房地產(chǎn)風險防范的對策

2．1發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴

對銀行貸款過于依賴將嚴重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康長遠發(fā)展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調控的主要經(jīng)濟手段，會使企業(yè)更容易受突發(fā)的經(jīng)濟事件的影響。在當前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房地產(chǎn)公司的當務之急。目前一些新的融資渠道主要有：引進海外資本、上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托和項目融資等。

2．2減少一次性投資項目比例，增加長期經(jīng)營項目的投資

由于近幾年國內房地產(chǎn)市場走勢良好，很多房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目過多的都集中于住宅項目的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)也大都是配套住宅的，這種投資方式對技術、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟以及競爭的加劇，這種一次性投資的風險越來越大，尤其是對于企業(yè)的長遠發(fā)展來看，這種投資方式抗風險能力較差，其不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，一旦一個項目不成功，公司很可能就會因此而衰落。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無限制的獲得可供開發(fā)的土地，這時擁有自己產(chǎn)業(yè)的公司，比如擁有自己的商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等長期產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，其抗風險能力較強，持久發(fā)展動力較足。

加大對商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營性地產(chǎn)的投資力度，是一個企業(yè)長遠發(fā)展的必經(jīng)之路，這在香港得到了很好的體現(xiàn)，香港的幾個主要的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司無不擁有很多自己的物業(yè)，他們的核心競爭力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理經(jīng)驗以及其營銷策劃能力。對這些物業(yè)的投資雖然短期內不能獲得明顯的更高收益，需要更高的經(jīng)營水平和高的人力資源層次，但隨著經(jīng)營物業(yè)的逐漸成熟，其將帶來穩(wěn)定的資金流和優(yōu)秀的經(jīng)營團隊，這對于企業(yè)貸款抵押、上市、品牌的經(jīng)營都是必須的。

2．3培育品牌優(yōu)勢，加強客戶關系管理，通過提高企業(yè)經(jīng)營管理水平化解風險

企業(yè)實力的高低，直接反映抵御風險能力的大小。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。在當今房地產(chǎn)企業(yè)小而多的情形下，提升企業(yè)品牌美譽度是快速發(fā)展壯大企業(yè)、抵御企業(yè)經(jīng)營風險的最優(yōu)途徑。提升品牌優(yōu)勢不僅要在企業(yè)宣傳、策劃上下功夫，在企業(yè)產(chǎn)品質量、后期物業(yè)管理服務等方面的提升更能體現(xiàn)一個企業(yè)等品牌優(yōu)勢。

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營理念，要認識到承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商等是企業(yè)的利益共同體，他們能與房地產(chǎn)企業(yè)共同抵御市場風險。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應對承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商的實力和信譽進行考察，建立誠信合作伙伴數(shù)據(jù)庫。項目自身的好壞也是關系到房地產(chǎn)企業(yè)風險大小的重要因素，要控制這種風險，就必須對項目的策劃定位、所處地段、市場環(huán)境進行評估和考察，在進行評估和考察過程中，應多聽取承包商、設計策劃公司、分銷商等相關企業(yè)的意見。

2．4加強對房地產(chǎn)市場調查與預測，實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念大轉變

現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房地產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設計、漂亮的造型，優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內涵和外延都擴大了。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場己經(jīng)正在逐漸告別賣方市場，雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業(yè)內的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢嚴峻，另一方面一些優(yōu)良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應求。而且熱銷的房地產(chǎn)往往價格都較高。這充分說明，實現(xiàn)經(jīng)營觀念大轉變，認真進行市場調研、分析和預測，生產(chǎn)真正適合消費者需求的商品才是開發(fā)企業(yè)做大、做強、降低風險的根本出路。

2．5健全風險管理組織機構，加強風險教育，建立企業(yè)整體風險理念

房地產(chǎn)企業(yè)應成立風險管理機構，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務結構和經(jīng)營特點，列出各部門風險清單，并進行全面、清晰的預測和整合，確立風險控制的重點環(huán)節(jié)和重點對象，制定相應的處置方案，監(jiān)督企業(yè)決策層以及各部門的規(guī)范運作，在風險發(fā)生時，對全面工作進行有效地指導和協(xié)調。從而在組織上、力量配置上保證風險控制的系統(tǒng)性和足夠的工作力度。二要加強風險教育，完善各項制度。對于各類風險案例要經(jīng)常向員工宣講，特別是企業(yè)管理者，對于可能給企業(yè)造成重大損失的風險因素和安全隱患，要經(jīng)常提醒員工注意。不斷提高員工素質，增強工作責任心。建立完整而嚴密的控制體系，從制度上保證每一種可能的風險因素都有監(jiān)控，每一種業(yè)務都有管理規(guī)范。要確保各項制度落實到位，并根據(jù)內外環(huán)境的變化不斷完善制度，真正發(fā)揮其防范風險的效能。三要善于利用法律法規(guī)解決問題。隨著國家法律制度的不斷健全，法與企業(yè)越來越密不可分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要善于利用《合同法》、《公司法》、《保險法》等法律武器維護自己的權益。在利益受損、遭意外事故等情況下，充分利用法律維護自己的權益。

2．6制訂科學、完備的風險管理計劃

風險管理計劃的制定，大致在每個階段開始前的階段會議上和階段開始后十天內完成，這里的階段會議參加人員包括風險管理人員、階段負責人員以及階段涉及到的各方面負責人。比如在投資決策階段前，與會人員應包括開發(fā)企業(yè)代表、建筑師、設計師、建筑外觀設計師、內部裝修設計師等。在項目實施的初期還會出現(xiàn)一些未預見的風險，由實施者提出風險原因和表現(xiàn)，再交風險管理機構分析處理。通過風險管理計劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立整個企業(yè)各項風險管理工作的目標，確立風險管理部門和風險管理人員的權責地位，協(xié)調企業(yè)各部門的風險管理工作。科學、完備的風險管理計劃能使企業(yè)內部用于風險工作的人力、財力、物力得到合理配置和利用，保障企業(yè)的經(jīng)營效益。