房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀范文

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從2004年第一季度開始，房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，其增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（見圖）（2002年和2003年1－6月份房地產(chǎn)投資分別增長32.9％和34％）。這表明自去年以來國家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。但是否意味著房地產(chǎn)投資熱潮就此止步？目前的房地產(chǎn)投資增幅是否合適？

根據(jù)周期波動(dòng)的理論，市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律是：供小于求→剌激價(jià)格上升→利潤增加→剌激投資規(guī)模擴(kuò)張→商品供應(yīng)量增加→供大于求→價(jià)格下降→利潤減少→投資規(guī)模縮小→商品供應(yīng)量減少→供小于求，如此循環(huán)往復(fù)。而目前中國房地產(chǎn)市場需求旺盛，2004年開始的宏觀調(diào)控雖然暫時(shí)遏制了房地產(chǎn)投資的迅猛勢頭，但同時(shí)也加劇了消費(fèi)者的投資預(yù)期，其結(jié)果必然形成需求大于供給的局面，為房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步加劇埋下了伏筆。同時(shí)，長期以來，在我國業(yè)內(nèi)人士之間形成一個(gè)的共識(shí)，即房地產(chǎn)投資增長速度控制在為GDP增長速度的2倍以內(nèi)比較適宜。然而去年GDP增長為9.5％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長為29.7％，是GDP增長速度的3.126倍（這是就全國而言的，有的城市比這一倍數(shù)高出許多）。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍然偏高。

那么，究竟是什么原因造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強(qiáng)勁呢？一般來講，主要有以下幾點(diǎn)原因：

第一，2004年中國GDP繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢，增幅達(dá)9.5％。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的"寒暑表"，必然也會(huì)保持較高的增長速度。這是最根本的增長因素，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)條件。同時(shí)，居民預(yù)期收入增加，購買力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，刺激房地產(chǎn)投資增長迅速。

第二，城市化進(jìn)程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全國總?cè)丝?29227萬人中，有52376萬人是城鎮(zhèn)人口，城市化水平己達(dá)40.53％。此外還有大量的城市流動(dòng)人口。房地產(chǎn)潛在需求很大。

第三，住宅商品化步伐加快，單位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅轉(zhuǎn)化。1999年兩者大體上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。這也是商品房開發(fā)投資增長較快的一個(gè)重要原因。

第四，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，缺乏合理有效的管理和指導(dǎo)，沒有建立健全的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。

從上面的分析可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)要想健康的發(fā)展，無論是從制度上還是從管理上，都必須要不斷完善。筆者認(rèn)為應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

一是建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。搞好這項(xiàng)工作的“基礎(chǔ)”是準(zhǔn)確、細(xì)分的統(tǒng)計(jì)資料，“關(guān)鍵”是規(guī)范空置率的計(jì)算方法和合理確定警戒線。可以考慮設(shè)定“增量空置率”和“存量空置率”兩大指標(biāo)，建立“空置率雙指標(biāo)體系”，以便全面反映空置房狀態(tài)，從總體上控制房地產(chǎn)投資增長速度。

“增量空置率”主要是反映報(bào)告期當(dāng)期（某年）商品房的空置狀態(tài)，為調(diào)控房地產(chǎn)投資量和開發(fā)節(jié)奏提供科學(xué)依據(jù)。可以考慮設(shè)定為：

增量空置率=期末當(dāng)期凈增的商品房空置量/期末當(dāng)期商品房竣工量。以及時(shí)準(zhǔn)確地反映空置房的現(xiàn)狀和進(jìn)行年度投資量、開發(fā)量的調(diào)控。

“存量空置率”主要是反映全社會(huì)房屋總量的態(tài)勢和余缺狀況，為判斷正常空置和非正常空置，以及制訂房地產(chǎn)開發(fā)長期規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)。可以考慮設(shè)定為：

存量空置率=報(bào)告期末社會(huì)上空置的各類房屋的總量/社會(huì)上全部房屋存量。同時(shí)，在這兩個(gè)指標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)定房地產(chǎn)投資的警戒線。關(guān)于警戒線的具體限定，建議在初始階段先定的低一些，然后根據(jù)具體的國情國力、市場承受能力及供求狀況作出進(jìn)一步的調(diào)整，以反映各個(gè)不同階段對房地產(chǎn)的需求。

二是根據(jù)上面的分析，中國的房地產(chǎn)投資旺盛的一個(gè)很重要的原因就是需求的拉動(dòng)。我們可以把房地產(chǎn)的價(jià)值分成兩部分：一部分是可以預(yù)見的收益，這部分價(jià)值可以由房租水平來衡量；另一部分是無法預(yù)見的收益，這部分的價(jià)值可以理解成房地產(chǎn)所代表的期權(quán)價(jià)值。投資人在購買了房地產(chǎn)之后，就類似購買了一個(gè)買方期權(quán)。而中國的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了前幾年的強(qiáng)勁走勢，所以投資者相信，只要現(xiàn)在購買了房地產(chǎn)，如果經(jīng)濟(jì)能夠像他們所預(yù)期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會(huì)從中得到收益。

從這方面考慮，如果想從需求上壓制房地產(chǎn)投資的增長，則必須從降低房地產(chǎn)期權(quán)的價(jià)值上來著手。這方面可以考慮通過由政府征收房產(chǎn)稅的形式來實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅其實(shí)是房產(chǎn)這個(gè)買方期權(quán)的分紅。正如持有股票買方期權(quán)的投資者，因?yàn)闆]有持有股票本身而錯(cuò)失獲得紅利的機(jī)會(huì)，因而當(dāng)股票開始分紅時(shí)，買方期權(quán)的價(jià)格會(huì)下跌。對于擁有房地產(chǎn)的投資者來說，持有房產(chǎn)就必須承擔(dān)房產(chǎn)稅，而不擁有房產(chǎn)的投資者則無須承擔(dān)這部分稅收（買方齊全的投資人額外承擔(dān)了稅收）。因此，我們可以把房產(chǎn)稅看作是一項(xiàng)分紅，該分紅越多，持有買方期權(quán)的成本就越高，房產(chǎn)所包含的買方期權(quán)的價(jià)值也越低。從而降低投資者的需求，達(dá)到抑制房地產(chǎn)投資增長的目的。

總之，中國房地產(chǎn)業(yè)目前所形成的這種態(tài)勢，是多種原因、多種條件共同作用的產(chǎn)物。但是，要想制止這種態(tài)勢，不能操之過急，應(yīng)當(dāng)采取“軟著陸”，既要達(dá)到控制增長過快的目的，又要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。從根本上講，最重要的是先建立一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)運(yùn)作市場。

自1998年以來，我國房地產(chǎn)投資和銷售額出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長，增長幅度逐年遞增；而且每年的商品房銷售額增長率都高于房地產(chǎn)投資增長率、銷售面積增長率，也高于竣工面積增長率。其中單2004年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41.1％，增幅比去年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來對行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。