房地產投資現狀范文

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從2004年第一季度開始，房地產投資增長幅度逐月降低，其增長幅度已經低于2002年和2003年同期的增長水平（見圖）（2002年和2003年1－6月份房地產投資分別增長32.9％和34％）。這表明自去年以來國家采取的諸如進一步整頓土地市場秩序、暫停農轉非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產投資項目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。但是否意味著房地產投資熱潮就此止步？目前的房地產投資增幅是否合適？

根據周期波動的理論，市場經濟的一般規律是：供小于求→剌激價格上升→利潤增加→剌激投資規模擴張→商品供應量增加→供大于求→價格下降→利潤減少→投資規模縮小→商品供應量減少→供小于求，如此循環往復。而目前中國房地產市場需求旺盛，2004年開始的宏觀調控雖然暫時遏制了房地產投資的迅猛勢頭，但同時也加劇了消費者的投資預期，其結果必然形成需求大于供給的局面，為房地產投資的進一步加劇埋下了伏筆。同時，長期以來，在我國業內人士之間形成一個的共識，即房地產投資增長速度控制在為GDP增長速度的2倍以內比較適宜。然而去年GDP增長為9.5％，而房地產開發投資增長為29.7％，是GDP增長速度的3.126倍（這是就全國而言的，有的城市比這一倍數高出許多）。也就是說房地產開發投資增幅仍然偏高。

那么，究竟是什么原因造成了房地產開發投資增長強勁呢？一般來講，主要有以下幾點原因：

第一，2004年中國GDP繼續保持高速增長的態勢，增幅達9.5％。而房地產業是國民經濟的"寒暑表"，必然也會保持較高的增長速度。這是最根本的增長因素，是房地產業發展的前提和基礎條件。同時，居民預期收入增加，購買力增強，房地產需求強勁，刺激房地產投資增長迅速。

第二，城市化進程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全國總人口129227萬人中，有52376萬人是城鎮人口，城市化水平己達40.53％。此外還有大量的城市流動人口。房地產潛在需求很大。

第三，住宅商品化步伐加快，單位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅轉化。1999年兩者大體上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。這也是商品房開發投資增長較快的一個重要原因。

第四，房地產市場發育不完善，缺乏合理有效的管理和指導，沒有建立健全的房地產市場預警預報體系。

從上面的分析可以看出，中國房地產業要想健康的發展，無論是從制度上還是從管理上，都必須要不斷完善。筆者認為應該注意以下幾點：

一是建立健全房地產市場預警預報體系。搞好這項工作的“基礎”是準確、細分的統計資料，“關鍵”是規范空置率的計算方法和合理確定警戒線。可以考慮設定“增量空置率”和“存量空置率”兩大指標，建立“空置率雙指標體系”，以便全面反映空置房狀態，從總體上控制房地產投資增長速度。

“增量空置率”主要是反映報告期當期（某年）商品房的空置狀態，為調控房地產投資量和開發節奏提供科學依據。可以考慮設定為：

增量空置率=期末當期凈增的商品房空置量/期末當期商品房竣工量。以及時準確地反映空置房的現狀和進行年度投資量、開發量的調控。

“存量空置率”主要是反映全社會房屋總量的態勢和余缺狀況，為判斷正常空置和非正常空置，以及制訂房地產開發長期規劃提供科學依據。可以考慮設定為：

存量空置率=報告期末社會上空置的各類房屋的總量/社會上全部房屋存量。同時，在這兩個指標的基礎設定房地產投資的警戒線。關于警戒線的具體限定，建議在初始階段先定的低一些，然后根據具體的國情國力、市場承受能力及供求狀況作出進一步的調整，以反映各個不同階段對房地產的需求。

二是根據上面的分析，中國的房地產投資旺盛的一個很重要的原因就是需求的拉動。我們可以把房地產的價值分成兩部分：一部分是可以預見的收益，這部分價值可以由房租水平來衡量；另一部分是無法預見的收益，這部分的價值可以理解成房地產所代表的期權價值。投資人在購買了房地產之后，就類似購買了一個買方期權。而中國的經濟繼續保持了前幾年的強勁走勢，所以投資者相信，只要現在購買了房地產，如果經濟能夠像他們所預期的那樣持續發展，那么將來一定會從中得到收益。

從這方面考慮，如果想從需求上壓制房地產投資的增長，則必須從降低房地產期權的價值上來著手。這方面可以考慮通過由政府征收房產稅的形式來實現。因為房產稅其實是房產這個買方期權的分紅。正如持有股票買方期權的投資者，因為沒有持有股票本身而錯失獲得紅利的機會，因而當股票開始分紅時，買方期權的價格會下跌。對于擁有房地產的投資者來說，持有房產就必須承擔房產稅，而不擁有房產的投資者則無須承擔這部分稅收（買方齊全的投資人額外承擔了稅收）。因此，我們可以把房產稅看作是一項分紅，該分紅越多，持有買方期權的成本就越高，房產所包含的買方期權的價值也越低。從而降低投資者的需求，達到抑制房地產投資增長的目的。

總之，中國房地產業目前所形成的這種態勢，是多種原因、多種條件共同作用的產物。但是，要想制止這種態勢，不能操之過急，應當采取“軟著陸”，既要達到控制增長過快的目的，又要防止房地產市場出現大起大落和劇烈震蕩。從根本上講，最重要的是先建立一個規范的房地產運作市場。

自1998年以來，我國房地產投資和銷售額出現了新一輪的持續快速增長，增長幅度逐年遞增；而且每年的商品房銷售額增長率都高于房地產投資增長率、銷售面積增長率，也高于竣工面積增長率。其中單2004年第一季度，房地產開發投資增長41.1％，增幅比去年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調控措施，連續出臺與房地產市場相關的多項重大政策，如對房地產項目堅持適度從緊的供地政策、緊縮房地產開發信貸政策等，旨在從房地產開發的源頭——土地和金融兩方面來對行業進行調控。