房地產(chǎn)投資系統(tǒng)范文

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一風(fēng)險(xiǎn)概念的界定

Willet（1901）在所作的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中第一次提出風(fēng)險(xiǎn)的定義:“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)。”根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究,風(fēng)險(xiǎn)是指人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。偏差的程度越大,風(fēng)險(xiǎn)就越大,反之就越小。這種偏差可以用兩個(gè)參數(shù)來描述,一個(gè)是發(fā)生偏差的可能性,也就是偏差發(fā)生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。所以,風(fēng)險(xiǎn)可以定義為是某種事件發(fā)生損失的概率及其后果的函數(shù),即R=f(p,c)

R代表風(fēng)險(xiǎn)

P代表不利事件發(fā)生的概率

C代表不利事件發(fā)生的結(jié)果

二風(fēng)險(xiǎn)的類型

證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產(chǎn)定價(jià)CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風(fēng)險(xiǎn)歸納為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類。對于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)劃分的原則是：這種風(fēng)險(xiǎn)是否會影響到市場內(nèi)所有的投資項(xiàng)目，能否由投資者設(shè)法避免或消除。對整個(gè)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（SystematicRisk）；而只對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（UnsystematicRisk）。

三房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

任何風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)投資，都要面臨上述證券投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是典型的高投入高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，全面深入分析風(fēng)險(xiǎn)是投資決策的前提條件之一。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以通過加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以決定投資的成敗，必須認(rèn)真分析。房地產(chǎn)投資主要面臨如下幾方面系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)不僅僅對一個(gè)投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此應(yīng)該引起房地產(chǎn)投資者的高度重視。投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率。

2周期風(fēng)險(xiǎn)

周期風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮（波峰）、危機(jī)與衰退、蕭條（波谷）四個(gè)階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問題而破產(chǎn)。

3政策性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價(jià)的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。我國1993年的對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了顯著的影響。

4政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下因素：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、社會騷亂等。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

四中國的特殊國情

中國與西方發(fā)達(dá)國家相比，經(jīng)濟(jì)社會文化背景差異很大。根據(jù)1992年部分專家對私營企業(yè)的停業(yè)原因的調(diào)查，1984年《福布斯》雜志對美國金融分析專家關(guān)于房地產(chǎn)投資所做的調(diào)查將房地產(chǎn)的政策風(fēng)險(xiǎn)社會風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)賦予相應(yīng)的權(quán)重位序如下表

政策風(fēng)險(xiǎn)社會風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)自然風(fēng)險(xiǎn)

中國13254

美國32145

在中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資必須把系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)排在首位。至于如何把此風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度還需要下一步認(rèn)真討論。