房地產業發展的影響因素范文

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摘要:

目前，房地產業發展已經越來越受到人們的重視。隨著社會經濟的不斷發展，房地產發展影響的領域將越來越廣。有土地使用制度、住房制度、人口因素、經濟發展狀況、財政金融政策等，也有道路交通、政府調控、城市設施等因素。我國房地產業起步晚，其影響因素理論和方法還處于探索階段，分析我國房地產影響因素意義重大。

關鍵詞:

房地產;影響因數;分析

前段時期，城鎮化進程推進迅速形成對房地產市場的有效需求，而經濟增長水平、居民可支配收入水平、價格水平等經濟因素以及金融政策、土地政策變動等政策因素則更容易成為影響房地產業發展的直接因素。房地產估價的目的是要客觀地估算和測定房地產的價格，因此，正確了解房地產價格(或價值)的構成和影響房地產價格的因素是進行房地產估價的基礎。

1我國房地產企業社會責任的現狀

大部分開發商對其概念的認知度仍偏低，只有半數左右的開發商聽說過“企業社會責任”這一概念，而聽說過“企業公民”概念的企業則更少，僅占1/4。房地產企業財富與納稅反差鮮明。曾經多次出現的農民工通過爬高樓、自殺等極端方式討薪的事件，一度成為社會關注的熱點;另一方面，由于信息不對稱，購房者被開發商蒙蔽的情況也常有發生，資金的問題、房屋質量的問題、物業服務的問題等等，給房地產行業的形象帶來了嚴重的負面影響，扮演了“增加不和諧因素”的角色。違規操作現象普遍。在短期利潤的驅動下，浮躁的房地產企業已習慣于用資本的杠桿去撬動利益的鏈條，習慣于用非正常的手段來打通“綠色通道”。前一階段對房地產行業的審計中暴露出來的諸多問題，都反映出房地產開發企業違規操作現象普遍。

2服務業化和城市化影響

目前，中國經濟發展處于加速增長的初期，國民經濟持續快速增長，人均CDP水平加快提高，產業結構趨向高級化，工業化水平進～步提高，第三產業進一步發展。工業化和服務業化的發展使得工業用房和商業用房增長持續上升和擴大。城市規模擴大和人口的增加也將使需求增加。城市化與產業經濟互為杠桿和動力，并成為房地產市場增長的基礎。2003年我國城市化率40．5%，到全面實現小康的2020年，我國城市化水平將達到50%～60%，在其其間約有3－3．5億左右新增城鎮人口，每年農村向城鎮人口轉移有近千萬人，據保守估計人均需求15平方米，年需求1．5億平方米。未來2O年，農村人口將大量涌到城市，城市化進程將大大加快。城市人口急劇增加，也給房地產市場帶來了巨大的消費需求。農村人口大量進入城市，首先必須滿足的是住房需要。由此形成住宅房地產固定性的消費需求。據數據顯示，中國城鎮化每年以約一個百分點的速度推進，城鎮人口年均增長4%～5%，從而帶動新增住房需求快速增長。同時，城市建設的發展，需要進行舊區改造，舊城區的房屋拆遷也會引致拆遷戶的大量住房需求。另外，城鎮化進程推動的現代生活方式非住宅類房地產流動性消費需求也是逐漸增大的。隨著經濟發展水平的提高，城鎮居民家庭的恩格爾系數降低，消費結構發生變化，流動性消費如旅游、休閑、娛樂等大大增加。于是，帶動了季節性、度假性公共設施如酒店、休閑會所、度假村等非住宅類房地產消費需求的增加。生產性需求是房地產作為生產要素存在，為滿足生產經營需要而形成的對房地產商品的需求，其需求的主體是各類企事業單位和個體工商業者。城鎮化過程中，人口從農村向城市遷移，并在城市中從事非農業部門的勞動。為吸納更多的農村剩余勞動力和新增城鎮人口，物質生產部門和服務部門必須擴大規模，提供相應的就業崗位，建造更多的工廠廠房、商店店鋪、辦公用房、服務行業用房以及其他各類生產經營性用房，以滿足擴大的社會生產經營活動的需要。由此可見，城市化直接擴大了社會生產經營活動的規模，拉動了房地產市場的生產性需求。

3樓盤距軌道交通站點的距

站點周圍房地產價值得到提升。就局部站點來說，在以車站為半徑的圓周區域內，隨著半徑的增大，軌道交通對房地產的增值效應減弱。軌道交通對房地產價值的影響范圍一般只限于一定的區域內，國外研究表明，這個范圍一般為據車站2．5km的合理步行區，超過這個范圍，軌道交通對房地產價值的影響很小。實際上，軌道交通站點附近100m以內的范圍，人流密集、噪音污染、社會治安等問題會對房價起一定的負面作用。房價最高處在距離軌道交通站點100m－200m的范圍，而不是在距離軌道交通站點100m以內的范圍。距離市中心越遠的樓盤，價格相對會低一些，但軌道交通一通，遠郊樓盤在位置上的劣勢就不明顯了。對購房者來說，多坐一站路跟少坐一站路，在時間上是差不多的。一般在土地未開發的地方，軌道交通的影響力最大。所以，接近城市的邊緣地區，由于區位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產價值的增長受軌道交通的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區域，軌道交通投資對周邊地區產生的效益越大，房地產價格的升幅也越大。

4經濟和社會因素

影響房地產價格的經濟因素主要有:供求關系、經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支以及金融狀況、物價、建筑人工費、利率、居民收入等。房地產業是典型的資金密集型行業，由于房地產業的資金需求量大，使用周期長，往往需要利用財務杠桿來彌補自有資金的不足，因此房地產業對金融業的依賴程度較大，存款利率、貸款利率、物價上漲指數、稅率、貸款比例和土地資本還原利率等財政金融因素對房地產價格的形成有密切的關系。比如，利率和稅率的變化，將會影響房地的供給和需求，因而對房地產價格產生影響。房地產的需求主體是人。人口因素對房地產價格的影響主要表現在人口數量、人口流動情況、人口結構和家庭規模。隨著人口數量的增長，對房地產的需求必然增加，從而促使房地產價格上漲。除人口數量外，人口結構、職業結構也會影響住房需求，人口結構通常包含人口的年齡結構、結構性別、職業結構等。如果某一地區居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿就居，房地產價格必然降低。在總人口不變的條件下，家庭規模的變化，會影響住宅使用面積數額的變動，導致居住房地產價格的變動，隨著家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地產價格有上漲的趨勢。地價格作為商品房價格的構成要素之一，對商品房價格產生影響，但土地價格與商品房價格并不存在絕對的相關關系，相反商品房價格在很大程度上影響著土地價格，在市場經濟條件下，地價不但關系到國家收益，同樣起著調節土地資源配置的作用，過高的地價會阻礙社會經濟的發，人民生活水平的提高。另外，政治不安定、社會動蕩，社會治安較差，必然造成房地產價格低落。

5小結

從房地產市場的實踐看，影響房地產價格的因素不是固定不變的，它隨社會經濟發展水平、市場化程度、政治制度變革、自然條件因素等的變化，在不同的階段、不同的區域、甚至在相同區域的不同城市，有不同的表現。隨著房地產市場的繁榮，房地產估價工作也將顯得尤為重要，迫切需要完善房地產估價理論和方法。我國房地產市場的大背景是房地產價格泡沫頻現，供求失衡。從總供給來看，住宅總量不足，房地產供給的結構性矛盾突出。從總需求來看，中低收入居民消費能力有限導致了有效需求不足。從上述對影響房地產需求的主要因素進行分析后可以看出，隨著居民收入水平的提高、國家對住房結構性矛盾等的宏觀調控以及消費環境的不斷改善，在房地產尚未普及之前的未來的一個相當時期內，我國房地產的需求將保持平穩的增長趨勢。在這一時期內，由于宏觀和微觀環境的改變，不同時期會表現出不同的階段性的特征，但需求保持平穩增長的總趨勢不會發生變化。從供給方面看，房地產新廠商的加入和供給能力的擴張在未來幾年將充分體現，伴隨著供給能力的“過剩”，市場競爭將更加激烈。可以預見我國房地產生產廠商必將經過一段時間的調整(破產、重組和兼并)，最終形成幾家大的房地產集團，這些大的房地產企業必將走向制度化、規范化、專業化和差別化。在這～過程中，如何形成自主開發能力，提高生產技術水平，開發出滿足市場有效需求的房地產將是影響供給，決定我國房地產發展的重要因素。

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作者：仲林 單位：宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部