地區房地產外部環境設計及營銷策略范文

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關鍵詞:居住環境；地方特色；房地產營銷；長春市

房地產隨著經濟水平的提高，人們的居住模式、居住空間都在發生著巨大變化，對居住環境的要求也越來越高。面對這樣的大環境，建筑師不僅要精心設計住宅平面，拓展它的功能，還需要注重打造更適合居住的生存空間，這是提升住宅品質的關鍵所在。

1商品房規劃與周邊景觀的設計

東北地區是溫帶內陸型氣候，一年四季存在很大的溫差，因此，商品房的建筑風格和南方不同，需要充分考慮到冬季的西北風。

1.1針對風向對建筑進行布置

在小區的西北部設置一些較高的建筑群，起到遮擋西北風的作用；以長春市的“嘉麟花園”為例，它應用這個原理，取得了較好的效果。在住宅樓入口處，也需要多做考慮；目前，大部分住宅樓都做北入口，防止南向的房間被占據，但筆者在調查中發現，長春屬于平原地區，冬季、春季多風，人們通常不愿意在北入口處做太多的停留，而南入口由于有陽光照射，居民則愿意在此停留和交往，中海地產的某個小區就做了這一嘗試，得到了居民的較多認可。

1.2層次較為豐富

東北地區溫差較大，日照間隔也較大，因此，和南方地區相比，多層住宅的容積率要偏低一些。在前幾年，樓盤剛剛興起時，開放商為了降低成本，追求大的使用面積，大多采用7層磚混住宅，樓盤因此顯得呆板，組成的天際線也沒有太多變化。為了改善小區內部景觀，政府倡導多層住宅和低層住宅混合，加上小高層住宅搭配使用，層次和空間都較為豐富。

1.3綠化產品的特殊設計

長春地區冬季比較漫長，在設置小區內部的園林時，開發商通常要注重冬夏兩季的使用，如小區內部的水池，冬季通常會結冰，無法使用，此時，如果稍加處理，就能把它變成溜冰場。對于一些小面積的水池，一些開發商還別出心裁地仿造日本枯山水的方式進行設計，真正做到了讓居民一年四季都有景可賞。

2長春市房地產的銷售情況及存在問題

2017年以后，長春市的經濟發展趨于比較平穩的狀態，甚至在全國范圍內都具有發展優勢。長春市也積極地對我國房地產行業的相關政策進行了響應，并對房地產行業今后的發展繪制了藍圖。隨著市場的變化，長春市的大部分開發商開始注重產品創新，注重消費者的需求，但也存在一些問題，具體如下:1）營銷理念傳統，缺乏創新大部分企業主要還是以賣方需求為出發點，產品定位對消費者的需求考慮不周。很多企業還是根據市場及已操作項目的經驗來形成產品，然后結合區域市場進行臆斷定價，最終通過較為單一的銷售渠道把產品推向市場。實際上，長春房地產市場結構比較健康，市場己經充分細分，消費者需求已經呈現高度多樣化趨勢，如商住公寓、精裝修小戶型等越來越受到消費者的青睞。因此，這個階段的營銷完全可以以小區景觀特色為主,對其便利、創新的特點進行大力宣傳。2）部分小區在規劃上缺乏人文精神長春市的房地產企業眾多但實力并不雄厚，許多開發商對前期策劃的投入力度有限，只是憑借相關經驗來進行產品定位，沒有過多地考慮到東北地區的地方特色，在居住時一些問題就凸現出來，如人車分流問題，東北地區冬天多雪，路面結冰后，行走非常不便利。住在居民樓里的人有許多是行動遲緩的老人，因此，小區內部的人車分流尤其重要，目前長春市眾多小區中，大多數開發商都因為投資等忽視了這個重要問題。

3針對營銷問題對小區景觀進行的改造

3.1打造有東北地方特色的建筑群

每個地區都應當有自己的個性，住宅小區也是一樣。在冬季，為了讓城市“亮”起來，長春市大多數小區會在小區里做一些“塑料樹”，還可以考慮大膽地選用更加濃郁的色彩，如大連市某地就用大面積的山墻做壁畫，使小區內部的設計感更強；此外，還要突出人文精神，如在封閉式小區中采用透氣式欄桿，這樣，城市居民和小區住戶都能享受小區中的風景，也能成為商品房宣傳中的賣點。

3.2打造產品的延伸層

在對長春市消費者購房因素調查顯示，消費者首先關注的是商品房周邊的便利程度，其次是商品房配套設施，然后才是商品房質量。根據產品層次的不同，在消費需求多樣化的當今，消費者越來越關注產品的外延伸層，產品核心層影響的占比越來越低，已經出現了產品核心層不會增加滿意度，但如果低于行業標準會導致消費者不滿意的現象。如果想提高消費者的滿意度，在一定程度上不得不思考產品的延伸層，如將沿街的住宅樓進行有層次的設計，斜錯式與平直式相間，既改善了朝向，又防止冬季積雪時間過長；或對小區進行細致規劃等，這也是城市設計的一種延伸。

4結語

商品房設計需要以消費者為中心，在對商品房和小區園林有了細致規劃后，才能以此為基礎制訂營銷模式。在營銷環境瞬息萬變的今天，以消費者為主，站在消費者的視角和立場制訂營銷策略才能提高有效的供給水平。

參考文獻:

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[4]李東.房地產市場營銷[M].上海:復旦大學出版社,1999.

作者：戚欣 李春昕 單位：吉林建筑大學經濟與管理學院