房地產企業(yè)融資論文2篇范文
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第一篇
1.不利的金融環(huán)境及政策房產企業(yè)最大的外部融資是銀行貸款，所以國內的金融環(huán)境及政策，對房產企業(yè)外部融資風險影響重大。總體來看，國內目前金融環(huán)境并不有利于房產企業(yè)發(fā)展。從2006年開始，政府開始對房地產行業(yè)進行宏觀調控，上調銀行及金融機構的存款準備金率，中國銀行1～3年貸款年利潤從06年的僅為3.06%到14年6.15%，同時居民房貸利率也不斷增加。對銀行資金的過分依賴，使房產企業(yè)在金融環(huán)境變化過程中很難獨立發(fā)展，很容易導致資金周轉問題、資金鏈斷裂問題的發(fā)生，多變的金融環(huán)境擴大了房產企業(yè)的融資風險。目前房產行業(yè)仍沒對境外資本開放，只有少量資本通過間接方式投資于房產企業(yè)，房產企業(yè)失去了大量外資資本的注入。最后，政府限購政策也一定程度上加大了房企的融資風險，“新國八條”規(guī)定：購買第二套家庭住房貸款比例不能高于40%，貸款利率不能低于中國銀行基準利率的1.1倍，隨后有關部門還規(guī)定第三套住房不能使用公積金貸款。
2.不健全的資本市場機制改革開放進行了30多年，我國基本上建立了市場經濟制度，但是資本市場價值仍然處于不健全狀態(tài)。不完善的資本市場制度是導致房產企業(yè)過分依賴銀行貸款等傳統融資方式的重要原因。目前房產企業(yè)在一級融資市場過分依賴銀行資金，二級融資市場仍然沒有建立，房產企業(yè)對多方式的融資方式又缺乏相應的認識，企業(yè)一旦缺錢會首先想到向銀行借錢，而不嘗試基金、信托、債券等方式融資，更不會想著創(chuàng)新融資手段。房產行業(yè)金融市場缺乏一個多層次的金融體系，房產企業(yè)融資更應結合自身特點，創(chuàng)新出一些房地產金融產品，搞活房產金融市場。此外，目前資本市場中專注于房產企業(yè)投資、擔保、抵押貸款和質押貸款等中介結構嚴重缺乏。有人用“不管就亂，一管就死”來形容目前房產資本市場的發(fā)展，政府相關部分應制定相關法律、法規(guī)、制度，規(guī)范房企融資方式，外資投資力度，進一步促進資本市場的規(guī)范化發(fā)展。
3.不完善的財務管理制度房產企業(yè)自身不完善的財務管理制度，是房產企業(yè)融資風險加大的催化劑。房產企業(yè)資金的收支變化較大，為了更好的控制收支，房產企業(yè)需要有良好的資金預算制度。目前一些房產企業(yè)，尤其中小房產企業(yè)仍只“紙上談兵”資金的預算，而沒有嚴格執(zhí)行預算制度，缺乏事后對資金支出合理性的財務分析。只有把科學的預測轉化為準確的預算，并認真貫徹，才能降低不確定性，降低企業(yè)融資風險。房企在融資決策上多依據經驗判斷，缺乏科學合理的融資決策和投資決策制度，另外國內高位階段的房價還能持續(xù)多久，房企融資的資金是否繼續(xù)投資于房產開發(fā)，還是積極推進房企轉型，這都需要一套完善的財務管理制度進行決策。房企要一改過去只重房產設計、生產、營銷，而輕內部財務管理的管理方式，要積極推進財務管理戰(zhàn)略的實施，實現財務價值的增值。
二、房地產企業(yè)融資風險規(guī)避策略
1.優(yōu)化企業(yè)融資大環(huán)境房企的融資方式、融資策略離不開企業(yè)融資大環(huán)境，而對企業(yè)融資環(huán)境影響最大的是國家金融方面法律、法規(guī)和政府相關部門的規(guī)章、政策，有時政府的一項財政或者貨幣政策會引起金融領域的“地震”。所以，我們政府相關部門需要優(yōu)化房企相關融資環(huán)境，制定相關配套的金融行業(yè)規(guī)章、制度，促進金融環(huán)境的穩(wěn)定，加強對金融領域的宏觀調控。金融環(huán)境的不確定性蘊含了融資的風險性，所以我們房地產企業(yè)更應從宏觀上把握金融環(huán)境的發(fā)展趨勢，做好政策、法規(guī)的學習，微觀上也要制定相應的措施，識別未來金融環(huán)境變化風險，并提前做好適應金融環(huán)境變化的準備工作，使金融環(huán)境變化帶來的損失降低到最低。
2.實施多元化融資策略房地產企業(yè)融資結構單一，是其融資風險加大的重要原因，為了規(guī)避企業(yè)融資風險，把風險控制在企業(yè)可接受范圍內，房產企業(yè)因該實施多元化的融資策略。我們知道投資的多元化可以分散投資風險，人們容易忽略的是融資的多元化同樣可以分散部分可控的融資風險。資本市場融資方式的多元化也為多元化融資策略提供了可能條件，單一的銀行貸款融資，使企業(yè)利率風險特別突出。大型房地產企業(yè)應該可以考慮上市融資，基于目前上市條件的限制，房地產可以通過資本運營、戰(zhàn)略兼并重組，買殼上市也是一個獲得資本市場股票融資的捷徑。其次，得利于金融融資工具的創(chuàng)新，房產企業(yè)還可以選擇房產信托和投資基金融資，同時利用好民間資本，盡量降低對傳統銀行資金的依賴。最后，房產企業(yè)還應結合自身特點，搞好與房產抵押、質押等中介金融結構的關系，利用好房產抵押、質押等方式，在最關鍵時刻獲得資金的使用權。
3.強化企業(yè)控制融資風險能力處于金融環(huán)境中德房產企業(yè)，為了規(guī)避企業(yè)融資風險，必須要強化企業(yè)自身的融資風險控制能力。對于一些能帶來潛在利益的風險，管理者應該在風險收益和潛在風險損失之間進行權衡，努力把融資風險控制在企業(yè)的可接受范圍內，獲得最大化的融資收益。首先，房產企業(yè)要強化風險控制意識，制定完善的融資風險控制框架，合理、科學的預測可能帶來的融資風險，并及時的采取相應的控制措施。其次，房企需要加強對資金的管理，突出現金流的重要作用，制定與戰(zhàn)略相適應的現金收支計劃，對計劃內的每筆現金收支進行科學的預測和規(guī)劃。最后，房企應該從整體上提高企業(yè)的盈利能力、創(chuàng)現能力，培育房企的核心競爭力，增加企業(yè)的財務彈性和財務靈活性，最后達到增強企業(yè)化解融資風險的能力，以促進房產企業(yè)健康發(fā)展。
作者：徐葉葉單位：江蘇蘇豪建設集團有限公司
第二篇
一、融資的基本原則
融資的方式有很多，但是都須遵循一定的融資原則，基本包括：融資的收益大于融資成本的原則；降低融資成本的原則；融資不影響企業(yè)成本控制的原則；合理分配資金的原則；確保資金不被占用，需要使用時能夠及時供應的原則；融資安全性的原則。
二、房地產融資的現狀、方式及出現的問題
(一)現狀從我國整體來看，我國房地產企業(yè)融資的現狀令人擔憂。多元化的融資渠道減少趨勢明顯，開發(fā)資金主以銀行信貸為主，融資渠道過于單一化，這一現象的產生對我國房地產企業(yè)的發(fā)展尤為不利，它縮小了融資范圍，阻礙了房地產企業(yè)健康迅速地發(fā)展。
(二)房地產融資的方式包括內部融資和外部融資兩種方式1、內部融資包括企業(yè)自有的資金和預收賬款(1)自有資金。房地產企業(yè)自有資金是指主要通過吸引投資、發(fā)行股票、內部盈余留存等進行資金籌集的方式。在我國，對房地產企業(yè)在自有資本方面進行了相關的規(guī)定，即：自有資本不得低于總開發(fā)投入的30％。房地產企業(yè)的開發(fā)商一般不愿意過多地挪用自有資本，前期的開發(fā)大部分使用的是外源資金，只有在利益充分顯現后，房地產企業(yè)才適當地投入自有資金。(2)預收賬款。預收賬款是房地產企業(yè)開發(fā)資金的重要來源渠道，是指在交房之前，按照購房合同預先收取購房者一定資金的行為。預收賬款也可分為個人按揭貸款和委托開發(fā)單位的開發(fā)資金。2、外部融資外部融資的方法與渠道相比內部融資豐富很多，主要包括銀行貸款、股票融資、企業(yè)債券和其它方式。(1)銀行貸款。銀行貸款是房地產企業(yè)最重要的融資方式，是開發(fā)商直接向金融機構進行貸款的行為。銀行貸款具有利率低、資金周期時間短、審批程序少、資金回籠快等優(yōu)點。近年來隨著我國房地產事業(yè)風生水起，銀行對房地產領域的貸款也逐漸增加，銀行貸款勢頭正盛。(2)股票融資。發(fā)行股票是房地產企業(yè)融資手段的新的發(fā)展領域。但是融資的主體局限于股份有限公司。這些股份制的房地產企業(yè)可以通過增發(fā)新股的方式，開發(fā)項目籌措資金。這種融資的方法具有籌資對象廣、購買人群多、發(fā)行規(guī)模大的特點，這一舉措給股份有限公司尤其是上市的房地產企業(yè)，提供了切實有效的融資方法，這一舉措不僅可以將風險降到最低，而且還可以降低融資的成本。
(三)問題1、法律制度不完善任何事物的發(fā)展都離不開法律制度的約束，俗話所說的“沒有規(guī)矩，不成方圓”就是這一道理。同樣，房地產企業(yè)金融市場也需要良好的法律環(huán)境作為依托。但是就目前形勢而言，我國房地產企業(yè)相關的法律制度缺失現象嚴重，不能適應房地產發(fā)展的需要，因此我國要強化對法律基礎制度的建立。2、金融面臨的風險性大我國房地產企業(yè)融資的渠道趨向單一化，導致了房地產企業(yè)資本過低，企業(yè)實力嚴重下降，過度依賴銀行貸款，一旦房地產經營出現問題將導致債臺高筑現象發(fā)生。房地產銀行投資增速過快，致使房地產企業(yè)融資結構失衡。3、銷售回款方面存在問題在全球一體化的環(huán)境背景下，一個國家的經濟、政治發(fā)展的好壞，影響的不只是本國經濟，還可能波及到更多的國家。例如，美國經濟危機的發(fā)生，嚴重影響了我國的房地產業(yè)，致使房地產業(yè)存在大量的泡沫，房地產行業(yè)迅速降溫，已建成的樓盤銷售難度加大，企業(yè)資金回籠困難，房地產企業(yè)搖搖欲墜，嚴重影響了我國的經濟發(fā)展。
三、結束語
想要促進我國房地產企業(yè)優(yōu)質快速可持續(xù)發(fā)展，就要對相關的制度進行完善。其中包括法治制度、金融風險監(jiān)管制度、房地產企業(yè)信用評定制度、抵押貸款擔保制度。拓寬房地產企業(yè)融資渠道，縮短資金回籠周期，提高企業(yè)自身實力，多方協調房地產企業(yè)、政府和金融機構，為房地產企業(yè)融資創(chuàng)造良好的環(huán)境。
作者：高燕單位：南通國有置業(yè)集團有限公司
