農村金融機構風險生成與防范范文

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摘要：

在我國經濟增長步入新常態的形勢下，商業地產受自身及外部諸多不利因素影響。外部因素方面，經濟增長放緩減少了商業地產潛在需求，網絡消費的崛起對傳統商業地產帶來了巨大挑戰，其潛在風險正在加大。內部因素方面，前期商業地產投資過快增長，項目區域集中且同質化，布局及規劃不合理，租售收入低于預期。銀行及信托等金融機構作為商業地產主要融資來源，面臨的風險不容忽視。文章在梳理商業地產面臨的外部壓力及自身發展問題的基礎上，深入分析其經營風險并由此引發的金融機構的融資風險，提出應對措施以化解風險。

關鍵詞：

金融機構；商業地產融資；風險管理

商業地產，區別于以居住功能為主的住宅地產和以工業生產功能為主的工業地產，主要以零售經營和辦公等功能為主，狹義上的商業地產即以零售經營為主，本文重點討論狹義商業地產運營及融資風險。近年來，我國在零售商業地產領域的投資迅猛，由于商業地產投資建設時間長、規劃設計復雜等特點，受其自身發展及外部影響，商業地產運營風險及由此引發的融資風險正在加大，需引起足夠的警惕。

一、商業地產融資風險研究綜述

近年來，部分學者對商業地產融資風險做了研究，李燁、吳靜（2012）對國外關于商業地產投資風險的研究進行了梳理，國外關于商業地產風險研究主要集中在基于REITs數據的研究；郭馨梅等（2013）指出我國商業地產面臨泡沫化、同質化和邊緣化等風險；劉穎、謝可（2013）對我國商業地產的融資路徑進行了歸納，分析了目前商業地產融資環境和融資模式中的風險；康琪雪研究了我國商業地產運行狀況和模式，指出了商業地產運行中的問題；（2010）李琳（2013）通過分析網購對美國實體商業及商業地產開發的沖擊，來研究網絡消費對我國商業地產發展的趨勢影響；曹黎娟（2013）等從房地產信托實務出發，分析了房地產信托投融資業務與房地產市場風險的關聯性；易傳和、詹蕙卿（2009）通過數量模型分析了房地產景氣指數與銀行房地產信貸風險之間的關聯關系；深圳銀監局調查組（2011）基于對深圳市各銀行經營性物業抵押貸款的調研，分析了該類商業地產融資普遍存在的風險。

二、新形勢對我國商業地產運行的外部影響

從商業地產運營模式來講，主要分為建成銷售和持有運營兩大類模式。在建成銷售模式下，開發商追求開發資金的快速回籠，商業地產項目被拆分出售，在后期運營中難以實現統一規劃和管理。持有運營模式下，由于商業地產項目建設期投入資金量大，運營初期租金回報較低，對開發商資金實力和運營能力要求較高。近兩年來，在宏觀經濟增速放緩的大趨勢下，房地產市場出現降溫，同時，網絡購物日趨繁榮，實體經營受到沖擊越來越大。

1.經濟增速放緩導致商業地產需求下降。2014年以來，隨著中國宏觀經濟結構的轉型調整，GDP增速下降到7%左右，預計未來將繼續保持中高速增長。經濟新常態的出現，加之近年來房地產行業政策趨緊，商業地產投資和銷售均呈現增長趨緩甚至下降的局面。從圖1可以看出，商業地產新開工面積、銷售面積與當年GDP增長率呈現正相關關系，在2010年~2011年GDP增幅較大年份，商業地產投資和銷售均呈現較大增長。2014年以來，GDP增幅降至7%左右，全國商業地產新開工面積出現3.3%的下降，銷售面積也降為7.15%。經濟下行，一方面影響商業地產投資和銷售，使得全國商業地產新開工面積、銷售面積和銷售金額下降；另一方面，由于經濟景氣指數較低，PMI、CPI等指數低迷，影響商品零售領域成交額，從而使得商業地產租金下降、空置率上升。該現象在二、三線城市較為明顯，一線城市商業物業空置率也出現上升。據戴德梁行監測數據，2015年1季度北京全市商鋪空置率高達13.3%，環比再漲0.5%。同時由于經濟增長新常態持續，房地產調控政策延續，地產商融資環境惡化，使得更多的中小地產商對商業物業項目選擇建成即零售的模式。由此帶來商業物業項目后期經營管理粗放、缺乏統一規劃等問題，將持續影響三、四線城市商業項目的租金和空置率。

2.網絡消費的替代效應。網絡消費對實體零售業有巨大的替代效應，影響商業地產的投資、銷售和出租各環節。2015年2月的《第35次中國互聯網絡發展狀況統計報告》數據，截至2014年末我國網絡購物用戶規模為3.61億戶，手機網購用戶規模為2.36億戶。國內龐大的網購用戶群體帶動了網絡消費總額的迅速攀升，全國網上零售額由2010年的4610億元上升到2014年的27898億元，年均增幅保持在40%以上；占全國社會消費品零售總額的比例也由2010年的3%增加到2014年的10.6%，這一迅速增長的趨勢還將在未來持續發展。在網上零售業暢銷商品中，通訊類、電子產品及電器類、服裝類、生活日用品類等為主要品種，而這些商品恰好為傳統零售業的支柱產品。網上零售業的崛起對傳統商業領域沖擊巨大，如蘇寧、國美等傳統電器銷售商大規模裁撤實體店，重心轉至電子商務領域。北京中關村通訊類產品賣場衰落，太平洋、e世界等賣場陸續關閉。由此商業零售類地產也面臨巨大挑戰，租金下滑、空置率上升，使得商業地產運營商不得不調整營運思路、更新產品理念，成熟項目必須在規劃、布局等方面作出調整。

三、新形勢下商業地產運行內部風險因素

1.商業地產投資增長過快且同質化嚴重。2011年~2013年，國家陸續出臺了極為嚴厲的房地產調控政策，對住宅市場投資、融資、交易等多環節進行了限制。但對商業地產市場沒有明顯的政策限制，該領域吸引了眾多資金涌入。3年間，商業營業用房新開工面積年均超過22000萬平方米，截止2014年末商業營業用房待售面積為11773萬平方米，而2014年商業營業用房銷售量僅為9075萬平方米，意味著僅消化庫存需要的時間超過1年。在供應量快速增大的同時，商業地產項目同質化現象也較為嚴重，在城市同一區域扎堆建設。由于大部分開發商特別是中小城市開發商主要從事住宅項目開發，在商業地產項目方面缺乏開發經驗。未能因地制宜進行有特色的開發，而是普遍采用城市綜合體，用購物中心配套公寓模式建設；地段選擇上，多集中在城市新區。如廣州金沙洲地區、成都天府新城地區均出現了大量的城市綜合體項目。這些城市綜合體項目在業態經營、運作模式上高度相似。商業地產投資同質化和重復化，導致項目建成后在運營、招商方面無差異化，與入駐商家的議價能力降低，在租金、銷售價格方面容易形成惡性競爭局面，不利于商業地產資金回流和價值實現。

2.項目布局及規劃不合理。由于部分中小開發商在商業地產開發方面缺乏實戰經驗，缺乏前瞻性，往往先建設、后招商，造成商業物業在選址、規劃面積、內部布局、倉儲管理、物業配套等方面無法滿足后期經營的需要。在商業業態、網店布局選擇上，也出現業態趨同、布局不合理的現象，開發商未能從深度挖掘該地區項目所在地高中低檔人群的不同需要，商業項目規劃和布局未呈現階梯特點。商業項目規劃欠缺、定位不明，與商業地產同質化和泡沫化一起，加劇了項目建成后經營出租和出售的困難，使得預期現金回流難以實現，甚至出現項目未建成即爛尾的情況。

3.項目出租出售狀況低于預期。近年來，大量商業地產項目于經濟高速增長期規劃設計和建設，項目的重復化和同質化，以及項目布局規劃存在的缺陷等問題，并未引起投資方及融資方的足夠重視，但在經濟增速放緩，加之網上零售消費的崛起對實體零售業的沖擊情況下，商業地產內憂外患加劇，部分商業地產項目最終收益低于預期，主要表現在項目出售情況不佳、招商競爭激烈、養商期延長、租金收入降低等方面。同時，由于商業地產項目投資回收期較長的固有特點，受到地區經濟環境、區域交通狀況、居住人群等個別因素影響較大，投資風險增大。根據聯商網統計，截止2014年末，全國主要零售企業（百貨、超市）共計關閉201家門店，較2013年關閉35家，同比增長474.29％，創歷年之最。實體零售業受經濟低迷、互聯網購物的沖擊，呈現低迷的趨勢，將持續影響商業地產項目的預期收益，最終會影響金融機構商業地產融資的安全。

四、金融機構商業地產融資風險現狀分析

商業地產融資是指圍繞商業地產的開發和經營而進行的資金融通活動。由于商業地產投資具有初期投資規模巨大、投資回收期長、要求投資回報率較高等特點，開發商通常只出資不低于20%的項目資本金，剩余資金主要由會選擇與金融機構合作，為商業地產為項目融資。我國目前商業地產項目融資來源包括銀行貸款、信托融資、基金子公司融資、房地產私募基金夾層融資等，其中銀行貸款仍是商業地產項目融資的主要來源。

銀行貸款類型主要類型包括項目前期的開發建設貸款、項目建成后替換開發貸款的經營性物業貸款、以及為商業物業購買者提供的按揭貸款等。信托等其他金融機構融資，相對銀行貸款較為靈活，既有債權性質的融資，包括傳統形式的信托貸款、物業收益權融資；也包括夾層融資，如信托公司入股項目公司，開發商母公司按期回購股權等模式；近年來部分信托公司還針對具體項目開發出了股權性質融資，通過對項目成本收益的判斷，在未明確設立開發商母公司回購條款的前提下入股項目公司，通過市場化操作進行退出。2014年以來，在經濟增速減緩、結構調整的大背景下，銀行貸款不良率出現攀升，信托計劃違約事件也頻頻曝光?？傮w來講，商業銀行具有分支機構廣泛、融資利率較低等優勢，處于項目篩選的第一層，選擇的商業地產融資項目一般優于其他金融機構，一般能取得商業物業第一順位抵押權；同時受制于監管機構的嚴格管理及內部較為完善的風控體系，在商業地產融資的交易結構設計上，一般采取簡單的經營性物業貸款、開發貸款等模式，法律關系清晰，如果后期出現風險事件，處置手續較為簡單。

近年來新起的信托、基金子公司、房地產私募基金等金融機構，要求較高的市場化融資利率，監管環境較為寬松，內部風控偏好較激進，交易結構設計靈活，接受的商業地產融資項目風險通常高于傳統商業銀行，同時部分公司由于項目風控、審批等措施不到位，出現了一些商業地產融資項目違約事件。以某地產公司北京項目為例，該項目位于北京市北三環中路，城鐵大鐘寺站附近，地理位置優越。項目于2003年立項，2004年底開始建設，為當年度北京市60項重大工程之一，共有4棟獨立商業物業建筑，規劃總投資超過30億元人民幣，總建筑面積43萬平方米，建設初期定位為城市綜合體的一站消費模式。該項目在建設中取得了商業銀行的項目建設貸款，并以項目土地及地上建筑作抵押。該項目原定于2006年全部建成，2007年1月起開始招商，2007年年底商家入駐。由于拆遷、奧運停工、國慶六十周年停工等影響，直至2010年項目開業。工期延遲使得原先較為先進的設計理念失去優勢，加之項目公司缺乏大型商業物業操盤經驗，項目定位出現搖擺，在項目招商時才發現內部構架不符合商業需要，同時2012年后遭遇電商對傳統商業的沖擊和影響，項目空置率較高，現金回流情況不理想。項目公司為該項目內部裝修改造在信托、基金子公司進行融資，由于經營出租現金收入較差，2015年曾出現信托貸款兌付危機。

該典型案例凸顯了新形勢下商業地產經營的風險，即商業地產運行受經濟下滑、電商沖擊等外部因素的影響，也受到自身規劃設計缺陷、投資同質化等內部因素制約，最終導致招商情況不理想，無法實現預期租金收益的情況。而金融機構介入該類項目，承受風險等級也從傳統商業銀行到信托、基金子公司等逐漸提高。商業銀行取得項目土地及地上建筑第一順位抵押權，即使出現融資無法按約定償還本息的情況，也可以通過追償抵押物的方式，憑借抵押折扣率最終確保貸款本息安全。而其后介入的信托、基金子公司等新興金融機構，由于無法取得項目第一順位實物抵押，存在風險敞口。

五、結論與建議

新形勢下，經濟發展增速降低、電商持續沖擊傳統零售業，商業地產項目運營風險在增大，特別是前期粗放式發展狀態下，選址、規劃設計等存在缺陷的項目，更容易爆發風險，金融機構需對此有清醒的認識，及早采取應對措施。針對商業地產的風險特點，金融機構及監管方均應高度重視，并采取一系列的有利措施，逐步化解商業地產融資風險，引導商業地產發展走向健康軌道：

1.立足自身特點，強化內部風險控制。在商業地產融資中，不同金融機構有其自身風險偏好。傳統商業銀行融資規模占市場壟斷地位，堅持原有較為謹慎風險偏好基礎上，立足自身經營特點，在貸前項目和合作機構選擇上深入研究，在貸后管理上落實風控措施，特別是落實抵押物、監控商業物業經營現金流等。信托、房地產私募基金等新興金融機構，作為金融產品創新的主力，在商業地產融資項目審批、操作中必須堅守風險底線，一方面把控項目實質風險，做好現金流預測，在把握第一還款來源同時最大限度爭取擔保抵押等第二還款來源；另一方面，在創新交易結構設計時，充分考慮復雜交易結構狀況下，出現極端情況時的追償難度，提前考慮相關法律障礙。

2.加強外部監管，引導融資模式創新。在近期經濟發展放緩的宏觀背景下，金融機構風險事件增多，銀行不良貸款率增加，集合信托計劃違約事件也一再爆發。在此情況下，監管機構應該加強監管，對金融機構商業地產融資風險資產進行排查，要求對商業銀行對該類型風險資產足額提取足額貸款撥備；信托等非銀行金融機構，面向公眾發行的集合信托計劃等，如出現風險事件，應通過資產處置等方式積極化解，避免爆發群體性事件。同時監管機構應該合理引導金融產品創新，在控制實質風險的基礎上，引導和監督金融機構特別是非銀行金融機構建立起有限的風控機制，對商業地產融資項目提取一定的風險準備金，以應對突發風險事件。

3.合理選擇合作機構，平衡風險與收益。金融機構在選擇商業地產融資方時，應充分考慮項目自身情況，還要考慮融資方能力，包括商業地產運作實力、資本運作能力、公司其他地產業務運行情況等，優選大型開發商及一二線城市項目。對于缺乏商業地產運作經驗和能力的中小開發商，不能因為融資收益高的誘惑放松風控底線，在對合作機構財務、經營實力充分評估的基礎上，合理預測項目現金回流，通過控制合同用章、共管賬戶等具體措施落實期間管理，監控項目運行，爭取平衡融資風險和收益。

參考文獻：

[1]李燁,吳靜.國外商業地產投資風險研究綜述［J］.江蘇商情，2012，（12）．

[2]郭馨梅，張健麗,劉艷．我國商業地產發展面臨的機遇與挑戰［J］．全國商情（理論研究），2013，（6）．

[3]劉穎，謝可．我國商業地產融資路徑考察及融資環境分析［J］．中國房地產金融，2013，（3）．

[4]康琪雪．我國商業地產運行模式及發展對策［J］．價格理論與實踐，2010，（3）．

[5]李琳．網購浪潮下的商業地產出路［J］．上海地產，2013，（9）．

[6]徐天明．我國商業地產運營模式與策略探討［J］．科技情報開發與經濟，2008，（19）．

作者：許嘉和 劉攀 單位：中國人民大學經濟學院