房地產(chǎn)稅制革新范文
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房地產(chǎn)稅是世界各國(guó)普遍征收的一種稅，目前世界上幾乎所有國(guó)家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅，考察世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況，其共同特點(diǎn)及趨勢(shì)總結(jié)如下：
1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國(guó)家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同，在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異，但總體來(lái)看，可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型：第一類是以美國(guó)、荷蘭、丹麥等國(guó)為代表的將房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的一切財(cái)產(chǎn)綜合征收一種稅，一切財(cái)產(chǎn)中包括不動(dòng)產(chǎn)部分；第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅；第三類是波蘭、香港、墨西哥等國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地和房屋課征房地產(chǎn)稅，對(duì)其他固定資產(chǎn)不征稅；第四類是將房屋與土地分開征稅，例如目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅、土地使用稅，印度的土地稅，以及澳大利亞的地價(jià)稅等。
2、計(jì)稅依據(jù)。從世界范圍來(lái)看，房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。例如，英國(guó)的房屋稅，其計(jì)稅依據(jù)是基于市場(chǎng)價(jià)而確定的估定價(jià)值；日本的土地稅是按土地的估定值征收的；韓國(guó)的綜合土地稅計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值。論文百事通由于從價(jià)計(jì)征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，所以比較客觀、公正且富有彈性，正在被越來(lái)越多的國(guó)家所接受。
3、在稅負(fù)水平設(shè)計(jì)上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先，寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄，即除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行減免政策以外，其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅，這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二，設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費(fèi)復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三，稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低，目的是減少稅收的征繳阻力。此外，從各國(guó)的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，都比較重視發(fā)揮稅率對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，比如對(duì)房地產(chǎn)保有階段設(shè)計(jì)較高稅率，而對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率，目的是有效降低房屋空置率，減少荒蕪?fù)恋丶按龠M(jìn)房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)；再如對(duì)農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率，而對(duì)城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率，目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時(shí)間，提高土地利用效率。
4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。分稅制是當(dāng)今世界許多國(guó)家在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期歷史實(shí)踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財(cái)稅管理體制，與一般財(cái)政管理體制相比，分稅制是財(cái)政和稅收管理體制的統(tǒng)一體，其基本特征是遵循公平與效率的原則，在合理依法界定各級(jí)政府事權(quán)的基礎(chǔ)上，確定各級(jí)政府的財(cái)政支出范圍，按稅種劃分各級(jí)政府的收入，并在保證地方各級(jí)政府擁有相應(yīng)財(cái)權(quán)的前提下，保證中央和上級(jí)政府擁有對(duì)下級(jí)政府的財(cái)力和對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展實(shí)行宏觀調(diào)控的能力。在實(shí)行分稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財(cái)政收入當(dāng)中，滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費(fèi)之需，這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性，也促進(jìn)地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)房地產(chǎn)稅收占地方政府財(cái)政收入的50％－80％，澳大利亞近80％，肯尼亞也達(dá)到68％。日本的房地產(chǎn)稅收，絕大部分都劃歸市町村級(jí)政府。
二、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索
為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng)，中國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理，以及公平性等方面進(jìn)行探討和實(shí)踐。
（一）稅制改革的原則（方向）——“寬稅基、少稅種、低稅率”?！皩挾惢?、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明的較為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。“寬稅基”可以為房地產(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)；“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅，另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”，“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時(shí)，得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來(lái)的發(fā)展方向，應(yīng)將其作為我國(guó)今后稅制改革的原則。
（二）房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計(jì)
1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下：一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象均為納稅人擁有的房產(chǎn)，其計(jì)稅方式相同（從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種），適用稅率也基本一致，只是納稅人不同，前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人，后者適用于外資企業(yè)和個(gè)人。所以針對(duì)同一課稅對(duì)象分設(shè)兩個(gè)稅種實(shí)屬冗繁。二是實(shí)際情況中，土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時(shí)占有、使用和流轉(zhuǎn)，二者關(guān)系十分緊密，其價(jià)值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定，所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué)，在實(shí)際征管中也難以操作。對(duì)二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識(shí)別課稅對(duì)象和準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額，同時(shí)減少征管成本。
設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后，稅收要素設(shè)計(jì)也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先，改革現(xiàn)有的從價(jià)、從租和從量多種計(jì)征方式并存的復(fù)雜局面，對(duì)房地產(chǎn)以其市場(chǎng)價(jià)值（或評(píng)估價(jià)值）作為計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一從價(jià)計(jì)征，使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值緊密結(jié)合起來(lái)。其次，新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國(guó)境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、代管人和使用人。第三，我國(guó)地域遼闊，考慮到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡的因素，納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力差別很大。因此，在稅率設(shè)計(jì)時(shí)建議采用幅度比例稅率，即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi)，根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四，新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來(lái)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴(kuò)大到全國(guó)所有地區(qū)，不再區(qū)分農(nóng)村和城市，即將我國(guó)境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意，農(nóng)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根基，支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù)，所以對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實(shí)行免稅。
2、取消土地增值稅，將其納入所得稅類。1993年前后我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常迅速，類似房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)猛等問(wèn)題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過(guò)大，國(guó)家收回的土地增值收益較小，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源，是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動(dòng)所致。在這種情況下，國(guó)務(wù)院于1993年12月出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例》，從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)間利潤(rùn)以逐步趨于平均，土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱，甚至已經(jīng)成為一種負(fù)擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此，建議取消土地增值稅，將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對(duì)土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用，并可以有效地抑制投機(jī)行為的發(fā)生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對(duì)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人征稅，依據(jù)的是房地產(chǎn)的價(jià)格，印花稅是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征稅，依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額?？梢?jiàn)兩者之間存在稅基交叉，且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中，所以建議將契稅納入印花稅一并征收，使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨
4、開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅和空地稅，以彌補(bǔ)無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的主要目的并不在于增加財(cái)政收入，而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財(cái)富分配?？盏囟愂侵笇?duì)可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅，目的在于以法律形式對(duì)土地荒蕪和土地閑置問(wèn)題的解決予以規(guī)范，使有限的土地資源得到有效利用。
5、統(tǒng)一內(nèi)外資稅制，公平稅負(fù)。改革開放初期，對(duì)外資企業(yè)實(shí)行的稅收優(yōu)惠確實(shí)在加強(qiáng)招商引資、推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了很大的作用。但改革開放20多年以來(lái)，尤其是中國(guó)加入WTO之后，經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生了很大的變化，在此種情況下，稅收的作用應(yīng)該重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到為企業(yè)創(chuàng)造公平稅負(fù)和鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)上來(lái)，所以應(yīng)該盡快統(tǒng)一內(nèi)外資稅制。具體做法是，除了上述將房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅統(tǒng)一到新的房地產(chǎn)稅中之外，還應(yīng)在以下三方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一：一是對(duì)外資企業(yè)和個(gè)人亦開征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和耕地占用稅，二是取消外資企業(yè)的土地使用費(fèi)，統(tǒng)一按新的房地產(chǎn)稅征收。三是統(tǒng)一內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)分別適用的兩套所得稅制，相應(yīng)取消原有對(duì)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策（如“兩免三減半”等），按統(tǒng)一稅率征收所得稅。
（三）建立和完善相應(yīng)的配套措施。大體設(shè)想如下：一是稅收征管部門要會(huì)同土地和房管部門建立和發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)定價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)，落實(shí)基準(zhǔn)地價(jià)、最低限價(jià)和房產(chǎn)現(xiàn)值等，以此提高稅收彈性。二是財(cái)政、稅收部門要加強(qiáng)與土地開發(fā)規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)和土地管理部門以及工商部門等相關(guān)部門的聯(lián)系與協(xié)作，建立科學(xué)的信息溝通平臺(tái)。三是完善房地產(chǎn)登記制度，清查房地產(chǎn)的面積、位置、權(quán)屬，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。
