房地產企業避稅問題范文

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摘要：合理避稅是企業降低成本的重要手段，它的產生是市場經濟發展的必然產物，其最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，從長遠和整體來看，納稅人按照國家的稅收政策進行合理避稅籌劃，促進7產業布局的進一步發展，有利于涵養稅源，促進經濟社會的長期發展和繁榮，本文就我國開發企業常用的一些避稅方法進行了簡要的舉例分析，探討房地產企業如何合理避稅，利用各種手段提高綜合收益，促進國民經濟的良性發展。

關鍵詞；納稅籌劃；合理避稅；避稅方法

房地產企業作為國民經濟的支柱產業，其生產經營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發建設周期長、開發經營復雜、開發產品商品性等特點。房地產行業的特殊性必然決定了其納稅問題的復雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。

稅收優惠政策是國家發給企業的“稅收優惠券”，利用稅收優惠政策減少應納稅額和降低稅負是所有納稅籌劃方法中風險最小的一種，并且是國家完全認可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優惠政策能使年營業額巨大的房地產企業成功、有效、安全地規避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸企業。

避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經濟利益最大化出發進行避稅籌劃，是客觀存在的。下面就介紹幾種常見的避稅方法。

一、利用臺作開發方式合理避稅

利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。

例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；

1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，

2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發

3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發

籌劃分析；現假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。

方案一：合作開發

甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。

方案二；出借資金

假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅后方為所得。

方案三；投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。

由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。

籌劃結果；

從上面的比較可以看出這三種方案單從節稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。

二、利用股權轉讓方式合理避稅

例；某房地產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發成本18億元售價28億元，按規定此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)

籌劃分析；

該房地產開發公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：

第一步；聯合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。

第二部；某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發公司提供，并作應付款項處理

第三部；固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。

籌劃結果；

經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業所得稅，但這部分所得稅是房產開發收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業務不繳納營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。新晨

三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅

例：某開發公司為了促銷，優惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發商在與客戶簽訂的合同中規定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。

籌劃分析：

按規定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業全部銷售收入納稅范圍內，則當年可以在企業所得稅前列支。如果合同中規定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中不去強調指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。

籌劃結果；

經過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。

通過避稅籌劃對各種備選的經營方式納稅方案進行擇優盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔，但在客觀上都是在國家稅收經濟杠桿作用下逐步走向優化產業結構和合理配置資源的道理，體現了國家的產業政策，從而更好地更快地發揮國家的稅收宏觀調控職能。