新鄉村建立經濟思考范文

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摘要：隨著社會主義新鄉村建立的不時深化，鄉村宅基地運用權流轉受限已成為當前亟待處理的難題。現行法律規則的缺陷徹底暴顯露宅基地運用權流轉障礙的本源，補償鄉村一切權法律主體缺位，構建宅基地運用權流轉制度刻不容緩。

關鍵詞：新鄉村建立；宅基地運用權流轉；流轉障礙

一、現行法律規則及其缺陷

我國《物權法》第153條規則：“宅基地運用權的獲得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國度有關規則。”《土地管理法》第62條第1款規則：“鄉村村民一戶只能具有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范。”第4款規則：“鄉村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第63條規則：“鄉村集體一切的土地運用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建立；但是，契合土天時用總體規劃并依法獲得建立用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地運用權依法發作轉移的除外。”1999年國務院辦公廳《關于增強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規則，農民的住宅不得向城市居民出賣，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購置的住宅發放土地運用證和房產證。2004年疆土資源部公布的《關于增強鄉村宅基地管理的意見》第13條規則：“嚴禁城鎮居民在鄉村置辦宅基地，嚴禁為城鎮居民在鄉村購置和違法建造的住宅發放土地運用證。”《物權法》第184條和《擔保法》第37條都規則，宅基地運用權不得用于抵押。2009年3月疆土資源部《關于促進農業穩定開展農民持續增收推進城鄉統籌開展的若干意見》中，關于運營性質的集體建立用地流轉曾經解除了限制，但鄉村宅基地仍被掃除在外。

從現行法律規則上剖析，我國對宅基地運用權采取的是限制流轉的政策，并且嚴厲制止鄉村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉，只允許宅基地運用權在本集體經濟組織成員內部流轉。

實踐上，我國宅基地運用權制度創建之初是為了補償方案經濟時期遺留下來的城鄉分治的二元社會嚴陣以待以及經濟開展程度缺乏的缺陷，以保證農民根本的生存權益為目的，在變革開放初期的確起到了積極的作用。而在當前形勢下，政府提出了統籌城鄉開展的方針，要盡快消弭城鄉割據，減少城鄉差異，農民對宅基地的經濟開展功用的需求逐漸超越了其生存保證功用，鄉村宅基地制度的變革曾經到了一個臨界點。

與農業用地、其他非農建立用地相比，現行法律與法規在鄉村住房及宅基地流轉方面愈加單薄，以至言行一致，主要表現在以下三個方面：

第一，鄉村住房一切權可轉讓性與宅基地運用權不可轉讓性的矛盾。依據“房隨地走、地隨房走”、“房地一體”的準繩，房屋買賣必然觸及宅基地買賣。理想中鄉村私房買賣的買房人名義上是買房，但實踐上是買地，當呈現買賣糾葛時，如何認定買賣合同效能，是司法理論的一大難題。

第二，允許宅基地在本集體內部流轉與一戶一宅準繩的矛盾。假如允許農戶將住房和宅基地轉讓給本集體內的農戶，勢必違犯了一戶只能具有一處宅基地且面積不得超標的規則。契合宅基地運用權分配條件的其他農戶完整能夠申請分配到一塊宅基地建房，而沒有必要購置別人的住房及宅基地。

第三，宅基地審批制與宅基地物權性質的矛盾。《物權法》正式將宅基地運用權定性為用益物權。但是，從宅基地運用權的實踐運轉來看，其并不具備物權性質。首先，宅基地運用權以特定行為人為主體，其權益只能對立集體組織內部其他成員，而不具備物權的對世權特征。其次，注銷制是物權的根本準繩，宅基地作為物權應以注銷作為其公示要件，而理論中宅基地運用權行使卻遭到來自集體組織和政府部門的限制，農民不具有物權的直接應用、控制的特征。在行政機關審批之前，農戶對集體一切的宅基地并無任何權益。

二、宅基地流轉障礙的本源

上述剖析揭顯露我國宅基地運用權制度設計存在著實質的缺陷，就宅基地流轉而言，障礙其流轉的本源在于集體一切制及其權益主體缺位。由于假如鄉村宅基地運用權向城鎮居民流轉，將招致非鄉村集體成員能夠實踐享有土地運用權，而真正的集體成員則分開集體，不再享用集體成員權益和實行相應義務，從而使原鄉村集體一切演化為非集體一切以至是非集體成員個人私有。當這種買賣現象在某個鄉村集體較為普遍地呈現時，鄉村現行的集體一切制以及與之配套的系列制度將土崩瓦解、難以為繼。因而，現行宅基地集體一切制及其主體缺位成為了宅基地運用權流轉的最大制度障礙，二者的矛盾是不可調和的。

而鄉村一切權法律主體虛位問題曾經成為了鄉村變革的突出問題。我國法律關于鄉村集體一切權的主體稱謂并不分歧。鄉村集體一切權的主體有“農民集體”和“農民集體經濟組織”兩個稱號，這就形成了主體規則的含糊性，在詳細操作時難以認定。從實踐狀況來看，多數狀況下，村委會實踐上代行了集體一切權主體的權益，有的中央以至成了個別村干部的一切權。

針對這一矛盾，當前學術界有鄉村土地私有化、集體土地按份共有制及集體土地國有化三種觀念，終究未來應該采取何種做法更有利于新鄉村建立及社會開展，有待于學者們進一步研討討論。

三、宅基地運用權流轉法律制度構建

就目前現有集體一切權制度來看，為理解決宅基地運用權流轉問題，可暫時先在已有制度框架內構建合適宅基地運用權流轉的法律制度，待機遇成熟時再從本源上加以處理。

（一）確權注銷

鄉村宅基地運用權流轉的前提是其權屬必需合法，只要依法辦理了土地注銷，有合法的土地權屬證書，才干保證買賣的平安。因而，變革的第一步就是要增強宅基地的注銷工作，明晰宅基地運用權主體。詳細應由疆土資源管理部門擔任對本地宅基地停止逐戶逐宗核對注銷，并發給相應的宅基地運用權證書，明白農民合法的宅基地可上市流轉和具有收益權。宅基地超出規則面積的，分別在注銷薄和證書上注明。宅基地運用權以買賣、贈與和繼承方式流轉的，雙方當事人應當及時辦理宅基地運用權變卦注銷，并收取注銷費用，宅基地流轉未經變卦注銷不生效，以進步鄉村土地買賣的平安系數，防備一房二賣或者其他糾葛的發作，確保在糾葛發作時有據可證，以促使糾葛順利處理。

同時樹立宅基地退出補償機制。凡已在城鎮置辦商品房定居或愿意進城鎮規劃區定居的農民，只需自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府可按退出的宅基空中積給予一定的經濟獎勵；在契合規劃的前提下，允許將原宅基地和房屋有償調劑給契合申請宅基地條件的本村村民。宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建立用地有償運用費，獎勵方式為一次性貨幣或養老生活補助。

（二）有償運用與無償運用相分離

《物權法》將宅基地定性為用益物權，依用益物權獲得的根本法理，應以有償為準繩，無償為例外。那么宅基地運用權的獲得是有歸還是無償，就應由其當事人（農民集體與運用人）去協商，而不應由國度統一規則。

宅基地運用的制度設計應包含以下幾點：一是出于保證其根本寓居的需求，本集體成員曾經獲得的法定面積規范內的宅基地，無須支付運用費；二是本集體成員超占、多占的宅基地，須支付懲罰性的運用費，費用規范應足以使其無法超占、多占宅基地；三是非本集體成員經過流轉方式獲得宅基地（包括繼承）須支付運用費，費用規范應參照國有土地出讓金肯定。

（三）流轉范圍

就宅基地運用權與建立用地運用權的區別而言，兩者均以建造并保有房屋及其隸屬設備為目的，主要的區別在于建立用地運用權是在“國度一切的土地”之上設定，而宅基地運用權是在“集體一切的土地”之上設定。依物權法的根本原理，只需契合法定的條件，任何人均可在別人之物上設立他物權，不應對他物權人的身份作限制性規則，否則有違主體對等的民法根本準繩。

宅基地運用權的成員性限制了宅基地運用權相關制度的開展。成員性并不是宅基地運用權的當然屬性。《物權法》第152條規則：“宅基地運用權人依法對集體一切的土地享有占有和運用的權益，有權依法應用該土地建造住宅及其隸屬設備。”這里，宅基地運用權的主體是“宅基地運用權人”，并不是“集體經濟組織的農民”。宅基地運用權并不當然具有成員權性。非本集體成員可否獲得宅基地運用權應屬“農民集體”的內部事務，能夠經民主設定程序決議。因而，《土地管理法》在修正之時，可將流轉的對象和范圍擴展到非集體成員，但需對用處加以限制，必需用于寓居。這樣，“小產權房”能夠遭到法律的維護，減少了糾葛，維護了社會的穩定。

（四）流轉程序

在現行《土地管理法》之下，鄉村村民申請住宅用地，須經鄉（鎮）人民政府審核，縣級人民政府批準后，再由鄉村集體經濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地運用權。其中觸及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。這一規則不契合一切權的法理。宅基地運用權是在宅基地一切權上所設定的權益擔負，因而，其設定人應為宅基地一切權人。而現行規則標明，宅基地運用權的獲得只需縣級人民政府審批即可，作為宅基地一切權人的“農民集體”，在這里毫無意義。這一規則不只不合一切權的根本原理，而且忽視一切權人的權益，有違憲之嫌。

我國物權法關于不動產物權的設立采取了“合同+注銷”的形式。就宅基地運用權的設立而言，當事人之間設立宅基地運用權合同自是至關重要的一環。只需當事人契合鄉（鎮）土天時用總體規劃和土天時用規劃或特地制定的鄉村宅基地規劃等宅基地運用權獲得的條件并雙方協商分歧，自愿訂立合同即可，而基本沒有必要逐一地審批、控制。為了完成對土地資源停止管理的目的，能夠樹立土地備案制來監管宅基地的運用狀況。

宅基地運用權一經設立，就成為農民的私權，理應可由其權益人自在處分。現階段宅基地運用權的流轉宜先由當事人簽署協議，再由一切權人“農民集體”同意，同時，流轉應有一定的期間限制，不宜定為長期和永世不變。宅基地運用權流轉后，原運用人不得再次申請獲得宅基地運用權。至于鄉村住宅流轉可能產生的投機問題，待鄉村住宅流轉市場開展起來后，完整能夠經過政府的宏觀調控措施加以處理。

本集體成員轉讓宅基地運用權的，應由有資質的評價機構，依據所轉讓宅基地的自然情況、區位條件等要素來肯定流轉宅基地的價錢轉讓價錢，普通不應低于同地域建立用地運用權的土地出讓金規范。在流轉收益分配的比例問題上，應傾向于維護農民的利益，剩余局部以不動產稅和土地流轉稅等稅收方式交村民集體一切并依法運用，特地設立社保基金，并制定嚴厲的財務管理制度，做到專款專用，無須上交國庫。

參考文獻：

1、申建平.宅基地運用權流轉障礙之克制[J].黑龍江省政法管理干部學院學報,2009(6).

2、徐鳳真.鄉村宅基地有償運用和合理流轉探析[J].山東經濟戰略研討,2007(5).