房地產業周期性來看國內房地產走向范文

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2008年世界金融危機的出現對各國的經濟產生了很大的影響，我國的房地產業也受到金融危機的沖擊，導致一些房地產企業的虧本和倒閉。但是隨著2009年后半年世界經濟尤其是我國經濟的復蘇，一些地區的房地產又開始出現了大幅度的上漲。我們將從房地產周期的角度進行分析和預測一下未來我國房地產業發展的方向。

一、房地產業周期的概念

林增杰、武永祥和呂萍認為，房地產經濟周期是指房地產業在發展過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。譚剛認為，房地產周期是房地產經濟水平起伏波動、周期循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段、循環往復復蘇-繁榮-衰退-蕭條四個環節。

各國的房地產業都有周期性。美國的房地產業周期較長，平均周期為18年左右；日本房地產業周期和整個國民經濟的發展是同步的，7-8年為一個周期；香港房地產業存在明顯的周期波動規律，一般最短6-7年，最長9-10年，平均8-9年就會出現一次房地產周期循環波動，并且每個周期循環大致呈現前5-6年上升、后2-3年下降的波動規律（楊奇主編《香港概論》，1990）；臺灣地區的房地產周期大概為7-8年，從1972年到1993年臺灣出現了4次房地產景氣循環。

二、我國的房地產周期的特點

（一）我國房地產的周期大概在5年左右

從1988年到2008年的20年期間的房屋銷售價格指數，我們可以發現，從1993年是我國的“房地產熱”年份，周期處于波峰階段，到1998年迎來第二個波峰，2004年是第三個波峰，2008年是第四個波峰。

可以看出，我國的房地產業大概是5年左右為一個周期。我國國民經濟從1953年到1990年共呈現出8個4～6年的波動周期。這和我國制訂和實施國民經濟“五年計劃”是有關系的。在5年當中，投資量的分布和節奏存在曲線形的變化。而房地產業是國民經濟的寒暑表，房地產的波動周期必然與之相對應，其波動周期大體上也是4～6年，平均為5年。

（二）我國房地產的發展區域不平衡，各地區周期有差異

我國的房地產業是從深圳、上海、北京等一些大城市開始發展，從而開始帶動了東部沿海城市的房地產發展，國家的固定資產投資也大部分在東部。東部地區和城市的房地產業發展明顯快于中部和西部，房價也明顯高于中西部地區。

東部房地產業的發展帶動了中西部地區房地產業的發展，所以從周期性上看，東部地區到達最高點時，中部地區正處于發展上升階段，而西部地區在初始發展階段。所以，2009年沿海一些大城市的房價開始下跌的時候，中西部地區的房價趨于穩定，沒有出現大幅度的下跌，像西安、蘭州、西寧、烏魯木齊等一些西部城市的房價反而出現持續上漲的趨勢。這就說明了我國房地產周期在不同的地區有不同的時間周期，大概的可以總結為東部-中部-西部的次序。

三、我國房地產業發展的趨勢及預測

（一）我國未來的房地產價格是穩中有升，上升和下降幅度都不會太大

從前面的房地產周期分析可以看出，我國房地產的發展具有明顯的周期性，而且不同的地區存在著周期時間的差距。以及結合近年來有關的數據特征，我們可以判斷，2009年是本次周期的低谷點，2010年宏觀經濟開始復蘇。預計2010年住宅價格有可能穩中有升，但大部分地區將趨于理性，不會出現大幅度的增長。同時，由于未來我國城市化的進程加快，會使大量農村的人員進入城市，促進城市房地產的剛性需求，使得房地產的價格不會出現大幅下降的可能。

（二）商品房屋空置面積會有較大幅度增加

2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅，，2009年商品房屋竣工面積有較大幅度增加。由于2008和2009年房地產市場成交低迷，決定了2010年商品房屋空置面積會有較大幅度增加。

（三）房地產開發企業并購重組將會增加

受金融危機的影響，對一些小房地產企業打擊較大，企業資金鏈條日益緊張，部分中小企業將會面臨資金困境，未來企業并購重組將會增加。而且一些一線和二線城市的地價一直處于上升狀態，在激烈的土地競拍過程中，小企業自然失去了優勢和機會，最終會走向優勝劣汰和并購重組的道路。

四、對現階段我國房地產業發展的政策建議

（一）加強房地產開發商信息披露制度

市場只有更多的認知才能更大效用地合作，房地產開發商和購房者之間應加強了解。建議房地產開發商在季報中加入空置率、建筑面積、銷售面積和各項成本等房地產數據。使房地產市場透明化。

（二）加大經濟適用房和廉價租房的建設規模和質量

現在的商品房價格過高，城鎮的消費水平的上漲還跟不上房地產價格的上漲。大多數消費者的經濟實力屬于購買經濟適用房的范圍，應該加大經濟適用房的建設。這個方面中央和各級地方政府都出臺了相關政策文件，經濟適用房和廉價租房的建設已經正在進行。

同時，還要加強經濟適用房和廉價租房的售租制度建設，加強監管。在前幾年一些地區出現一些中低收入者買不到，反而都是一些高收入者憑借關系買到經濟適用房。在銷售過程中存在嚴重問題和不公平現象。

（三）國家對房價進行有效的宏觀調控

針對開發商不愿降價的情況，地方政府應幫助指導房價。應對低價房減免稅費或貼現補償；對高價房追加稅費。同時對一些故意抬高價格進行房價炒作的企業和個人進行查處。對一些房價偏離市場價值過大的地區進行有效的控制和降價。中國的房價收入比過高。房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。我國的房價存在明顯的虛高。