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2008年世界金融危機(jī)的出現(xiàn)對各國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大的影響,我國的房地產(chǎn)業(yè)也受到金融危機(jī)的沖擊,導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)的虧本和倒閉。但是隨著2009年后半年世界經(jīng)濟(jì)尤其是我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,一些地區(qū)的房地產(chǎn)又開始出現(xiàn)了大幅度的上漲。我們將從房地產(chǎn)周期的角度進(jìn)行分析和預(yù)測一下未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。
一、房地產(chǎn)業(yè)周期的概念
林增杰、武永祥和呂萍認(rèn)為,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中,隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程。譚剛認(rèn)為,房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條四個環(huán)節(jié)。
各國的房地產(chǎn)業(yè)都有周期性。美國的房地產(chǎn)業(yè)周期較長,平均周期為18年左右;日本房地產(chǎn)業(yè)周期和整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是同步的,7-8年為一個周期;香港房地產(chǎn)業(yè)存在明顯的周期波動規(guī)律,一般最短6-7年,最長9-10年,平均8-9年就會出現(xiàn)一次房地產(chǎn)周期循環(huán)波動,并且每個周期循環(huán)大致呈現(xiàn)前5-6年上升、后2-3年下降的波動規(guī)律(楊奇主編《香港概論》,1990);臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)周期大概為7-8年,從1972年到1993年臺灣出現(xiàn)了4次房地產(chǎn)景氣循環(huán)。
二、我國的房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)
(一)我國房地產(chǎn)的周期大概在5年左右
從1988年到2008年的20年期間的房屋銷售價格指數(shù),我們可以發(fā)現(xiàn),從1993年是我國的“房地產(chǎn)熱”年份,周期處于波峰階段,到1998年迎來第二個波峰,2004年是第三個波峰,2008年是第四個波峰。
可以看出,我國的房地產(chǎn)業(yè)大概是5年左右為一個周期。我國國民經(jīng)濟(jì)從1953年到1990年共呈現(xiàn)出8個4~6年的波動周期。這和我國制訂和實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)“五年計劃”是有關(guān)系的。在5年當(dāng)中,投資量的分布和節(jié)奏存在曲線形的變化。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的寒暑表,房地產(chǎn)的波動周期必然與之相對應(yīng),其波動周期大體上也是4~6年,平均為5年。
(二)我國房地產(chǎn)的發(fā)展區(qū)域不平衡,各地區(qū)周期有差異
我國的房地產(chǎn)業(yè)是從深圳、上海、北京等一些大城市開始發(fā)展,從而開始帶動了東部沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展,國家的固定資產(chǎn)投資也大部分在東部。東部地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯快于中部和西部,房價也明顯高于中西部地區(qū)。
東部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,所以從周期性上看,東部地區(qū)到達(dá)最高點(diǎn)時,中部地區(qū)正處于發(fā)展上升階段,而西部地區(qū)在初始發(fā)展階段。所以,2009年沿海一些大城市的房價開始下跌的時候,中西部地區(qū)的房價趨于穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)大幅度的下跌,像西安、蘭州、西寧、烏魯木齊等一些西部城市的房價反而出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。這就說明了我國房地產(chǎn)周期在不同的地區(qū)有不同的時間周期,大概的可以總結(jié)為東部-中部-西部的次序。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及預(yù)測
(一)我國未來的房地產(chǎn)價格是穩(wěn)中有升,上升和下降幅度都不會太大
從前面的房地產(chǎn)周期分析可以看出,我國房地產(chǎn)的發(fā)展具有明顯的周期性,而且不同的地區(qū)存在著周期時間的差距。以及結(jié)合近年來有關(guān)的數(shù)據(jù)特征,我們可以判斷,2009年是本次周期的低谷點(diǎn),2010年宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇。預(yù)計2010年住宅價格有可能穩(wěn)中有升,但大部分地區(qū)將趨于理性,不會出現(xiàn)大幅度的增長。同時,由于未來我國城市化的進(jìn)程加快,會使大量農(nóng)村的人員進(jìn)入城市,促進(jìn)城市房地產(chǎn)的剛性需求,使得房地產(chǎn)的價格不會出現(xiàn)大幅下降的可能。
(二)商品房屋空置面積會有較大幅度增加
2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅,,2009年商品房屋竣工面積有較大幅度增加。由于2008和2009年房地產(chǎn)市場成交低迷,決定了2010年商品房屋空置面積會有較大幅度增加。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加
受金融危機(jī)的影響,對一些小房地產(chǎn)企業(yè)打擊較大,企業(yè)資金鏈條日益緊張,部分中小企業(yè)將會面臨資金困境,未來企業(yè)并購重組將會增加。而且一些一線和二線城市的地價一直處于上升狀態(tài),在激烈的土地競拍過程中,小企業(yè)自然失去了優(yōu)勢和機(jī)會,最終會走向優(yōu)勝劣汰和并購重組的道路。
四、對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議
(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商信息披露制度
市場只有更多的認(rèn)知才能更大效用地合作,房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間應(yīng)加強(qiáng)了解。建議房地產(chǎn)開發(fā)商在季報中加入空置率、建筑面積、銷售面積和各項(xiàng)成本等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。使房地產(chǎn)市場透明化。
(二)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉價租房的建設(shè)規(guī)模和質(zhì)量
現(xiàn)在的商品房價格過高,城鎮(zhèn)的消費(fèi)水平的上漲還跟不上房地產(chǎn)價格的上漲。大多數(shù)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力屬于購買經(jīng)濟(jì)適用房的范圍,應(yīng)該加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這個方面中央和各級地方政府都出臺了相關(guān)政策文件,經(jīng)濟(jì)適用房和廉價租房的建設(shè)已經(jīng)正在進(jìn)行。
同時,還要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉價租房的售租制度建設(shè),加強(qiáng)監(jiān)管。在前幾年一些地區(qū)出現(xiàn)一些中低收入者買不到,反而都是一些高收入者憑借關(guān)系買到經(jīng)濟(jì)適用房。在銷售過程中存在嚴(yán)重問題和不公平現(xiàn)象。
(三)國家對房價進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控
針對開發(fā)商不愿降價的情況,地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房價。應(yīng)對低價房減免稅費(fèi)或貼現(xiàn)補(bǔ)償;對高價房追加稅費(fèi)。同時對一些故意抬高價格進(jìn)行房價炒作的企業(yè)和個人進(jìn)行查處。對一些房價偏離市場價值過大的地區(qū)進(jìn)行有效的控制和降價。中國的房價收入比過高。房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1,聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。美國目前的比例是3∶1,日本則是4∶1。而在我國,這個比例大約是10∶1~15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前,房價收入比大約是14∶1。我國的房價存在明顯的虛高。