宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的影響范文

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［摘要］我國于1998年取消住房分配政策之后，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但在快速發(fā)展的同時，其也存在諸多問題。金融危機(jī)之后，我國于2009年開始對房地產(chǎn)業(yè)實施強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，目的是堅持在發(fā)展中調(diào)控，在調(diào)控中發(fā)展。房地產(chǎn)公司成為國家宏觀調(diào)控的重點，因為其價值特殊，在中國地位特殊，一直以來都是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。文章在列舉分析近年國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基礎(chǔ)上，運(yùn)用相關(guān)資本結(jié)構(gòu)理論對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，以萬科集團(tuán)為例，探析當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響，并提出相關(guān)的意見和建議。

［關(guān)鍵詞］宏觀經(jīng)濟(jì)政策;上市公司;資本結(jié)構(gòu);萬科地產(chǎn)

1引言

2015年以來，政府陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，為居民購房提供了有利條件。乘著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東風(fēng)，萬科集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，發(fā)展速度越來越快，規(guī)模也越來越大。萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的競爭也日益激烈，只有不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中健康發(fā)展并不斷地前行。

2理論綜述

2.1宏觀經(jīng)濟(jì)政策的含義

第一，財政政策。是通過稅收和政府支出變化來影響總需求的政策，稅收、財政支出、政府投資是其主要工具。稅收是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要調(diào)整方式，財政政策直接影響房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率。第二，貨幣政策。是調(diào)節(jié)貨幣供給量來適應(yīng)總需求的政策，銀行是房地產(chǎn)資金來源的主要供給者，同時也是消費(fèi)者住房消費(fèi)信貸的主要供給方，央行又是銀行的政策調(diào)整者，因此銀行的信貸政策以及各項資金的回收情況會直接影響房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)。第三，匯率政策。對于收支平衡的調(diào)控主要是通過政府對國家貨幣的匯率控制最終控制貿(mào)易和資本流動的政策。對于房地產(chǎn)短期買賣差價套利的投機(jī)行為、國際資本的流動性和趨利性，匯率制度、水平的變動與調(diào)整都在直接或間接地影響著房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)。

2.2資本結(jié)構(gòu)的含義

資本結(jié)構(gòu)是長期資本的構(gòu)成和比例關(guān)系，包括負(fù)債、優(yōu)先股、普通股等。它本質(zhì)上反映的是企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，即不同資本的所有者對企業(yè)所有權(quán)的要求權(quán)。其中最具代表性的是MM理論，它是公認(rèn)的現(xiàn)代企業(yè)資本結(jié)構(gòu)理論，已成為后續(xù)資本結(jié)構(gòu)理論的邏輯起點。

2.3與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策列舉

第一，中央首提化解庫存。2015年11月10日，第十一屆中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，全力解決地產(chǎn)庫存，大力支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。12月14日，政治局會議強(qiáng)調(diào):化解房地產(chǎn)庫存，加快農(nóng)民工市民化有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，擴(kuò)大房屋有效需求，合理配置資源。12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議2016年五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一就是去庫存，這些舉措將有利于改善資本投資環(huán)境。第二，人民幣貶值，央行持續(xù)降息降準(zhǔn)，貨幣寬松。2015年以來，央行繼續(xù)放寬貨幣政策，截至12月中旬，已經(jīng)進(jìn)行了總共5次降息和4次降準(zhǔn)。11月央行宣布降息后，時隔三個多月再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。在人民幣貶值的情況下和寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)市場的壓力很大，因為大量的國際資本依然會離開中國的房地產(chǎn)行業(yè)，住建部最近放寬限制，原本的目的是想對沖這一影響，然而事實上效果并不是很理想。第三，“3•30”新政放松力度較大。新政對于首套房和二套房首付均下降，滿足了當(dāng)?shù)卣e極放松住房公積金政策及個人購房需求，對樓市復(fù)蘇也帶來了積極影響。同時，營業(yè)稅征收條件的放寬有利于直接降低交易成本，重振住房，政策從根本出發(fā)顯示了中央穩(wěn)定住房消費(fèi)，積極去庫存，活化資本市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的決心。降首付比例這一舉措對于改善性需求置業(yè)者來說是一個福音，這一政策直接鼓勵大家換購住房。第四，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提速。相關(guān)文件要求，有能力的城市一定要積極利用各項已有或潛在資產(chǎn)，加快資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，利用好住房公積金個人住房貸款。2015年6月，國內(nèi)第一只公募REITs獲批。這是由萬科集團(tuán)聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的。相對于國外成熟的資產(chǎn)證券化市場，國內(nèi)證券化市場正在向著多個不同類型的發(fā)展方向轉(zhuǎn)移。中國發(fā)展相對于西方國家來說較慢，尤其在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，但是就房地產(chǎn)創(chuàng)造的GDP和房屋密度而言中國發(fā)展空間還很大。第五，銀行對于個人房產(chǎn)按揭貸款的支持力度不斷加強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險加大，銀行風(fēng)險偏好下降，高財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險的企業(yè)將面臨融資難的困境。在這種環(huán)境下，政府必須利用寬松的貨幣政策通過央行調(diào)控達(dá)到鼓勵銀行加速貸款的審批和放款速率的目的，由于有房產(chǎn)作為抵押，因此個人按揭貸款不良率很低，有較高的安全性的個人按揭貸款成為目前銀行貸款的首選渠道。

2.4本文研究意義

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成獨特的經(jīng)濟(jì)和社會地位，房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)也有別于其他傳統(tǒng)行業(yè)。主要體現(xiàn)在資金回收期相對較長，是一個高投入、慢回收的過程，這對資金管理和利用要求很高。因此，科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)和良好的融資渠道對房地產(chǎn)公司運(yùn)作有巨大影響。萬科集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，其資本結(jié)構(gòu)具有很大的研究意義，其資本結(jié)構(gòu)的合理性對其他公司具有借鑒意義，有利于促進(jìn)和引導(dǎo)其他非上市房地產(chǎn)公司健康合理發(fā)展。

3宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的影響

3.1萬科集團(tuán)概況

萬科企業(yè)股份有限公司(股票代碼000002)(簡稱“萬科”)于1984年5月成立，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2015年萬科發(fā)展可謂順風(fēng)順?biāo)杖肱c利潤增速均明顯高于2014年，全年實現(xiàn)營業(yè)收入1955.5億元人民幣，凈利潤181.2億元。無論是公司的戰(zhàn)略，還是管理團(tuán)隊、治理結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品或企業(yè)文化、品牌價值，在中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的優(yōu)勢。

3.2萬科資本結(jié)構(gòu)分析

萬科公司資本結(jié)構(gòu)是一個長期的演變過程，是在歷次的融資過程中逐步形成的，也是多項內(nèi)外部因素協(xié)調(diào)作用產(chǎn)生的。萬科先后經(jīng)歷了多次銀行貸款、兩次上市、兩次配股、一次A股非公開發(fā)行、兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)債等重大融資行為，多次大規(guī)模的融資為萬科資本結(jié)構(gòu)的形成產(chǎn)生了重大的影響。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征，結(jié)合萬科公司的現(xiàn)狀，對萬科公司資本結(jié)構(gòu)的研究如表1所示。2013—2015年，萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率集中在75%～80%，波動相對較小，結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，但萬科公司資產(chǎn)負(fù)債率相對于其他行業(yè)的或本行業(yè)中的公司來說仍然偏高。公司債務(wù)中，容易看出流動負(fù)債的比率相對穩(wěn)定，這說明大部分流動負(fù)債由長期籌資取得，風(fēng)險較小，屬穩(wěn)健型資本結(jié)構(gòu)。在股權(quán)結(jié)構(gòu)中，流通股在總股本中所占的比重不斷地增加，這也說明萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)的分散性，有助于股權(quán)結(jié)構(gòu)的合理化。

3.3評價

從總體資產(chǎn)負(fù)債率來看，房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，屬于高負(fù)債經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目資金構(gòu)成的比例中，資金主要來源于銀行借款。通過對萬科公司資本結(jié)構(gòu)變動的原因分析可以看出，萬科公司資本結(jié)構(gòu)的變化在一定程度上是符合優(yōu)序融資理論的資本結(jié)構(gòu)理論。優(yōu)序融資理論提出，企業(yè)在進(jìn)行凈經(jīng)營性長期資產(chǎn)總投資時，企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流很難滿足其擴(kuò)張需求。這時，企業(yè)會首選內(nèi)部融資，其次是債務(wù)融資，最后才選股權(quán)融資，對外進(jìn)行資金擴(kuò)張時，企業(yè)更傾向于債務(wù)融資而不是股權(quán)融資，這一系列偏好選擇揭示了企業(yè)籌資時對不同籌資方式選擇的偏好。

4優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的建議

由于房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，健康合理的資本市場顯得尤為重要。政府應(yīng)當(dāng)努力做到專業(yè)化，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，深入了解房地產(chǎn)業(yè)目前狀況，對庫存量、商品房質(zhì)量等做深入調(diào)研，合理引導(dǎo)其去庫存，建立有效制度推進(jìn)資本結(jié)構(gòu)合理化改革。優(yōu)化各項政策，做到準(zhǔn)確性、有針對性、及時性，大力發(fā)展資本市場，完成股權(quán)分置改革、增加資本不斷進(jìn)行創(chuàng)新。宏觀經(jīng)濟(jì)政策在一定條件下可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，主要從以下三方面入手。

4.1逐步推動住房抵押貸款證券化

不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品。發(fā)行抵押債券，通過抵押貸款有針對性的解決現(xiàn)有困難，打破銀行貸款的限制、資本市場使用股權(quán)融資的障礙，避免將所有風(fēng)險都集中在商業(yè)銀行。

4.2鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs的發(fā)展拓寬了房地產(chǎn)融資渠道，打破投資炒房者獨享樓市上漲增值的局面，分擔(dān)以銀行信貸為主導(dǎo)的融資方式所積聚的金融風(fēng)險、拓寬居民投資渠道、緩和通貨膨脹。

4.3建立住房金融公庫

政府應(yīng)當(dāng)合理引導(dǎo)，加快二手房的流通，加大去庫存化力度，開發(fā)更多投融資渠道為民間資本的進(jìn)入提供途徑，理性化購房需求，避免市場暴熱或暴冷。在深入調(diào)查的前提下，設(shè)立住房金融庫，改造住房公積金，成立住房政策性金融機(jī)構(gòu)，減小資金風(fēng)險。

5結(jié)語

隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的相繼出臺，尤其是金融調(diào)控力度的加大，傳統(tǒng)的融資方式劣勢也逐漸暴露。隨著金融市場信息可視化的改善以及居民需求和心理的改變、房地產(chǎn)公司經(jīng)營實力的增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)政策的影響力也沒有過去那么大了，尤其是對于像萬科這樣發(fā)展迅速的大公司，其經(jīng)營模式以及經(jīng)營結(jié)構(gòu)不斷隨著市場需求發(fā)生改變，其盈利能力不斷增強(qiáng)，加之國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的支持，近年萬科處于創(chuàng)新發(fā)展期。

參考文獻(xiàn):

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［2］秦喬旭.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果研究［J］．中國市場，2019(21):

作者：顏婷 單位：云南能投滇中開發(fā)投資有限公司 云南大學(xué)