宏觀經濟對國內房地產市場影響討論范文

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摘要：本文結合金融危機爆發后三年來的國內外經濟形勢變化對我國房地產市場供求狀況影響進行分析，通過數據、圖表等進行比較，研究得出作為人們關心的住房問題，應該加強對宏觀經濟環境的監測，以經濟政策來調節，并通過其他政策工具規范房地產市場。

關鍵詞：宏觀經濟；房地產；供求20世紀后半葉以后全球經濟形勢風云變幻。世界經濟先后經歷了20世紀后30年經濟繁榮發展時期，以及2l世紀初（尤其是2008年）嚴重的金融危機時期。城市及國家宏觀經濟環境正悄然發生著深刻的變化。本文將簡要概述宏觀經濟環境，并分析當前對我國房產市場供求的影響。

1當前宏觀經濟環境

歷經2008年的美國“次貸危機”以及各國在此之后采取的一系列刺激經濟復蘇計劃。

1.1國內宏觀經濟環境

央行的2010年四季度《貨幣政策執行報告》顯示，“2010城鎮新增開工項目計劃總投資19.1萬億元，同比增長25.6%，增速處于較高水平”。當前我國工業生產加速回升，企業景氣指數上升到較高水平；內需保持平穩增長，出口強勁回升；房地產投資過熱，房價仍高位運行；物價明顯上漲，通脹壓力增大。受十二五規劃開局年的影響，國內今年的投資整體上將延續去年的高增長態勢，投資沖動依然持續。

1.2國際經濟形勢

IMF今年1月的《全球經濟展望》中指出，世界經濟的“雙速復蘇”仍將繼續，預計2011年世界經濟將增長4.5%，相對2010年10月份的預測上調了約0.25個百分點。其中，美國經濟“二次復蘇”今年將得以延續，全年GDP平均增速可能在3%～3.5%,且經濟增長結構將明顯改善，私人需求的持續增長將接替政府刺激，成為經濟的主要推動力。美國的財政政策將是大選將至、兩院分制格局下博弈和妥協的結果。由于金融危機期間的大量政府支出，目前美國地方政府債務的可控性十分堪憂，可能成為今年美國經濟增長最大的不確定性之一。歐元區債務問題雖然未找到制度性的根本解決方法，但對金融市場的影響正在逐步弱化。由于葡萄牙債務在今年上半年集中到期，因此上半年是影響歐洲債務走勢的關鍵時期。下半年的8月~10月，西班牙的大量債務將到期，或將再次令市場情緒有所波動。邊緣國家的融資狀況是最大的風險，但各國政府防范任何系統性風險的政治意愿很強，從而降低了風險蔓延的可能性。歐洲未來經濟走勢的關鍵點，在于歐債危機能否找到有效的解決方式，以使各國重歸增長之路。

2房地產市場供求狀況

2.1房地產市場需求狀況

我國的房地產消費市場主要集中在城鎮，隨著城鎮化的進程深入，房地產的需求也在不斷的膨脹，這從我國房地產市場的迅速崛起、產業化，并最終成為我國的支柱產業之一可以看出；同時隨著我國居民可支配收入的增加，城鎮人口改善性需求也在增加，并且帶動了部分房地產投資需求。

①人口城鎮化推動房地產需求膨脹。自上世紀九十年代我國推行城鎮化進程以來，伴隨著城鄉公共資源的嚴重不對等，我國的城鎮化進程呈加速態勢，盡管遇到計劃生育等因素的影響，但我國的城鎮人口基數還是由1978年的1.7億快速遞至2009年的6.2億，如此龐大的城鎮人口基數與增幅需要相應的房地產需求。②改善需求加大房地產市場需求。隨著居民可支配收入的增加，居民的居住條件也需要不斷的改善，根據國外的一些研究表明，改善周期為14年，也就是說每隔14年需要改善一次住房，這加大了房地產市場的需求。③投資需求引爆房地產市場快速增長。居民可支配收入的增長同樣帶動投資的需求，而房地產市場作為需求快速增長及杠桿利潤較大的行業吸引了大批趨利資金的介入，導致了房地產進一步爆發式增長。

2.2房地產市場供給狀況

①高利潤誘導趨利資金大量介入。房地產市場不但本身具有相對壟斷性的高利潤，還具有金融杠桿的收益放大效應。高收益吸引了大量的趨利資金進入房地產市場。現繪制以2000年為基數的我國房地產市場投資指數與利潤指數曲線圖，如圖1所示。通過圖1，我們可以看到自2000年以來，我國房地產市場利潤指數呈上升趨勢，2004年后趨于相對穩定期，而房地產投資指數卻呈現出加速膨脹，特別是2002年后，這對我國的房地產市場供給產生了深遠的影響。②供給指數分析。從上面的分析我們知道，由于房地產市場的高需求高收益帶動了大量的趨利資金進入房地產市場，同樣導致了我國房地產市場供給的加速膨脹。

2.3房地產市場供需平衡分析

通過上述分析，我們知道我國的房地產市場供給與需求都處于高速增長期，而目前的供需平衡狀況是我們很多人關心的焦點，由于數據的局限性，本人只能通過國家統計局的公開數據做個梳理，以期找出我國房地產市場的正事供需狀況，現繪制供需平衡圖如圖2所示。通過圖2，可以看出自從2000年后，我國房地產市場出現了供給大于需求的趨勢，并且呈現供需缺口繼續加大的趨勢，當然這一方面跟我國房地產市場供不應求有關，特別是2000年后，國家放開房地產市場，吸引了大量的趨利資金進入，但同時對于供需繼續拉大后的供需失衡不得不引起高度的重視。

3宏觀經濟環境對房地產市場供求的影響

房地產業是國民經濟的支柱產業——建筑業的主要上游產業，房地產業的發展直接促進了建筑業的發展，因而又帶動了鋼鐵、水泥、玻璃等50多個相關行業的發展。房地產業與整個國民經濟具有很高的關聯度，對其他行業輻射而廣，在宏觀經濟運行中具有很強的乘數效應，因此，它能夠也應該是國民經濟發展的增長點。由于房地產業在宏觀經濟中的重要作用，房地產業的興衰對宏觀經濟狀況也有深遠的影響。反之，宏觀經濟環境也影響著房地產業的發展。

3.1國內經濟環境對房地產市場供求的影響

3.1.1穩健的貨幣政策下的房地產市場供求.

受國際金融危機帶來的全球經濟放緩的威脅，從2008年下半年開始，房地產宏觀調控走向發生變化，以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為主導，旨在促進房地產市場穩定健康發展。自2010年來，通脹壓力明顯的情況下，央行采取二次加息措施，旨在抑制通脹防止經濟過熱。商品價格是由供給和需求共同決定的，當供給和需求發生變化時，價格也會變化。貨幣政策通過改變影響供求的因素，引起房地產市場供求曲線的位置移動，進而影響房價。實行穩健的貨幣政策，會從以下幾方面對房地產市場產生影響。

①開發企業的投資資金來源。促使房地產企業轉變經營策略。盡管最近兩個月一些城市的房地產市場出現回暖，但對于大多數房地產企業來說，其運營狀況并不樂觀，高負債率普遍存在。房地產業對信貸依賴度很高,此時的加息將直接提高開發貸款利息成本，增加房地產開發的難度，尤其是對于部分高負債運營的地產商無疑帶來更大的資金流轉考驗。②穩健的貨幣政策對消費型需求者的影響。抑制一些購房者的購房行為。加息也會直接提高個人房貸的利息成本，與之前的一系列打擊投資性購房需求的政策形成疊加效應，必然會打消部分購房者的購房沖動，市場需求會因此而暫時減少。③穩健的貨幣政策對投資型需求者的影響。對于投資型需求者來說，投資決策主要取決于對未來收益的預期。實行穩健的貨幣政策除了會提高投資者的成本，更重要的是還會改變投資型消費者的預期。需求理論表明，消費者對未來的預期是影響需求的一個重要因素。經歷去年的“國十條”，以及年初的“限購令”出臺，是以行政調控方式抑制不合理的住房需求，但需求被抑制不等于被消除。目前的商品房市場，供需嚴重失衡，這仍是一個根本性問題。

3.1.2政府對房地產市場的宏觀調控

2010年春節以后，在整體房價上漲、通貨膨脹的預期影響下，投機、投資及自住型購房三管齊下，房產市場出現搶購潮，價格也隨之扶搖直上，高燒不退。1~4月份，經過幾近天量的交易量以后，政府出臺房產新政。抑制房價過快增長已經不是經濟問題而直接是政治問題了。因此國家決定推出房產新政，提高二套房首付比例、提高貸款利率的優惠門檻、提高異地置業的投資門檻。之后，北京首先推出“限購令”，隨后各地均出臺限購措施，在此輪調控中，各地的“限購令”被認為是體現了政府調控房價的決心。同時，“限購令”也起到明顯效果，2010年10月上旬,大部分城市的房地產市場迅速降溫。

3.2國際經濟環境對房地產市場供求的影響

隨著經濟全球化的日益加劇，世界經濟形勢對我國的經濟運行和發展有著深遠的影響。而房地產業又是國家重點控制和調控的市場，任何經濟形勢都會對房地產業有影響。目前，伴隨著歐洲債務危機的影響，我國經濟環境雖沒有受到太大影響，但是各國政府均采取措施以應對。

4結語

本文從宏觀經濟環境出發，分析其對房地產市場供求關系的影響。介紹其內在聯系，宏觀經濟環境影響了政府的調控政策，影響到居民對房價的預期，進而影響房價和供求關系。因此，作為人們關心的住房問題，應該加強對宏觀經濟環境的監測，以經濟政策來調節，并通過其他政策工具規范房地產市場。