房地產企業財務風險論文范文

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一、房地產企業財務風險分析

(一)房地產企業債務籌資引起的財務風險房地產企業開發項目過程需要大量的資金，很多房地產企業本身沒有足夠的資金運轉，也無法吸收足夠的權益資本。因而，大部分房地產企業選擇債務籌資。當債務籌資超過一定的限度(一般認為資產負債率為60%)，就會給企業帶來財務風險。然而，部分房地產企業的資產負債率高達80%，甚至超過80%，存在著很大的財務風險。一般，房地產企業在進行籌資決策的時候，往往忽略了對企業自身財務進行全面的分析，當企業需要資金的時候，往往考慮如何快速籌集到資金，擺脫暫時資金短缺的困境［1］。債務籌資可以利用財務杠桿，獲取杠桿效應，然而，當債務籌資金額過大的時候，資產負債率就很高，加劇了企業的償債風險。籌資風險體現為以下兩個方面:一是房地產企業需要大量的資金，在規定的時間里如果借不到足夠的資金，就會導致企業資金鏈緊張，甚至出現資金鏈斷裂，導致嚴重的財務風險;二是房地產企業借到資金后，債務籌資數額越多，固定利息負擔越大，隨著負債比率的上升，企業按時償還債務風險也會加大，最后導致企業無法按時償還本息而給企業帶來償債風險。

(三二)房地產企業投資活動引起的財務風險房地產是一個利潤極高的行業，一般認為只要拿到土地、開發、及時回籠資金，就可以賺錢。在高利潤的誘惑下，很多房地產企業投資熱情很高，不管自身能力大小，不管項目風險大小，不考慮現金流量，都敢去“搶地”。近幾年，“地王”的不斷涌現就反映了房地產行業的投資熱情。目前，房價處于調整階段，購房者的觀望情緒濃厚，加上各個地方出現的“鬼城”，房地產企業在銷售回籠資金方面面臨著很大的壓力。然而，部分房地產企業過度關注購房者買漲不買跌的心理，往往對危機視而不見，在投資決策時，沒有經過充分的市場調研、沒有對競爭環境進行分析就盲目投資圈地，在投資項目上投入了大量的人力、物力、財力，最終因為房產銷售不出去，資金無法及時回籠，導致投資失敗。大量的資金被項目占用，加劇了企業資金鏈的緊張，從而引發投資財務風險。

(三)房地產企業經營活動引起的財務風險房地產開發具有周期長、占用資金多、風險大等特點。在開發房地產過程中，企業面臨很多不確定性因素(如政府態度、貨幣政策、稅收、競爭程度等)，導致房地產開發過程面臨著風險，尤其是財務風險突出。部分房地產企業以為“拿地”很重要，只要拿到地就可以賺錢，忽視了房地產開發過程中的財務預算、財務控制、成本核算等重要的環節，沒有做好財務工作，導致企業面臨財務風險。有些房地產企業沒有形成健全的財務制度，存在財務關系混亂、財務人員素質不高、業務水平低等現象。企業決策層在開發項目決策時，憑借經驗決策，沒有進行風險評估和可行性分析，在企業開發項目過程中，忽視了某些潛在的因素會導致資金鏈緊張。當企業遇到財務問題的時候，身為決策層，不能正確化解財務危機。有些房地產企業的管理還停留在所有權與經營權高度統一的模式，企業的老板同時既是開發者又是決策者，容易出現不科學決策。在財務管理上，存在制度不完善、權責不明、用人唯親等不良現象，導致在財務核算、成本控制、財務成果的反映等存在很多漏洞，導致企業面臨財務風險。

二、房地產企業防范財務風險對策

(一)關注宏觀經濟政策、加強同行合作1．關注宏觀經濟政策。房地產行業比其他行業起步晚，市場管理不健全，受政府政策影響非常大。如果國家采用積極財政政策、寬松貨幣政策，有利于房地產行業發展;如果國家采用消極和緊縮的貨幣政策，則會抑制房地產行業發展。因此，房地產企業必須高度重視國家各項方針政策，隨著政策的變動，適時地調整發展戰略，尤其要關注當地政府對房地產行業的態度、政策動態等。一項政策的出臺，伴隨著很長一段時間內政府對行業的態度，深入研究各項政策有利于房地產企業明確未來的投資方向，預測投資環境，有效防范面臨的財務風險。2．加強同行合作。在房地產行業中，大大小小的房地產企業都在競爭，實力也參差不齊，部分房地產企業實力很弱，負債很高，財務風險很大。因此，加強房地產企業之間的合作，共同開發、共擔風險、共享收益，保持強有力的競爭態勢，降低房地產企業財務風險。目前，房地產受到國家嚴厲的調控政策影響，庫存大、銷售難，資金回籠壓力大，靠單個房地產企業單獨應對，面臨很大的財務風險。因此，加強房地產行業內部的合作，整合有限的資源，保持企業現金流量的穩定，從而達到降低企業財務風險的效果。

(二)集中管理資金、拓寬籌資渠道房地產企業在運行中，需要大量的資金維持正常的周轉，一旦資金鏈出問題，財務風險就非常大。因此，加強對資金的集中管理、拓寬籌資渠道，對降低房地產企業財務風險有重要的作用。1．集中管理資金。在資金密集型的行業里，集中管理資金，根據企業的需要合理地調配資金，對穩定企業現金流量、降低財務風險有重要的作用。房地產企業屬于資金密集型企業，加強資金集中管理，有利于房地產企業利用有限的資金發揮最大的作用。房地產企業總部應當最大限度地整合管轄項目的資金，對其進行實時監控，通過計劃、預算、控制等手段，調節資金走向，盤活資金，提高資金使用效率。集中管理資金有利于防止企業出現資金鏈斷裂，降低財務風險;有利于引導和控制企業的財務活動，調節資金余缺，提高資金使用效率;有利于實時把握企業的資金狀況，滿足重點項目的資金需求，實現高效財務管理。2．拓寬籌資渠道。很多房地產企業自有資金積累非常有限，為了擴張，部分房地產企業不顧財務風險，大規模舉債，給企業帶來很大的財務風險。目前，銀行貸款依舊是房地產企業的主要資金來源，占據著重要的地位，但是，在中央銀行收緊銀根的環境下，房地產企業貸款受到了很大的限制，產生了嚴重的籌資風險。因此，房地產企業應當結合自身的情況，合理安排資本結構，適當擴大權益資本籌資規模，降低資產負債率，減少財務風險;在債務籌資中，尋找多元化的籌資組合(如銀行借款、民間借貸、融資租賃等)，在償還時間上，短期債務和長期債務籌資結合，減少集中償還帶來的資金斷裂所引發的財務風險［2］。

(三)健全投資決策機制、提高投資決策水平房地產行業受到國家宏觀經濟政策的調控，因此，房地產企業在投資決策的時候，應當分析國家房地產行業政策的變動，把握政策釋放的信號，全面把握未來一段時間里國家在土地、信貸、稅收等方面對房地產行業的調節，通過行業政策來引導企業投資的方向，合理調配有限的資源。另外，企業投資前，應當做好充分的市場調研，收集、整理、分析相關數據，咨詢有關專家，對房地產投資項目作出風險評估及可行性分析，減少投資決策的盲目性，從而降低投資財務風險。在進行項目投資決策中，采用分散投資策略，避免將雞蛋都放在同一個籃子里，從而達到降低財務風險的效果。分散投資的方式主要包括投資地區分散、投資時間分散以及聯合投資等。企業通過使單個項目在時間、區域上的錯位和合作開發等手段，有利于資金的統籌安排，整合有限的資源，最大限度降低投資財務風險。

(四)增強財務風險意識、建立財務預警機制大部分房地產企業沒有上市，企業財務風險意識比較單薄，內部管理制度不夠完善，沒有形成科學合理的財務預警機制。因此，增強房地產企業管理層的財務風險意識，建立科學合理的財務預警機制，對房地產企業有非常重要的作用。1．增強財務風險意識。很多房地產企業管理層的財務風險意識比較淡薄，拿地熱情高、開發熱情高，忽視了財務風險。因此，房地產企業管理層，尤其是財務管理部門，要有敏銳的洞察力、及時發現問題、分析問題、提出有效解決財務問題的方案。財務人員應當努力鉆研業務，提高業務水平和綜合素質，掌握財務報告的編制和分析，全面剖析企業財務數據的來龍去脈，利用科學的方法為企業決策提供有用建議。2．建立財務預警機制。在我國，房地產行業受政府政策影響很大，市場環境難以預測，給企業發展帶來了很多不確定因素。企業的財務運行狀況也會隨著環境的變化而改變，微小的財務問題，經過一段時間，可能會變成大的財務問題，甚至演變成財務危機。因此，建立科學的財務風險預警系統，診斷財務問題，及時發出財務風險信號，并采取有效措施，降低財務風險。房地產企業可以根據敏感財務指標(如開發項目的銷售率、收益率、已獲利息倍數、現金流入比率、資金安全率與安全邊際率等)的數值變化，判斷企業財務風險的大小。

三、結束語

房地產行業屬于國家經濟發展的支柱產業之一，是GDP增長的重要推動因素，房地產行業的發展狀況，直接關系到關聯行業的興衰成敗。然而，在中央銀行收緊銀根，限制貸款的舉措下，房地產企業資金鏈非常緊張，面臨著嚴重財務風險，嚴重地影響了房地產企業的生存與發展。因此，加強對房地產企業財務風險的理論研究，對房地產企業穩定發展有重要的現實意義。

作者：馮香韋緒任單位：黔東南民族職業技術學院凱里學院