房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及改進(jìn)方法范文

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一、某地產(chǎn)公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1盈利能力有待加強(qiáng)。

從最近幾個(gè)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，某地產(chǎn)公司近三年來(lái)總資產(chǎn)利潤(rùn)率一直呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，2011年較2010年下降了約9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到1.18%。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率也呈現(xiàn)出直線的下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率截止到2011年底已經(jīng)下降到0.56%，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率則上升到83.51%。企業(yè)2011年的股本報(bào)酬率和資產(chǎn)報(bào)酬較2010年都有所下降，具體數(shù)據(jù)如表1所示。從這組數(shù)據(jù)中可以看出，某地產(chǎn)公司近年的盈利能力總體呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，通過(guò)對(duì)公司2009~2011年間的公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以認(rèn)為公司有必要采取一定的措施來(lái)緩解這種經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降的趨勢(shì)，保證公司的正常發(fā)展。

2成長(zhǎng)能力動(dòng)力不足。

從某地產(chǎn)公司近年的公司財(cái)務(wù)報(bào)表中可以明顯看出，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率自2009年開(kāi)始逐年下降，截止到2011年，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率下降至-12.45%。與此同時(shí)，企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率以及總資產(chǎn)增長(zhǎng)率都處在負(fù)增長(zhǎng)。這組數(shù)據(jù)充分表明，自2011年以來(lái)，某地產(chǎn)公司受宏觀經(jīng)濟(jì)形式的影響，其利潤(rùn)有了較大幅度的下滑。

3地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)能力波動(dòng)性明顯。

某地產(chǎn)公司自2009年以來(lái)公司的營(yíng)運(yùn)能力一直處于下降階段，這與公司盈利能力和成長(zhǎng)能力等密切相關(guān)。從下表中可以清晰看出，某地產(chǎn)公司2011年的股東權(quán)益較2010年有了較大幅度的下降。企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)也開(kāi)始增加。這些都不利于地產(chǎn)公司的公司運(yùn)轉(zhuǎn)，使其不能充分利用其現(xiàn)在的資源，對(duì)公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成較大的消極影響，會(huì)對(duì)其未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的消極影響。

4地產(chǎn)公司償債及資本結(jié)構(gòu)不合理。

從我們的觀察情況可以看到，地產(chǎn)公司近三年的流動(dòng)比率、速運(yùn)比率、現(xiàn)多比率等都在下降，2011年股東權(quán)益較2010也有小幅上升。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高會(huì)容易導(dǎo)致企業(yè)融資成本風(fēng)險(xiǎn)上漲，從而會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的權(quán)益——資本收益率。另外，企業(yè)貸款負(fù)擔(dān)的越來(lái)越高，嚴(yán)重威脅到地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況，極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。從公司的資金獲取渠道方面來(lái)說(shuō)，從已有的資料整理可以認(rèn)為由于公司的資產(chǎn)負(fù)債率上升會(huì)影響到其融資渠道的拓展。由于企業(yè)運(yùn)行資金獲取難度增大，企業(yè)融資的非正常渠道開(kāi)始增多，一方面會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)行造成阻礙。另一方面，這些非正常融資渠道通常的穩(wěn)定性都較差，一定程度上會(huì)引發(fā)地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率上升，并影響到企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置。

二、完善某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。

從企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法角度來(lái)考慮，從已有的文獻(xiàn)綜述情況來(lái)看主要有定性判斷、定量指標(biāo)分析以及定量與定性相結(jié)合三種識(shí)別方法。首先，定性判斷方法里主要是運(yùn)用專家會(huì)議法、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ǖ葘?duì)某地產(chǎn)公司在其運(yùn)營(yíng)中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行辨析，并對(duì)其因素的前后關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，從而對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提出相應(yīng)的策略。其次，定量指標(biāo)分析法則主要是依據(jù)公司對(duì)外公開(kāi)的財(cái)務(wù)年報(bào)信息從企業(yè)的盈利能力、企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)合理性以及其償債能力、企業(yè)現(xiàn)金流管理等方面對(duì)企業(yè)的運(yùn)維進(jìn)行一個(gè)對(duì)比分析。最后，定量與定性相結(jié)合。這種方法主要是借助一些數(shù)學(xué)評(píng)價(jià)模型，通過(guò)專家會(huì)議法、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ǖ葘?duì)企業(yè)運(yùn)維分析的指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)，并依據(jù)一定的算法對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)能力以及其償債能力、企業(yè)現(xiàn)金流管理等方面進(jìn)行一個(gè)綜合性的評(píng)價(jià)，從而得出一個(gè)比較結(jié)果以達(dá)到了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和預(yù)警目的。

2.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

要強(qiáng)化某地產(chǎn)公司的項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別首先要為公司儲(chǔ)備大量的專業(yè)化人才，保證公司的人力資源配置處于一個(gè)良性配置階段。人力資源的良性配置是指科學(xué)的安排員工在企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門(mén)的分配，并及時(shí)有效的將新投入的人力資源安排到所需要的部門(mén)，以優(yōu)化企業(yè)人力資源結(jié)構(gòu)。企業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整息息相關(guān)，戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，勢(shì)必會(huì)引起企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的變化，因此企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有戰(zhàn)略，并且合理安排企業(yè)員工的崗位層級(jí)，進(jìn)而提高企業(yè)人力資源配置效率。其次，在企業(yè)內(nèi)部要制定一系列風(fēng)險(xiǎn)管控流程和規(guī)章制度。通常企業(yè)上下對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控都有著較為明確的認(rèn)識(shí)后，就需要有一批專業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控人員依據(jù)一定的流程進(jìn)行規(guī)范化作業(yè)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理。

加強(qiáng)地產(chǎn)公司項(xiàng)目資金的籌集管理主要是從房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的全產(chǎn)業(yè)鏈角度出發(fā)。首先，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估階段要明確會(huì)潛在哪些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這一過(guò)程中主要關(guān)注投資額、投資回報(bào)率、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、國(guó)家宏觀政策、市場(chǎng)供求情況等因素進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)化的掃描，從而認(rèn)真審視公司內(nèi)部的融資情況、現(xiàn)金流情況以及資本結(jié)構(gòu)是否合適這次的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其次，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段要充分利用公司的財(cái)務(wù)杠桿對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行管理。實(shí)證研究認(rèn)為公司在對(duì)其債務(wù)策略進(jìn)行調(diào)整時(shí)會(huì)影響到其股票價(jià)格，例如在宣布融資戰(zhàn)略時(shí)其股票的價(jià)格會(huì)明顯上升。這說(shuō)明地產(chǎn)公司在其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以運(yùn)用不同的財(cái)務(wù)杠桿方式來(lái)獲取開(kāi)發(fā)資金。但通常房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性使得房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)采取高比例的負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但企業(yè)負(fù)債率的持續(xù)上升一方面可以為企業(yè)獲取更多的資金支持，但同時(shí)公司對(duì)其股東的資金保證程度也就相應(yīng)的降低。如果房地產(chǎn)企業(yè)公司因?yàn)楦哓?fù)債率而使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提升也使得企業(yè)再融資渠道受到限制。

4.完善日常財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)也應(yīng)該會(huì)有著與之相適應(yīng)的高速增長(zhǎng)，通常地產(chǎn)公司項(xiàng)目也逐年增加，但往往這些項(xiàng)目的推行進(jìn)并沒(méi)有一個(gè)明確的預(yù)算和效用評(píng)估，特別是對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。加強(qiáng)對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)制度建設(shè)，可以有效增強(qiáng)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能力。如前所述，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步確立，地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理也面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制的沖擊風(fēng)險(xiǎn)。因此建立地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度體系通過(guò)及時(shí)的信息傳遞平臺(tái)建設(shè)為地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供支持。在地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系建設(shè)中可以采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，具體運(yùn)用時(shí)我們可以引入企業(yè)管理中一些常用的方式方法，例如通過(guò)引入KPI評(píng)價(jià)法，將地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而找出國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的一些關(guān)鍵性指標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

本文在研究中依然存在著一定的不足之處，如只提出企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的一些常用方法，而并沒(méi)有對(duì)這些方法的具體應(yīng)用提出可行性方案。另外，在文中的分析也僅僅是從個(gè)案的角度出發(fā)，并沒(méi)有做相關(guān)的案例統(tǒng)計(jì)性分析，所以得出的結(jié)果普通性還比較欠缺。

作者：王龍偉單位：山西鋼盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司