房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究范文

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《經(jīng)濟視角雜志》2015年第六期

一、單一融資模式下房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的困境

在現(xiàn)有的固化單一的融資模式下，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨著很大的困境：

（一）銀行貸款愈加嚴格房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長、規(guī)模大，是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，而銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中是不可替代的主體，為融資提供了大部分的資金來源。銀行發(fā)展與國家政策導向息息相關(guān)，近幾年，政府為了達到降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險的目的，有關(guān)房企的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，中央銀行進一步收緊銀根，四大國有商業(yè)銀行也壓縮了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸規(guī)模。政府和銀行對個人房貸和企業(yè)信貸的控制更加嚴格，在審批的質(zhì)量和數(shù)量上都進行了十分嚴格的把關(guān)，從而給個人購買房產(chǎn)和房企融資都造成了不小的困難。此外，一些突發(fā)的意外事件往往使銀行出于謹慎考慮收回原先貸款，使房企資金壓力更大，甚至就因此直接倒下。如2014年國內(nèi)房企百強榜中排名第17的佳兆業(yè)集團，因高管辭任，未能履行與匯豐銀行的融資協(xié)議，突然面臨巨額短期還款壓力，如今正面臨債務(wù)重組與被收購的處境。

（二）公司上市受阻房地產(chǎn)企業(yè)通過上市進行融資是一種很便捷的融資方式，可以在短時間內(nèi)聚集大量資金。而且，房企并不需要對融得的資金進行還款付息，減小了企業(yè)的壓力。在我國，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)都通過該方式為企業(yè)注入鮮活的資金。不過，上市融資的缺陷和風險依然要引起重視。第一，中小房企上市融資難。我國的房地產(chǎn)企業(yè)曾不斷掀起上市熱潮，但這似乎只是大型房企的狂歡盛宴，而中小型房企卻因為政府限制和嚴格的資本運作條件難以分得一杯羹，上市的熱潮很快就冷卻了下來。我國的IPO在2014年重新開閘，但中小型房企仍難以滿足上市的諸多條件。第二，控制權(quán)的歸屬存在問題。上市面臨著公司股份的分割問題，房企不愿公司的控制權(quán)旁落他人，而較高的上市門檻與不健全的市場運作方式加劇了房企上市的困難和風險。以上種種原因使得具有較低信用等級的中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難通過資本市場公開籌集的方式獲取資金。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足在我國，由于行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)普遍負債率較高，其直接原因之一就是較低的自有資金。截至2007年末，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的平均負債率高達74%，而絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金投入小于總投資的20%，在2008年，自有資金的比重僅占18.3%。去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化。總體上，大型房地產(chǎn)企業(yè)負債率和負債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，但中型房地產(chǎn)企業(yè)負債率繼續(xù)惡化，小房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率在高位徘徊。其中，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街、金科等15家中型房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率為137%，環(huán)比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率109%，環(huán)比微增1個百分點。由此可以得出，較少的自由資金極大地增加了企業(yè)運作中的金融風險，企業(yè)極有可能在較為緊縮的經(jīng)濟背景下由于資金的短缺而面臨經(jīng)營困難甚至是破產(chǎn)的風險。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的因素

（一）宏觀經(jīng)濟因素宏觀經(jīng)濟的運行狀況牽動著各行各業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)自然也在其中。良好的經(jīng)濟環(huán)境會為廣大投資者帶來投資的信心，房企可以在金融市場上融得更多的可用資金，用于企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也會在經(jīng)濟上升的勢頭下進一步擴大企業(yè)規(guī)模，獲得更多的發(fā)展機遇。反之，如若宏觀經(jīng)濟停滯不前，企業(yè)將不可避免的面臨資金壓力，難以在市場上籌資和獲得銀行的信貸，從而對企業(yè)發(fā)展造成不利影響。

（二）政策因素房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，受到國家宏觀政策的制約。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金來自于銀行信貸，而銀行的信貸最容易受到國家相關(guān)政策的影響。國家縮減銀行信貸規(guī)模的政策會限制、減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，如央行上調(diào)準備金率會導致房企難以融資，企業(yè)的發(fā)展陷入困境，甚至會由于資金鏈的斷裂而破產(chǎn)。

（三）風險因素除了宏觀經(jīng)濟和政策兩大因素的影響外，房企融資過程中面臨的金融風險也會給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來一定影響。房地產(chǎn)企業(yè)普遍對資金的依賴比較重，對于上市的房企，當股市和個股出現(xiàn)大幅波動時，會影響社會的投資信心，進而直接反映在企業(yè)的融資效果上；在大額資金運作的過程中，成本風險和稅務(wù)風險也在時時刻刻影響著融資的最終結(jié)果。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)過度將注意力放在追求利潤最大化上，而忽略了對融資過程中金融風險的預防。由于融得的資金量巨大，公司一旦沒有控制好融資風險，將會影響整個房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，甚至導致破產(chǎn)。因此，金融風險的預防和相關(guān)預警機制的建立對房地產(chǎn)企業(yè)的融資和發(fā)展具有十分重要的意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的創(chuàng)新

我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式以銀行貸款為主，在長時間的適用過程中陷入了僵化、單一的局面。為了對房企融資模式進行創(chuàng)新，打破現(xiàn)有的局面，引入新的融資渠道，使原有的模式發(fā)生積極的變化，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資注入活力。

（一）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）在創(chuàng)新型融資渠道中，目前我國研究最多、最熱門的便是房地產(chǎn)投資信托基金。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托，而在這其中信托公司是受委托客戶對資產(chǎn)進行管理和經(jīng)營的商業(yè)中介。由于房地產(chǎn)信托基金的創(chuàng)新性，該融資方式區(qū)別于資本市場的直接融資，同時也不同于銀行信貸的間接融資。它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，由專門機構(gòu)進行資金經(jīng)營管理，吸引社會大眾和投資者的資金，通過選擇不同地區(qū)、類型的房地產(chǎn)項目進行投資，并且在降低風險的前提下獲得穩(wěn)定的收益。REITS按照不同的標準可以劃分成多種類型：可以按照組織形式的不同分為契約型和公司型；也可以按照資金募集方式不同，分為私募式和公募式；還可以按照資金投資方式的不同，分為抵押型和混合型。房地產(chǎn)投資信托基金具有十分鮮明的優(yōu)點：第一，信托基金具有其他融資方式所不具有的靈活性。信托基金是一種證券化產(chǎn)品，以股票等形式出現(xiàn)的證券化產(chǎn)品的特點之一就是流動性，良好的流動性為資金的安全與運用提供了保障工具。第二，高收益高回報。信托基金多將資金投資到具有良好發(fā)展前景的優(yōu)秀企業(yè)中去，可以保證穩(wěn)定的收益的獲得。第三，低風險。專業(yè)的資金管理人可以通過對不同類型和地區(qū)的房企的分散投資來降低投資的風險，相對于其他融資方式來說具有更低的風險和更高的收益保障。對于REITS而言，健全的信息披露制度尤為重要。由于REITS類似于股票等有價證券，也是一種收益憑證，因此讓投資人了解信托投資公司的收益、風險等信息是吸引投資人的關(guān)鍵所在。信托投資公司應(yīng)真實、準確、完整、及時地披露包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等在內(nèi)的各項信息，并在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易，與同業(yè)競爭等情況。此外，對于任何建立在信用基礎(chǔ)上的基金，道德風險也是難以避免的，要加強防范。建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進信托市場的誠信，才能保證信托市場的健康發(fā)展。可以從以下幾個方面入手：一是建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；二是建立健全失信懲罰制度；三是規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè)等等。從房地產(chǎn)投資信托基金的類型和特點來看，其在未來我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中將會扮演十分重要的角色。

（二）吸收社保基金在未來較長的一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)都將有著巨大的融資需求。我國社保基金雖然具有很大的數(shù)額，但是卻沒有得到十分高效地利用，增值效果較差。如果可以將部分的社保基金，投入到優(yōu)秀健康的房地產(chǎn)企業(yè)中去，既能滿足房企融資的要求，又可以保障社保基金的收益，就可以達到互利共贏的效果。2015年兩會期間，人力資源和社會保障部披露養(yǎng)老保險基金投資運營方案有望于今年下半年按程序報請黨中央、國務(wù)院審定，這意味著未來養(yǎng)老金投資管理的市場將更為廣闊，無疑也對房企的融資帶來利好。

（三）海外融資隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在海外擁有越來越廣闊的市場。為了緩解房企在國內(nèi)融資的壓力，一部分房企可以利用它們在海外的市場優(yōu)勢，通過海外上市和海外發(fā)行債券來獲得資金。該方式不可避免地將國內(nèi)房企推到更大的國際舞臺中去，與國際上優(yōu)秀的企業(yè)進行競爭，去面臨更大的機遇與挑戰(zhàn)，這也將成為房地產(chǎn)企業(yè)新型融資模式的主要發(fā)展趨勢。

（四）合作融資中小型房企在市場上難以與大型房企進行競爭，他們由于自身較低的信用等級和公司規(guī)模限制，很難獲得大規(guī)模的銀行信貸也很難進行上市融資。在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，由實力相當?shù)膸准曳康禺a(chǎn)企業(yè)達成某種戰(zhàn)略上的協(xié)定，組合在一起形成一個較大的、競爭力較強的企業(yè)群體，通過合作來進行融資，這種融資方式叫做合作融資。組織各成員之間資源共享，形成的規(guī)模效應(yīng)將降低企業(yè)成本，實現(xiàn)共贏。

（五）可轉(zhuǎn)換公司債券可轉(zhuǎn)換公司債券，是指發(fā)行人承諾，債權(quán)人在一定期間內(nèi)可以依據(jù)規(guī)定的條件，將手中債券轉(zhuǎn)換成公司股權(quán)的形式，具有股票看漲期權(quán)的性質(zhì)。可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行方可以是上市公司，也可以是沒有上市的股份有限公司，但是可轉(zhuǎn)債發(fā)行方必須要在約定債轉(zhuǎn)股的時間內(nèi)實現(xiàn)上市。可轉(zhuǎn)換債券通過其獨有的特點吸引投資者，為公司融得更多的資金。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的項目具有開發(fā)時間長、資金占用額大的特點，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。當企業(yè)自身的資金無法滿足其發(fā)展需求，就需要通過科學的融資渠道，獲得大量資金，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供保障。在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，傳統(tǒng)的融資模式已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，因此必須要充分利用新型融資模式，通過多方面有效的策略，促進房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的提高，才能獲得更多有效資金，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

作者：徐大禹 莊子衡 單位：吉林大學經(jīng)濟學院