房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中敏感性分析范文

本站小編為你精心準備了房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中敏感性分析參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

1房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價風(fēng)險分析中敏感性分析方法的彈性應(yīng)用

1．1敏感生分析的類型(1)單因素的敏感性分析。單因素敏感性分析就是指每一次運行中只有其中一個參數(shù)會發(fā)生變化，其余任何參數(shù)都不會發(fā)生變化的敏感性分析方式。(2)多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指對各種可能出現(xiàn)不同變動幅度的因素的多種組合，并對各種因素可能給相關(guān)項目帶來的經(jīng)濟效果影響程度進行分析。

1．2敏感性分析的指標(1)敏感度的系數(shù)。敏感度系數(shù)就是指項目的效益指標變化發(fā)生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。敏感度的系數(shù)越高，則證明該項目的經(jīng)濟效益對其不確定因素的敏感度也就越高，這就提醒相關(guān)要員應(yīng)該對其不確定因素進行重視，以免其給項目的效益造成較大程度的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的損失。(2)臨界點。這里所說的臨界點，就是指不確定因素所發(fā)生的極限性變化，也就是說這個不確定因素讓項目財務(wù)的內(nèi)部收益率和基準的收益率時之間的變化百分率是相等的。也可將臨界點看作是項目所允許的不確定因素朝一利方向發(fā)展變化的一個極限值，所設(shè)定的基準收益率直接影響著臨界點的的高低。在一定程度的基準收益率之下，臨界點越低，說明該因素可能給項目效益指標帶來的影響就越大，該項目對該不確定因素的敏感度也就越高［3］。

2房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中敏感性分析中存在的問題

當前房地產(chǎn)項經(jīng)目經(jīng)濟評價中敏感性分中所存在的問題，大致有以下幾個方面:(1)在使用敏感性分析方法的過程里，敏感度的系數(shù)計算量比較，而且相對繁瑣，尤其是在現(xiàn)實情況中，一部分不確定因素有可能在同一時間發(fā)生變化，從而造成了龐大且繁瑣的計算量。(2)在傳統(tǒng)的敏感性分析方式中，某些不確定因素的敏感度系數(shù)，是評價指標基本方案相對的變化率除以該不確定因素變化的機率所得到的，這種情況下算出來的計算結(jié)果，只是一種平均值，缺少一定的準確性，無法給房地產(chǎn)項目中經(jīng)濟評價分析提供必要的依據(jù)。(3)在計算的過程中，沒有對評價指標中相對的不確定因素進么充分的考慮，沒有選用不確定因素變化中適當?shù)牡姆戎祵ζ湟蛩剡M行敏感性分析。(4)在計算的過程中，選擇用了不確定因素中變化的相對幅度值，但在實際情況中，房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價還存著很多不確定性的因素，且這些不確定因素可能會出現(xiàn)的變化有無數(shù)種，面對這樣復(fù)雜的情況，只靠對幾種固定的變化幅度來對敏感度系數(shù)進行計算，在說服力和準確上都有著很大的欠缺。

3探索房地產(chǎn)經(jīng)濟評價中的敏感性分析方法

在經(jīng)濟數(shù)學(xué)中彈性分析有著很重要的經(jīng)濟學(xué)意義，能夠直接延伸到房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價敏感性分析的領(lǐng)域中，給相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了改進敏感性分析計算過程的有利條件，讓房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價工作效率和準確度都有大幅度的提高。如某一個房地產(chǎn)公司有一個房地產(chǎn)投資項目，可以先對該項目的投資額、折現(xiàn)率以及年收入假設(shè)成為該項目的主要敏感性因素。以此為依據(jù)，利用單因素敏感性分析方法試著對該投資項目的凈現(xiàn)值指標進行相關(guān)的分析:①敏感性因素和分析指標同樣是按照上文中的不確定性因素來進行設(shè)定，不確定因素依舊是:年收入、投資額，而分析指標也同樣是該項目的凈現(xiàn)值。②對該項目的敏感性指標進行相應(yīng)的計算，先對決策基本方案中的NPV進行計算，之后對彈性分析方法進行充分的運用，來對其敏感度的系數(shù)進行計算。③對該項目的臨界值進行計算。④將敏感性分析的過程和結(jié)果以圖表的形式繪制出來。⑤結(jié)合圖表對該項目的經(jīng)濟效益及不確定因素對該項目效益的影響程度進行分析評價。這樣就可以在敏感性分析表中準確的看出，該項目的凈現(xiàn)值指標對其年收入變化的敏感程度。

4結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中，將敏感性分析法和經(jīng)濟數(shù)學(xué)中的彈性分析法進行有效的結(jié)合，可以在很大程度上對敏感性分析法中的計算過程進行改進，讓其計算的效率和準確相對的提高，并能夠針對不同的指標，對數(shù)據(jù)進行連續(xù)性分析，在實際的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價起到了很大的作用。

作者：柯碧青 單位：莆田市房地產(chǎn)管理中心