房地產企業風險導向內部審計探究范文

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摘要：風險導向審計是實現內部審計職能的重要途徑，房地產企業引入風險導向審計可以將審計目標與企業目標結合，同時緩解審計資源與審計使命的矛盾。本文分析了房地產企業面臨的主要風險和實施風險導向審計的必要性，探討了風險導向審計實施的前提條件，并對房地產開發項目如何實施風險導向審計提出了建議。

關鍵詞：房地產；風險導向；內部審計

風險導向內部審計，是以企業風險評估為起點，通過對企業各業務領域的風險進行識別與評估，根據風險評估的結果確定審計計劃，將有限的審計資源應用于高風險的經營管理領域，進而提高審計工作質量和效率的一種方法。風險導向審計采用目標-風險-控制的工作方式，結合企業目標對企業整體和業務領域的管理、監督和評價，提出管理建議和改進措施，幫助企業增加價值。

一、房地產企業存在的主要風險

（一）國家政策風險

黨的以來，國家加大了對房地產市場的調控，各地陸續出臺了房地產調控政策。例如個別省市出現了限購、限貸、限價、搖號政策；調整了住房和用地供應結構，國家增加了租賃住房、共有產權住房的供應；加強了個人住房貸款的管控，強化對貸款人還貸能力的審查，嚴格管控消費貸、經營貸用于購房加杠桿行為等。這些政策都表明了政府對高房價調控的決心。房地產調控政策對房地產企業銷售、土地成本、資金成本勢必產生較大影響，也是房地產企業必須直面的風險因素。

（二）資金風險

房地產企業開發項目一般周期長、工程造價高，需要大額資金的支持。有些房地產企業同時運作數個開發項目，企業融資需求較大。房地產土地開發、房地產建造、房地產銷售全過程都需要信貸資金參與。房地產企業的資金運作流程一般是：融資-開發銷售-還款-再融資-再開發銷售-再還款。資金風險主要表現為：企業融資方式沒有經過科學的論證和分析，融資成本高，給企業造成較大資金壓力；因房地產銷售回款不理想，若不能按期歸還銀行貸款，造成資金鏈斷裂的風險。

（三）內部管控風險

一方面，市場環境瞬息萬變，房地產企業面臨著政策風險、開發時機風險、區域環境風險、法律風險等外部風險，企業管理層在作出戰略決策時，應對企業面臨的風險進行充分評估，提高風險管控能力；另一方面，房地產開發銷售過程中也會產生內部風險，如項目施工風險、項目質量風險、銷售風險、項目投資風險等，房地產開發企業只有做好風險識別與應對，才能在市場中立于不敗之地。

二、房地產企業實行風險導向審計的必要性

（一）有利于房地產企業加強管理，提高風險防控能力

房地產企業要適應市場環境變化，提高自身競爭力，就必須提高風險防控能力。風險導向審計可以幫助企業有效識別經營過程中各業務環節面臨的各種風險，及時發現和解決問題，幫助企業提高對風險的適應及調整能力，促進企業穩健、快速的發展。風險導向審計的實施促進了內控體系的建設，如科學設置業務流程、合理劃分職責權限、建立健全管理制度等，一定程度上促進了資產管理質量和財務信息質量的提高。

（二）有利于降低審計風險，提高審計效率和質量

目前，房地產企業內部審計較多是以財務軟件為基礎賬項基礎審計，主要存在審計人員配備不足，審計技術手段落后，審計范圍狹窄等問題，無法為企業管理決策提供有價值的信息。房地產企業內部審計迫切需要尋求科學、有效的審計方式提高審計質量和效率。風險導向審計通過采取科學的方法對企業風險進行識別和評估，將審計的著力點和落腳點放在管理層關注的重要風險領域，有針對地提出管理建議，規避了審計風險，提高了審計效率，也緩解了審計資源短缺和審計質量高要求的矛盾。

（三）有利于提高內部審計

在組織的地位。房地產企業積極推行風險導向審計方法，通過準確鎖定風險并合理分配審計資源，有利于提高企業的風險管理水平，把自身變成企業價值鏈和公司治理中不可替代的部分，提高管理者對內部審計的認同度，有利于提高內部審計在企業中的地位，拓展其職業發展空間。

三、房地產企業風險導向內部審計實施的前提

（一）構建風險管理框架

房地產企業可在借鑒德勤、畢馬威等咨詢公司風險模型的基礎上，結合房地產公司的業務特點建立適合自己的風險管理框架，用以指導風險管理工作的開展。在風險管理框架的基礎上，結合企業的戰略規劃和經營管理目標，制定房地產企業的風險管理目標、風險管理程序和方法等。通過對企業戰略目標的分解落實，對各業務領域的核心目標和關鍵風險領域進行確認，結合管理層對重要風險領域的認定和前期審計成果，落實審計計劃，合理分配審計資源。

（二）建立風險管理體系

1.做好企業風險信息庫的建設。風險信息庫建設是開展風險導向審計的前提，可按集團、分子公司、部門、開發項目等建立分類風險信息庫。風險信息庫的建設可通過以下途徑：一是結合行業和標桿企業風險管理數據；二是整合內部審計、外部審計、監事會、紀檢監察、法務部等報告，將報告反映的風險因素進行錄入；三是通過科學設置風險調查問卷，對企業關鍵業務領域的風險進行調查，根據風險調查的結果對風險進行排序；四是各業務單位對自身存在的風險進行自查和分析，建立風險管理臺賬，明確風險點、風險應對措施、責任人等。

2.建立風險評價體系，做好風險識別、評估和分析。一是要成立風險管理小組，充分吸收各業務專業人員，提高風險管理能力；二是正確識別企業面臨的各類風險。常用的風險識別方法有：調查問卷法、訪問座談法、資料檢查法、分析性復核法等，以上四種方法組合使用更利于識別風險；三是對識別的風險進行風險評估。實務中可參照同行業或標桿企業的量化指標建立風險評估的量化標準。例如工程管理的主要目標是提高工程進度節點的控制，降低質量通病和質量投訴比率等，可以設置工程重大節點計劃實現率、聯合交房驗收成功率等量化指標。四是根據風險評估的結果對需管控的風險進行審計分析。風險分析應注意分析的深度，關注風險產生的深層次原因，并結合風險點與國家政策、市場環境的關聯關系，風險點與企業戰略、內控體系的關聯關系，充分估計風險發生的可能性、損失程度、涉及面等，并考慮避免風險發生的有效途徑和措施等。

四、房地產開發項目風險導向審計的具體實施

（一）做好審前調查，明確審計計劃與重點

結合公司已建立的風險數據庫和公司年度戰略與目標，制定出需要重點評估的企業風險點，優先納入審計計劃。如房地產企業可考慮風險評估的結果，綜合考慮開發項目的投資額、管理情況、風險程度等，對于管理問題突出、內部控制薄弱、單個項目經濟效益對企業整體影響較大的開發項目，應當優先列入年度審計計劃。

（二）開展以風險為導向的房地產開發項目審計

1.識別和評估開發項目各階段的風險房地產開發項目要經歷立項、設計、預算編制、招標、合同簽訂、項目建設、竣工驗收、結算辦理、建成交付等階段，內部審計應梳理各階段存在的潛在風險點，并對風險進行排序。如設計階段，存在設計方案是否經濟性和可行性的風險等；招標階段存在招標程序合規性的風險、邀標對象選擇的風險等；合同階段存在簽證變更及索賠確定的風險、材料供應商和分包商選擇的風險等；項目建設階段存在隱蔽工程量確認的風險、業務部門與施工方確認的風險等；竣工驗收階段存在工程量復核的風險、工程質量的風險等。

2.確定風險測試結果制定審計方案通過對識別的風險進行測試，結合企業的整體戰略和風險偏好，確定風險的可接受水平。實務中，可結合企業的控制環境、以往審計暴露的管理缺陷、審計的頻率、審計事項的重要程度、業務復雜度等設置“風險計量分值表”，可設置標準分和權重系數，計算得出風險分值。根據風險得分，明確具體審計工作重點，合理配置審計資源，有針對制定審計方案，實施現場審計。

3.以風險為導向撰寫開發項目審計報告審計報告應強調對風險的管理和控制，結合風險分析結果，從完善開發項目管理、降低企業風險方面提出審計意見和建議，提升審計效果；審計建議應注重前瞻性和可用性，側重宏觀層面，以原則性建議為主。同時，對已完成的審計項目，監督后續進展，是否按審計報告完善內部控制和風險管理，有無效果；對于后續發現前期提出的審計建議存在不科學、適應性不強的情況，應及時反饋給被審計單位，提高審計成效，降低審計風險。風險導向內部審計的實施是一項系統性的工程，房地產企業一方面應健全內部審計組織建設，做好風險管理專業人才的培養，不斷提高審計信息化技術水平。另一方面，應建立健全房地產企業內部控制體系，如建立科學的地產項目管控流程，加強對開發項目的動態監控，完善開發項目預算控制和資金管理等。

【參考文獻】

[1]馬紅亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析[J].中國內部審計,2012（10）:48-55.

[2]蔣中明.風險審計在企業內部審計中的實踐初探[J].審計與理財,2018(1):26-29

作者：周鐵軍 單位：四川行政學院