房地產行業(yè)稅負分析范文

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《城鄉(xiāng)建設雜志》2014年第十期

一、重慶市房地產行業(yè)主要稅種分析

（一）企業(yè)所得稅分析根據(jù)Siegfried（1974）研究的關于行業(yè)平均實際稅率，在此得到企業(yè)所得稅稅負水平的衡量指標：企業(yè)所得稅收負擔率=企業(yè)所負擔的所得稅/稅前經(jīng)濟收益，如表3所示。在2008年以前，企業(yè)所得稅的名義稅率為33%，而重慶房地產業(yè)企業(yè)所得稅率在2006年和2007年明顯低于名義稅率，所得稅稅負還是在可以承受的范圍，說明這兩年房地產業(yè)在企業(yè)所得稅方面享受了一定的政策優(yōu)惠，正處于政府支持、快速發(fā)展的階段。2008年我國出臺了新企業(yè)所得稅稅法，將稅率改為25%，下降了8個百分點，重慶市2008年房地產業(yè)企業(yè)所得稅達到最低。2009～2012年所得稅并沒有因為新企業(yè)所得稅稅率降低而降低，反而升高了，甚至2012年時超過了名義稅率25%，所得稅稅負相對于以前大大提高，可以看出在新企業(yè)所得稅法中主要以產業(yè)優(yōu)惠為主，地區(qū)優(yōu)惠為輔，房地產企業(yè)沒有因為產業(yè)和地區(qū)的差異而享受到更多優(yōu)惠，表明房地產業(yè)已經(jīng)趨于逐漸緩慢發(fā)展的階段，所得稅稅負也逐漸增加。

（二）營業(yè)稅金及附加稅分析房地產行業(yè)主體稅種主要有三種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅。企業(yè)所得稅已經(jīng)在前面分析過了，而營業(yè)稅和土地增值稅都包含在主營業(yè)稅金及附加里面，由于數(shù)據(jù)原因，只有利用主營業(yè)稅金及附加來分析這兩個主要稅種稅收負擔。房地產企業(yè)營業(yè)稅金及附加包括了營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。利用平均實際稅率法類比得到主營業(yè)稅金及附加的衡量指標：主營業(yè)稅金及附加稅收負擔率=主營業(yè)務稅金及附加/主營業(yè)務收入，如表4所示。營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加名義稅率為5.5%；土地增值稅2007年以前是按銷（預）售商品房收入1%～2%的比例進行預征，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定2007年以后，開展房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。在2010年國家又針對土地增值稅分別發(fā)出了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）和《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），加強對土地增值稅的征收工作，且更加明確土地增值稅的清算范圍、條件等。從表4中可以看出在2010年以前主營業(yè)稅金及附加的稅負率一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，07年土地增值稅的改革對其影響并不是很大，但是經(jīng)過一系列政策對土地增值稅的完善，其對于主營業(yè)稅金及附加稅負還是有較大的影響，導致了稅負的上升。

（三）房地產業(yè)稅種結構分析房地產業(yè)稅種結構主要是指房地產業(yè)企業(yè)所得稅、營業(yè)稅金及附加和其他稅（其他稅包括印花稅、契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等）占房地產行業(yè)稅收總額的比例。從表5可以看出主營業(yè)稅金及附加占的比例最高，主要是因為主營業(yè)稅計稅基數(shù)大，數(shù)額也就相對比較大。從房地產運行環(huán)節(jié)來看，主要分為流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，企業(yè)所得稅和主營業(yè)稅金及附加基本可以代表流轉環(huán)節(jié)稅收，兩者之和約占整個稅收收入總額的比例分別為91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%，流轉環(huán)節(jié)的稅負占房地產行業(yè)稅收總額的比例是逐年下降的趨勢，但是其稅負卻是逐年上升的，說明重慶市房地產行業(yè)的稅收依然是以流轉稅性質為主。其他稅基本也可以概括為保有環(huán)節(jié)稅收，從表中看出保有環(huán)節(jié)稅收占總房地產行業(yè)稅收的比例大大提高，其中重慶是作為房產稅征收的試點之一，說明政府已經(jīng)開始重視保有環(huán)節(jié)，提高房產持有成本。但是總體來說，還是流轉環(huán)節(jié)的稅負重，保有環(huán)節(jié)稅負輕，并且總體稅負逐年較大幅度增加，稅收體制還是不合理的。

二、降低房地產行業(yè)和企業(yè)稅收負擔的建議

稅收負擔的輕重是衡量稅收制度是否合理和企業(yè)自身是否符合政府鼓勵發(fā)展趨勢的重要指標。通過上面對房地產行業(yè)稅收負擔從整體和主要稅種兩個方面分析，可以看出重慶市房地產行業(yè)稅負存在以下問題：第一，房地產企業(yè)所得稅得到優(yōu)惠變少，并且稅負呈逐漸上升的趨勢；第二，土地增值稅改革之后，稅收負擔加重；第三，雖然保有環(huán)節(jié)稅負比例增加，但是依然是以流轉環(huán)節(jié)稅負為主，房地產行業(yè)總體稅負大幅度上升。因此，針對上述問題和房地產企業(yè)自身情況，從政府和房地產企業(yè)的角度提出以下建議來降低房地產行業(yè)稅負。

（一）簡化流轉環(huán)節(jié)稅制流轉環(huán)節(jié)是稅負體現(xiàn)最明顯的階段，該階段的稅種較多，且存在重復征稅的情況。為有效避免營業(yè)稅的重復征稅，2011年財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知》（財稅〔2011〕110號）。隨著營改增的發(fā)展，試點范圍將覆蓋到房地產業(yè)。土地增值稅的征收變得重復且多余，以后可以將土地增值稅取消，讓保有環(huán)節(jié)稅收代替土地增值稅成為主要政府財政收入。

（二）完善保有環(huán)節(jié)稅收體系房地產業(yè)各環(huán)節(jié)稅收不均衡，依然流轉稅負重，保有稅負輕。不過通過前面分析，政府已經(jīng)開始重視保有環(huán)節(jié)稅收，房產稅的開征就是一個良好的開端，已經(jīng)在向“重保有輕流轉”方向發(fā)展。但是目前保有環(huán)節(jié)的稅收體系不是很健全，例如城鎮(zhèn)土地使用稅根本就不能達到節(jié)約用地、提高土地使用率的目的，以及房產稅計稅依據(jù)及利率都有待進一步考證。為了能夠抑制因炒房行為而引起的房價上漲，完善保有環(huán)節(jié)稅收體系是很有必要的。

（三）房地產企業(yè)充分利用稅收優(yōu)惠政策新企業(yè)所得稅法實行以“產業(yè)優(yōu)惠為主，區(qū)域優(yōu)惠為輔”的新稅收優(yōu)惠體系，新增了一些對環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、資源綜合利用和高科技等方面的優(yōu)惠政策，以此來調整產業(yè)發(fā)展方向。對房地產企業(yè)自身來說，以前可能是對區(qū)域優(yōu)惠形成了依賴，如西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策，現(xiàn)在產業(yè)優(yōu)惠的重心轉移對房地產行業(yè)是一種挑戰(zhàn)。隨著建筑總能耗的增加，要想在整個生命周期對其進行控制，需要利用新技術、開發(fā)新能源、采用新工藝進行節(jié)能減排，實現(xiàn)資源的高利用率。房地產業(yè)應順應時事，根據(jù)政策的變化充分利用產業(yè)優(yōu)惠的契機，降低房地產行業(yè)稅負。

三、結語

本文利用《重慶統(tǒng)計年鑒》和《中國稅務年鑒》2007年～2013年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對重慶市房地產行業(yè)整體稅收負擔及主要稅種稅收負擔進行了分析比較，結果表明：重慶市房地產行業(yè)的稅收負擔總體稅負一直呈上升趨勢，其中保有環(huán)節(jié)稅負的比例在增加，但流轉環(huán)節(jié)稅負依然為主，企業(yè)所得稅得到的優(yōu)惠變少，營業(yè)稅金及附加稅負也在逐漸增加。房地產行業(yè)稅負水平比較沉重，一方面政府對現(xiàn)行稅收體制進行稍微地改動是必要的，另一方面企業(yè)自身也要積極響應國家的稅收政策，朝著優(yōu)惠政策鼓勵發(fā)展的方向改進。由于對地方行業(yè)的稅收負擔研究比較少，有些統(tǒng)計資料匱乏，本文只能用主營業(yè)稅金及附加來代替主要稅種進行研究。在以后的研究中，將會搜集更全面的資料進行進一步的研究。

作者：王瑤楊躍威 單位：重慶大學建設管理與房地產學院重慶大學土木工程學院