房地產(chǎn)金融論文范文

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第1篇

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴(lài)程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)小；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴(lài)銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)投資者的需要。總的來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。自1998年以來(lái)，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問(wèn)題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過(guò)貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，住房抵押貸款，尤其是近年來(lái)個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過(guò)證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問(wèn)題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國(guó)家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國(guó)的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)防范措施

自從進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái),以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國(guó)家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下,我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度,居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng),呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,對(duì)于改善居民居住條件帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價(jià)格高漲商品房空置率上升較快高級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象等問(wèn)題,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國(guó)的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開(kāi)發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國(guó)建立類(lèi)似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長(zhǎng)足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家如新加坡結(jié)合本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對(duì)象,圍繞房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的再生產(chǎn)過(guò)程而展開(kāi)的各種金融活動(dòng)從服務(wù)對(duì)象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購(gòu)買(mǎi)維修裝飾消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀(guān)環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)一方而,金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),一項(xiàng)交易或一種活動(dòng)給交易雙方以外的其他人帶來(lái)的不由交易雙方或活動(dòng)主體直接承受的利益或損失就是這項(xiàng)交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未獲得相應(yīng)的報(bào)酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動(dòng);消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未對(duì)此支付任何費(fèi)用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險(xiǎn),尤其是己經(jīng)受到較大損失時(shí),人們就可能對(duì)金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個(gè)金融體系而導(dǎo)致金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)另一方面,金融部門(mén)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融部門(mén)都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失

二房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)

由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為以下幾種:

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面的風(fēng)險(xiǎn)比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

信用風(fēng)險(xiǎn)

它是由于借款人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒(méi)保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問(wèn)題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿(mǎn)足客戶(hù)提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣(mài)不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門(mén)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小

資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷(xiāo)售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過(guò)高等)有關(guān)

利率風(fēng)險(xiǎn)

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng),在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大,因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng),銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大,房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大

匯率風(fēng)險(xiǎn)

如果外匯升值本幣對(duì)外貶值,以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少外匯買(mǎi)賣(mài)外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí),也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)

2.其它風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn),如經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計(jì)算錯(cuò)誤拼寫(xiě)或打印錯(cuò)誤票據(jù)單證審核錯(cuò)誤防盜防搶劫不力泄露機(jī)密等)帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)辦理過(guò)程沒(méi)有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn),國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等

三房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)銀行和國(guó)家來(lái)說(shuō),都是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)

1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)

銀行要密切注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài),加強(qiáng)市場(chǎng)分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件,對(duì)各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤(pán)寫(xiě)字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤(pán)銷(xiāo)售前景差的高層樓盤(pán)要限制介入;對(duì)已有不良記錄抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險(xiǎn)保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理入手,切實(shí)改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運(yùn)行的軌道2.加快我國(guó)金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競(jìng)爭(zhēng)

國(guó)家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開(kāi)辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的金融行為同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個(gè)人購(gòu)房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶(hù)的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展對(duì)于提供假資料假資信騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項(xiàng)同時(shí)通過(guò)法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任

推動(dòng)有序競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競(jìng)爭(zhēng),凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營(yíng),并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來(lái)消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國(guó)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們?cè)谥付ǚ秶鷥?nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)主要是個(gè)內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國(guó)換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過(guò)多,就會(huì)影響我國(guó)外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨(dú)家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強(qiáng)制征收的,政府就必須保障其交全由獨(dú)家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補(bǔ)貼等幫助,有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)

3.有計(jì)劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化

要適當(dāng)加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進(jìn)度,擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的壓力對(duì)房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴(yán)格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行

第一種含義的房地產(chǎn)證券化實(shí)施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),因此可以逐步創(chuàng)造條件,準(zhǔn)備實(shí)施政府的保證涉及《擔(dān)保法》的修改,建議修改法律,準(zhǔn)許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對(duì)這種債券的利率限制,允許它等于或適當(dāng)高于(因它的風(fēng)險(xiǎn)大于國(guó)庫(kù)券)國(guó)庫(kù)券利率還可以借鑒美國(guó)作法,籌建經(jīng)營(yíng)抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國(guó)性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

全國(guó)性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?這是一個(gè)難題,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)或宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都銷(xiāo)售不暢抵押住房也難以處分時(shí),或人們收入減少不能按時(shí)還款者增加時(shí),房地產(chǎn)金融形勢(shì)將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會(huì)出現(xiàn)很大困難我們認(rèn)為,由于買(mǎi)房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費(fèi)方式,買(mǎi)不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會(huì)轉(zhuǎn)而租房住,租房市場(chǎng)在一定程度上可以彌補(bǔ)賣(mài)房市場(chǎng)的萎縮,就可以通過(guò)發(fā)展租房市場(chǎng)向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)住房出租者的借款擔(dān)保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會(huì)增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風(fēng)險(xiǎn)要小

4.妥善利用商業(yè)保險(xiǎn)和社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的力量

與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開(kāi)展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)我們認(rèn)為,在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí),通常只須要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險(xiǎn)如信用保證保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)死亡(意外傷害以外)保險(xiǎn)等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個(gè)限度(即首付款率過(guò)低)時(shí)才必須投保這些保險(xiǎn)

全國(guó)性住房抵押債券體系建立起來(lái)后,可以接受前面引述的建議,向人身保險(xiǎn)公司和社會(huì)保障基金機(jī)構(gòu)推銷(xiāo)一部分,但不宜過(guò)多,以免因債券價(jià)格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

5.加強(qiáng)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)

以上我們探討了一些防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題,化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險(xiǎn)

由于在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)銀行對(duì)借款人償還能力要求較高,又有保險(xiǎn)等配套,迄今為止我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國(guó)平均在2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣(mài)不掉從而收不回來(lái)的貸款)開(kāi)發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣(mài)不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營(yíng)不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開(kāi)發(fā)商盤(pán)活積壓商品房,要說(shuō)服他們修正過(guò)高的贏(yíng)利預(yù)期和價(jià)格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價(jià)格把房子賣(mài)出去,必要時(shí)可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來(lái)改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場(chǎng)需要,變積壓為暢銷(xiāo),還可以與開(kāi)發(fā)商重訂還款協(xié)議,開(kāi)發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息

我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機(jī)構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀(jì)律,加強(qiáng)自律要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高預(yù)測(cè)分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國(guó)等國(guó)的作法,建立由共同基金等購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制

參考文獻(xiàn):

1.姚文:《住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的新態(tài)勢(shì)與策略》《金融理論與實(shí)踐》1999年8月

2.顏志剛:《地產(chǎn)投機(jī)不容忽視》《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》1998年6月24日1版

第3篇

房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分,房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性,消費(fèi)者可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者租賃兩種方式享受住房服務(wù),上述三個(gè)特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融的關(guān)系非常密切,金融政策的改變必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,必然提升人們對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過(guò)度膨脹。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下,國(guó)外資金也會(huì)更多地涌向中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響,對(duì)于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上升,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,無(wú)疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個(gè)方面,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的視角,來(lái)分析房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

一、金融政策與房地產(chǎn)需求

(一)利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

利率對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:(1)當(dāng)利率降低時(shí),會(huì)迫使人們降低儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資,居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí),可能會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。這對(duì)于原來(lái)已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來(lái)說(shuō),會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐,進(jìn)而增加對(duì)住宅的現(xiàn)實(shí)需求;(2)在利率降低時(shí),住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低,這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本,也會(huì)刺激居民擴(kuò)大住宅需求。相反,當(dāng)利率提高時(shí),住宅需求會(huì)必然減少。

住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國(guó)際測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右,也就是說(shuō),一個(gè)家庭需要7年的時(shí)間才能買(mǎi)得起一套房子。住宅的昂貴價(jià)格使得家庭必須靠銀行貸款才能購(gòu)買(mǎi)起住宅,而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國(guó)針對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當(dāng)時(shí),政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問(wèn)題,出臺(tái)了一些相關(guān)政策措施,于是,五大國(guó)有銀行開(kāi)始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說(shuō)大多數(shù)居民的資金積累有限,以致住宅購(gòu)買(mǎi)需求還沒(méi)有普遍形成;再比如,銀行新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估往往偏高,而居民也對(duì)住房貸款從觀(guān)念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說(shuō)是擋在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展道路上的一個(gè)主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后,隨著中央政府對(duì)民生問(wèn)題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來(lái)越多的居民開(kāi)始通過(guò)按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),住房按揭貸款絕對(duì)數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。

利率對(duì)家庭實(shí)際支出的影響,可以通過(guò)實(shí)際例子予以說(shuō)明。一套總額100萬(wàn)元的房子,首付20萬(wàn)元,貸款80萬(wàn)元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對(duì)住宅的需求。

回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對(duì)消費(fèi)者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,而降低利率將會(huì)降低居民的月均還款額,減少居民的負(fù)擔(dān),從而增加對(duì)住宅的需求。顯而易見(jiàn),提高利率,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國(guó)家在一年之內(nèi)多次提高利率,以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

2000年以來(lái),銀行不斷降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來(lái)的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn),降低了住房消費(fèi)或投資的成本,大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù),另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加,進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和對(duì)壞帳率的測(cè)算達(dá)到一定程度,銀行舊會(huì)逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會(huì)提高按揭貸款門(mén)檻,降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)加大投機(jī)活動(dòng)所需的資金周轉(zhuǎn)量,從而有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)。

具體到中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng),我們認(rèn)為,政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的,不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵(lì)),而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。根據(jù)國(guó)外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果,在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來(lái)自普通老百姓的存款,因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門(mén)檻來(lái)保護(hù)儲(chǔ)戶(hù)的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率,但是同時(shí)會(huì)壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常消費(fèi)需求,所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

(三)匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性,中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的階段,每年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長(zhǎng)率。同時(shí)中國(guó)處于城市化率快速推進(jìn)的過(guò)程,城市化進(jìn)程的快速推進(jìn),這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長(zhǎng)。中國(guó)加入WTO以后,隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入,資金的逐利本性決定國(guó)外資金必然有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)來(lái)購(gòu)買(mǎi)中國(guó)的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析,中國(guó)目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國(guó)外資金涌入中國(guó)市場(chǎng)。因此,在冷卻國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的同時(shí),必須采取措施控制國(guó)外資金的涌入。

(四)樓市與股市的互動(dòng)效應(yīng)

從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價(jià)格快速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場(chǎng)投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對(duì)股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動(dòng)產(chǎn);銷(xiāo)售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周?chē)h(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)投資的惟一渠道,投資房產(chǎn)的人群包括個(gè)人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。

需要特別注意的是2006年以來(lái),中國(guó)股市一路上漲,致使許多家庭財(cái)富得到了迅速增加。在股市處于快速增長(zhǎng)的階段,資金并不會(huì)明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng),但是,一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段,股市的資金將會(huì)迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng),股市本身的財(cái)富效應(yīng)也會(huì)增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求,此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格又將出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。

二、金融政策與房地產(chǎn)供給

影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的過(guò)程中,其資金來(lái)源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會(huì)增加開(kāi)發(fā)商在取得土地、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中的現(xiàn)金流支出,加大開(kāi)發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻。

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn),其開(kāi)發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開(kāi)銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。如果國(guó)家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商的貸款,提高市場(chǎng)利率,這樣,住宅開(kāi)發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會(huì)減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲(chǔ)蓄愿望增強(qiáng),進(jìn)而減少對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求,也會(huì)影響住宅開(kāi)發(fā)商的供給愿望。相反,國(guó)家采取寬松的貨幣政策,銀行擴(kuò)大放款,市場(chǎng)利率下降,住宅開(kāi)發(fā)成本降低,就會(huì)刺激住宅開(kāi)發(fā)商增加住宅供給。同時(shí),利率降低,人們的儲(chǔ)蓄愿望隨之下降,促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會(huì)刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購(gòu)房,增加住宅需求,推動(dòng)住宅價(jià)格上漲,進(jìn)而引起住宅供給的增加。

在人民幣升值預(yù)期的作用下,如果國(guó)家對(duì)于國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有任何限制,也必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時(shí),根據(jù)股市和房市間的互動(dòng)影響,可以想象,股市的波動(dòng)也會(huì)直接或間接地對(duì)住房供給發(fā)生影響。

三、結(jié)論和政策建議

由上所述可見(jiàn),金融政策的變化是通過(guò)需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡(jiǎn)單。

首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門(mén)檻,都將抑制購(gòu)房欲望和實(shí)際投資,從而抑制房?jī)r(jià)的無(wú)序上升。然而,需要注意的是,政府出臺(tái)金融政策的目的,并非簡(jiǎn)單地降低房?jī)r(jià),而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息,降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)屬性,降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。進(jìn)一步說(shuō),銀行還可以針對(duì)不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。

其次,由于房地產(chǎn)商品的特殊性,在使用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí),必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下,投資與否或多少取決于預(yù)期利潤(rùn)和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤(rùn)率居高不下,而政府對(duì)非居住性購(gòu)房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會(huì)減少,從而使金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用就無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。