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房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

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房地產(chǎn)調(diào)控研究論文

第1篇

【關(guān)鍵詞】次級(jí)債危機(jī)金融危機(jī)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對(duì)住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)

傳統(tǒng)理論將居民購房活動(dòng)主要區(qū)分為住房消費(fèi)與住房投資兩大類。二者的區(qū)別在于,前者購買的住房用于自己家庭居住,后者購買的住房并非用于自己家庭居住,而是為了出租以獲得租金,或者等待住房?jī)r(jià)格上漲將其出售,以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲利。至于住房投機(jī),它是與住房投資既有區(qū)別,又緊密相關(guān)的活動(dòng)。雖然在學(xué)理層面上存在將二者清晰厘定的可能性,但正如徐滇慶所言,“在現(xiàn)實(shí)操作層面上對(duì)住房投資與住房投機(jī)進(jìn)行區(qū)分是很困難的,很難在二者之間劃出清晰的界限,在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為。”〔’〕因?yàn)楸疚闹饕懻摲康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控,宏觀調(diào)控顯然屬于現(xiàn)實(shí)操作層面,所以本文并未將住房投機(jī)單獨(dú)作為一類活動(dòng)與住房消費(fèi)和住房投資相并列來進(jìn)行考察,而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內(nèi)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控,特別是2005年以來的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費(fèi)與住房投資,尤其突出地表現(xiàn)為對(duì)二者的區(qū)別對(duì)待。“鼓勵(lì)消費(fèi),抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策,如“舊國(guó)八條”、“新國(guó)八條”和“國(guó)六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為,卻因購房目的不同而被區(qū)別對(duì)待。消費(fèi)與投資之分,就像中國(guó)歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣,被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。住房消費(fèi)如同“華夏”,不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的支持和鼓勵(lì),而且在道德層面上也占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位;相反,住房投資如同“夷狄”,不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的抑制和區(qū)別對(duì)待,而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統(tǒng)理論看來,住房投資與信貸危機(jī),乃至整個(gè)金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)有著某種天然聯(lián)系;而住房消費(fèi)似乎具備某種“抗體”,其引發(fā)信貸危機(jī),乃至金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)卻很小。

二、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)的沖擊

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)是一起典型的由住房消費(fèi)引起的信貸危機(jī)和金融危機(jī)。這起危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面沖擊了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ),引發(fā)人們重新認(rèn)識(shí)住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)之間的關(guān)系。

在美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)上,放貸機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人信用高低,對(duì)其進(jìn)行區(qū)別對(duì)待,從而形成兩個(gè)層次的市場(chǎng),即“優(yōu)惠級(jí)”(Prime)抵押貸款市場(chǎng)和“次級(jí)”抵押貸款市場(chǎng)。信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)惠級(jí)抵押貸款,只能在次級(jí)市場(chǎng)上尋求貸款。兩個(gè)層次的住房抵押貸款市場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象均為貸款購房者,但次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款的貸款利率高出2%-3%。因?yàn)榇渭?jí)抵押貸款市場(chǎng)為那些受到歧視或者不符合優(yōu)惠級(jí)抵押貸款市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù),所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。由于次級(jí)抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款利率高,因而次級(jí)抵押貸款對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來說是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù),所以該業(yè)務(wù)受到放貸機(jī)構(gòu)的有力推動(dòng)。另外,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施的低利率政策和美國(guó)住宅價(jià)格的持續(xù)上升,也引起美國(guó)居民購房熱情不斷升溫。

在次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)推出的最初10年里,該業(yè)務(wù)取得了顯著效果。1994-2006年,美國(guó)的住房自有率從64%上升到69%,超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房,這很大部分歸功于次級(jí)住房抵押貸款。在利用次級(jí)住房抵押貸款購買住房的居民中,一半以上是少數(shù)族裔,其中大部分是低收人者,這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優(yōu)惠級(jí)抵押貸款。次級(jí)抵押貸款為這些低收人者提供了選擇權(quán),通過次級(jí)抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住,而非為了投資牟利。按照傳統(tǒng)理論對(duì)居民購房行為的分類,這些購房活動(dòng)顯然絕大部分屬于住房消費(fèi),而非住房投資。2004年6月到2006年6月,為了避免經(jīng)濟(jì)過熱,防止通貨膨脹,阻止資本外流,控制美元跌勢(shì),美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息,將聯(lián)邦基金利率從1%提升至5.25%。加息從兩個(gè)方面影響到房地產(chǎn)業(yè):其一,由于大部分次級(jí)住房抵押貸款采取可調(diào)整利率形式,隨著美聯(lián)儲(chǔ)17次上調(diào)利率,次級(jí)住房抵押貸款的還款利率越來越高,借款者的還貸壓力越來越大;其二,美聯(lián)儲(chǔ)17次上調(diào)利率直接導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)下挫,房地產(chǎn)交易也從此由火熱轉(zhuǎn)向低迷。債務(wù)負(fù)擔(dān)的增加與住房?jī)r(jià)格的下跌交相作用于美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款,引起了越來越嚴(yán)重的信貸危機(jī)。

在辦理次級(jí)住房抵押貸款時(shí),放款機(jī)構(gòu)和借款者都認(rèn)為,如果出現(xiàn)還貸困難,借款人可以出售所購住房或者進(jìn)行抵押再融資。但事實(shí)上,由于美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息,住房市場(chǎng)持續(xù)降溫,借款人很難將自己的住房賣出,即使能夠賣出,住房的價(jià)值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下,自然會(huì)出現(xiàn)逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例。案例一旦大幅增加,必然引起對(duì)次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)的悲觀預(yù)期,次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生嚴(yán)重震蕩,并沖擊貸款市場(chǎng)的資金鏈,進(jìn)而波及整個(gè)住房抵押貸款市場(chǎng)。與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)因?yàn)樽》克姓咧箵p的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成惡性循環(huán),加劇了次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)的嚴(yán)重程度,這便是美國(guó)次級(jí)債危機(jī)。在危機(jī)的初始階段,危及僅僅存在于美國(guó)次級(jí)住房抵押貨款市場(chǎng)上。但是,隨著美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的逐步加劇,市場(chǎng)預(yù)期更加悲觀,住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下跌,優(yōu)惠級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)也受到?jīng)_擊。隨著次級(jí)債危機(jī)中住房?jī)r(jià)格的一跌再跌,越來越多優(yōu)惠級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)上的借款者發(fā)現(xiàn),他們購買的住房市值已經(jīng)低于住房抵押貸款的本息,于是即使在優(yōu)惠級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)上,也出現(xiàn)了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例,美國(guó)次級(jí)債危機(jī)波及到了整個(gè)抵押貸款市場(chǎng)。不僅如此,銀行的信貸危機(jī)很快波及到了以住房抵押貸款為發(fā)行基礎(chǔ)的住房抵押貸款證券市場(chǎng),進(jìn)而影響到了整個(gè)證券市場(chǎng),最終釀成了一場(chǎng)深刻影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)的金融危機(jī)。

反思美國(guó)次級(jí)債危機(jī)可以發(fā)現(xiàn),引發(fā)本次危機(jī)的恰恰是住房消費(fèi),而不是住房投資。次級(jí)住房抵押貸款的借款者絕大多數(shù)是那些少數(shù)族裔和低收人者,這些弱勢(shì)群體通過次級(jí)住房抵押貸款來購買住房,用于自己居住,而非用于投資。作為一個(gè)典型案例,美國(guó)次級(jí)債危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面對(duì)傳統(tǒng)理論中關(guān)于住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了重大沖擊,即不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī),住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。

三、對(duì)住房消費(fèi)和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)沖擊了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ),顛覆了人們對(duì)于住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。而這種傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)追根溯源是基于傳統(tǒng)理論對(duì)于居民購房性質(zhì)的分類,即對(duì)住房消費(fèi)與住房投資的認(rèn)識(shí)。

本文認(rèn)為,從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面而言,對(duì)居民購房性質(zhì)的研究至少存在三種分析視角:其一,基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的分析視角;其二,基于需求目的的分析視角;其三,基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論的分析視角。在不同分析視角下,對(duì)于居民購房性質(zhì),或者說對(duì)于何謂住房消費(fèi)、何謂住房投資會(huì)得出截然不同的結(jié)論。每一種結(jié)論都建立于自己獨(dú)特的分析視角之下,亦即只有基于各自獨(dú)特的分析視角,才能找到其結(jié)論的合理性。對(duì)住房消費(fèi)與住房投資在多重視角下的重新解讀,從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識(shí),為重新審視住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)的關(guān)系,以及重建我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)奠定了根基。

(一)基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費(fèi)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系是當(dāng)代最主要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系,被所有發(fā)達(dá)國(guó)家和眾多發(fā)展中國(guó)家所采用。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的核算是SNA最主要的內(nèi)容之一,GDP由消費(fèi)、投資、政府支出和出口四部分組成。基于SNA的分析視角,在新房市場(chǎng)上,居民購買的住房無論是用于自己居住,還是為了出租以獲得租金,或者等待住房?jī)r(jià)格上漲將其出售,以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲利,都屬于投資活動(dòng)。

SNA之所以如此設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時(shí)期內(nèi)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于普通消費(fèi)品而言,人們會(huì)在一個(gè)給定時(shí)期內(nèi)購買它,并在該時(shí)期或比該時(shí)期稍長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期里消費(fèi)掉它,因而購買這些商品的支出被歸為當(dāng)期消費(fèi)。但住宅與普通商品不同,它是最典型的耐用品,使用壽命長(zhǎng)久,可以在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里為消費(fèi)者提供一個(gè)持續(xù)的服務(wù)流。雖然住房服務(wù)的消費(fèi)可以綿延很久,但對(duì)住房的購買支付卻是在某個(gè)相對(duì)短的時(shí)期內(nèi)進(jìn)行,住房的購買行為和消費(fèi)行為在時(shí)間跨度上存在極大背離。對(duì)于GDP及組成GDP的消費(fèi)、投資等流量指標(biāo)來說,這種背離會(huì)給統(tǒng)計(jì)工作帶來嚴(yán)重偏差。如果將購買住房的支出計(jì)人當(dāng)期消費(fèi),無疑極大地高估了當(dāng)期的消費(fèi)支出,于是在SNA中,僅僅將住房服務(wù)視作消費(fèi)品,將房租計(jì)人消費(fèi)。可見,如果基于SNA分析視角,在新房市場(chǎng)上購買住宅,無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途,都屬于投資活動(dòng)。而享受住宅提供的住房服務(wù),并為此支付房租的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)。同時(shí),GDP僅僅衡量現(xiàn)期生產(chǎn)的所有產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值,非現(xiàn)期生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù),即舊貨的購買并不計(jì)人當(dāng)期GDP,因?yàn)榕f貨的交易反映了一種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,并不是經(jīng)濟(jì)價(jià)值的增加,因此舊貨的交易并不包括在當(dāng)期GDP中。所以,居民在二手房市場(chǎng)上購買住房,無論用于自己家庭居住,還是用于其他用途,不在SNA的考察范圍之內(nèi),所以居民在二手房市場(chǎng)上的購房活動(dòng)既不是住房投資,也不是住房消費(fèi)。

(二)基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費(fèi)

顯然,傳統(tǒng)理論對(duì)于住房消費(fèi)與住房投資的認(rèn)識(shí)絕非基于SNA分析視角,而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下,研究者根據(jù)居民的購房目的來界定住房消費(fèi)與住房投資。他們認(rèn)為吃、穿、住、行是人的基本消費(fèi)集合,是人類生存與發(fā)展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種:一種是租住他人住房;一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費(fèi)需求,而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費(fèi)需求的一種方式,于是一些學(xué)者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費(fèi)活動(dòng),而被購買的住房屬于消費(fèi)品的結(jié)論。同理,基于需求目的分析視角,居民購買住房,如果不是用于自己家庭居住,而是為了出租以獲得租金,或者等待住房?jī)r(jià)格上漲將其出售,以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲利,那么這種購房活動(dòng)與購買工業(yè)、商業(yè)或辦公等非住宅房地產(chǎn)的行為一樣,屬于投資活動(dòng)。從需求目的分析視角對(duì)住房投資和住房消費(fèi)的界定,是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動(dòng)還是消費(fèi)活動(dòng)。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用,獲得人們廣泛認(rèn)同,以商品用途來區(qū)分投資品和消費(fèi)品不僅在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用,而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而,使用這種方法來分析商品住房及購房活動(dòng)的性質(zhì)時(shí),研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費(fèi)品的特殊性。

許多學(xué)者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費(fèi)品,但他們卻忽略了其有別于其他普通消費(fèi)品的特殊性,而試圖用研究普通商品價(jià)格形成與波動(dòng)

的方法來研究商品住房的價(jià)格形成與波動(dòng),即試圖僅僅使用實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素如人口數(shù)量、居民收人水平、就業(yè)率等指標(biāo)來解釋和預(yù)測(cè)住宅價(jià)格的周期性波動(dòng),這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費(fèi)品的虛擬資產(chǎn)屬性,采用這樣的方法做出的預(yù)測(cè)往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點(diǎn),他使用1986-1994年美國(guó)41個(gè)大城市的截面數(shù)據(jù),根據(jù)居民收人、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量及商品住房?jī)r(jià)格滯后變量對(duì)商品住房?jī)r(jià)格進(jìn)行回歸分析。結(jié)果表明,這些解釋變量對(duì)商品住房?jī)r(jià)格雖然具有一定的解釋能力,但是,難以預(yù)測(cè)價(jià)格變動(dòng)的拐點(diǎn),即使是預(yù)測(cè)最準(zhǔn)確的模型錯(cuò)誤率也高達(dá)52.73%.這是因?yàn)殡S著商品住房虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強(qiáng),其價(jià)格波動(dòng)越來越受到貨幣和資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響,而實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響在逐步減弱。事實(shí)上,馬克思早在19世紀(jì)下半葉就認(rèn)識(shí)到了房?jī)r(jià)的特殊性,他指出“房?jī)r(jià)只由購買欲和支付能力決定,而與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無關(guān)”。

由此可見,雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區(qū)分住房投資與住房消費(fèi),但是該結(jié)論僅僅在這一獨(dú)特視角下才能成立,而超越這一視角,推廣到更為廣闊的范圍中,這一結(jié)論便失去其合理性。如上所述,研究者不能突破這一獨(dú)

特視角,在更為廣闊的范圍內(nèi)理解住房投資與住房消費(fèi)的涵義。因?yàn)樽》肯M(fèi)與一般意義上的消費(fèi)行為大不相同,集中體現(xiàn)在商品住房不同于普通消費(fèi)品,其價(jià)格的形成與變動(dòng)遵循著不同于普通消費(fèi)品的特有邏輯。傳統(tǒng)理論對(duì)于住房投資與住房消費(fèi)的認(rèn)識(shí)基于需求目的分析視角之下。所以,傳統(tǒng)理論中住房投資與住房消費(fèi)的涵義僅僅在這一獨(dú)特視角之下才具有合理性,即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是,在這一視角下,我們并不能找到住房投資與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)性,也同樣找不到住房消費(fèi)對(duì)于金融危機(jī)存在“免疫力”的絲毫證據(jù)。

正如下文所述,金融危機(jī)往往是由虛擬資產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性引發(fā)的,從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角來看,商品住房具有虛擬資產(chǎn)屬性,其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性。正是房?jī)r(jià)的強(qiáng)波動(dòng)性,才是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素。從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角看,傳統(tǒng)意義上的住房投資與住房消費(fèi)并無二致,二者均具有投資活動(dòng)屬性。

(三)基于虛擬經(jīng)濟(jì)視角的住房投資與住房消費(fèi)

從1997年東南亞金融危機(jī)以后開始,我國(guó)部分學(xué)者開始研究虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,這一研究很快得到社會(huì)承認(rèn)。2002年10月,“虛擬經(jīng)濟(jì)”一詞被寫人了十六大報(bào)告。虛擬經(jīng)濟(jì)研究對(duì)于深化關(guān)于房地產(chǎn)屬性的認(rèn)識(shí)意義重大。雖然對(duì)于什么是虛擬經(jīng)濟(jì)和虛擬資產(chǎn)尚未達(dá)成一致定義,但是人們基本認(rèn)同這樣一種觀點(diǎn),即“虛擬經(jīng)濟(jì)是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形態(tài),虛擬資產(chǎn)是指金融資產(chǎn)以及具有類同金融資產(chǎn)屬性的其他資產(chǎn)形式,而房地產(chǎn)就是除了金融資產(chǎn)以外的最主要的虛擬資產(chǎn)形式”。[5l0由于房地產(chǎn)具有虛擬資產(chǎn)屬性,所以它有別于普通資產(chǎn),而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。

第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控交易成本準(zhǔn)公共產(chǎn)品

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控,但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒有改變,市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2006年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.2%,其中商品住宅投資增長(zhǎng)23.1%,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)53.3%,而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%,部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下,有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo),進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界,以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,為什么要給居民提供一定的住房保障?從現(xiàn)象上看,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱、商品房?jī)r(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因,然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素,這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制,無法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡,更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿绱耍瑥睦碚撋险f政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征,存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同,房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外,還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作,對(duì)這個(gè)問題有很多種解釋,但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻,具有高交易成本特征。首先,房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品,房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者,無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者,都需要掌握較多的知識(shí)和信息,才能成為理性的市場(chǎng)參與者,才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益,這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次,與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的,加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大,以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高,難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),進(jìn)而無法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化,但仍然會(huì)一定程度地存在,相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問題總是存在,因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性,其價(jià)值無法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性,有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來收益,而房地產(chǎn)卻不一樣,它的消費(fèi)含有公共利益成分,或者外部效益。比如,居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益,而且會(huì)對(duì)周圍環(huán)境,對(duì)其他居民帶來益處,包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外,房地產(chǎn)消費(fèi),特別是居民購房置業(yè),對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國(guó)家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國(guó)在內(nèi)的很多西方國(guó)家特別采取了鼓勵(lì)居民購房置業(yè)的政策,都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說,中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大,準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明,讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會(huì)帶來的好處,體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而,房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場(chǎng)機(jī)制來實(shí)現(xiàn),市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié),房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn),那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足,并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡,但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡,不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征,能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ),而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的,其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,受區(qū)位因素限制,盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房,但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨(dú)占性特征,使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格,但價(jià)格不是問題的根本,供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大,可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益,所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,根源于土地自然特征及稀缺性特征,是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的,因而無法靠市場(chǎng)力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在缺陷展開的,其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展,促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小,政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi),或者完全遏止投機(jī)行為,是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱,其共性是沒有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在,一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金,增加市場(chǎng)活力;另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱,市場(chǎng)炒作過度,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高,嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用,在實(shí)踐中各國(guó)政府往往根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度,實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過,當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過于濃厚,房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí),各國(guó)政府無一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo),采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中,投資者對(duì)于土地壟斷利潤(rùn)的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大,而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小,也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益,對(duì)土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況,特別是土地資源稟賦,結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,確定適當(dāng)?shù)模磁c居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平,并通過政策引導(dǎo)予以保障,所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡,一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡,居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào);二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡,各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng),特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值,按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則,通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng),為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利,由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高,享有基本的住房消費(fèi)福利,使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障,體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn),居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利,住房資源得到最優(yōu)配置,市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡(jiǎn)單地說就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平。現(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國(guó)都沒有給居民普惠制的住房福利,但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障,促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制度的美國(guó)也有住房福利保障政策。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度、政府財(cái)政狀況和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,結(jié)合區(qū)域差異較大的具體特點(diǎn),我國(guó)宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為,調(diào)整市場(chǎng)不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)均衡,使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要在此目標(biāo)之下確定政策邊界,在不超出相應(yīng)政策邊界的前提下選擇制訂進(jìn)一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作為目標(biāo),逐步強(qiáng)化宏觀調(diào)控相關(guān)政策。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中突出存在投機(jī)炒作問題,一方面,商品房?jī)r(jià)格偏高,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購買力;另一方面,中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態(tài)勢(shì)。因此,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)首先確定抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作的具體目標(biāo),并有針對(duì)性出臺(tái)調(diào)控政策。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還存在資金缺乏問題,而市場(chǎng)投機(jī)炒作也有集聚資金的作用,同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍很大,各地市場(chǎng)存在較大差別,所以從全國(guó)范圍看,不可能以徹底禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作問題為調(diào)控目標(biāo),適度投機(jī)炒作將在一定市場(chǎng)范圍內(nèi)是允許的。但是,對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作氣氛濃厚,而市場(chǎng)資金已經(jīng)度過短缺階段的大城市、特大城市,如上海、北京、廣州、深圳等城市,則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作問題作為政策目標(biāo)。鑒于此,全國(guó)性宏觀調(diào)控政策將以允許適度的投機(jī)炒作,并保證不影響居民的正常房地產(chǎn)消費(fèi)決策,特別是保護(hù)首次置業(yè)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求為界限,與此同時(shí),部分大城市、特大城市可以制訂實(shí)施完全禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為的政策。

迄今為止,我國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作方面的宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策界限,還有較大的政策擴(kuò)展空間。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策,主要是提高房地產(chǎn)投資和交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),通過提高市場(chǎng)投機(jī)炒作成本達(dá)到政策目的,這些政策在實(shí)施過程中應(yīng)該視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整或加強(qiáng)。

為進(jìn)一步加大抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的宏觀調(diào)控政策的力度,從國(guó)家層面看,可以進(jìn)一步制訂實(shí)施提高房地產(chǎn)增值稅和交易所得稅稅率,提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本,以及限制商品房的二手買賣等政策措施;地方政府,特別是城市政府則可以利用行政手段,促進(jìn)市場(chǎng)信息進(jìn)一步公開,以降低交易成本,壓縮投機(jī)炒作空間。地方政府也可以通過加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理,制訂措施規(guī)范市場(chǎng)交易行為;通過對(duì)違規(guī)行為的更嚴(yán)厲打擊,提高市場(chǎng)投機(jī)炒作道德風(fēng)險(xiǎn)成本,最終達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。對(duì)于某些大城市、特大城市,則可以采取抑制效力較大的政策,接近甚至觸及遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作的政策邊界,例如限定商品房使用五年后才可以二次交易;引導(dǎo)甚至限定一戶居民只購買一套商品房;規(guī)定商品房二次銷售收益政府所有等。

2.調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)政策,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求最優(yōu)均衡。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期的、基本的目標(biāo)。目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來看,存在著嚴(yán)重的內(nèi)部失衡。一方面,商品房空置率越來越高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,截至2006年3月底,全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米,同比增長(zhǎng)23.8%,據(jù)分析主要是中高檔商品房;另一方面,普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房存在很大程度的供應(yīng)短缺問題。因此,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控將首先以促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡為目標(biāo),通過制訂不同類型商品房均衡供應(yīng)的政策,逐步消除房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡問題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)調(diào)整方面,國(guó)家可以出臺(tái)框架性、限定性的政策法規(guī),包括要求各地房地產(chǎn)開發(fā)中普通商品房所占的最低比例,針對(duì)高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的稅費(fèi),針對(duì)我國(guó)人多地少的條件,限制居民的“豪宅”消費(fèi)等。地方政府是土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的主要承擔(dān)者,可以制訂實(shí)施很多具體政策措施,特別是規(guī)劃管理、土地供應(yīng)方面的政策,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng),例如要求企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),不得突破建筑容積率的指標(biāo)限制等等。總體上看,目前我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策不多、力度不大,眼下還遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界,應(yīng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不斷有新的調(diào)控政策出臺(tái)。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡后,更為積極的宏觀調(diào)控政策就是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi),使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部均衡的目標(biāo)。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理決策,不壓縮市場(chǎng)創(chuàng)新活動(dòng)空間為界限。它包括國(guó)家和城市在土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施等方面制訂更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)、更為系統(tǒng)和具體的政策,比如規(guī)定不同等級(jí)住房的開發(fā)量、套內(nèi)面積、建筑成本、銷售價(jià)格以及配套設(shè)施的更為具體的標(biāo)準(zhǔn)等。

3.積極實(shí)施住房保障政策,使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過程中,增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實(shí)施住房保障政策,是政府的職責(zé)所在,其目標(biāo)是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價(jià)值,為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件,實(shí)現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。針對(duì)我國(guó)人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的現(xiàn)狀,國(guó)務(wù)院1998年曾經(jīng)下發(fā)過一個(gè)23號(hào)文件,提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的目標(biāo),其中包含了為大部分居民提供住房福利保障,并引導(dǎo)居民適度安排住房消費(fèi)成份,但實(shí)際上我國(guó)要為大多數(shù)中低收入居民提供住房福利保障,還有很長(zhǎng)的路要走,這方面的宏觀調(diào)控政策更是遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界。

目前,我國(guó)的住房福利保障政策主要體現(xiàn)為面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等。由于居民收入調(diào)查及信用體系不完善,難以確定低收入居民情況,加上政府財(cái)政限制和政策執(zhí)行方面的問題,我國(guó)迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障,現(xiàn)實(shí)保障程度非常有限。多年來,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平一直在低位徘徊,執(zhí)行中還出現(xiàn)了較為突出的偏差問題,相反,商品住房的建設(shè),特別是中高檔商品房的開發(fā)建設(shè)卻增長(zhǎng)很快,成為住房供應(yīng)的主體。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),2005年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資僅565億元,同比下降6.8%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設(shè)在各地尚處于起步階段,實(shí)際建設(shè)的數(shù)量則更小。鑒于這種情況,我國(guó)增加居民住房福利保障方面的調(diào)控政策首先是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量,為大部分中低收入居民享有經(jīng)濟(jì)適用房提供保障;其次是適當(dāng)增加廉租住房的供應(yīng),保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件;再次是采取各種“補(bǔ)磚頭”、“補(bǔ)人頭”的政策,通過貨幣化的補(bǔ)貼方式,提高居民住房消費(fèi)能力,全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。

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第3篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 現(xiàn)狀

一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年~1996年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,主要體現(xiàn)在我國(guó)的沿海城市(海南等),為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì),國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)16條”。1998年~2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象,房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此,國(guó)家出臺(tái)了“23號(hào)”文件,文件指出必須刺激消費(fèi),拉動(dòng)內(nèi)需。2003年~2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得,導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國(guó)家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年~2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì),主要以我國(guó)沿海城市為主,價(jià)格不斷攀升,為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”等相關(guān)文件。2008年~2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始走向泡沫,短短三年中,房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài),房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升,為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無非是同志在十報(bào)告中表述,必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理,滿足困難家庭基本需求。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多,目的在于限制一部分群體通過炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài),與此同時(shí),第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。

2、存款準(zhǔn)備金利率

存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國(guó)家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一,我國(guó)從2006年以來,存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次,光2011年上半年就調(diào)整了6次,目的在于控制相關(guān)金融體系,存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言,認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國(guó)家在2008年年底正式出臺(tái),保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題,同時(shí)還開展了棚戶區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊,沖擊來源于中小收入群體對(duì)購房的需求。

4、限購政策

限購政策是國(guó)家在2010年4月份出臺(tái),先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求,主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋薅保瑢?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋抟唤薄4苏咭唤?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)不小的打擊,不過對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性,再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分(一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等),一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定,同時(shí),二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定,對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來說房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺,與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量不穩(wěn)定

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和,房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市,卻造成了有房無客戶的現(xiàn)狀,有研究報(bào)告顯示,只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3~4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)來的銷售短信,或接到相關(guān)的銷售電話,盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商的能力大小

據(jù)統(tǒng)計(jì),我市具有房地產(chǎn)開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上,雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等,與國(guó)家的開發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距,從我市房地產(chǎn)開發(fā)商來看實(shí)力就有所不等,比如:香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國(guó)有名的開發(fā)商。

4、房?jī)r(jià)過高

房?jī)r(jià)過高是影響居民購房的關(guān)鍵之一,與此同時(shí),居民的購買力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來看,我國(guó)居民的購房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰,但是需要國(guó)家的相關(guān)政策保障以及居民購買力的支持。

(作者單位:江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系)

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