房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

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第1篇

【關(guān)鍵詞】次級(jí)債危機(jī)金融危機(jī)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對(duì)住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)

傳統(tǒng)理論將居民購房活動(dòng)主要區(qū)分為住房消費(fèi)與住房投資兩大類。二者的區(qū)別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房?jī)r(jià)格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲利。至于住房投機(jī)，它是與住房投資既有區(qū)別，又緊密相關(guān)的活動(dòng)。雖然在學(xué)理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現(xiàn)實(shí)操作層面上對(duì)住房投資與住房投機(jī)進(jìn)行區(qū)分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為。”〔’〕因?yàn)楸疚闹饕懻摲康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控顯然屬于現(xiàn)實(shí)操作層面，所以本文并未將住房投機(jī)單獨(dú)作為一類活動(dòng)與住房消費(fèi)和住房投資相并列來進(jìn)行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內(nèi)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，特別是2005年以來的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費(fèi)與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對(duì)二者的區(qū)別對(duì)待。“鼓勵(lì)消費(fèi)，抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如“舊國(guó)八條”、“新國(guó)八條”和“國(guó)六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區(qū)別對(duì)待。消費(fèi)與投資之分，就像中國(guó)歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。住房消費(fèi)如同“華夏”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的支持和鼓勵(lì)，而且在道德層面上也占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位;相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的抑制和區(qū)別對(duì)待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統(tǒng)理論看來，住房投資與信貸危機(jī)，乃至整個(gè)金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)有著某種天然聯(lián)系;而住房消費(fèi)似乎具備某種“抗體”，其引發(fā)信貸危機(jī)，乃至金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)卻很小。

二、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)的沖擊

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)是一起典型的由住房消費(fèi)引起的信貸危機(jī)和金融危機(jī)。這起危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面沖擊了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，引發(fā)人們重新認(rèn)識(shí)住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)之間的關(guān)系。

在美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)上，放貸機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人信用高低，對(duì)其進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，從而形成兩個(gè)層次的市場(chǎng)，即“優(yōu)惠級(jí)”(Prime)抵押貸款市場(chǎng)和“次級(jí)”抵押貸款市場(chǎng)。信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)惠級(jí)抵押貸款，只能在次級(jí)市場(chǎng)上尋求貸款。兩個(gè)層次的住房抵押貸款市場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象均為貸款購房者，但次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款的貸款利率高出2%-3%。因?yàn)榇渭?jí)抵押貸款市場(chǎng)為那些受到歧視或者不符合優(yōu)惠級(jí)抵押貸款市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。由于次級(jí)抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款利率高，因而次級(jí)抵押貸款對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來說是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)，所以該業(yè)務(wù)受到放貸機(jī)構(gòu)的有力推動(dòng)。另外，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施的低利率政策和美國(guó)住宅價(jià)格的持續(xù)上升，也引起美國(guó)居民購房熱情不斷升溫。

在次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)推出的最初10年里，該業(yè)務(wù)取得了顯著效果。1994-2006年，美國(guó)的住房自有率從64%上升到69%，超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級(jí)住房抵押貸款。在利用次級(jí)住房抵押貸款購買住房的居民中，一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收人者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優(yōu)惠級(jí)抵押貸款。次級(jí)抵押貸款為這些低收人者提供了選擇權(quán)，通過次級(jí)抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。按照傳統(tǒng)理論對(duì)居民購房行為的分類，這些購房活動(dòng)顯然絕大部分屬于住房消費(fèi)，而非住房投資。2004年6月到2006年6月，為了避免經(jīng)濟(jì)過熱，防止通貨膨脹，阻止資本外流，控制美元跌勢(shì)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率從1%提升至5.25%。加息從兩個(gè)方面影響到房地產(chǎn)業(yè):其一，由于大部分次級(jí)住房抵押貸款采取可調(diào)整利率形式，隨著美聯(lián)儲(chǔ)17次上調(diào)利率，次級(jí)住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大；其二，美聯(lián)儲(chǔ)17次上調(diào)利率直接導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)下挫，房地產(chǎn)交易也從此由火熱轉(zhuǎn)向低迷。債務(wù)負(fù)擔(dān)的增加與住房?jī)r(jià)格的下跌交相作用于美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款，引起了越來越嚴(yán)重的信貸危機(jī)。

在辦理次級(jí)住房抵押貸款時(shí)，放款機(jī)構(gòu)和借款者都認(rèn)為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人可以出售所購住房或者進(jìn)行抵押再融資。但事實(shí)上，由于美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，住房市場(chǎng)持續(xù)降溫，借款人很難將自己的住房賣出，即使能夠賣出，住房的價(jià)值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下，自然會(huì)出現(xiàn)逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對(duì)次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生嚴(yán)重震蕩，并沖擊貸款市場(chǎng)的資金鏈，進(jìn)而波及整個(gè)住房抵押貸款市場(chǎng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)因?yàn)樽》克姓咧箵p的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成惡性循環(huán)，加劇了次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)的嚴(yán)重程度，這便是美國(guó)次級(jí)債危機(jī)。在危機(jī)的初始階段，危及僅僅存在于美國(guó)次級(jí)住房抵押貨款市場(chǎng)上。但是，隨著美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的逐步加劇，市場(chǎng)預(yù)期更加悲觀，住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下跌，優(yōu)惠級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)也受到?jīng)_擊。隨著次級(jí)債危機(jī)中住房?jī)r(jià)格的一跌再跌，越來越多優(yōu)惠級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)上的借款者發(fā)現(xiàn)，他們購買的住房市值已經(jīng)低于住房抵押貸款的本息，于是即使在優(yōu)惠級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)上，也出現(xiàn)了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)波及到了整個(gè)抵押貸款市場(chǎng)。不僅如此，銀行的信貸危機(jī)很快波及到了以住房抵押貸款為發(fā)行基礎(chǔ)的住房抵押貸款證券市場(chǎng)，進(jìn)而影響到了整個(gè)證券市場(chǎng)，最終釀成了一場(chǎng)深刻影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)的金融危機(jī)。

反思美國(guó)次級(jí)債危機(jī)可以發(fā)現(xiàn)，引發(fā)本次危機(jī)的恰恰是住房消費(fèi)，而不是住房投資。次級(jí)住房抵押貸款的借款者絕大多數(shù)是那些少數(shù)族裔和低收人者，這些弱勢(shì)群體通過次級(jí)住房抵押貸款來購買住房，用于自己居住，而非用于投資。作為一個(gè)典型案例，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面對(duì)傳統(tǒng)理論中關(guān)于住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了重大沖擊，即不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。

三、對(duì)住房消費(fèi)和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)沖擊了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，顛覆了人們對(duì)于住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。而這種傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)追根溯源是基于傳統(tǒng)理論對(duì)于居民購房性質(zhì)的分類，即對(duì)住房消費(fèi)與住房投資的認(rèn)識(shí)。

本文認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面而言，對(duì)居民購房性質(zhì)的研究至少存在三種分析視角:其一，基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的分析視角;其二，基于需求目的的分析視角;其三，基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論的分析視角。在不同分析視角下，對(duì)于居民購房性質(zhì)，或者說對(duì)于何謂住房消費(fèi)、何謂住房投資會(huì)得出截然不同的結(jié)論。每一種結(jié)論都建立于自己獨(dú)特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨(dú)特的分析視角，才能找到其結(jié)論的合理性。對(duì)住房消費(fèi)與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，為重新審視住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)的關(guān)系，以及重建我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)奠定了根基。

(一)基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費(fèi)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系是當(dāng)代最主要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，被所有發(fā)達(dá)國(guó)家和眾多發(fā)展中國(guó)家所采用。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的核算是SNA最主要的內(nèi)容之一，GDP由消費(fèi)、投資、政府支出和出口四部分組成。基于SNA的分析視角，在新房市場(chǎng)上，居民購買的住房無論是用于自己居住，還是為了出租以獲得租金，或者等待住房?jī)r(jià)格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲利，都屬于投資活動(dòng)。

SNA之所以如此設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時(shí)期內(nèi)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于普通消費(fèi)品而言，人們會(huì)在一個(gè)給定時(shí)期內(nèi)購買它，并在該時(shí)期或比該時(shí)期稍長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期里消費(fèi)掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當(dāng)期消費(fèi)。但住宅與普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用壽命長(zhǎng)久，可以在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里為消費(fèi)者提供一個(gè)持續(xù)的服務(wù)流。雖然住房服務(wù)的消費(fèi)可以綿延很久，但對(duì)住房的購買支付卻是在某個(gè)相對(duì)短的時(shí)期內(nèi)進(jìn)行，住房的購買行為和消費(fèi)行為在時(shí)間跨度上存在極大背離。對(duì)于GDP及組成GDP的消費(fèi)、投資等流量指標(biāo)來說，這種背離會(huì)給統(tǒng)計(jì)工作帶來嚴(yán)重偏差。如果將購買住房的支出計(jì)人當(dāng)期消費(fèi)，無疑極大地高估了當(dāng)期的消費(fèi)支出，于是在SNA中，僅僅將住房服務(wù)視作消費(fèi)品，將房租計(jì)人消費(fèi)。可見，如果基于SNA分析視角，在新房市場(chǎng)上購買住宅，無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途，都屬于投資活動(dòng)。而享受住宅提供的住房服務(wù)，并為此支付房租的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)。同時(shí)，GDP僅僅衡量現(xiàn)期生產(chǎn)的所有產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值，非現(xiàn)期生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)，即舊貨的購買并不計(jì)人當(dāng)期GDP，因?yàn)榕f貨的交易反映了一種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并不是經(jīng)濟(jì)價(jià)值的增加，因此舊貨的交易并不包括在當(dāng)期GDP中。所以，居民在二手房市場(chǎng)上購買住房，無論用于自己家庭居住，還是用于其他用途，不在SNA的考察范圍之內(nèi)，所以居民在二手房市場(chǎng)上的購房活動(dòng)既不是住房投資，也不是住房消費(fèi)。

(二)基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費(fèi)

顯然，傳統(tǒng)理論對(duì)于住房消費(fèi)與住房投資的認(rèn)識(shí)絕非基于SNA分析視角，而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下，研究者根據(jù)居民的購房目的來界定住房消費(fèi)與住房投資。他們認(rèn)為吃、穿、住、行是人的基本消費(fèi)集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種:一種是租住他人住房;一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費(fèi)需求，而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費(fèi)需求的一種方式，于是一些學(xué)者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)，而被購買的住房屬于消費(fèi)品的結(jié)論。同理，基于需求目的分析視角，居民購買住房，如果不是用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房?jī)r(jià)格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲利，那么這種購房活動(dòng)與購買工業(yè)、商業(yè)或辦公等非住宅房地產(chǎn)的行為一樣，屬于投資活動(dòng)。從需求目的分析視角對(duì)住房投資和住房消費(fèi)的界定，是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動(dòng)還是消費(fèi)活動(dòng)。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得人們廣泛認(rèn)同，以商品用途來區(qū)分投資品和消費(fèi)品不僅在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種方法來分析商品住房及購房活動(dòng)的性質(zhì)時(shí)，研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費(fèi)品的特殊性。

許多學(xué)者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費(fèi)品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費(fèi)品的特殊性，而試圖用研究普通商品價(jià)格形成與波動(dòng)

的方法來研究商品住房的價(jià)格形成與波動(dòng)，即試圖僅僅使用實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素如人口數(shù)量、居民收人水平、就業(yè)率等指標(biāo)來解釋和預(yù)測(cè)住宅價(jià)格的周期性波動(dòng)，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費(fèi)品的虛擬資產(chǎn)屬性，采用這樣的方法做出的預(yù)測(cè)往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點(diǎn)，他使用1986-1994年美國(guó)41個(gè)大城市的截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收人、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量及商品住房?jī)r(jià)格滯后變量對(duì)商品住房?jī)r(jià)格進(jìn)行回歸分析。結(jié)果表明，這些解釋變量對(duì)商品住房?jī)r(jià)格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預(yù)測(cè)價(jià)格變動(dòng)的拐點(diǎn)，即使是預(yù)測(cè)最準(zhǔn)確的模型錯(cuò)誤率也高達(dá)52.73%.這是因?yàn)殡S著商品住房虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強(qiáng)，其價(jià)格波動(dòng)越來越受到貨幣和資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響，而實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響在逐步減弱。事實(shí)上，馬克思早在19世紀(jì)下半葉就認(rèn)識(shí)到了房?jī)r(jià)的特殊性，他指出“房?jī)r(jià)只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無關(guān)”。

由此可見，雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區(qū)分住房投資與住房消費(fèi)，但是該結(jié)論僅僅在這一獨(dú)特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍中，這一結(jié)論便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破這一獨(dú)

特視角，在更為廣闊的范圍內(nèi)理解住房投資與住房消費(fèi)的涵義。因?yàn)樽》肯M(fèi)與一般意義上的消費(fèi)行為大不相同，集中體現(xiàn)在商品住房不同于普通消費(fèi)品，其價(jià)格的形成與變動(dòng)遵循著不同于普通消費(fèi)品的特有邏輯。傳統(tǒng)理論對(duì)于住房投資與住房消費(fèi)的認(rèn)識(shí)基于需求目的分析視角之下。所以，傳統(tǒng)理論中住房投資與住房消費(fèi)的涵義僅僅在這一獨(dú)特視角之下才具有合理性，即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是，在這一視角下，我們并不能找到住房投資與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)性，也同樣找不到住房消費(fèi)對(duì)于金融危機(jī)存在“免疫力”的絲毫證據(jù)。

正如下文所述，金融危機(jī)往往是由虛擬資產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性引發(fā)的，從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角來看，商品住房具有虛擬資產(chǎn)屬性，其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性。正是房?jī)r(jià)的強(qiáng)波動(dòng)性，才是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素。從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角看，傳統(tǒng)意義上的住房投資與住房消費(fèi)并無二致，二者均具有投資活動(dòng)屬性。

(三)基于虛擬經(jīng)濟(jì)視角的住房投資與住房消費(fèi)

從1997年東南亞金融危機(jī)以后開始，我國(guó)部分學(xué)者開始研究虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這一研究很快得到社會(huì)承認(rèn)。2002年10月，“虛擬經(jīng)濟(jì)”一詞被寫人了十六大報(bào)告。虛擬經(jīng)濟(jì)研究對(duì)于深化關(guān)于房地產(chǎn)屬性的認(rèn)識(shí)意義重大。雖然對(duì)于什么是虛擬經(jīng)濟(jì)和虛擬資產(chǎn)尚未達(dá)成一致定義，但是人們基本認(rèn)同這樣一種觀點(diǎn)，即“虛擬經(jīng)濟(jì)是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，虛擬資產(chǎn)是指金融資產(chǎn)以及具有類同金融資產(chǎn)屬性的其他資產(chǎn)形式，而房地產(chǎn)就是除了金融資產(chǎn)以外的最主要的虛擬資產(chǎn)形式”。[5l0由于房地產(chǎn)具有虛擬資產(chǎn)屬性，所以它有別于普通資產(chǎn)，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。

第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控交易成本準(zhǔn)公共產(chǎn)品

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒有改變，市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.2%，其中商品住宅投資增長(zhǎng)23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱、商品房?jī)r(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，無法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿绱耍瑥睦碚撋险f政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會(huì)對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購房置業(yè)，對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國(guó)家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國(guó)在內(nèi)的很多西方國(guó)家特別采取了鼓勵(lì)居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會(huì)帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場(chǎng)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場(chǎng)力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金，增加市場(chǎng)活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場(chǎng)炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國(guó)政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國(guó)政府無一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，投資者對(duì)于土地壟斷利潤(rùn)的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對(duì)土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)模磁c居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡(jiǎn)單地說就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平。現(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國(guó)都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制度的美國(guó)也有住房福利保障政策。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度、政府財(cái)政狀況和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合區(qū)域差異較大的具體特點(diǎn)，我國(guó)宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，調(diào)整市場(chǎng)不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要在此目標(biāo)之下確定政策邊界，在不超出相應(yīng)政策邊界的前提下選擇制訂進(jìn)一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作為目標(biāo)，逐步強(qiáng)化宏觀調(diào)控相關(guān)政策。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中突出存在投機(jī)炒作問題，一方面，商品房?jī)r(jià)格偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態(tài)勢(shì)。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)首先確定抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作的具體目標(biāo)，并有針對(duì)性出臺(tái)調(diào)控政策。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還存在資金缺乏問題，而市場(chǎng)投機(jī)炒作也有集聚資金的作用，同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍很大，各地市場(chǎng)存在較大差別，所以從全國(guó)范圍看，不可能以徹底禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作問題為調(diào)控目標(biāo)，適度投機(jī)炒作將在一定市場(chǎng)范圍內(nèi)是允許的。但是，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作氣氛濃厚，而市場(chǎng)資金已經(jīng)度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作問題作為政策目標(biāo)。鑒于此，全國(guó)性宏觀調(diào)控政策將以允許適度的投機(jī)炒作，并保證不影響居民的正常房地產(chǎn)消費(fèi)決策，特別是保護(hù)首次置業(yè)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求為界限，與此同時(shí)，部分大城市、特大城市可以制訂實(shí)施完全禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為的政策。

迄今為止，我國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作方面的宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策界限，還有較大的政策擴(kuò)展空間。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，主要是提高房地產(chǎn)投資和交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，通過提高市場(chǎng)投機(jī)炒作成本達(dá)到政策目的，這些政策在實(shí)施過程中應(yīng)該視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整或加強(qiáng)。

為進(jìn)一步加大抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的宏觀調(diào)控政策的力度，從國(guó)家層面看，可以進(jìn)一步制訂實(shí)施提高房地產(chǎn)增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進(jìn)市場(chǎng)信息進(jìn)一步公開，以降低交易成本，壓縮投機(jī)炒作空間。地方政府也可以通過加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理，制訂措施規(guī)范市場(chǎng)交易行為；通過對(duì)違規(guī)行為的更嚴(yán)厲打擊，提高市場(chǎng)投機(jī)炒作道德風(fēng)險(xiǎn)成本，最終達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。對(duì)于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導(dǎo)甚至限定一戶居民只購買一套商品房；規(guī)定商品房二次銷售收益政府所有等。

2.調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求最優(yōu)均衡。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期的、基本的目標(biāo)。目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來看，存在著嚴(yán)重的內(nèi)部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，據(jù)分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房存在很大程度的供應(yīng)短缺問題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控將首先以促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡為目標(biāo)，通過制訂不同類型商品房均衡供應(yīng)的政策，逐步消除房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡問題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，國(guó)家可以出臺(tái)框架性、限定性的政策法規(guī)，包括要求各地房地產(chǎn)開發(fā)中普通商品房所占的最低比例，針對(duì)高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的稅費(fèi)，針對(duì)我國(guó)人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費(fèi)等。地方政府是土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的主要承擔(dān)者，可以制訂實(shí)施很多具體政策措施，特別是規(guī)劃管理、土地供應(yīng)方面的政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，例如要求企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不得突破建筑容積率的指標(biāo)限制等等。總體上看，目前我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策不多、力度不大，眼下還遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界，應(yīng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不斷有新的調(diào)控政策出臺(tái)。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調(diào)控政策就是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部均衡的目標(biāo)。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理決策，不壓縮市場(chǎng)創(chuàng)新活動(dòng)空間為界限。它包括國(guó)家和城市在土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施等方面制訂更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)、更為系統(tǒng)和具體的政策，比如規(guī)定不同等級(jí)住房的開發(fā)量、套內(nèi)面積、建筑成本、銷售價(jià)格以及配套設(shè)施的更為具體的標(biāo)準(zhǔn)等。

3.積極實(shí)施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實(shí)施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價(jià)值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實(shí)現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。針對(duì)我國(guó)人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的現(xiàn)狀，國(guó)務(wù)院1998年曾經(jīng)下發(fā)過一個(gè)23號(hào)文件，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的目標(biāo)，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導(dǎo)居民適度安排住房消費(fèi)成份，但實(shí)際上我國(guó)要為大多數(shù)中低收入居民提供住房福利保障，還有很長(zhǎng)的路要走，這方面的宏觀調(diào)控政策更是遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界。

目前，我國(guó)的住房福利保障政策主要體現(xiàn)為面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等。由于居民收入調(diào)查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財(cái)政限制和政策執(zhí)行方面的問題，我國(guó)迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現(xiàn)實(shí)保障程度非常有限。多年來，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平一直在低位徘徊，執(zhí)行中還出現(xiàn)了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設(shè)，特別是中高檔商品房的開發(fā)建設(shè)卻增長(zhǎng)很快，成為住房供應(yīng)的主體。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設(shè)在各地尚處于起步階段，實(shí)際建設(shè)的數(shù)量則更小。鑒于這種情況，我國(guó)增加居民住房福利保障方面的調(diào)控政策首先是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，為大部分中低收入居民享有經(jīng)濟(jì)適用房提供保障；其次是適當(dāng)增加廉租住房的供應(yīng)，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補(bǔ)磚頭”、“補(bǔ)人頭”的政策，通過貨幣化的補(bǔ)貼方式，提高居民住房消費(fèi)能力，全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。

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第3篇

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)　宏觀調(diào)控　現(xiàn)狀

一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國(guó)的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國(guó)家出臺(tái)了“23號(hào)”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國(guó)家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，主要以我國(guó)沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。

2、存款準(zhǔn)備金利率

存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國(guó)家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國(guó)從2006年以來，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國(guó)家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時(shí)還開展了棚戶區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對(duì)購房的需求。

4、限購政策

限購政策是國(guó)家在2010年4月份出臺(tái)，先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋薅保瑢?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋抟唤薄４苏咭唤?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)不小的打擊，不過對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等），一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來說房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量不穩(wěn)定

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市，卻造成了有房無客戶的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關(guān)的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商的能力大小

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國(guó)家的開發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開發(fā)商來看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國(guó)有名的開發(fā)商。

4、房?jī)r(jià)過高

房?jī)r(jià)過高是影響居民購房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購買力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來看，我國(guó)居民的購房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國(guó)家的相關(guān)政策保障以及居民購買力的支持。

（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）

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