房地產調控研究論文范文
前言：我們精心挑選了數篇優(yōu)質房地產調控研究論文文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
一、中國房地產業(yè)宏觀調控對住房消費、住房投資與金融危機關系的傳統(tǒng)認識
傳統(tǒng)理論將居民購房活動主要區(qū)分為住房消費與住房投資兩大類。二者的區(qū)別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利。至于住房投機，它是與住房投資既有區(qū)別，又緊密相關的活動。雖然在學理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現實操作層面上對住房投資與住房投機進行區(qū)分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉變?yōu)橥稒C行為。”〔’〕因為本文主要討論房地產業(yè)宏觀調控，宏觀調控顯然屬于現實操作層面，所以本文并未將住房投機單獨作為一類活動與住房消費和住房投資相并列來進行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內。
中國房地產業(yè)宏觀調控，特別是2005年以來的本輪房地產業(yè)宏觀調控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現為對二者的區(qū)別對待。“鼓勵消費，抑制投資”成為房地產業(yè)宏觀調控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產業(yè)宏觀調控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區(qū)別對待。消費與投資之分，就像中國歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復強調。住房消費如同“華夏”，不僅在房地產業(yè)宏觀調控中受到政策的支持和鼓勵，而且在道德層面上也占據優(yōu)勢地位;相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產業(yè)宏觀調控中受到政策的抑制和區(qū)別對待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統(tǒng)理論看來，住房投資與信貸危機，乃至整個金融危機或經濟危機有著某種天然聯系;而住房消費似乎具備某種“抗體”，其引發(fā)信貸危機，乃至金融危機或經濟危機的風險卻很小。
二、美國次級債危機從現實層面對中國房地產業(yè)宏觀調控理論基礎的沖擊
美國次級債危機是一起典型的由住房消費引起的信貸危機和金融危機。這起危機從現實層面沖擊了中國房地產業(yè)宏觀調控的理論基礎，引發(fā)人們重新認識住房消費、住房投資與金融危機之間的關系。
在美國住房抵押貸款市場上，放貸機構根據借款人信用高低，對其進行區(qū)別對待，從而形成兩個層次的市場，即“優(yōu)惠級”(Prime)抵押貸款市場和“次級”抵押貸款市場。信用低的人申請不到優(yōu)惠級抵押貸款，只能在次級市場上尋求貸款。兩個層次的住房抵押貸款市場的服務對象均為貸款購房者，但次級抵押貸款市場的貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款的貸款利率高出2%-3%。因為次級抵押貸款市場為那些受到歧視或者不符合優(yōu)惠級抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務，所以在少數族裔高度集中和經濟不發(fā)達的地區(qū)很受歡迎。由于次級抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款利率高，因而次級抵押貸款對放貸機構來說是一項高回報業(yè)務，所以該業(yè)務受到放貸機構的有力推動。另外，美聯儲實施的低利率政策和美國住宅價格的持續(xù)上升，也引起美國居民購房熱情不斷升溫。
在次級抵押貸款業(yè)務推出的最初10年里，該業(yè)務取得了顯著效果。1994-2006年，美國的住房自有率從64%上升到69%，超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。在利用次級住房抵押貸款購買住房的居民中，一半以上是少數族裔，其中大部分是低收人者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優(yōu)惠級抵押貸款。次級抵押貸款為這些低收人者提供了選擇權，通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。按照傳統(tǒng)理論對居民購房行為的分類，這些購房活動顯然絕大部分屬于住房消費，而非住房投資。2004年6月到2006年6月，為了避免經濟過熱，防止通貨膨脹，阻止資本外流，控制美元跌勢，美聯儲連續(xù)17次加息，將聯邦基金利率從1%提升至5.25%。加息從兩個方面影響到房地產業(yè):其一，由于大部分次級住房抵押貸款采取可調整利率形式，隨著美聯儲17次上調利率，次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大；其二，美聯儲17次上調利率直接導致美國房價下挫，房地產交易也從此由火熱轉向低迷。債務負擔的增加與住房價格的下跌交相作用于美國次級住房抵押貸款，引起了越來越嚴重的信貸危機。
在辦理次級住房抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人可以出售所購住房或者進行抵押再融資。但事實上，由于美聯儲連續(xù)17次加息，住房市場持續(xù)降溫，借款人很難將自己的住房賣出，即使能夠賣出，住房的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下，自然會出現逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級住房抵押貸款市場的悲觀預期，次級住房抵押貸款市場就會發(fā)生嚴重震蕩，并沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個住房抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為住房所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成惡性循環(huán)，加劇了次級住房抵押貸款市場危機的嚴重程度，這便是美國次級債危機。在危機的初始階段，危及僅僅存在于美國次級住房抵押貨款市場上。但是，隨著美國次級債危機的逐步加劇，市場預期更加悲觀，住房價格進一步下跌，優(yōu)惠級住房抵押貸款市場也受到沖擊。隨著次級債危機中住房價格的一跌再跌，越來越多優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上的借款者發(fā)現，他們購買的住房市值已經低于住房抵押貸款的本息，于是即使在優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上，也出現了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例，美國次級債危機波及到了整個抵押貸款市場。不僅如此，銀行的信貸危機很快波及到了以住房抵押貸款為發(fā)行基礎的住房抵押貸款證券市場，進而影響到了整個證券市場，最終釀成了一場深刻影響美國經濟的金融危機。
反思美國次級債危機可以發(fā)現，引發(fā)本次危機的恰恰是住房消費，而不是住房投資。次級住房抵押貸款的借款者絕大多數是那些少數族裔和低收人者，這些弱勢群體通過次級住房抵押貸款來購買住房，用于自己居住，而非用于投資。作為一個典型案例，美國次級債危機從現實層面對傳統(tǒng)理論中關于住房消費、住房投資與金融危機關系的認識產生了重大沖擊，即不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機，住房消費同樣也能夠引發(fā)金融危機。
三、對住房消費和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統(tǒng)認識
美國次級債危機沖擊了中國房地產業(yè)宏觀調控的理論基礎，顛覆了人們對于住房消費、住房投資與金融危機關系的傳統(tǒng)認識。而這種傳統(tǒng)認識追根溯源是基于傳統(tǒng)理論對于居民購房性質的分類，即對住房消費與住房投資的認識。
本文認為，從經濟學理論層面而言，對居民購房性質的研究至少存在三種分析視角:其一，基于國民經濟帳戶體系(SNA)的分析視角;其二，基于需求目的的分析視角;其三，基于虛擬經濟理論的分析視角。在不同分析視角下，對于居民購房性質，或者說對于何謂住房消費、何謂住房投資會得出截然不同的結論。每一種結論都建立于自己獨特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨特的分析視角，才能找到其結論的合理性。對住房消費與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統(tǒng)認識，為重新審視住房消費、住房投資與金融危機的關系，以及重建我國房地產業(yè)宏觀調控的理論基礎奠定了根基。
(一)基于國民經濟帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費
國民經濟帳戶體系是當代最主要的國民經濟核算體系，被所有發(fā)達國家和眾多發(fā)展中國家所采用。國內生產總值的核算是SNA最主要的內容之一，GDP由消費、投資、政府支出和出口四部分組成。基于SNA的分析視角，在新房市場上，居民購買的住房無論是用于自己居住，還是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利，都屬于投資活動。
SNA之所以如此設計統(tǒng)計口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時期內一個經濟體生產的所有最終產品和服務的市場價格。對于普通消費品而言，人們會在一個給定時期內購買它，并在該時期或比該時期稍長的一個時期里消費掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當期消費。但住宅與普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當長的時間里為消費者提供一個持續(xù)的服務流。雖然住房服務的消費可以綿延很久，但對住房的購買支付卻是在某個相對短的時期內進行，住房的購買行為和消費行為在時間跨度上存在極大背離。對于GDP及組成GDP的消費、投資等流量指標來說，這種背離會給統(tǒng)計工作帶來嚴重偏差。如果將購買住房的支出計人當期消費，無疑極大地高估了當期的消費支出，于是在SNA中，僅僅將住房服務視作消費品，將房租計人消費。可見，如果基于SNA分析視角，在新房市場上購買住宅，無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途，都屬于投資活動。而享受住宅提供的住房服務，并為此支付房租的行為屬于消費活動。同時，GDP僅僅衡量現期生產的所有產品和服務的價值，非現期生產的產品和服務，即舊貨的購買并不計人當期GDP，因為舊貨的交易反映了一種資產的轉移，并不是經濟價值的增加，因此舊貨的交易并不包括在當期GDP中。所以，居民在二手房市場上購買住房，無論用于自己家庭居住，還是用于其他用途，不在SNA的考察范圍之內，所以居民在二手房市場上的購房活動既不是住房投資，也不是住房消費。
(二)基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費
顯然，傳統(tǒng)理論對于住房消費與住房投資的認識絕非基于SNA分析視角，而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下，研究者根據居民的購房目的來界定住房消費與住房投資。他們認為吃、穿、住、行是人的基本消費集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種:一種是租住他人住房;一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費需求，而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費需求的一種方式，于是一些學者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費活動，而被購買的住房屬于消費品的結論。同理，基于需求目的分析視角，居民購買住房，如果不是用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利，那么這種購房活動與購買工業(yè)、商業(yè)或辦公等非住宅房地產的行為一樣，屬于投資活動。從需求目的分析視角對住房投資和住房消費的界定，是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動還是消費活動。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得人們廣泛認同，以商品用途來區(qū)分投資品和消費品不僅在實踐中被廣泛應用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種方法來分析商品住房及購房活動的性質時，研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費品的特殊性。
許多學者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費品的特殊性，而試圖用研究普通商品價格形成與波動
的方法來研究商品住房的價格形成與波動，即試圖僅僅使用實際經濟因素如人口數量、居民收人水平、就業(yè)率等指標來解釋和預測住宅價格的周期性波動，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費品的虛擬資產屬性，采用這樣的方法做出的預測往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點，他使用1986-1994年美國41個大城市的截面數據，根據居民收人、家庭數量、人口數量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數量、空置率等實際經濟變量及商品住房價格滯后變量對商品住房價格進行回歸分析。結果表明，這些解釋變量對商品住房價格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預測價格變動的拐點，即使是預測最準確的模型錯誤率也高達52.73%.這是因為隨著商品住房虛擬資產屬性的日益增強，其價格波動越來越受到貨幣和資本市場等虛擬經濟領域因素的影響，而實際經濟因素對商品住房市場的影響在逐步減弱。事實上，馬克思早在19世紀下半葉就認識到了房價的特殊性，他指出“房價只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關”。
由此可見，雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區(qū)分住房投資與住房消費，但是該結論僅僅在這一獨特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍中，這一結論便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破這一獨
特視角，在更為廣闊的范圍內理解住房投資與住房消費的涵義。因為住房消費與一般意義上的消費行為大不相同，集中體現在商品住房不同于普通消費品，其價格的形成與變動遵循著不同于普通消費品的特有邏輯。傳統(tǒng)理論對于住房投資與住房消費的認識基于需求目的分析視角之下。所以，傳統(tǒng)理論中住房投資與住房消費的涵義僅僅在這一獨特視角之下才具有合理性，即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是，在這一視角下，我們并不能找到住房投資與金融危機的關聯性，也同樣找不到住房消費對于金融危機存在“免疫力”的絲毫證據。
正如下文所述，金融危機往往是由虛擬資產價格的強波動性引發(fā)的，從虛擬經濟分析視角來看，商品住房具有虛擬資產屬性，其價格具有強波動性。正是房價的強波動性，才是房地產容易引發(fā)金融危機的主要因素。從虛擬經濟分析視角看，傳統(tǒng)意義上的住房投資與住房消費并無二致，二者均具有投資活動屬性。
(三)基于虛擬經濟視角的住房投資與住房消費
從1997年東南亞金融危機以后開始，我國部分學者開始研究虛擬經濟現象，這一研究很快得到社會承認。2002年10月，“虛擬經濟”一詞被寫人了十六大報告。虛擬經濟研究對于深化關于房地產屬性的認識意義重大。雖然對于什么是虛擬經濟和虛擬資產尚未達成一致定義，但是人們基本認同這樣一種觀點，即“虛擬經濟是一種與實體經濟相對應的經濟形態(tài)，虛擬資產是指金融資產以及具有類同金融資產屬性的其他資產形式，而房地產就是除了金融資產以外的最主要的虛擬資產形式”。[5l0由于房地產具有虛擬資產屬性，所以它有別于普通資產，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。
第2篇
[關鍵詞]房地產宏觀調控交易成本準公共產品
我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統(tǒng)計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發(fā)投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。
一、房地產市場宏觀調控的理論依據
政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發(fā)展。
1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。
2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環(huán)境，對其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業(yè)，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節(jié)，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發(fā)展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。
3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業(yè)會傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。
二、房地產市場宏觀調控的目標分類
政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經濟發(fā)展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。
1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發(fā)房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態(tài)度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。
2.均衡供應目標。在房地產市場發(fā)展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發(fā)展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。
3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節(jié)房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發(fā)展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場達到最優(yōu)均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現實中政府的房地產福利保障因經濟發(fā)展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。
三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界
根據我國房地產市場的發(fā)展成熟程度、政府財政狀況和國民經濟發(fā)展水平，結合區(qū)域差異較大的具體特點，我國宏觀調控的總體目標是抑制甚至局部性遏止市場投機炒作行為，調整市場不合理供應結構，促進房地產市場供求實現最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產市場宏觀調控要在此目標之下確定政策邊界，在不超出相應政策邊界的前提下選擇制訂進一步的政策措施。
1.以抑制甚至局部性遏止市場投機炒作為目標，逐步強化宏觀調控相關政策。目前我國房地產市場發(fā)展中突出存在投機炒作問題，一方面，商品房價格偏高，遠遠超出居民的購買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態(tài)勢。因此，國家對房地產市場的宏觀調控應首先確定抑制市場投機炒作的具體目標，并有針對性出臺調控政策。由于我國的房地產市場總體上還存在資金缺乏問題，而市場投機炒作也有集聚資金的作用，同時全國房地產市場范圍很大，各地市場存在較大差別，所以從全國范圍看，不可能以徹底禁止市場投機炒作問題為調控目標，適度投機炒作將在一定市場范圍內是允許的。但是，對于一些房地產市場投機炒作氣氛濃厚，而市場資金已經度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場投機炒作問題作為政策目標。鑒于此，全國性宏觀調控政策將以允許適度的投機炒作，并保證不影響居民的正常房地產消費決策，特別是保護首次置業(yè)居民的房地產消費需求為界限，與此同時，部分大城市、特大城市可以制訂實施完全禁止市場投機炒作行為的政策。
迄今為止，我國抑制房地產市場投機炒作方面的宏觀調控政策遠沒有達到其政策界限，還有較大的政策擴展空間。我國已經出臺的房地產市場宏觀調控的相關政策，主要是提高房地產投資和交易的稅費負擔，通過提高市場投機炒作成本達到政策目的，這些政策在實施過程中應該視市場反應情況進行調整或加強。
為進一步加大抑制房地產市場投機炒作的宏觀調控政策的力度，從國家層面看，可以進一步制訂實施提高房地產增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進市場信息進一步公開，以降低交易成本，壓縮投機炒作空間。地方政府也可以通過加強房地產市場監(jiān)督管理，制訂措施規(guī)范市場交易行為；通過對違規(guī)行為的更嚴厲打擊，提高市場投機炒作道德風險成本，最終達到抑制投機炒作的目的。對于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場投機炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導甚至限定一戶居民只購買一套商品房；規(guī)定商品房二次銷售收益政府所有等。
2.調整房地產市場供應政策，實現市場供求最優(yōu)均衡。促進房地產市場供求均衡是房地產市場宏觀調控的長期的、基本的目標。目前從我國房地產市場的供求結構來看，存在著嚴重的內部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%，據分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經濟適用房存在很大程度的供應短缺問題。因此，我國房地產市場供應方面的宏觀調控將首先以促進市場內部供求基本均衡為目標，通過制訂不同類型商品房均衡供應的政策，逐步消除房地產市場內部結構失衡問題。在房地產市場供求結構調整方面，國家可以出臺框架性、限定性的政策法規(guī)，包括要求各地房地產開發(fā)中普通商品房所占的最低比例，針對高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的稅費，針對我國人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費等。地方政府是土地的直接供應者和房地產市場行政管理的主要承擔者，可以制訂實施很多具體政策措施，特別是規(guī)劃管理、土地供應方面的政策，調節(jié)房地產市場供應，例如要求企業(yè)嚴格按照相關規(guī)劃進行房地產開發(fā)，不得突破建筑容積率的指標限制等等。總體上看，目前我國調節(jié)房地產市場供應的政策不多、力度不大，眼下還遠沒有達到其政策邊界，應在相當長時期內不斷有新的調控政策出臺。在實現房地產市場內部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調控政策就是引導房地產消費，使居民住房消費與經濟發(fā)展水平相適應，使當前住房消費與經濟可持續(xù)發(fā)展相適應，實現房地產市場外部均衡的目標。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經營管理決策，不壓縮市場創(chuàng)新活動空間為界限。它包括國家和城市在土地供應、建設規(guī)劃、房地產項目實施等方面制訂更為科學的標準、更為系統(tǒng)和具體的政策，比如規(guī)定不同等級住房的開發(fā)量、套內面積、建筑成本、銷售價格以及配套設施的更為具體的標準等。
3.積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產市場宏觀調控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實施住房保障政策，是政府的職責所在，其目標是充分實現房地產的公共產品價值，為中低收入居民提供適當的住房條件，實現住房資源的最優(yōu)利用。針對我國人多地少、經濟發(fā)展水平不高的現狀，國務院1998年曾經下發(fā)過一個23號文件，提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”的目標，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導居民適度安排住房消費成份，但實際上我國要為大多數中低收入居民提供住房福利保障，還有很長的路要走，這方面的宏觀調控政策更是遠沒有達到其政策邊界。
目前，我國的住房福利保障政策主要體現為面向中低收入居民的經濟適用房、廉租房建設等。由于居民收入調查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財政限制和政策執(zhí)行方面的問題，我國迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現實保障程度非常有限。多年來，經濟適用房建設水平一直在低位徘徊，執(zhí)行中還出現了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設，特別是中高檔商品房的開發(fā)建設卻增長很快，成為住房供應的主體。據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年全國經濟適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產開發(fā)投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設在各地尚處于起步階段，實際建設的數量則更小。鑒于這種情況，我國增加居民住房福利保障方面的調控政策首先是擴大經濟適用房建設，大幅度提高經濟適用房供應量，為大部分中低收入居民享有經濟適用房提供保障；其次是適當增加廉租住房的供應，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補磚頭”、“補人頭”的政策，通過貨幣化的補貼方式，提高居民住房消費能力，全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。
[參考文獻]
[1]蔡孝箴.城市經濟學[M].南開大學出版社,1998.
[2]袁義才.城市暫住人員住房供應模式探討[J].開放導報，2005,(2).
[3]虞曉芬、陳多長.論政府調控杭州房地產市場的理論依據與現實必要性[J].中國房地產，2004，（7）.
[4]尹中立、郭建波.政府應積極干預住房市場[N].中國經濟時報，2005-03-23.
第3篇
關鍵詞 房地產 宏觀調控 現狀
一、回顧房地產宏觀調控政策
房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現房地產業(yè)與國民經濟協調發(fā)展的管理活動。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產進行了重要宏觀調控。1993年～1996年我國房地產行業(yè)第一次出現過熱的現象，主要體現在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產行業(yè)的泡沫經濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機，我國的經濟出現萎縮現象，房地產行業(yè)也進入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內需。2003年～2005年我國房地產行業(yè)再次出現過熱現象，由于土地使用權必須實施相關的方式取得，導致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產行業(yè)依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關文件。2008年～2010年房地產行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房價依舊繼續(xù)攀升，為此國家出臺“國十條”等相關政策。最新的調控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產行業(yè)政策現狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態(tài)，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準備金利率
存款準備金利率的調整是國家為了控制房地產行業(yè)泡沫經濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準備金利率的調整不下十次，光2011年上半年就調整了6次，目的在于控制相關金融體系，存款準備金利率的調整不僅影響是對房地產行業(yè)而言，認識對整個金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區(qū)住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產行業(yè)，對房地產行業(yè)是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關政策要求，主要是對當地居民采取“限二禁三”，對非當地居民采取“限一禁二”。此政策一經出臺對已經搖搖欲墜的房地產行業(yè)來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產行業(yè)的泡沫經濟。
三、中國房地產業(yè)發(fā)展存在的問題
1、房地產市場還不夠穩(wěn)定
房地產市場還不夠穩(wěn)定主要體現在城市區(qū)域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產市場活躍度相對穩(wěn)定，同時，二手房交易也相對穩(wěn)定，對于二級城市、三級城市來說房地產市場在結構制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產市場客戶量不穩(wěn)定
目前，房地產市場客戶量的不穩(wěn)定體現在二級、三級城市。一級城市的房地產供應量已經達到飽和，房地產商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風險。與此同時，給開發(fā)商帶來的風險也影響著相關連帶市場。
3、房地產市場開發(fā)商的能力大小
據統(tǒng)計，我市具有房地產開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發(fā)商企業(yè)實力相比還是有很大的差距，從我市房地產開發(fā)商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發(fā)商。
4、房價過高
房價過高是影響居民購房的關鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產行業(yè)的興衰。目前現狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產發(fā)展的速度。
四、改善房地產行業(yè)現狀的建議
房地產行業(yè)是我國經濟迅速發(fā)展不可或缺的產業(yè)之一，房地產行業(yè)的興衰直接影響我國經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進程。這里需要注意的是如何調控房地產行業(yè)的現行狀況和如何控制泡沫地產。房地產行業(yè)經久不衰，但是需要國家的相關政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應用技術職業(yè)學院工商管理系）
參考文獻：
[1]熊婕（導師：吳中宇） .我國低收入群體住房政策研究[D]. 華中科技大學碩士論文， 2006-10-01.
[2]張勇（導師：朱玲怡） .對構建武漢市城鎮(zhèn)居民住房社會保障制度的探討[D]. 華中科技大學碩士論文，2004-04-01.
[3]褚超孚（導師：賈生華）.城鎮(zhèn)住房保障模式及其在浙江省的應用研究[D].浙江大學博士論文，2005-06-01.
[4]祝亞輝（導師：傅鴻源） .城市社會弱勢群體居住問題研究[D].重慶大學碩士論文，2004-05-10.
[5]陳茁（導師：朱霞）.中外住房保障制度比較研究[D].華中科技大學碩士論文， 2008-06-01.
