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第1篇

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問題;宏觀調(diào)控;利益平衡

一、引言

宋莊畫家村案——一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來自全國(guó)各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價(jià)也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補(bǔ)償給李玉蘭九萬余元。

這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國(guó)集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時(shí)對(duì)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和兼顧社會(huì)各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬,故稱為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會(huì)上對(duì)這種沒有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展

1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀(jì)90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開始,隨著建設(shè)部的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示和北京市國(guó)土資源局的禁令接連出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房法律問題才開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀(jì)90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令?有專家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。正如北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上,表面上看很多部門都在管,實(shí)際上卻是誰都沒有真正管?！毙‘a(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實(shí)。

2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國(guó)的“城中村”遍地開花,呈現(xiàn)出燎原之勢(shì)。就全國(guó)范圍來看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]?？梢?小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì),政府相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭(zhēng)

學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭(zhēng)存在已久,很多學(xué)者和專家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進(jìn)行了深刻的分析?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的實(shí)質(zhì)是違法建筑沒有完全所有權(quán)的房屋,那種認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點(diǎn)忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個(gè)至關(guān)重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長(zhǎng)期看來農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織趨于利益誘惑勢(shì)必會(huì)將更多耕地變成宅基地來建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)定為,非法化是秉承中國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)行的農(nóng)村土地(耕地)保護(hù)政策,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和法律處理

(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示

透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實(shí)暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認(rèn)定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國(guó)耕地保護(hù)制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風(fēng)險(xiǎn)。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈?zhǔn)住?建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈身”(購(gòu)買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈尾”(權(quán)屬無法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn))三個(gè)環(huán)節(jié)的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”[4]。可見,高房?jī)r(jià)催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風(fēng)險(xiǎn)重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)知,不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理

目前,中國(guó)政府相關(guān)職能部門紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行法律規(guī)制。拉倫茨教授說過,“當(dāng)抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí),大家首先會(huì)想到的輔助思考形式是‘類型’?！盵5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對(duì)于占有耕地開發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴(yán)格制止,。對(duì)于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴(yán)格限制或者嚴(yán)禁開發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認(rèn)為違法,要求停工停建,恢復(fù)土地的本來用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購(gòu)其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,同時(shí)由國(guó)家管理部門為此類房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書;未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對(duì)于這種類型也應(yīng)該確認(rèn)為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。

五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問題分析

(一)注重政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡的預(yù)測(cè)能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對(duì)攀升的商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當(dāng),政府對(duì)“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的國(guó)八條①和國(guó)六條②不僅沒有穩(wěn)定住房?jī)r(jià),相反出現(xiàn)了中國(guó)最高的城市化速度伴隨最高的城市房?jī)r(jià)的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力,加大對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因?yàn)橹挥姓{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會(huì)保障性住房的比例,改變中國(guó)商品住房占大頭,經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì),廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。

(二)兼顧政府自身利益和社會(huì)各方利益的平衡

第2篇

關(guān)鍵詞：宣告合同無效；解除合同；根本違約；違約補(bǔ)救

中圖分類號(hào)：D923.6　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006-1894(2010)04-0031-09

一、宣告合同無效概述

(一)宣告合同無效

1980年《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》(CISG，以下稱《公約》)縮小了1964年海牙《國(guó)際貨物銷售統(tǒng)一法》(ULIS)第61條和第62條的規(guī)則范疇，在公約的救濟(jì)方法中不采用《國(guó)際貨物銷售統(tǒng)一法》規(guī)定的“自動(dòng)解除合同”或“根據(jù)事實(shí)本身解除合同”制度，因?yàn)樗鼤?huì)導(dǎo)致有關(guān)合同是否仍然有效或根據(jù)事實(shí)是否已經(jīng)解除的不確定性?！豆s》因此設(shè)置“宣告合同無效”制度，以列舉的形式明確“宣告合同無效”的條件及后果：(1)“宣告合同無效”必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知為前提(第26條)；(2)“宣告合同無效”是《公約》賦予買方或賣方單方行使的權(quán)利(第49條，第64條)；(3)“宣告合同無效”的權(quán)利僅限于合同一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人根本違約或在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)時(shí)行使(第49條，第64條)；(4)“宣告合同無效”將解除雙方當(dāng)事人在合同項(xiàng)下的義務(wù)(第81條)。如果賣方或買方構(gòu)成條款所列明的違約，買方或賣方便得以宣告合同無效；而如果買方或賣方?jīng)]有因此肯定地宣告合同無效，合同將仍然有效，從而避免了合同效力狀態(tài)的不確定性。

(二)宣告合同無效與解除合同的學(xué)理分析

《公約》賦予合同當(dāng)事人宣告合同無效的權(quán)利屬于自利，合同無須像法國(guó)法那樣，必須經(jīng)法院批準(zhǔn)而解除，法院在考慮違約的嚴(yán)重程度和被告的過錯(cuò)程度后作出決定，而是在滿足《公約》規(guī)定的條件下，經(jīng)當(dāng)事人宣告無效而解除。實(shí)踐中，國(guó)內(nèi)學(xué)人常常將此權(quán)利與合同解除相混淆。事實(shí)上，兩者確實(shí)有著共同之處，如：各自權(quán)利的行使都將解除雙方當(dāng)事人的合同義務(wù)；各自權(quán)利的行使都產(chǎn)生溯及既往的效果。但是，不同的國(guó)家、不同的立法對(duì)兩者的適用與解釋是不盡相同的。因此，理順宣告合同無效與解除合同之間的關(guān)系顯屬重要。

1　權(quán)利形成的條件　國(guó)外一些國(guó)家的立法，如《美國(guó)統(tǒng)一商法典》(UCC)第2-106節(jié)規(guī)定的定義中“Cancellation”(合同解除)的概念即與《公約》“avoidance”(合同無效)的含義相似。而Black’sLaw Dictionary又將“cancellation”解釋為“An annUlment or termination of a promise or an obligation”，故合同無效和合同解除常?；ビ?，各主要國(guó)家解除合同權(quán)利的形成條件也有所不同：《德國(guó)民法典》第325條規(guī)定：“在一部分不能給付而契約的一部分給付對(duì)他方無利益時(shí)，他方得以全部債務(wù)的不履行，按本法第80條第2款規(guī)定的比例，請(qǐng)求賠償損害或解除全部契約?！痹摲ǖ?26條還規(guī)定：“因遲延致契約的履行于對(duì)方無利益時(shí)，對(duì)方不需指定期限即享有第1款規(guī)定的權(quán)利。”因此，解除合同權(quán)利的形成取決于違約的后果，即違約后合同的履行于對(duì)方無利益。在英國(guó)的違約救濟(jì)制度沿革過程中，從違反擔(dān)保條款和違反條件條款到違反中間條款的救濟(jì)，決定根本違約的因素從違反條款的性質(zhì)向違約后果的嚴(yán)重程度轉(zhuǎn)換；美國(guó)法有關(guān)違約救濟(jì)的制度則采用了重大違約和輕微違約救濟(jì)，認(rèn)為違反合同的條件條款將構(gòu)成重大違約，合同因此得以解除。

從我國(guó)目前的立法看，合同無效是指合同不符合法律規(guī)定的合同有效條件，合同不發(fā)生履行效力和法律約束力的情形。根據(jù)((中華人民共和國(guó)合同法》(以下稱《合同法》)第52條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益，(2)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(3)以合法形式掩蓋非法目的的；(4)損害社會(huì)公共利益；(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”所以，一般造成合同無效的原因都是法律直接規(guī)定的。而合同解除的原因既可由法律規(guī)定，也可由當(dāng)事人約定?！逗贤ā返?3條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！薄逗贤ā返?4條則規(guī)定了法定解除合同的條件，即：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(2)履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)；(3)當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(4)當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(5)法律規(guī)定的其他情形。顯然，第94條(2)的規(guī)定與《公約》第72條有關(guān)預(yù)期根本違約的救濟(jì)規(guī)定相同，第9 4條(3)、(4)兩項(xiàng)解除合同的條件與《公約》規(guī)定的“合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)”的宣告合同無效的條件也基本相同。但是，第94條(4)有關(guān)根本違約的規(guī)定注重的是以違約結(jié)果的嚴(yán)重程度認(rèn)定根本違約的標(biāo)準(zhǔn)、即得以解除合同的條件，而未能采用《公約》第25條有關(guān)根本違約的限定，即：以可預(yù)見條件來限定根本違約的構(gòu)成。其解除合同的條件明顯比《公約》規(guī)定的條件寬松。

2　權(quán)利的行使與限制　鑒于他國(guó)合同無效和合同解除常?；ビ茫婧贤瑹o效或解除合同的主體一般都是當(dāng)事人的某一方，《公約》宣告合同無效和大多數(shù)英美國(guó)家立法有關(guān)解除合同的權(quán)利行使均要求當(dāng)事人一方行使宣告合同無效或解除合同的權(quán)利必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知為前提。但是，只要法律規(guī)定的或雙方約定的條件得以成就，一方當(dāng)事人即有權(quán)宣告合同無效并通知另一方當(dāng)事人解除合同，而無須征得相對(duì)方的同意或與相對(duì)方協(xié)商。而中國(guó)有關(guān)解除合同的權(quán)利行使規(guī)定雖與《公約》及他國(guó)的做法無異，但有關(guān)宣告合同無效的規(guī)定卻在權(quán)利主體和行使條件上有根本不同，如：無效合同主要指違反法律和社會(huì)公共利益及道德的合同，故無效合同的確認(rèn)權(quán)屬于國(guó)家司法機(jī)構(gòu)，宣告合同無效屬于國(guó)家行為。

3　法律后果　關(guān)于宣告合同無效和解除合同的法律后果，居于不同的立法價(jià)值取向，各國(guó)際國(guó)內(nèi)立法不盡相同。第一，《德國(guó)民法典》第325條和第326條以及《法國(guó)民法典》第1184條均規(guī)定解除合同的一方當(dāng)事人不得并行請(qǐng)求損害賠償；而《美國(guó)統(tǒng)

一商法典》第2－711條和第2－712條則規(guī)定若賣方不交貨，買方有權(quán)解除合同，且買方解除合同不妨礙其行使其他救濟(jì)方法的權(quán)利。中國(guó)與《公約》一樣在這方面采納了美國(guó)和大多數(shù)國(guó)家的法律救濟(jì)原則，即解除合同不影響損害賠償請(qǐng)求的原則。第二，有關(guān)宣告合同無效和解除合同的溯及既往問題，大陸和英美兩大法系的規(guī)定分歧較大。德國(guó)法和法國(guó)法的解除合同均具有溯及既往地消滅合同之效力，即：解除合同具有雙重效力，包括(1)免除雙方當(dāng)事人合同項(xiàng)下尚需履行的義務(wù)；(2)使雙方當(dāng)事人互負(fù)返還已經(jīng)受領(lǐng)的給付的義務(wù)。而英國(guó)普通法中的解除合同并不具備溯及既往之效力，合同解除的效力只指向?qū)恚唇獬贤?xiàng)下尚未履行的義務(wù)?！睹绹?guó)統(tǒng)一商法典》解除合同溯及既往的可能性也很有限，返還受領(lǐng)的請(qǐng)求只有在錯(cuò)誤受領(lǐng)或賣方保留貨物所有權(quán)時(shí)方被認(rèn)可?！豆s》第81條有關(guān)宣告合同無效的法律后果和中國(guó)《合同法》第97條有關(guān)解除合同的法律后果卻都具有既指向?qū)?、又溯及既往的雙重效力，從而較好地保護(hù)守約方的合法權(quán)益、有效制裁違約方。第三，中國(guó)法中合同無效雖是自始無效，不同于合同成立后的合同解除，但一旦宣告合同無效，其同樣具有溯及既往的效力，對(duì)于已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)通過返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立之前的狀態(tài)。

4　小結(jié)　從以上權(quán)利的產(chǎn)生、行使及其后果的分析，筆者總結(jié)出以下結(jié)論：

(1)《公約》規(guī)定的宣告合同無效是違約救濟(jì)制度的重要組成部分，是法定解除合同的前提。

(2)宣告合同無效必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知為前提，因此排除了合同是否已經(jīng)解除的不確定性。

(3)只有法定解除合同條件的成就，當(dāng)事人一方才得以真正宣告合同無效。如：根本違約的違約后果、違約后果的預(yù)見性以及合同寬限期的效用，避免了解除合同權(quán)利的濫用。

(4)從權(quán)利的產(chǎn)生、行使上看，《公約》規(guī)定的宣告合同無效制度與中國(guó)法的合同無效有著根本的區(qū)別：1)前者是因違約而產(chǎn)生，后者是因違法而產(chǎn)生；2)前者的權(quán)利由當(dāng)事人依法行使，后者的權(quán)利則由國(guó)家司法機(jī)構(gòu)依法行使；3)前者合同有效成立后因法定解除合同條件成就依法宣告合同無效而解除，合同權(quán)利義務(wù)因此終止，后者合同因違反法律和社會(huì)公共利益及道德自始無效。

二、賣方宣告合同無效后合同的效力問題

根據(jù)《公約》第64條的規(guī)定，賣方得以宣告合同無效的依據(jù)有二：一是買方根本違約(《公約》第64條第1款a項(xiàng))；二是買方不在賣方按照第63條第1款規(guī)定的額外時(shí)間內(nèi)履行支付價(jià)款的義務(wù)或收取貨物(《公約》第64條第1款b項(xiàng))。而賣方行使宣告合同無效的權(quán)利依《公約》第26條的規(guī)定同樣必須以向買方發(fā)出通知為前提，因此使買方(違約方)及時(shí)知道合同所處狀態(tài)，盡快采取必要的措施以減少不必要的損失，并避免賣方(守約方)利用買方根本違約的機(jī)會(huì)取得不公平的利益。然而，實(shí)踐中賣方依法宣告合同無效并不必然引致合同解除。事實(shí)上，賣方基于買方根本違約宣告合同無效常常隱含著一種風(fēng)險(xiǎn)，即：一旦賴以宣告合同無效、解除合同的違約情事不被認(rèn)定為根本違約，則賣方將得承擔(dān)由于錯(cuò)誤宣告合同無效而引起的損失。同時(shí)，根據(jù)《公約》第64條的規(guī)定，賣方在適當(dāng)合理的時(shí)間內(nèi)行使宣告合同無效的權(quán)利是極其重要的。賣方在(1)買方已經(jīng)支付貨款的情況下；(2)賣方不在給買方的寬限期屆滿后的一段合理時(shí)間內(nèi)宣告合同無效，或者不在買方明確宣布他不履行義務(wù)后的一段合理時(shí)間內(nèi)宣告合同無效，都將喪失宣告合同無效的權(quán)利。顯然，能否正確行使宣告合同無效的權(quán)利、能否準(zhǔn)確把握解除合同的條件都將極大地影響合同的效力狀態(tài)。

(一)關(guān)于根本違約(《公約》第64條第1款a項(xiàng))

1　拒絕開立信用證　在《公約》第64條規(guī)定的條件下，賣方據(jù)以宣告合同無效的理由之一就是買方根本違約，而常見的買方根本違約事由即是拒開信用證或遲延開立信用證。但是，賣方是否遇有買方拒開信用證或遲延開立信用證情事就可宣告合同無效并解除合同及采取轉(zhuǎn)賣貨物等減少損失的措施呢?以下是澳大利亞昆士蘭最高法院受理的相關(guān)案件：

澳大利亞公司Downs Investment(賣方)和馬來西亞公司Perwaja Steel(買方)簽訂了一份從澳大利亞購(gòu)買廢鋼并將該批貨物運(yùn)至馬來西亞的合同。合同約定，買方應(yīng)在運(yùn)貨之前開立一份受益人為賣方的不可撤銷信用證。在提供信用證的截止日期前不久，買方公司的結(jié)構(gòu)和管理層發(fā)生了變動(dòng)。在新的管理結(jié)構(gòu)下，買方在開立信用證之前必須征得執(zhí)行委員會(huì)的許可。由于執(zhí)行委員會(huì)無法在短時(shí)間內(nèi)做出任何指示，買方?jīng)]有應(yīng)賣方要求提供信用證。收到買方的信件后，賣方答復(fù)說接受買方拒絕履行其合同義務(wù)的行為，并解除了合同。

法院依法適用《1986年貨物銷售法案》，并依該法案規(guī)定適用《公約》。根據(jù)《公約》第64條的規(guī)定，法院裁定，如果買方不履行任何義務(wù)，構(gòu)成根本違約，賣方可以宣告合同無效。法院還根據(jù)《公約》第25條的規(guī)定，認(rèn)為拒絕及時(shí)開立信用證就是《公約》第25條和第64條第1款a項(xiàng)意義上的根本違約。同時(shí)，法院還適用了《公約》第72條，認(rèn)為如果在合同履行之前，明顯看出一方當(dāng)事人將根本違約，另一方當(dāng)事人可以宣告合同無效。如果時(shí)間許可，賣方須向買方發(fā)出合理通知，使買方可以對(duì)履行義務(wù)提供充分保證。而買方公司的結(jié)構(gòu)和管理層的改變要求執(zhí)行委員會(huì)核準(zhǔn)信用證，執(zhí)行委員會(huì)拒絕了該請(qǐng)求。從法律上講，這不成其為拒絕提供信用證的理由。

從以上案件的審理看出，賣方以買方根本違約為由宣告合同無效并解除合同，除了要滿足(1)有損害；(2)損害剝奪了賣方根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西等2個(gè)要件外，還需考慮(3)買方能否預(yù)見其違約的損害后果。本案難以確定的要素主要?dú)w結(jié)到第(3)要件：《公約》第25條雖規(guī)定了違約方對(duì)違約結(jié)果的可預(yù)知性(可預(yù)見性)，但卻未明確預(yù)知的時(shí)間起點(diǎn)。從《公約》制定的本意而言，該問題將留給國(guó)內(nèi)司法者在個(gè)案基礎(chǔ)上自由裁量和確定。有觀點(diǎn)認(rèn)為：《公約》第25條沒規(guī)定，即應(yīng)根據(jù)第74條的規(guī)定從雙方訂立合同時(shí)起算。而Honnold教授卻認(rèn)為構(gòu)成根本違約的可預(yù)知性應(yīng)從故意違反合同時(shí)起算。因?yàn)榈?4條和第25條各自規(guī)定的預(yù)知性所針對(duì)的目的是不同的。前者是為限制違約的賠償范圍；后者則是為了將違約行為引起的宣告合同無效并解除合同的可能性限制在一定的范圍內(nèi)。筆者認(rèn)為，如果只認(rèn)定訂約時(shí)能預(yù)見違約損失的違約為根本違約，而否定訂約后可預(yù)見違約損失后果的違約為根本違約的話，即上案中買方便可以訂約時(shí)無法預(yù)見公司結(jié)構(gòu)變故、執(zhí)行委員會(huì)不予審核信用證為由將違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于賣方，這將是不公允的，且賣方(守約方)幾乎無法享有第64條第1款a項(xiàng)的權(quán)利。

2　拒絕收取貨物 依約收取貨物是買方在國(guó)際貨物銷售合同中最重要的義務(wù)之一。然而，因市場(chǎng)行情變更或其他經(jīng)濟(jì)利益緣故，買方拒絕收貨或延遲收貨時(shí)有發(fā)生。此時(shí)賣方能否依法合理地行使宣告合同無效的權(quán)利，關(guān)乎合同效力狀態(tài)的確定性以及賣方(守約方)合法權(quán)益的保障。以下法國(guó)格勒諾布爾上訴法院審理的Ego Fruits責(zé)任有限公司

訴La Verja公司一案。即是很好的先例：

法國(guó)的一家公司向西班牙的一家公司定購(gòu)了860000公升的純桔汁。合同約定從1996年5月至12月分批發(fā)貨。為了降低價(jià)格，雙方當(dāng)事人商定9月份的交貨在8月底進(jìn)行。交貨時(shí)買方拒絕收貨。但到9月份，買方卻又要求交貨。由于賣方拒絕交貨，買方通過其他渠道以高價(jià)買到所需貨物，并拒付前幾批貨物的貨款。

’

西班牙賣方就此案向羅芒商事法庭提訟，該法庭下令法國(guó)公司支付貨款。上訴法院撤銷了該裁決。上訴法院就賣方是否有權(quán)根據(jù)《公約》第64條第1款a項(xiàng)宣告合同無效作出裁定。認(rèn)為買方拒絕8月底收貨并未構(gòu)成《公約》第25條所述之重大違約行為。買方有權(quán)將收貨日期提前到8月底僅僅視為為了得到經(jīng)濟(jì)上的好處而作出的對(duì)等讓步，不能指望其為了推遲幾天收貨便構(gòu)成了自己這一方的重大違約行為。鑒于沒有發(fā)生任何重大違約行為，賣方本應(yīng)再給買方一段時(shí)間(寬限期)收貨。因此，法官認(rèn)為應(yīng)將賣方單方宣告合同無效視為非法終止合同。

從以上案件的審理看出，理論上在買方延遲履行其在合同項(xiàng)下的基本義務(wù)時(shí)，賣方得以直接宣告合同無效并解除合同。但實(shí)際上第64條給予賣方宣告合同無效的權(quán)利要比第49條買方宣告合同無效的權(quán)利有限，如果不經(jīng)過第63條的寬限期程序，賣方對(duì)于買方的延遲履行合同，如本案中買方的延遲收貨，賣方就必須等待和估算買方延遲收貨到何時(shí)才構(gòu)成根本違約，以安全地宣告合同無效。否則，其將得承擔(dān)錯(cuò)誤解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)關(guān)于額外時(shí)間不履行(《公約》第64條第1款b項(xiàng))與根本違約

在《公約》第64條規(guī)定的條件下，賣方據(jù)以宣告合同無效的另一理由就是買方不在賣方按照第63條第1款規(guī)定的額外時(shí)間內(nèi)履行支付價(jià)款的義務(wù)或收取貨物，或買方聲明他將不在所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行上述義務(wù)。實(shí)踐中賣方在買方未能依約履行合同基本義務(wù)時(shí)，給買方以繼續(xù)履行義務(wù)的寬限期往往為其宣告合同無效并解除合同爭(zhēng)取了主動(dòng)，得以確定解除合同的時(shí)間。既為買賣交易的穩(wěn)定、兌現(xiàn)提供了可貴的機(jī)會(huì)，又在不得已的時(shí)候?yàn)樽约籂?zhēng)取了較好的違約救濟(jì)。

國(guó)際商會(huì)的國(guó)際仲裁法院于1992年審理了以下案件：。涉案申請(qǐng)人為意大利泡沫板生產(chǎn)線賣方，被申請(qǐng)人為芬蘭的買方。因買方未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付第三筆定金并開具信用證，賣方請(qǐng)求對(duì)方支付因此造成的損失與利息。

仲裁庭根據(jù)合同中合意適用《公約》的法律適用條款審理本案。仲裁庭根據(jù)《公約》第64條第1款b項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)可了賣方關(guān)于合同無效的宣告。仲裁庭認(rèn)為，由于買方未能在規(guī)定之日開立信用證，因此，買方未履行《公約》第53條和第54條關(guān)于買方支付價(jià)款的義務(wù)。仲裁庭在研究了規(guī)定根本違約的第25條后指出，僅憑買方付款上的某種延誤其本身并不總能構(gòu)成根本違約。在本案中，盡管買方顯然缺乏資金，但賣方還是等了好幾個(gè)月才宣告合同無效。仲裁庭把買方違約和賣方宣告合同無效之間的期間看作是賣方根據(jù)《公約》第63條規(guī)定所確定的“額外時(shí)間”。根據(jù)《公約》第63條第1款的規(guī)定，賣方有權(quán)設(shè)定一個(gè)具體的清楚無誤的寬限期，它表明買方在這一期限內(nèi)履行對(duì)賣方至關(guān)重要，買方在此期間不履行相當(dāng)于根本違約，賣方得以宣告合同無效、解除合同，。使賣方消除了買方逾期不履行是否足以構(gòu)成解除合同的條件的不確定性。然而，本案仲裁庭卻在賣方未明確指定寬限期的情況下，通過對(duì)“額外時(shí)間”的推定將不能根據(jù)第64條第1款a項(xiàng)宣告合同無效的遲延履行轉(zhuǎn)變成可以根據(jù)第64條第1款b項(xiàng)宣告合同無效的違約。

(三)何時(shí)宣告合同無效(《公約》第64條第2款)

《公約》第64條第2款對(duì)賣方宣告合同無效的時(shí)間進(jìn)行了限制，規(guī)定如果買方已經(jīng)支付價(jià)款或賣方不在規(guī)定的合理時(shí)間內(nèi)宣告合同無效，賣方將喪失宣告合同無效的權(quán)利。而根據(jù)第64條第2款b項(xiàng)，只要賣方在寬限期屆滿后的一段合理時(shí)間，或者在買方宣布他將不履行義務(wù)之后的一段合理時(shí)間及時(shí)宣告合同無效，即使買方事后反悔，決定履行合同、支付貨款或收取貨物，仍不能改變賣方宣告合同無效、解除合同的效力。反之，如果賣方超出前述合理時(shí)間未能宣告合同無效而解除合同，而買方在這一段合理時(shí)間已支付了貨款或履行了其他實(shí)質(zhì)義務(wù)，賣方即無權(quán)宣告合同無效。當(dāng)然，何謂“合理時(shí)間”往往有待個(gè)案確定。以下奧地利最高法院審理一案。似能說明一二。

德國(guó)賣方(原告)根據(jù)幾份訂單向兩奧地利買方(被告)出售珠寶，訂單載有一條款規(guī)定買方應(yīng)預(yù)付購(gòu)貨款。賣方在三次提醒之后，最后在信中為買方確定了一段額外的付款時(shí)間，稱限期過后將拒絕接受付款并隨后要求損害賠償或宣告合同無效。買方拒絕預(yù)付價(jià)款，稱當(dāng)事人已商定交貨后付款。賣方的利潤(rùn)受到損失，要求買方支付違約賠償金。法院根據(jù)《德國(guó)民法典》第326條命令買方支付賠償金。上訴法院確認(rèn)這項(xiàng)裁決，但認(rèn)為應(yīng)適用《公約》，因?yàn)殡p方當(dāng)事人沒有排除適用《公約》。根據(jù)《公約》第63條和第64條的規(guī)定，即使只是在訴訟過程中宣告合同無效也被認(rèn)為是及時(shí)的。最高法院確認(rèn)了上訴法院的裁決，并強(qiáng)調(diào)根據(jù)第64條宣告合同無效不受任何形式要求或時(shí)限的制約，這種宣告對(duì)于合同失去效力是毫無疑問的。筆者認(rèn)為，法院之所以認(rèn)可這種宣告合同無效的效力是因?yàn)榈?4條第1款b項(xiàng)沒有明確賣方應(yīng)在何時(shí)宣告合同無效，在買方未能在寬限期履行時(shí)，尤其是本案賣方已明確告知買方在寬限期過后將拒絕接受付款并隨后要求損害賠償或宣告合同無效，賣方宣告合同無效、解除合同的權(quán)利應(yīng)自寬限期屆滿時(shí)得以行使，除非之后賣方怠于行使、超過了合理時(shí)間。

三、賣方宣告合同無效與違約補(bǔ)救

(一)買方違約補(bǔ)救制度及其價(jià)值

如果說合同理念由個(gè)人本位向社會(huì)本位的演變?yōu)檫`約補(bǔ)救制度的形成奠定了基礎(chǔ)的話，那么對(duì)合同社會(huì)價(jià)值的追求則是違約補(bǔ)救制度的理想目標(biāo)?！豆s》在規(guī)定賣方宣告合同無效制度的同時(shí)，在第63條設(shè)立了買方違約補(bǔ)救制度。按照該條第2款的規(guī)定，一旦守約方賣方給予買方履行的寬限期，便不得在這段時(shí)間內(nèi)對(duì)買方違約采取任何補(bǔ)救辦法，除非賣方收到買方通知稱他將不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)；同時(shí)，“當(dāng)事人不得拒絕他已經(jīng)邀請(qǐng)的履行”，一旦買方在寬限期內(nèi)履行了義務(wù)，賣方必須接受，不得再宣告合同無效并解除合同。從立法的價(jià)值取向看，這一規(guī)定無疑具有維持合同的作用。違約補(bǔ)救制度的設(shè)立旨在挽救因違約行為而瀕臨解體的合同關(guān)系，因此，其具有維持合同、鼓勵(lì)交易、減少損失等效用。首先，維持合同通過鼓勵(lì)交易的方式促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。由于違約補(bǔ)救權(quán)的行使，合同關(guān)系得以維持、交易得以兌現(xiàn)。其次，維持合同能減少財(cái)產(chǎn)的損失和浪費(fèi)。因?yàn)楹贤坏┍恍鏌o效而解除，如前所述合同解除具有溯及既往之效力，原則上雙方當(dāng)事人理應(yīng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，即當(dāng)事人間產(chǎn)生相互返還已經(jīng)受領(lǐng)的給付的義務(wù)。返還已經(jīng)受領(lǐng)的給付的做法雖然在當(dāng)事人之間是公平的，但對(duì)社會(huì)而言卻是浪費(fèi)的：(1)合同的解除意味著當(dāng)事人先前為履行合同所做的一切努力、負(fù)擔(dān)的一切成本付之東流；(2)雙方當(dāng)事人還必須承擔(dān)解除合同后所產(chǎn)生的恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用。

特別是在國(guó)際貨物買賣中，貨物無論是選擇回運(yùn)還是境外處理，其成本都是極為高昂的。此外，解除合同也不可避免地會(huì)對(duì)其他交易構(gòu)成障礙。因?yàn)樵谏鐣?huì)本位的視角下，交易不是單獨(dú)出現(xiàn)的，且合同是以鎖鏈的形式存在的。破壞一個(gè)合同關(guān)系所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)成本遠(yuǎn)大于其所能期望的利益。因此，與其以解除合同來實(shí)現(xiàn)所謂形式上的公平，不如通過補(bǔ)救的方式來維持合同，以期減少財(cái)產(chǎn)的損失和浪費(fèi)。

(二)賣方宣告合同無效與買方違約補(bǔ)救的關(guān)系

1　買方違約補(bǔ)救權(quán)優(yōu)于賣方宣告合同無效的權(quán)利　實(shí)踐中，可補(bǔ)救性是判斷是否構(gòu)成根本違約的標(biāo)準(zhǔn)之一。若買方履行不符存在補(bǔ)救可能，便不構(gòu)成根本違約，因而賣方無法據(jù)此宣告合同無效并解除合同。同時(shí)，違約行為是否構(gòu)成根本違約(1)有損害；(2)損害剝奪了賣方根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西；(3)買方能否預(yù)見其違約的損害后果三要件，有時(shí)是難以確定的。故賣方更趨向于給買方以繼續(xù)履行的寬限期。從這個(gè)意義上講，買方違約補(bǔ)救權(quán)優(yōu)于賣方宣告合同無效的權(quán)利。

如前所述，《公約》第25條與第64條第1款a項(xiàng)共同構(gòu)成了賣方因買方根本違約宣告合同無效的邏輯鎖鏈：賣方宣告合同無效的直接理由在于買方根本違約，而其根本原因卻是買方的違約行為導(dǎo)致賣方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)(即從實(shí)質(zhì)上剝奪了賣方根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西)。可見，在《公約》第64條第1款a項(xiàng)的條件下，賣方宣告合同無效的正當(dāng)性實(shí)質(zhì)上在于其合同目的無法實(shí)現(xiàn)，換句話說，買方根本違約的條件，需依賣方的合同目的事實(shí)上能否實(shí)現(xiàn)來確定。如果買方的補(bǔ)救能夠消除履行的不符，自然不會(huì)影響賣方合同目的的實(shí)現(xiàn)，也就不存在發(fā)生根本違約的可能。簡(jiǎn)而言之，只要買方履行不符存在補(bǔ)救可能，就不構(gòu)成其根本違約，賣方即無權(quán)宣告合同無效。John　O.Honnold教授認(rèn)為，判斷根本違約應(yīng)考慮各種情形，包括補(bǔ)救是否可行，補(bǔ)救是否可以預(yù)見等。uNcITRAL秘書處評(píng)論也指出：“應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)不符履行能被輕易補(bǔ)救時(shí)，違約行為很少是根本性的……”那么，宣告合同無效的可能性便不復(fù)存在了。

第3篇

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)；法律問題；建議

【中圖分類號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類型分析

近幾年來， 房?jī)r(jià)問題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆]有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時(shí)明確指出，中央從來沒有允許過“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開發(fā)建設(shè)、銷售，由國(guó)家主管部門登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。

我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開發(fā)無償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒有權(quán)利證書，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類型：

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。

1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類型流轉(zhuǎn)后的類型。

1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購(gòu)買。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒有地，也就無法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購(gòu)置房產(chǎn)。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買賣契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買賣合同當(dāng)然無效。

2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問題

2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購(gòu)買一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來說，是沒有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。

因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問題。

根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。

因此，無論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話語權(quán)。

政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]

“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。

由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開發(fā)商也獲得部分建設(shè)開發(fā)利潤(rùn)，購(gòu)房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購(gòu)房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕瘢獾氐皆摰貐^(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發(fā)商在建設(shè)過程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開發(fā)商參建無利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。

對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒有房產(chǎn)證，沒有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。

北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

我們可以通過被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬的價(jià)格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。

如果是商品房買賣，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買地此小產(chǎn)權(quán)房，外來的居民不具備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會(huì)因買賣合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無法向銀行貸款融資等問題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購(gòu)買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”

從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問題，而更多的是一個(gè)政治問題。

3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議

3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無償無限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無制度”即無流動(dòng)、無償、無期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權(quán)的買賣、租。中國(guó)未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。

現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區(qū)別類型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。

3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購(gòu)，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）

3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)

3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！

參考文獻(xiàn)

1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007

2 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2008