房地產稅收籌劃范文
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第1篇
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經營、投資等活動來改變企業各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優化，以實現企業減輕稅負、擴大經濟效益、發揮經濟戰略目標管理的經營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現代化節稅手段。
企業通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現企業稅負最小，提升企業競爭優勢及其長遠、深度發展的戰略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數效應的理論依據分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業經濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養稅源的實際經濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現刺激消費者購買需求，拉動經濟增長的經濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產稅收籌劃的側重點
提及投資性房地產的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外，企業在進行投資性房地產的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業帶來最大的績效收益。
首先，投資性房地產稅收籌劃應根據稅制構成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業經營活動的安全與靈活保障性。其次，企業還應在依據現行稅法及相關稅收優惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉讓、成本（費用）調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業稅負，增強行業口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續處置不同階段進行了如下分析。
1、初始出租時稅務籌劃
企業在投資性房地產的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業為滿足市場、盤活資產及提高資產使用率的需要，將原廠房設備進行經營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業收入相同，故應繳營業稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產稅與企業所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關系到企業計算應繳的營業稅與房產稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業在稅務籌劃時，應盡可能地將房產租金與協議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業稅負。同理而言，建造或自用房地產待企業劃定為投資性房地產進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業應基于從租原則所交納的房產稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產稅也會變相引起企業稅后凈收益的增加情形，進而實現企業在投資性房地產出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業經濟效益的現實意義。
2、利用稅收優惠政策進行稅務籌劃
我國制定的有關營業稅與房產稅暫行條例中有如下規定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業與房產稅，故企業在房產計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結合上述稅收優惠的政策，倘若出租房屋符合國家規定，便可最大化地直接獲取稅收優惠以減少稅收負擔。針對如此，企業可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業主用于經營較為符合企業的經濟性要求，以便實現企業應出租用途不同而影響企業所承擔稅負的效用。
3、持有期間稅務籌劃
投資性房地產在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業所得稅法規定企業可按稅法核準條件進行資產的加速折舊，因此，若企業出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務籌劃
第2篇
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。
二、房地產企業稅收主要分布情況
（一）開發建設環節
房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。
（二）轉讓處置環節
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環節
房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業主要稅種的籌劃策略
（一）營業稅稅收籌劃
營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
對于房地產企業來說，土地增值稅是對房地產企業收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實行四級累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產企業可以根據增值稅的特點和相關優惠政策，合理進行稅收籌劃。根據土地增值稅相關條例規定，對于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產企業在對房屋進行定價時，要充分考慮相關的優惠政策，以提高企業利潤作為目標。舉例來說，A地產在2014年開發了一個項目，該項目列為普通住宅，共10000平方米，2015年5月完工，該房地產項目共發生的費用如下：取得地盤價款300萬元，開發成本500萬元，為了響應國家限制房價的政策，年末企業推出一批低價房源，管理層的初步定價策略有兩個，方案一的定價策略是1300元/平方米，方案二的定價策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業應該繳納的營業稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業應該繳納的營業稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個方案中，考慮土地增值稅的優惠政策之后，可以為企業帶來更多的利潤。其次，房地產企業可以利用利息扣除方法進行稅收籌劃。由于房地產企業利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；二是不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的10%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。所以可以根據具體情況選擇適合的方法進行稅收籌劃。當企業利息費用比較高時，可以通過提供金融機構證明，采用分攤利息的方式進行利息費用扣除；如果利息支出比較小時，則可將其計入開發成本一并扣除，這樣也有利于降低企業土地增值額，進而減輕了土地增值稅負擔。
（三）企業所得稅稅收籌劃
企業所得稅稅收籌劃的重點在以下兩個方面，一是通過合理的方法實現遞延收入；二是對企業的成本、費用進行籌劃，以減少企業的應納稅所得額。具體來說，企業可以根據需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計價方法等來實現。尤其對于房地產企業，其固定資產占企業總資產的比重很高，在適當的情況下，企業可根據發展，縮短固定資產折舊年限，進而提高當前的折舊額，企業所得稅的應納稅所得額就會隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產企業有一套房屋，價值100萬元，預計使用5年，凈殘值為零，企業在進行稅收籌劃，根據情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變為3年，二是采用雙倍余額遞減法計提折舊，三是采用年數總和法計提折舊，通過計算可知方案一不僅可以滿足稅務機關要求，還可以給企業帶來更多的經濟利益。
（四）房產稅的稅收籌劃
房產稅的計稅方法有兩種，一種是按照房產原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計征；另一種方法是從租計征，以房產租金作為房產稅的計稅依據。因此，房產稅的稅收籌劃重點就是如何對房屋進行分配以及如何分解房地產的租金收入，以實現稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價值400萬元，將其全部對外出租，租金每年30萬元，則該房地產企業應該繳納的房產稅為3.6萬元，如果房地產企業在對外出租過程中，將水電費、物管費等分解開來，由物管公司收取客戶水電費、物管費8萬元，則企業的房產稅為2.64萬元，這樣就可以節省0.96萬元的房產稅。
（五）其他稅種的稅收籌劃
對于房地產企業，在進行房產交易過程中，還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計稅依據是應稅憑證記載金額或者應稅憑證件數。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當情況下，房地產企業可通過企業之間借款來代替與銀行的借款。房地產企業在轉移土地以及房屋權屬時還需要繳納契稅，關于契稅稅收籌劃，一般企業可以將房屋的銷售與相關設備銷售分開進行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節約契稅。
四、結論
第3篇
關鍵詞：房地產；主要稅種；稅收籌劃策略
一、引言
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。
二、房地產企業稅收主要分布情況
（一）開發建設環節
房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。
（二）轉讓處置環節
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環節
房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業主要稅種的籌劃策略
（一）營業稅稅收籌劃
營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
