房地產企業財務分析范文
前言：我們精心挑選了數篇優質房地產企業財務分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；防范措施
隨著我國經濟的快速發展，房地產行業獲得了長足的發展，全國各地相繼出現了所謂的“房地產熱”。但是，由于我國房地產行業的起步較晚，基礎不夠硬，發展規模還跟不上時展的要求，有些房地產企業的發展和運行遠沒有達到規范化標準，與國外較為成熟的房地產業之間存在較大的差距。因而，我國已經出臺了相關的針對房地產業的宏觀調控經濟政策，以期為房地產企業的發展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產企業資產負債率較高，造成了較大的經濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產企業面臨著更大的發展壓力。
一、我國房地產企業財務風險分類及形成的原因分析
鑒于房地產企業在我國發展的時間并不長，加之房地產企業自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內外部環境的不同影響，使得企業的財務系統出現了偏離預期目標的經濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產企業廣義的財務風險。根據房地產企業自身的特點，我們認為房地產企業面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產企業為什么會產生這么多的財務風險呢？這是由于房地產企業自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經歷的經濟環境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產企業就產生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產企業較為容易受到國家和地區經濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現能力較低以及項目周期較長的房地產企業來說，當前不夠成熟的市場環境導致了房地產投資運作上有一定的盲目性，政府調控房地產融資的政策進一步加強，使得房地產企業籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產業，房地產企業的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產企業很多對于自身的經營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現狀使得房地產企業到處盲目舉債，資本結構不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產企業的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產企業財務風險的有效防范措施
房地產企業在我國的發展歷程并不算長，加上房地產行業自身的經營特點，使得房地產企業面臨的財務風險較大，其原因主要在于經營環節過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產企業的財務風險，根據不同的理財環境和理財階段，把房地產企業的資本循環進行籌資、投入、生產、分配四個節點上的風險分析。此外，由于宏觀經濟政策調控的不力，比如說金融宏觀調控政策，土地宏觀調控政策，稅收宏觀調控政策等的執行不夠到位，這是由于我國房地產企業的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內部財務監控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產企業首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產企業的各項經營活動當中去，不斷的完善房地產企業的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產企業要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產企業還要充分了解各個部門的相關情況，拓展對于財務分析的領域。此外，房地產企業還要不斷提高企業管理者和財務人員的素質和能力，多提供機會并開發多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環境，降低財務風險。同時，房地產企業還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質的財務人員。（2）房地產企業應該認真分析國家相關政策，一旦國家政策發生改變，房地產企業要能夠盡快的采取措施來調整財務管理手段，及時應對國家相關政策的改變，最大限度的規避和防范財務風險。比如說房地產企業應該選擇成本費用較低的建設用地作為開發項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關的新稅收政策，房地產企業應該及時根據新規定調整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產企業還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產經營模式，盡可能的依照穩健發展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產企業應該著眼于整體利益，結合自身的行業特征和產品的特殊性，在項目開發之前就從整體效益出發，對成本進行動態分析，從而分析出房地產開發項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發生。此外，由于房地產開發項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產開發企業應該構建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協調多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發銀行以外的金融貸款業務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產企業能夠以不斷優化的資產結構來充分發揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內。（4）房地產企業財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產企業應該全面加強對于企業自身的成本管理工作。應該來說，房地產企業的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業順利發展的重要基礎。具體來說，房地產企業應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎數據的收集和整理等。房地產企業還要應對復雜多變的經濟政策環境，建立財務內部控制制度，強化風險管理，提高企業財務管理水平。
總之，對于我國房地產行業這樣一個新興的產業來說，面對復雜多變的國際國內經濟形勢，房地產企業應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產企業進行市場調研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規避風險，把風險管理提高到企業管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。
參 考 文 獻
[1]羅雙杰，張金峰．房地產企業財務風險分析與對策[J]．經濟技術協作信息．2008（4）
[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當前房地產企業財務現狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）
[3]于永順．企業財務風險的防范與管理[J]．企業導報．2009（6）：101
第2篇
一、我國房地產企業財務風險的表現
1.無力償還債務。房地產建設開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發資金都來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期的收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。目前我國大多數房地產企業的負債率很高，不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠遠高于60%的警戒線水平。高負債率意味著較高的財務杠桿，會放大投資風險。
2.負債的結構不合理。我國房地產企業普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業的籌資風險。房地產企業一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產，當短期借款到期時可能會出現難以籌措到足夠的現金來償還短期借款的風險。
3.利率變動風險。房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。
4.再籌資風險。再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其它渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅。
透過以上風險的表現形式不難發現我國房地產企業的財務風險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產的不確定性是房地產商品區別于其它商品的一種基本特性。房地產企業的財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務活動結果的各種因素在不斷發生變化，因此事前不能精準地確定財務風險的大小。所以，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。（2）分散轉移性：房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于大環境的經濟形勢和當地的經濟發展趨勢非常敏感，并且由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。（3）預測決策性：房地產企業是持續經營的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行評估。在事前對損失進行預測，從而做出正確的投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。（4）激勵性：財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險。由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
鑒于以上表現和特征，分析我國房地產企業財務風險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：
從宏觀環境分析，房地產企業比較容易受到國家和地區經濟情況影響，當前房地產行業的調控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業自身難以改變的。同時企業本身也存在一些缺陷，比如變現能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產業是個新興產業，起步晚，對它的發展規律、經營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產企業將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產開發貸款條件，房地產企業從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。
從微觀因素分析，我國房地產企業在很大程度上缺乏財務預算和財務管理機制。在經營期間，有些企業對當期的經營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務分析；即使進行了財務分析，也不能充分利用分析結果對下期進行預算與指導，沒有較好的發揮財務管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規劃，當資金運轉困難時，不是從公司內部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負債成本較大。行業中，普遍存在經驗主義和主觀個人決策現象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細致的市場調研和科學論證。沒有重視項目開發對資源環境、公共環境的影響。項目預期利潤過高。由此導致決策失誤經常發生，從而產生財務風險。
二、我國房地產企業應加緊尋找防范財務風險的對策，建立財務風險防范機制
1.建立科學的財務結構。首先，固定成本的存在使企業在利用經營杠桿的同時也帶來相應的財務風險，經營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業的銷售量不能夠持續的增長，經營杠桿所產生的作用就將是負面的。其次，企業資金籌措是企業理財的重點內容，但外來資金（銀行信貸）對企業的發展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業一時的自給難題，但企業的長期穩定發展，必須依靠形成一種來自企業經營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業資產的合理及有效的利用，保證現金流入與流出在時間、數量與速度上的協調一致，唯有如此企業的持續發展方有持續的財務資金支持。再其次，引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素來制定合適的長短期負債比率。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。
2.制定合理的發展戰略。由于房地產企業屬于資金密集型企業，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風險因素；另一方面，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建，以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。
3.合理應對外部風險。自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等，均屬于外部財務風險的范疇。為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。為了應對外部情況造成的風險，房地產企業應該建立有效地財務預警系統。通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用科學分析方法對獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標進行分析，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統。
第3篇
【關鍵詞】房地產企業 能力分析 財務狀況
從2007年第四季度開始,中國房地產市場開始了調整,全球金融危機的爆發使房地產市場的調整幅度進一步加大。房地產市場出現價格盤整、成交量持續萎縮的狀況,對房地產企業的財務狀況造成非常不利的影響。房地產企業必須進行客觀的財務分析,反映企業真實的財務狀況及贏利能力,為企業管理層提供決策依據。
一、房地產企業的贏利能力分析
贏利能力是企業成敗的關鍵,只有長期贏利,企業才能真正做到持續經營。反映贏利能力的財務比率有凈資產收益率、總資產報酬率和權益報酬率等,所有這些指標都與凈利潤有關。盡管包括非經常性損益在內的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業務的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業持續、穩定的贏利能力,在計算凈利潤時,應剔除兩方面的影響,一是剔除非經常性損益的影響,二是剔除企業管理層利用技術手段調節利潤的影響。非經常性損益通常指與企業的主營業務無直接關系的各項收支、損益、各項資產減值準備、補貼收入等科目。
經驗告訴我們,決定企業命運的是現金流,唯有現金流支撐的贏利才是真實的、可持續的。房地產企業還應分析銷售現金率、資產現金率,反映企業主營業務獲取現金的能力。銷售現金率是指經營現金凈流量與銷售收入之比,表明實現一元銷售所取得的經營現金凈流量。資產現金率是指經營現金凈流量與平均資產之比,表明一元資產通過經營活動所能形成的現金凈流入。一般來說,這兩個比率越高,企業獲取現金的能力就越強。
二、房地產企業償債能力和資產變現能力的分析
房地產企業償債能力和資產變現能力體現的是企業財務狀況的安全性。反映短期償債能力的指標有流動比率、速動比率,這類指標從靜態角度反映企業可在短期內用流動資產轉變為現金償還到期流動負債的能力。反映長期償債能力的指標有資產負債率和利息保障倍數,這類指標體現企業償還其長期債務本金與支付利息的能力。
在計算流動比率和速動比率時應充分考慮以下三個因素。首先是存貨的界定。在房地產企業,開發成本和開發產品均作為存貨列于流動資產中,而只有開發產品和已具備預售條件的開發成本才能在短期內變現。因此在計算流動比率時,需將不具備預售條件的開發成本從存貨中剔除出來。其次是應剔除待攤費用和預付賬款等事實上不能再轉變為現金償還負債的流動資產,并考慮存貨的真實價值。對于房地產企業高價取得的土地儲備,必須充分考慮減值準備,才能真實反映存貨的變現價值,客觀反映其償債能力。最后是應將預收賬款從分母流動負債中扣除。因為房地產行業的特殊性和國內預售政策,預收賬款實質上是企業未實現的銷售收入,一旦項目竣工入伙就可以結算收入,因此不能將預收賬款視為一般流動負債。在判斷房地產企業流動比率與速動比率的高低時,應結合行業的平均水平進行分析。
在分析房地產企業的短期償債能力時,還應結合存貨周轉率、投資性房產等因素綜合考慮。房地產企業存貨變現的時間很長,不同企業間存貨變現的速度差異也很大,在相同條件下,房地產企業存貨周轉率越高,其現金流入越快,凈資產收益率將越高,防范財務風險的能力將越強。投資性房地產能夠為房地產企業帶來相當大的現金流入,是償還短期債務的重要保證。
房地產企業在計算資產負債率時應該重視資產的真實價值,比如存貨是否存在減值、投資性房產是否采用公允價值。在計算利息保障倍數指標時,同樣要將非經常性損益和企業調節利潤的影響剔除,這樣才能真實反映企業的實際償債能力。
目前業界普遍認為,國內房地產企業財務安全的資產負債率不超過70%。事實上,國內房地產企業的負債水平普遍較高,處在高負債運營的狀態,房地產企業應更重視償還短期債務的能力。從動態角度分析一定時期經營現金流量償還到期債務的能力,這類指標有到期債務償付比率、現金支付保障率、利息現金保障倍數以及短期風險頭寸。到期債務償付比率是指經營現金凈流量與到期債務本息之比,反映公司運用經營現金流量償付到期債務本息的實際水平。該比率小于1,說明公司到期債務的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務。現金支付保障率是指本期可動用的現金與本期預計需支付的現金之比,反映企業在特定期間內可動用的現金是否能夠滿足企業當前現金支付的水平。利息現金保障倍數是指經營現金凈流量與債務利息之比,反映企業以現金償還債務利息的能力。該比率越高,說明企業越擁有足夠的現金用于償付利息,企業的財務風險也就越小。短期風險頭寸是指貨幣資金與經營凈現金流量之和減去到期流動負債的差額。該指標反映房地產企業償還短期債務的能力,是指企業除了現有貨幣資金外,未來一個時期內是否有足夠的收入償還短期債務的能力。該指標為正數,表明經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務,反之,說明公司到期債務的自我清償能力較差。
在分析現金流量時,“銷售商品、提供勞務收到的現金”必須是真實的銷售現金回籠,“收到的其他與經營活動有關的現金”必須將關聯方歸還欠款、占用關聯方資金、非經營性現金流入剔除,還原真實的經營現金流量。
三、營運能力的財務分析
營運能力是以企業各項資產的周轉速度來衡量企業資產利用的效率。反映資產周轉速度的指標有存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率。周轉速度越快,表明企業的各項資產進入經營環節的速度越快,形成收入和利潤的周期就越短,經營效率就越高。最能反映房地產企業運營能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高,說明項目開發周期越短。在相同的市場條件下,存貨周轉率越高,房地產企業將獲得更高的資產收益率。
在分析房地產企業的營運能力時,還應結合企業的發展戰略,不能簡單地以資產周轉速度作為判斷依據,因為有的房地產企業是通過提高周轉率來提高凈資產收益率,而有的房地產企業則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產收益率。
四、房地產企業成長能力的分析
在現實生活中,人們更為關心的可能還是企業未來的成長能力。反映成長能力的指標有主營業務收入增長率、主營業務利潤增長率、凈利潤增長率、經營現金流量成長比率等。在評價企業成長能力時,掌握該企業連續若干年的數據,才能得出較為準確的判斷。
主營業務收入增長率、主營業務利潤增長率、凈利潤增長率越高,表明公司業務擴張能力強、市場競爭能力強,成長能力強。經營現金流量成長比率是指本期經營現金凈流量與上期經營現金凈流量之比,該指標反映公司經營現金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說,該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1,表明公司經營現金流量呈上升趨勢。
