房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 上市公司 非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn) 影響因素

一、文獻(xiàn)綜述及問(wèn)題提出

（一）文獻(xiàn)綜述

國(guó)外對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素的研究較為全面，主要從被審計(jì)單位的規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、其對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的重要性、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的規(guī)模和審計(jì)收費(fèi)的角度進(jìn)行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營(yíng)疑慮保留意見(jiàn)的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財(cái)務(wù)困境的上市公司更容易得到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對(duì)陷入財(cái)務(wù)困境的審計(jì)客戶更容易出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)。Teoh 和 Lim（2005）認(rèn)為審計(jì)費(fèi)用顯著影響審計(jì)的獨(dú)立性。

國(guó)內(nèi)對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素的研究時(shí)間較短，研究的重點(diǎn)為被審計(jì)單位本身的特征，如公司治理、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計(jì)意見(jiàn)的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量?jī)?yōu)劣與審計(jì)意見(jiàn)顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對(duì)我國(guó)上市公司審計(jì)意見(jiàn)產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計(jì)單位盈余管理水平與收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的概率呈正相關(guān)關(guān)系。

綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素的研究有以下特點(diǎn)：（1）主要從公司治理、被審計(jì)單位財(cái)務(wù)狀況和事務(wù)所三個(gè)方面進(jìn)行研究；（2）大多數(shù)研究是對(duì)上市公司總體或制造業(yè)進(jìn)行研究，對(duì)某些行業(yè)的特殊性考慮不足。

（二）問(wèn)題的提出

本文通過(guò)對(duì)2005-2012年我國(guó)滬深A(yù)股上市公司審計(jì)意見(jiàn)類型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的影響因素是必要的。

二、實(shí)證研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè)

本文的研究對(duì)象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計(jì)單位方面提出假設(shè)進(jìn)行研究，而對(duì)事務(wù)所方面的影響因素進(jìn)行控制，假設(shè)如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性也越大。獨(dú)立董事的力量越強(qiáng)，對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的監(jiān)督能力也就越強(qiáng)。因此，這里預(yù)期獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響系數(shù)的符號(hào)為負(fù)。

H1：第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。

H2：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。

財(cái)務(wù)狀況方面：

H3：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的特點(diǎn)，而流動(dòng)比率是短期償債能力指標(biāo)，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越小。

H4：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。

資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越差，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越大。

H5：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。

企業(yè)的盈利能力越高，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就會(huì)越小。

H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力越好，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤(rùn)行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開(kāi)發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性就越大。

H8：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項(xiàng)比較多且容易通過(guò)長(zhǎng)期掛賬達(dá)到非法目的，因此預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越大。

H9：其他應(yīng)付款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過(guò)其他應(yīng)付款這一會(huì)計(jì)科目進(jìn)行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越高。

H10：非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營(yíng)損益操縱利潤(rùn)的情況，因此非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越大。

H11：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤(rùn)較大的項(xiàng)目，以達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。實(shí)際所得稅是當(dāng)期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當(dāng)實(shí)際所得稅率大于 25%時(shí)，則存在隱藏利潤(rùn)的可能性，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財(cái)務(wù)指標(biāo)及審計(jì)意見(jiàn)相關(guān)信息來(lái)自國(guó)泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析

由描述性統(tǒng)計(jì)分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說(shuō)明我國(guó)滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個(gè)樣本中普遍存在著一股獨(dú)大的情況；資產(chǎn)負(fù)債率均值為1.688，明顯過(guò)高，最大值為877.256，主要是個(gè)別公司的資產(chǎn)負(fù)債率太高，受個(gè)別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項(xiàng)收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個(gè)別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比均值為0.623，標(biāo)準(zhǔn)差為6.217，說(shuō)明樣本公司中非經(jīng)營(yíng)損益占凈利潤(rùn)的比例普遍偏高；實(shí)際所得稅率均值為0.325，標(biāo)準(zhǔn)差為1.277，說(shuō)明樣本公司中實(shí)際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關(guān)性分析

相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時(shí)在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有顯著性，那么可以認(rèn)為變量間存在嚴(yán)重的多重共線性問(wèn)題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對(duì)值小于0.8，可以認(rèn)為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問(wèn)題。

（三）Logistic回歸分析

根據(jù)上頁(yè)表4的模型估計(jì)結(jié)果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，說(shuō)明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨(dú)大現(xiàn)象不利于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量。

2.獨(dú)立董事比例：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)，符號(hào)與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國(guó)獨(dú)立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強(qiáng)制要求的，上市公司本身也許并沒(méi)有設(shè)置獨(dú)立董事的要求，獨(dú)立董事不過(guò)是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒(méi)有起到保護(hù)中小投資者利益的作用。

3.流動(dòng)比率：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的主要影響因素。

4.資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，長(zhǎng)期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的重要影響因素。

5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著負(fù)相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標(biāo)，盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小。

6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。

7.營(yíng)業(yè)成本率：營(yíng)業(yè)成本率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但是影響并不顯著，營(yíng)業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的重要因素。

8.預(yù)收款項(xiàng)收入比：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，即預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是預(yù)收款項(xiàng)比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績(jī)較好，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小。

9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營(yíng)能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性越小。

10. 非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比：非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)相符，可見(jiàn)，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的重要影響因素。

11.實(shí)際所得稅率：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)負(fù)相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識(shí)比較強(qiáng)，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點(diǎn)，不做詳細(xì)分析。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的影響不顯著。

2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負(fù)債率、非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項(xiàng)收入比、實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)顯著負(fù)相關(guān)，其他指標(biāo)影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)報(bào)告使用者、社會(huì)公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會(huì)中，獨(dú)立董事基本上是由董事會(huì)自己聘請(qǐng)的。應(yīng)該通過(guò)由一個(gè)獨(dú)立于上市公司管理層的第三方來(lái)指定獨(dú)立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來(lái)改善我國(guó)的獨(dú)立董事聘任制度。（2）降低注冊(cè)會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的因素比較多，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要謹(jǐn)慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)影響因素，一般投資者可以預(yù)測(cè)公司將來(lái)的審計(jì)意見(jiàn)類型，從而采取更好的投資策略來(lái)減少損失或增加收益。（4）強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過(guò)影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)的因素來(lái)幫助他們判斷審計(jì)意見(jiàn)類型的合理性，有利于維持市場(chǎng)秩序。X

參考文獻(xiàn)：

1.甘金秀.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題[J].中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，2005，（5）.

2.史倩.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司審計(jì)意見(jiàn)影響因素研究[D].重慶工商大學(xué)，2008.

3.費(fèi)愛(ài)華.非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)的實(shí)證研究[D].重慶大學(xué)，2004.

4.唐越軍，左晶晶.上市公司年報(bào)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)與行業(yè)差異分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2005，（1）.

5.張俊瑞，董南雁.公司治理與審計(jì)意見(jiàn)：來(lái)自中國(guó)上市公司的證據(jù)[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2006，（11） .

第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計(jì) 特別風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的高速發(fā)展,使其成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司成為會(huì)計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

一、法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購(gòu)房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開(kāi)工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開(kāi)工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。

故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開(kāi)工、銷售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開(kāi)工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對(duì)報(bào)表的影響。

2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中,由于重大工程變更、各種無(wú)法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會(huì)對(duì)部分義務(wù)進(jìn)行反映。

所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊(cè)會(huì)計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭(zhēng)議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。

3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。

二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。

1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)

所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊(cè)會(huì)計(jì)會(huì)在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會(huì)議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。

三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國(guó)化開(kāi)發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會(huì)盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)違反貸款合同約定,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對(duì)報(bào)表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會(huì)采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊(cè)會(huì)計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購(gòu)房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。

四、持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來(lái)判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

1、財(cái)務(wù)支付能力

財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。

2、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料土地的獲取能力

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)稽查

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅源構(gòu)成

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅收的第一大產(chǎn)業(yè)，包括12的稅和2的額外的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行稅法，只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)出售原材料將支付。旅行稅由保險(xiǎn)公司征收，不屬于稅務(wù)檢查的范圍。除稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查檢查外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，檢查繳納稅款的機(jī)關(guān)將征收水利建設(shè)資金、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、殘疾人就業(yè)保障基金和工會(huì)基金。

二、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定其稅務(wù)稽查的特殊性

（一）經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，稅務(wù)監(jiān)管困難

大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的北方地區(qū)，受氣候因素的影響，從開(kāi)始到完成，往往超過(guò)一年，加上前期項(xiàng)目審批和銷售后，有的項(xiàng)目甚至幾個(gè)會(huì)計(jì)期間完成的項(xiàng)目，土地征用、開(kāi)發(fā)、銷售全過(guò)程的。稅務(wù)檢查往往難以介入房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)后，從項(xiàng)目的開(kāi)始，它為企業(yè)提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)控制企業(yè)成本核算收入每個(gè)時(shí)期都不容易，難度增加稅收審計(jì)調(diào)查[3]。

（二）供應(yīng)鏈長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)從項(xiàng)目、土地收購(gòu)到開(kāi)發(fā)和銷售，涉及9個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)越來(lái)越復(fù)雜的過(guò)程。特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門，建筑成本會(huì)計(jì)根據(jù)不同的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)可能會(huì)更復(fù)雜。企業(yè)可能會(huì)通過(guò)虛列的手段進(jìn)行成本避稅等，如果稅務(wù)稽查人員對(duì)建設(shè)和安裝的專業(yè)知識(shí)是稀缺的，這將是很難看到的問(wèn)題。另一方面，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還沒(méi)有開(kāi)發(fā)出一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始另一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目成本的混淆，使企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)稽查時(shí)，難以對(duì)每一項(xiàng)目的成本進(jìn)行劃分，增加審計(jì)的難度。

（三）涉及監(jiān)管部門多、涉及稅種多

由房地產(chǎn)局、建設(shè)局、國(guó)土局、規(guī)劃局從多部門銷售的研究和開(kāi)發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，監(jiān)察審計(jì)局，更多的相關(guān)信息，證據(jù)是困難的，但也提供證據(jù)的真實(shí)性的保證。在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)行業(yè)涉及12個(gè)稅種。除營(yíng)業(yè)稅（最早在2015增值稅）外，企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業(yè)稅、稅收等都涉及房地產(chǎn)業(yè)和非常有特點(diǎn)的行業(yè)稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭(zhēng)議和關(guān)注，而且房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)檢查有重大的困難。

（四）地域性強(qiáng)，各地法規(guī)政策、執(zhí)法尺度不統(tǒng)一

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)強(qiáng)大的區(qū)域限制，和當(dāng)?shù)氐姆珊头ㄒ?guī)，執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不能完全統(tǒng)一。例如，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)成地下車庫(kù)或車位出售長(zhǎng)期使用權(quán)，是否應(yīng)為租賃資產(chǎn)確認(rèn)，如果按租賃行為，房地產(chǎn)稅將收取等問(wèn)題，各省的具體規(guī)定是不一樣的。對(duì)這一地區(qū)的一些省份還沒(méi)有明確的規(guī)定，使得稅務(wù)稽查執(zhí)法人員的自由裁量空間變大。

三、對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的相關(guān)法制

一般來(lái)說(shuō)，中國(guó)的稅收法律制度立法層次低，許多授權(quán)立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產(chǎn)稅收檢查的發(fā)展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問(wèn)題。當(dāng)稅收行政法規(guī)、規(guī)章等部委相關(guān)法律沖突時(shí)，按照法律優(yōu)先的原則，稅法可以作為執(zhí)法的基礎(chǔ)，執(zhí)法人員不能提供法律保護(hù)。二是稅收法律文書(shū)太多，自由裁量權(quán)過(guò)大，稅法中存在矛盾，給稅務(wù)稽查帶來(lái)衍生風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在法律、法規(guī)文件的形式只具有指導(dǎo)作用，具體實(shí)施措施的制定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規(guī)定，導(dǎo)致內(nèi)部沖突，但也造成了當(dāng)前稅務(wù)系統(tǒng)復(fù)雜的情況。稅務(wù)稽查執(zhí)法往往是很難找到一個(gè)強(qiáng)有力的法律依據(jù)，為審計(jì)人員帶來(lái)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。三是為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收太小，只有一些規(guī)范性文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的形式頒布的法規(guī)部門是杯水車薪，財(cái)務(wù)人員，會(huì)計(jì)舞弊，處罰應(yīng)設(shè)置沒(méi)有設(shè)置太低的書(shū)書(shū)。這些制約房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的問(wèn)題，亟待解決。因此我們國(guó)家要加強(qiáng)立法，讓稅務(wù)人員稽查時(shí)有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)接軌

房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的有效的稅務(wù)監(jiān)督稅務(wù)機(jī)關(guān)，并建立和房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)系統(tǒng)集成是實(shí)現(xiàn)“以票控稅管理、稅源監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)比對(duì)、稅收政策的綜合管理”的管理，根據(jù)“通知”的規(guī)定，“國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收的文件管理系統(tǒng)集成管理實(shí)施中的一些問(wèn)題，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)稅源管理發(fā)展的實(shí)際情況。房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)信息傳輸機(jī)制，實(shí)現(xiàn)彼此的信息共享，稅務(wù)登記和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)文件的建立，從根本上把握以前主動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)交易，是對(duì)稅收和房地產(chǎn)行業(yè)之間的資源共享的信息平臺(tái)。建立共享房地產(chǎn)稅收檢查和房地產(chǎn)稅管理信息是實(shí)現(xiàn)檢查，檢查房地產(chǎn)信息管理軟件集成平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)接。在房地產(chǎn)稅收稽查的選擇過(guò)程中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)，分析和比較了企業(yè)的稅收情況，確定了重點(diǎn)企業(yè)的檢查。在房地產(chǎn)稅檢查的檢查過(guò)程中，準(zhǔn)確了解企業(yè)銷售房屋的產(chǎn)權(quán)登記和簽訂合同，確定房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)銷售，從而解決收入問(wèn)題難以準(zhǔn)確驗(yàn)證。

（三）加強(qiáng)省市兩級(jí)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查，實(shí)現(xiàn)一級(jí)稽查

省、市稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)檢查。為了避免重復(fù)檢查的房地產(chǎn)企業(yè)，浪費(fèi)資源，增加稅務(wù)檢查的強(qiáng)度。應(yīng)取消縣（區(qū)）局的檢查機(jī)構(gòu)，并建立審計(jì)制度，兩省。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)分布結(jié)構(gòu)的來(lái)源，將縣（區(qū)）局檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)納入省、市檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)體系，一批專業(yè)設(shè)立檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，檢驗(yàn)人員部署省適當(dāng)?shù)臋z驗(yàn)局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)。省、市檢驗(yàn)制度，將為房地產(chǎn)行業(yè)分類考試的實(shí)施提供前提和保障。分類機(jī)制的實(shí)質(zhì)是解決專業(yè)分工問(wèn)題。也就是說(shuō)，通過(guò)分類機(jī)制，打破原有分工的行政區(qū)劃的審計(jì)分工格局，代表經(jīng)濟(jì)分工和行業(yè)屬性，以及企業(yè)規(guī)模規(guī)模，對(duì)審計(jì)部門布局的性質(zhì)進(jìn)行劃分。具體來(lái)說(shuō)，“分級(jí)”解決方案，明確了省和市審計(jì)局的職能任務(wù)垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級(jí)專業(yè)檢查局的職能的任務(wù)。

總結(jié)

總之，房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查工作，反映了關(guān)系的統(tǒng)一與特殊性之間的矛盾。審計(jì)工作的統(tǒng)一性，也應(yīng)遵循稅收法律法規(guī)，遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。特殊性體現(xiàn)在，由于其行業(yè)的特點(diǎn)，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業(yè)。因此，針對(duì)行業(yè)的稅務(wù)稽查，我們應(yīng)該從行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，從企業(yè)的角度進(jìn)行分析，總結(jié)出一種更有效的審計(jì)方法和思路。

參考文獻(xiàn)

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