房地產開發的分類范文

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第1篇

邢志民 西安建筑科技大學

摘要：近年來我國房地產行業雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調控政策的實施和市場競爭的不斷加劇，房地產業的投資風險性也

在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產開發貸款的風險管理應更加全面、系統勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分

行房地產開發貸款作為研究對象，參照國內先進實踐經驗對其現狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據存在問題提出相應的解

決措施。

關鍵詞：銀行；房地產開發貸款；風險防范；有效措施

1.國內研究現狀及水平

在我國銀行房地產開發貸款的風險防范研究主要側重于信

貸風險的分類、識別和產生原因的定性分析層面。其研究的開始

時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）

從不同的角度闡述了防范房地產信貸風險的策略、 劉曉維 （2007）

分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產信貸風險等。②

實證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業銀行住

房貸款領域、陳崢嶸（2009）認為房地產信貸風險主要來自信用

風險，他將神經網絡的理論應用到房地產信貸個人信用風險的評

估中等。

2.房地產金融風險的理論分析

（1）房地產業與金融業

房地產自身周期長、資金需求大的開發特性，決定其僅依靠

開發商難以實現，金融業的支持必不可少；而房地產的大批資金

需求亦可以有效的擴大金融業的業務量，實現金融業的多元發

展。按照現代經濟理論，金融業是符號經濟的代表，房地產則是

實體經濟的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發展。

（2）房地產金融的概念和分類

房地產金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產金融是指

所有與房地產活動有關的金融活動。狹義而言，房地產金融特指

一些特定的具體金融形式。

房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金

融。政策性的是指與國家住房制度改革有關的一系列房產金融活

動。商業性房地產金融則能進一步的劃分為房產金融和地產金融

兩類。

3.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款發展現狀

（1）XX 銀行 XX 分行總體經營情況

XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區，屬于二級分行，最近

幾年銀行業務發展并不理想，己經連續三年未能完成上級銀行所

下達的業務目標。因此為了進一步強化經營管理、提升業務量和

銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產開發企業的貸款投

放，并希望由此達到上級所下達的年度業務考核。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款概述

2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款額為 11.27

億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額

的 7.3%，房地產開發貸款全年發放 1.9 億元，占其難年度公共貸

款發放額的 11.5%。其中住房開發貸款 10.07 億元，為中長期貸

款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1

億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶情況

至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶共五家，

共計為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。

各客戶情況說明如下：

①西安 MP 花園項目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億

元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期

為 10 年 3 月，擔保方式為抵押，貸款期限三年。

②A 山莊項目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款

種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1

月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限三年。

③B 舊城改造項目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為

11 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。

④C 大廈項目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款

種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔保

方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項下單筆貸款期限三

年）。

⑤E 城區改造項目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為

12 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款的特點

①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產客戶較少，

現擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發放的貸款主要集中在 A 山

莊項目上，存在經營風險。②缺少大型的房地產客戶，現有客戶

中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項目居多。④貸

款擔保方式保守謹慎。

4.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險分析

（1）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險計量

目前為止，XX 分行的房地產開發貸款的還款不良率為 0，但

仍存在極大的風險。①就風險的分類而言，XX 分行的房地產開

發貸款主要為關注類類貸款余額，即 A 山莊項目的貸款。若該項

目工程出現問題，則銀行貸款資產的收益與質量必將大受影響。

②從計提減值的準備來說，XX 分行的房地產貸款質量低于全行

公共貸款質量，且出現惡化趨勢。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險考察

從市場風險、信用風險和操作風險三點，對 XX 銀行 XX 分

行房地產開發貸款風險考進行察。①目前我國房地產市場為政府

主導，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產開發貸款風險。

②我國房地產市場仍處于起步階段，相關政策和制度建設仍存在

諸多問題，銀行的房地產開發貸款存在信用風險。③銀行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導致銀行出現重

大損失。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險原因分析

①貸款的評估調查制度存在缺陷。②銀行員工的風險防范意

識薄弱。③貸款期限與相關項目的開發周期存在不匹配現象。④

銀行房地產開發貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現行房地產融

資制度存在問題。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款防范策略

①加強健康信貸文化的宣傳與培養。②注重對市場的調查研

究，及時調整發展策略。③加強銀行內部監管，避免人為惡性貸

款的出現。④培育專業的信貸從業人員。⑤鼓勵創新，實行銀行

貸款業務的多元化。

（5）結論及展望

銀行的房地產開發貸款必然的存在著種種風險，而兩者的緊

密關系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產信貸行

業。因此加強對其現狀和未來發展的研究，提高自身對風險的辨

別能力是銀行長遠發展的必然要求。我相信，隨著相關研究的不

斷深入和相關制度的不斷完善，我國銀行房信貸風險管理必將越

來越科學、高效。

5.方案和準備采用的措施

（1）現狀及理論綜述研究：深入了解國內外研究現狀及相

關前沿理論，在歸納和總結前人研究的基礎上，提出并深化本課

題研究思路。

（2）市場調研：深入調研產業銀行房地產現狀，收集市場

數據（主要從當地房地產管理部門統計數據獲取）。

（3）理論研究：運用相關經濟模型，對產業銀行房地產金

融風險進行探尋研究。

參考文獻：

[1]劉柞.房地產信貸風險與防范對策[J].中圍金融，2004.7.

[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產開發貸款風險防范研究[D].華南理工

大學，2012.6.15.

[3]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊，

2008：210.

第2篇

關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

參考文獻：

第3篇

關鍵詞: 房地產項目；風險分析；風險控制

Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）

1、引言

隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。

2、房地產開發項目風險

2.1 房地產開發項目風險的分類

從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

2.1.1純粹風險和投機風險

純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。

2.1.2自然風險和人為風險

自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。

2.1.3靜態風險和動態風險

靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。

2.1.4系統風險和非系統風險

系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。

2.2 房地產開發項目風險的特征

房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。

2.2.1個別性

房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。

2.2.2復雜性

房地產開發項目能否順利實施要受到土地條件、規劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發項目所面臨的風險具有綜合性和復雜性。