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關鍵詞:宗地面積 建筑占地面積宗地圖界址
中圖分類號:G255.4文章編碼
一、前言
宗地圖是表示地物的平面位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖,主要服務于土地管理,用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖。宗地圖是在分幅地籍圖的基礎上編制而成,當沒有建立基本地籍圖的成果資料時,也可按宗地施測宗地圖,應該說地籍測量包含宗地測量,宗地測量是地籍測量最主要部分。在《地籍調查規程》TD/T 1001—2012中對宗地圖作了詳細的描述,并附有樣圖,但作為測繪單位在實踐工作中碰到的諸多問題有各式各樣的理解與不同的認知,本文就建設工程宗地圖制作中的宗地面積與建筑占地面積兩點內容的展開探討。
宗地面積
宗地面積是指一宗地權屬界址線范圍內的土地面積。因此,土地權屬界址一旦確定,土地面積亦隨之確定。界址是指宗地四周的權屬界線,即界址點連線構成的折線或曲線。在權屬調查時,沿明顯界標物(如圍墻、籬笆等)的界址線,應標明其位置,如界標物的中心、外側或內側。它是標定宗地權屬界線的重要標志。在進行宗地權屬調查時,對照原勘測定界圖。在《地籍調查規程》4.3.e)中說明公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市(鎮、村)內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。按此理解為宗地是地籍的最小單元,是指以權屬界線組成的封閉地塊,是一塊有確定邊界、有確定權屬的土地。
工作中常遇到權屬界線難確定的情況有:
1:對超出(原勘測定界圖用地范圍線)的權屬界線,實際占用的土地邊界線的不計入宗地面積,圖上用工作界線符號表示并計算面積。
2:權屬界線超出建筑紅線而未出原勘測定界圖用地范圍線,或當宗地圖與紅線圖有區別時,以最終簽訂合同時所附宗地圖為準。因紅線圖是宗地圖制作及合同簽訂前的一個中間過程。
3:在權屬界線(原勘測定界圖用地范圍線)內,除了固定建筑外沒有其它明顯界標物(如圍墻、籬笆等)的界址線用地,現狀實為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地。甚至有的上面為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地,其下為地下停車場、防空地下室等此類在權屬界線最難確定,爭議頗多。有按建筑占地來確定權屬界線,也有按綠化帶、構筑物等來確定。對照《地籍調查規程》4.3.e):公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市(鎮、村)內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。本人建議參照勘測定界圖用地范圍線內按明顯界標物以最大面積圈定,得以保障建設單位的權益;實地除了建筑物占地外確無法判定權屬界線的按建筑物占地劃定。
第3種情況在城市管理中也帶來了爭議,前不久《溫州市民停車被罰50元不服處罰告城管》一文中雙方各執一詞,就車停原屬于鹿城區文化中心地塊用地范圍之內,當事人何先生說是綠化帶以內的地方屬于鹿城文化中心地塊,而城管方面回應稱,何先生所稱區域日常主要功用是供行人通行,符合浙江省人民政府法制辦公室浙府法函[2009]99號《復函》的中第二點定義,屬于人行道范疇。本人特地趕到溫州實地看了鹿城區文化中心地塊,卻實如何先生所說是綠化帶外還有人行道與行樹,行樹就依著路牙,應為道路綠化,人行道以內的綠化帶如為鹿城文化中心用地范圍,綠化帶視為鹿城文化中心構筑物,以保障建設單位的權益,以綠化帶為明顯界標物劃為鹿城文化中心宗地權屬界線。目前,法院已經受理此案,將擇日開庭審理此案。法院的審理將為我們往后碰到此類問題更全面釋解《地籍調查規程》,更符合現實社會發展。
建筑占地面積
TD/T 1001—2012《地籍調查規程》A2.2條16里的建筑占地面積為宗地內建筑物基底占地面積。關于基底面積的具體測量計算方法國家還沒有專門的規范。實際操作中建筑基底面積是按建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構水平投影面積。它一般的計算規則是:獨立的建筑,按外墻墻體的水平面積計算;室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計算;有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算;懸挑不落地的陽臺(不論凹凸)、平臺、過道等,均不計算。這就與規劃驗收的《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 50353-2005)竣工圖及有關資料的建筑占地面積計算有不同,《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 50353-2005)是以勒腳以上外墻結構外邊線計算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚,不能代表整個外墻結構,因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。用于房屋產權登記的《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》3.12條房屋墻體厚度采用實地測量,墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度,但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度。
按《地籍調查規程》來分建筑占地面積應為豎直墻的地面肉眼看見扣除勒腳墻體加厚的部份,而規劃驗收以實測占地建筑面積除去墻面抹灰、鑲貼塊料、裝飾性幕墻等裝飾面來分。到底采用那種方案較為實用,較為真實地在實際中運用,是持久性爭議的話題。一般來說,采用整個建筑物豎直向地面投影范圍部份的計算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度,一些建設項目審批時還是按照規劃師以勒腳以上外墻結構外邊線計算,這樣外墻裝飾貼面、外墻保溫層、飄窗凸窗等可以不計入面積。
總結
宗地圖內容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細、確切、明了地反映出土地的位置、數量、用途以及地上物等現狀情況。宗地圖是土地證上的附圖,圖中數據都是實量得到或實測得到的,精度高且可靠,它通過具有法律手續的土地登記過程的認可,與土地權利證書一起成為土地登記內容的法定依據,使土地所有者或使用者對土地的使用或擁有感到可靠的法律保證。界址線走向清楚,坐標正確無誤,面積準確,四至關系明確,各項注記正確齊全,比例尺適當,是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。
參考文獻:
1)《地籍調查規程》TD/T1001—2012
2)《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353—2005
3)《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》浙建房[2007]51號
4)百度百科《地籍圖》、《宗地圖》
【關鍵詞】建筑面積;計算要點;細化條款;防止漏算;防止多算或重算
新規范在內容上對舊規范進行了多項修訂,涉及架空層、永久性頂蓋、凸(飄)窗、陽臺、外墻保溫層、設備管道層、采光井等諸多內容,修訂內容基本可分為三類,第一類是對舊規范不夠明確的規定進行了細化,防止出現歧義或不合理內容;第二類是對舊規范可能引起漏算的內容進行修訂,防止被“鉆空子”;第三類是對舊規范可能引起重算或多算的內容進行修訂,以使面積計算更科學合理。
一、新規范修訂中涉及細化條款的內容
(一)建筑空間
新規范首次引進建筑空間這個術語,具備可出入、可利用條件的圍合空間,均屬于建筑空間,應按規定計算建筑面積。容易引起歧義的建筑空間多在坡屋頂下或場館看臺下。依據新規范,是否確定為建筑空間要看這部分空間是否具有實際的可出入、可利用條件,而與設計無關。對于形成建筑空間的,要按規定計算建筑面積。舊規范沒有建筑空間這個術語,涉及這部分空間是否計算面積時,以設計是否加以利用為依據,設計加以利用則計算面積,設計不加以利用則不計算面積,而忽略了該部分空間是否具備可利用條件的實際。相比較而言,舊規范側重的是設計,新規范側重的是實際,更有現實意義。
(二)露臺
舊規范僅規定屋頂的露臺不計算建筑面積,對其他位置的露臺未做規定。新規范對露臺的確定進行了詳細規定,露臺只有滿足位置、可出入、有維護設施及無蓋4條件才不應計算建筑面積。對于設置在首層并有維護設施的平臺,且其上層為同體量陽臺,則該平臺視為陽臺,按陽臺的規則計算建筑面積。
(三)架空層
新規范規定架空層指僅有結構支撐而無護結構的開敞空間,常見的有坡地吊腳架空層、深基礎架空層,還有部分住宅、學校教學樓等工程在底層架空或在二樓以上某個或多個樓層架空,作為公共活動、停車、綠化等空間。架空層沒有維護結構,建筑面積按其頂板水平投影而不是支撐結構(如立柱)范圍線計算建筑面積,結構層高在2.20m及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20m以下的,應計算1/2面積。有維護結構的就不是架空層,按建筑空間要求計算建筑面積。
二、新規范修訂中涉及防止漏算的內容
(一)陽臺
新規范對陽臺的面積計算標準進行了修訂,規定在主體結構內部的陽臺應計算全面積,在主體結構外的陽臺才計算1/2面積。新舊規范相比,這條技術內容的修訂,對項目建筑面積計算影響較大。由于舊規范對陽臺與建筑主體結構的位置關系沒有進行界定,且同樣尺寸的陽臺比同樣尺寸的房屋建筑面積減少了一半,于是很多開發商在進行項目設計時,有意將房間靠近窗戶或陽臺的一部分劃為陽臺,以此達到減少計算建筑面積的目的,進而可降低容積率以及相關的費用。同時,在項目銷售時,又以陽臺部分送一半面積為噱頭,以引起購房者的興趣,實現利益最大化。新規范的實施,堵住了舊規范在陽臺面積計算上的漏洞,使計算標準更合理適用。
(二)飄窗
新規范對飄窗的面積計算進行了修訂,對面積計算結果影響較大。由于舊規范規定飄窗不計入建筑面積,所以有很多項目在設計飄窗時,直接將房間地板延伸出去,形成與縮小版陽臺一樣的飄窗,以規避面積計算,實現所謂“偷面積”的目的。針對這種情況,新規范規定了飄窗只有兩種情況可不計算面積:第一種情況是飄窗窗臺與室內地面高差不低于0.45m;第二種情況是當飄窗窗臺與室內地面高差低于0.45m時,飄窗的結構凈高應在2.10m以下。如果不能滿足以上兩種情況的規定,則應按規定計算建筑面積,尤其是把樓板延伸出去而形成的所謂飄窗,明確規定應計算1/2面積,以避免漏算。同時,此規定與陽臺的面積計算有異曲同工之處,使凸陽臺和飄窗在面積計算上有可比性。
(三)夾層
依據舊規范規定,建筑物內的設備管道夾層不計算建筑面積,由于僅注重了使用功能,而沒有考慮到夾層的層高,容易導致漏算。新規范規定,對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層,依據結構層高在2.20m及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20m以下的,應計算1/2面積,這里建筑物設備夾層也作為建筑空間的一種,按建筑空間進行面積計算,計算原則更加合理。
(四)采光井
包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規范在計算地下室面積時,不包括采光井面積。新規范規定,有頂蓋的采光井應按一層計算面積,按結構凈高在2.10m及以上的,應計算全面積;結構凈高在2.10m以下的,應計算1/2面積。需要注意的是,在實際建筑中不管是建筑物中的采光井還是地下室采光井,其層高可能跨越多個樓層,均按一層計算面積,這和規范中對層高超過2.20m但無結構層的,只計算一層面積的原則是一致的。
三、新規范修訂中涉及防止多算或重算的內容
(一)地下室出入口
地下室出入口屬于地下室的附屬結構,在建筑面積計算上應有區別,舊規范規定有永久性頂蓋的出入口,應按其外墻外邊線所圍水平面積按層高2.20m原則計算,基本上等同于地下室主體。新規范對此部分內容進行了改變,規定出入口外墻外側坡道有頂蓋的部位,視其為地下室主體結構的附屬部分,按其外墻結構水平面積的1/2計算面積。對于沒有頂蓋或后增加及建設單位自行增加的頂蓋,不計算建筑面積。
(二)保溫層
新規范和舊規范相比,在保溫層面積計算上做了兩個方面的改動,其一是去除了保溫層和墻體之間黏結膠漿層所占的面積,其二是保溫層的外邊線以主體結構保溫層外邊線為準,且不扣除門窗和建筑物外已計算建筑面積構件(陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件)所占長度。
四、結束語
新規范提出建筑空間概念,強調了實際的使用功能,不再以設計時是否加以利用作為面積計算的依據;新規范規定主體結構以內基本計算全面積,而附屬結構按照相關規定計算半面積或不計算面積;新規范對陽臺和飄窗的面積計算進行了有針對性的修訂,防止了漏算。以上內容都使得在驗收測量工作中,進行建筑面積計算時有更加全面合理的依據,為面積計算提供了技術保障。
【關鍵詞】陽臺建筑;建筑面積;陽臺面積;核算
1案例背景
小韓安置小區二期北地塊位于徐州市新城區,為拆遷安置定銷房,規劃建設方案批準定銷商品房共計35幢,其中住宅33幢,配建商用房2幢。總建筑面積約為289254平方米。(其中:地上住宅建筑面積約為233452平方米,高層地下室建筑面積約為10779平方米,多層半地下室建筑面積約為9171平方米,配建地上公共建筑面積約為22063平方米,配建公共設施人防地下車庫建筑面積約為13789平方米)。依據土地出讓合同,甲方定銷商品房回購單價為4150元/平方米,在工程竣工驗收后,由回購單位支付開發建設單位相應價款后回購安置定銷房。目前,工程主體已完成。受回購單位委托,按照2013規范,計算該安置小區詳細的建筑面積。
2爭議的建筑面積
咨詢單位依據設計圖紙和變更,按照2013規范,計算出總建筑面積289254平方米,其中高層住宅部分陽臺按照底板水平投影面積一半計算面積為5404.78平方米,計算結果經過與回購方、開發建設單位幾次商談后,未能達成共識,爭議的焦點就是高層住宅陽臺面積的計算方式,開發建設單位認為陽臺應按全面積計算,理由是相鄰陽臺間的分隔墻體為鋼筋砼承重剪力墻,從基礎頂部一直通到屋面,應歸屬于主體結構,陽臺按全面積計算為 10809.56 平方米,兩種意見差距5404.78平方米,按照4150元/平方米單價回購,合計價差 2243 萬元。
多方專家討論,有的認為應按照主體結構外的陽臺類別計算一半面積,有的傾向于剪力墻為主體結構,附著陽臺應計算全面積,未能形成一致意見。
3爭議建筑面積的確認
筆者本著慎重穩妥、實事求是、快捷迅速的原則,向2013規范的具有解釋權的單位發函咨詢,住建部標準定額研究所接函后逐級向省住建廳、市住建局落實,及時對所反映事項作出了書面答復,答復意見即按照在主體結構外的陽臺,應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積,
4解決方案
筆者詳細解讀分析2013規范中有關主體結構、陽臺的定義以及陽臺面積的計算規則。
陽臺:附設于建筑物外墻,設有欄桿或欄板,可供人活動的室外空間。
主體結構:接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載,維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯系的構造。
在主體結構內的陽臺,應按其結構水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺,應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。
5結束語
本文以小韓安置小區二期北地塊規劃與批準的項目為例,對高層住宅陽臺面積的計算方式進行了討論,最后由住建部標準定額研究所得出解釋,確定按照在主體結構外的陽臺,應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積,對小韓安置小區二期北地塊的爭議面積的合理測算方式,為國家節約回購資金2243萬元。
參考文獻:
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