房地產行業財務風險的特點范文
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第1篇
關鍵詞：房地產 財務風險
財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。
我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。
（一）外部風險
房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。
市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。
政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。
（二）內部風險
內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。
二、房地產企業風險評價研究
（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系
科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。
（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平
作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。
（四）做好市場調研，降低市場風險
房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
第2篇
關鍵詞：房地產開發 財務風險 控制
一、房地產開發項目財務風險的特點
（一）房地產企業籌資難度和償債壓力巨大
房地產開發行業是資金密集型行業，因此籌資活動是支持房地產項目開發經營，促進房地產項目投資和再投資效率的重要環節。目前我國房地產行業用于運轉的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產行業發展對銀行的依賴程度。由于我國經濟發展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產行業的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內證券市場對房地產企業上市的限制嚴格，信托受限，房地產行業資金需求規模的不斷增加和融資方式的單一使房地產企業在籌資融資環節上面臨巨大的財務風險。
（二）投資活動對企業經營管理水平要求高
房地產項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業經營管理水平、戰略決策和資金運用能力的綜合體現。房地產項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產企業在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業咨詢機構對市場走勢和競爭環境的預測均來源于對歷史數據的分析和主觀經驗假設，因此企業管理能力和專業水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環境來說，投資決策中對政策條件和經濟環境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發較大的財務風險。
（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產行業的投資回收取決于銷售收入額和其轉化為資金流入的速度，資金回收是企業償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現主要受房地產市場供求狀況和購房者的心理預期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產開發面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產行業反彈過程中我國房地產開發面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產行業新開發面積和銷售面積均呈現下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產企業的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業紛紛降價促銷，導致購房者強烈的降價預期，在這一過程中有不少中小房地產企業已經不堪重壓，面臨破產。企業資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張，引發財務風險。因此，企業應采用加強銷售戰略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風險。
二、房地產開發項目財務風險控制的主要環節
房地產行業的財務風險控制應該在結合房地產企業財務風險特點的基礎上，結合企業財務風險控制的主要環節進行企業財務風險的把控。
（一）投資風險控制
房地產企業的投資管理水平與房地產企業的財務風險控制水平有著密切的關系，投資管理主要體現在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業經驗的高管團隊、建立科學嚴謹的決策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統風險，因此科學的投資管理體系是房地產投資風險控制的有效手段。
（二）籌融資風險控制
根據房地產面臨財務風險的具體特點，可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環節。從房地產經營的開發時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產企業的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力，因此，房地產企業應當在健全投資管理體系的基礎上，理性客觀地評價企業的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節點。不僅僅是將成功實現融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風險及整體財務風險。
（三）營運資金風險控制
作為房地產項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環節，營運資金風險控制始終是房地產企業財務風險控制的重中之重。目前，我國對于房地產開發企業的流動資金控制愈加規范和嚴格，房地產企業無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業間拆借。因此，要控制好房地產營運資金風險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現項目資金的良性循環，降低整體財務風險。
除了上述三方面在房地產行業普遍存在且影響較大的風險以外，房地產企業與其他企業一樣還面臨著利益分配風險、內控管理風險等，雖然每個企業的綜合管理能力有所不同，但是每個企業都應該重視風險控制，避免嚴重危機的產生。
三、房地產項目財務風險控制的主要措施
（一）建立完善的投資預算體系控制財務風險
在房地產開發項目投資建設期間，一些預算及分析體系不完善的企業往往偏向關注項目開發進度及銷售進度，對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高，導致項目開發過程中出現資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。
因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發前期進行整體現金流量可靠預測，避免項目財務風險。在項目開發的過程中應該實時根據項目開發進度及市場情況的變化及時調整整體預算及資金預算，加強對項目開發過程中出現的意外情況的把控能力，保障整體預算目標的實現，體現出財務管理工作的監督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結構
基于健全項目開發預算體系，通過對項目開發整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據資金需求峰值出現所處的項目開發階段，考慮項目所處開發階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務風險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風險。由于項目開發類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現長期融資為基礎，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風險。
（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化
房地產項目對資金投入的要求較為密集和持續，假如在某一個環節上，出現資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至會拖累整個企業的發展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產開發項目來說，銷售回款是整個項目開發的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發資金鏈的穩定程度及財務風險控制水平。因此，需要構建完善的營銷與財務的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經營性資金流入用于籌資業務有關的支出管理
房地產行業是資金密集型行業，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經營期以后，將一定的經營性現金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經營性現金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現過于樂觀的判斷和假設，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調控情況下面臨開發資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業面臨較大的財務風險。
針對這一特點，開發企業應當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務預測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩定的持續經營類收入做好統籌安排，在優先保證項目開發和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產行業發展的特性及近年來我國房地產行業的市場發展模式，我國大多數房地產企業均會在其投資項目的中后期利用項目自身產生的凈現金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內無法產生足量的現金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發經營的前提下，利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現金流量情況進行預測，避免由于過度投資產生的資金流動性弱而導致的財務風險。
四、結論
第3篇
關鍵詞：房地產；財務風險；目標；構建；措施
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地產行業發展現狀分析
我國國民經濟發展的速度比較快，房地產行業的發展狀況較好，是國民經濟中的重要組成部分。房地產行業主要以土地和建筑物為其日常經營對象，是從事房地產開發、建設、經營、管理和服務等多種經濟活動為一體的綜合性產業，具有先導性和基礎性，在國民經濟中發揮著一定的帶動性作用。市場經濟不斷發展，城市化水平走勢穩步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產行業處于買方市場。
但是，2011年國家針對房地產行業的發展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產企業的宏觀調控，房地產行業的發展不容樂觀，其行業競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調控，房地產行業的高收入和高利潤等特點被打破，出現了部分撤資現象，日常的資金營運工作質量直接影響到房地產企業的發展狀況，企業在進行市場運作過程中需要面臨的市場風險系數增大。在這樣的經濟發展背景下，房地產企業對內需要構建財務風險管理體系，轉變房地產企業在財務危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務管理工作的順利開展。
二、房地產企業財務風險管理目標
筆者認為，房地產企業財務風險管理目標是動態的，是在風險管理過程中不斷進行調整的，因此風險管理目標可以將風險作為管理目標區分的重要劃分線。
在風險對房地產企業產生影響之前，企業財務風險管理目標主要是為了實現成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產企業作為一種經濟組織，其經營管理的目標就是實現自身經濟利益最大化，因此其會選擇預期收益或者是預期收益現值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經濟收入。同時，房地產企業十分重視工程項目安全生產，安全生產直接影響到企業對工程的投入成本，同時還影響企業的形象和工程項目的進度。
在風險對房產企業產生影響之后，企業財務風險管理目標主要是為了保證企業正常運營和實現企業的項目預期目標。財務風險的產生會直接對企業的財務狀況帶來負面影響，甚至對房地產企業帶來重大的經濟損失，因此在風險產生之后，房地產企業需要盡可能降低財務風險對企業造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業的正常運營。同時，房產企業財務風險管理需要控制風險對項目開展的影響，縮小并調整企業在實際運行和計劃過程中出現的偏差，使得工程項目的收益達到預期目標。
三、房地產企業構建財務管理體系應該財務的措施
無論是房地產企業還是其他類型的企業，其構建財務管理體系都需要從三個方面入手，即財務風險識別、財務風險評估和財務風險防控。
（一）財務風險識別方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險管理體系構建工作，首先就要根據企業的性質選擇科學合理的財務風險識別辦法，保證財務風險識別工作的嗜沸裕以便為風險防控和評估工作提供必要的信息，為風險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據。其次，房地產企業在風險識別方面要重視財務風險調查表的使用，可以使用風險調查表對企業的財務風險識別工作進行輔助，以便對風險定性因素進行識別，幫助房地產企業迅速判定自身是否正面臨著財務風險。財務風險識別表簡單可靠，對企業的初步自查風險管理工作具有重要的積極作用。
（二）財務風險評估方面應該采取的措施
財務風險評估工作的開展需要有風險評估指標，可以將風險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務效益指標、資產運營指標、償債能力指標、發展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內容和指標。風險評估的定性指標可以主要分為產品市場占有率、領導綜合素質、員工綜合素質、組織運行效率、經營發展戰略、技術裝備等。房地產企業應該根據自身的性質和特點選擇科學的風險評估指標，根據典型性原則選擇并構建房地產企業財務風險評估指標系統，為風險評估工作提供必要的基礎。
房地產企業財務風險評估管理工作可以從財務指標和非財務指標入手進行選擇，并將財務性風險評估指標和非財務性評估指標結合起來。房地產企業可以對財務性指標進行分層次管理，可以設定一級的財務性評估指標，在一級財務性評估指標下設置二級財務評估指標。比如，房地產企業可以將短期償債能力設為一級財務性評估指標，在短期償債能力下設置流動比率、速動比率等二級評估財務性評估指標。非財務性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設置、制度管理、戰略制定的科學性等方面。
（三）在財務風險防控方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產企業項目的開發周期較長，資金需求量大，因此房地產企業要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產企業要建立健全財務預算管理機制，根據項目和各個部門的實際情況開展預算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學的規劃。在資金的使用上，財務管理部門要嚴格按照預算計劃撥付資金，杜絕預算資金挪用和盲目借貸行為的出現。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風險防控監督管理機制，保證風險管理制度的執行效力。
參考文獻：
