房地產金融市場風險范文
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第1篇
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。
二、 房地產金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。
金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。
三、 我國房地產金融市場風險分析
房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別 容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。
1.信貸規模增長過快
房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。
三、 我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。
1.密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。
2.針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理
我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。
參考文獻：
[1] 汪春燕 淺析我國房地產金融創新[J].當代經濟2011 （18）.
第2篇
一、房地產金融風險的含義
我國房地產行業的蓬勃發展離開為其提供各種金融服務的金融機構。隨著房地產行業的發展，金融機構的數量也在不斷增加，但是未來是不可以預見的，外部條件發生變化或者金融機構自己本身由于經營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機構資金或者信用的嚴重損失，由此產生房地產金融風險。
二、房地產金融風險的特點
社會性。房地產金融行業自身的特性所決定的。因為房地產金融機構資產的主要來源方式是以負債為其資產，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機構是依附于公眾的。
擴張性。隨著房地產的不斷發展，從事房地產的金融機構與不同的房地產金融機構、客戶之間都有很復雜債權債務關系。因此產生金融風險擴張性機制。
可控性。我們可以通過風險預警，來預測風險發生的可能性，并且可以采取對應的措施把風險控制在一定范圍和區間之內，甚至化解。
三、房地產金融發展中所存在的諸多問題
土地儲備制度不完善。目前我國各個城市都在不斷地發展擴大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農用地轉建設用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中賺取大量的差價，對土地市場形成了一定的壟斷。開發商為了獲得土地資源，不得不花高價獲得商業用地，推動了我國房價的上漲，而且迫使開發商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價格的因素太多，使得土地資產的價格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個房地產金融市場的風險。
銀行風險過于集中。房地產開發需要大量的資金，而且獲得回報的期限也是比較長的，房地產開發商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應的融資渠道，向商業銀行信貸成為我國房地產行業獲得資金的主要來源。如果一旦房地產行業出現一些不利的因素，風險將集中在商業銀行上。
市場過熱。近年來我國房地產價格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產價格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產金融市場。很多人認為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產行業價格的虛長。
法律法規體系不完善。目前我國房地產金融市場甚至整個金融市場都還處在一個發展的時期，相應的法律法規不是很完善，還在不斷的實踐中摸索前行。一些房地產開發商大量貸款但是到最后卻不能按時還款，也有一部分購房者對法律及信用認識不夠，導致經常出現違約和賴賬等失信行為。購房者和開發商的這些行為都造成了商業銀行的不良貸款，這嚴重侵蝕了商業銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風險。再則，有些房地產企業通過違規操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價獲得，隱藏了很大的法律風險。
四、推進房地產金融市場發展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國房地產金融市場的融資渠道基本依靠于向商業銀行貸款，渠道單一，造成風險過度集中于商業銀行，所以開拓我國房地產企業的融資渠道很有必要。我國的房地產金融起步較晚，我們可以向西方發達國家學習借鑒他們的經驗，分散金融市場風險。首先我們可以通過發展住房資產證券化、房地產信托、房地產投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產開發商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進住房抵押貸款二級市場建設，以此讓信貸資金流動更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風險。
建立個人及房地產企業信用制度。我國現在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個人和企業肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個人和企業信用進行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強對房地產金融的支持力度。一個健康成熟的房地產金融市場秩序離不開國家的宏觀調控和管理。政府應該不斷完善宏觀調控的手段，對房地產市場進行有效的監管，建立健全房地產的市場預警體系，及時預防各種風險的發生，防止房地產泡沫的出現。同時政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產市場上面出現的高房價，阻止投機行為。
完善相應法律法規。不論經濟活動還是其他活動都必須在法定的范圍內進行，一旦超出了法律規定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產金融相應的法律法規是違法必究的前提，這樣我國房地產金融市場才能有一個良好的市場環境，房地產金融才能不斷發展。
五、結語
第3篇
論文關鍵詞:次貸危機;房地產市場;金融風險;風險防范
1 美國次貸危機
2001年9?11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續13次降息,1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持,經過多年的發展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息,房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩定房價,保持房地產市場健康發展,銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情,可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外,發展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險,但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優質資金進行創新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押,商業銀行一旦無法收回,就將房產拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準,及時了解房地產市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德,也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
