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關(guān)鍵詞：財務(wù)報告；投資性房地產(chǎn)；評估
根據(jù)我國企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價值兩種計量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值能夠可靠取得的時候，企業(yè)才能夠采用公允價值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估是資產(chǎn)評估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會計核算及披露的要求，采用評估技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會計計量、核算及披露提供專業(yè)意見。
1以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的作用
計量資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估作用具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會計計量的客觀性。評估機構(gòu)通過嚴格遵守評估程序，按照科學(xué)的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。專業(yè)化的評估機構(gòu)是獨立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。
2以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的技術(shù)特點
以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估為投資性房地產(chǎn)的計量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評估準則的同時，還要受有關(guān)會計準則的約束。
評估人員應(yīng)該根據(jù)會計準則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評估對象、價值類型和評估基準日。根據(jù)評估對象的特點、評估目的及評估應(yīng)用條件，選擇與評估準則中投資性房地產(chǎn)計量模式相符的評估方法。在撰寫資產(chǎn)評估報告時，一方面要滿足資產(chǎn)評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。
3以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估對象
3.1評估對象的具體范圍
投資性房地產(chǎn)的評估對象具體包括：
（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。
（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評估對象注意的問題
自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。
如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評估對象。
4以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估方法
投資性房地產(chǎn)適合于采用市場法和收益法評估。
4.1市場法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
市場法是將被評估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進行比較，以類似資產(chǎn)的交易價格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計算被評估資產(chǎn)價值的一種方法。
市場法直接依賴現(xiàn)實的市場價格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場發(fā)達、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標準工廠等。
選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對投資性房地產(chǎn)價值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評估基準日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標準工廠等。
收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本的參數(shù)。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅等。
凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔(dān)的營運費用來計算。
4.2.2折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率實質(zhì)是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險投資的收益率，根據(jù)具體的評估對象的性質(zhì)、用途、市場投資風(fēng)險等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評估基準日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。
已出租或持有并準備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命來確定收益期限。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。
5以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的特別要求
以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估報告，更多受限于相關(guān)會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評估報告準則以外，還要滿足《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。
5.1當(dāng)評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當(dāng)評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產(chǎn)公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結(jié)論的合理性，不能出具評估報告。
5.2會計準則和法規(guī)修改時的特別要求
當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計量模式、披露和報告發(fā)生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產(chǎn)評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的相關(guān)要求進行說明和披露。
【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)評估； 無形資產(chǎn)； 質(zhì)量控制
中圖分類號：F123.7文獻標識碼：A文章編號：1004-5937（2014）20-0040-04一、引言
資產(chǎn)評估行業(yè)在我國從產(chǎn)生至今，已經(jīng)過二十多年的發(fā)展，但進行的全國性行業(yè)質(zhì)量檢查工作卻為數(shù)不多。為了提高資產(chǎn)評估業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量，2013年4月，財政部了2013年度資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作的公告，由財政部和中國評估師協(xié)會組織開展2013年度行業(yè)質(zhì)量檢查工作。通過檢查，摸清了“家底”，總體來說資產(chǎn)評估整體質(zhì)量水平有所提高，檢查結(jié)果比較樂觀，但是由于無形資產(chǎn)本身的特點，以及評估人員、專業(yè)技能欠缺等原因，其評估質(zhì)量仍然存在一些問題。在無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)越來越多的今天，提高無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，已成為當(dāng)前亟待研究與解決的重大課題。
二、我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量的現(xiàn)狀及存在的問題
鑒于本次行業(yè)質(zhì)量檢查工作主要是從評估工作底稿以及評估工作報告的規(guī)范性和完備性入手，為此，本文結(jié)合無形資產(chǎn)評估程序從這兩方面來闡述其存在的主要問題。
（一）業(yè)務(wù)約定書的簽訂
此次檢查發(fā)現(xiàn)，大部分評估機構(gòu)都簽訂了業(yè)務(wù)約定書，但是或多或少都存在著問題，可以歸納為以下幾方面：（1）部分只有法定代表人或合伙人的簽字，沒有加蓋評估機構(gòu)公章；（2）部分評估報告業(yè)務(wù)約定書涵蓋內(nèi)容和條款的表述不夠準確、清楚，甚至欠缺評估目的、評估基準日等基本內(nèi)容；（3）極少評估機構(gòu)出現(xiàn)評估師以個人的名義簽訂業(yè)務(wù)約定書；（4）涉及評估對象、評估目的等基本事項發(fā)生變化時，幾乎都沒有提供相關(guān)替代證據(jù)來表明變動。
（二）無形資產(chǎn)評估計劃的編制
評估師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)按照《資產(chǎn)評估計劃指南》編制評估計劃，此次檢查中大部分評估機構(gòu)都編制了評估計劃，最常見的問題為：（1）評估計劃流于形式，計劃的內(nèi)容不夠具體完整，尤其是主要程序缺乏詳細的描述，項目的針對性不夠強；（2）部分評估計劃沒有經(jīng)過評估機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人簽字，責(zé)任沒有具體落實到個人；（3）由于無形資產(chǎn)評估的特殊性，要求評估師具有一定的專業(yè)勝任能力，大部分評估計劃里沒有說明對評估項目負責(zé)人及評估人員的任用標準，無法保證無形資產(chǎn)評估項目質(zhì)量。
（三）現(xiàn)場勘查
由于無形資產(chǎn)的無形性，現(xiàn)場勘查是確定無形資產(chǎn)存在的關(guān)鍵前提，準則規(guī)定要根據(jù)無形資產(chǎn)評估對象的特點確定合理的評估調(diào)查方式。此次檢查發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)場勘查階段存在的主要問題有：（1）大部分都進行了針對性的訪談，但是訪談記錄不夠完整，相關(guān)性不夠強，沒有形成完備的工作底稿；（2）涉及無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營和會計核算的，大部分對會計資料進行了查閱，但是查閱流于形式，沒有形成完整的工作記錄；（3）部分無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查受到客觀限制，但是沒有對采取的其他方法是否恰當(dāng)進行分析，沒有形成相應(yīng)記錄。
（四）收集評估資料
這一環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的主要問題包括以下幾點：（1）大部分無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對評估資料的收集不夠全面，如有的評估業(yè)務(wù)雖然取得了無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件、權(quán)屬有效性文件，但是沒有取得完整的說明無形資產(chǎn)研發(fā)及實施的技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟效益的材料；（2）部分評估機構(gòu)對無形資產(chǎn)評估資料和數(shù)據(jù)的收集沒有落實到專人，從而導(dǎo)致工作效率低下，難以有效保證評估質(zhì)量；（3）由于無形資產(chǎn)無形性、成本弱對應(yīng)性等特點，大部分評估機構(gòu)忽略了對無形資產(chǎn)是否存在、無形資產(chǎn)種類及有效期限的鑒定，從而導(dǎo)致評估對象不明確，評估結(jié)果誤差大。
（五）評定估算無形資產(chǎn)
評定估算是無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此次檢查發(fā)現(xiàn)大部分評估業(yè)務(wù)存在如下共性問題：（1）在評估方法的選擇上，大多數(shù)業(yè)務(wù)都有評定測算過程，但只用了一種方法，且沒有對三種評估方法的適用性及為何選擇所使用的評估方法進行必要的分析；（2）在評估參數(shù)的確定上，大部分評估業(yè)務(wù)沒有對參數(shù)的來源及確定進行詳細的說明，缺乏理由依據(jù)，直接羅列數(shù)據(jù)；（3）在評估結(jié)果工作底稿方面，對價值計算過程沒有形成詳細的記錄，工作底稿流于形式，難以形成評估人員作出價值判斷的依據(jù)。
（六）編制、出具無形資產(chǎn)評估報告
編制評估報告書，不僅是無形資產(chǎn)評估過程的總結(jié)、評估者承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)，也反映了評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的高低。此次檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題有以下幾點：（1）無形資產(chǎn)評估報告基本要求應(yīng)當(dāng)符合《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》中完整性的要求，但是少部分報告存在對聲明和摘要內(nèi)容的披露不夠恰當(dāng)和充分的問題；（2）在評估報告復(fù)核方面，大部分評估機構(gòu)經(jīng)專職的審核人員對評估報告及工作底稿進行了二次審核，但是對有爭議以及價值重大的項目沒有通過專家再次組織結(jié)果論證；（3）在評估工作底稿歸檔方面，大部分評估機構(gòu)的歸檔底稿內(nèi)容基本完整一致，少部分索引號和書序編號沒有或者不夠完善。
總而言之，由于我國無形資產(chǎn)評估起步晚，無形資產(chǎn)的種類變化多，再加上評估機構(gòu)在無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制方面不夠重視，使無形資產(chǎn)評估質(zhì)量難以滿足需求方的期望，降低了評估行業(yè)的權(quán)威性，威脅著評估業(yè)在市場經(jīng)濟中的地位，影響著評估行業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此，建立有效的無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)，實施有效的質(zhì)量控制，提高無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，是無形資產(chǎn)評估健康有序發(fā)展的必由之路。
三、我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制情況
近年來，為了保證無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，在質(zhì)量控制方面，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在財政部等部門指導(dǎo)下于2010年12月28日了《評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》，并于2012年1月1日起正式施行，以期改善評估質(zhì)量狀況，說明我國已經(jīng)逐漸注意建立資產(chǎn)評估質(zhì)量控制體系，提倡對無形資產(chǎn)評估進行質(zhì)量控制。目前，我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制還處于幼年的不成熟階段，存在著不系統(tǒng)、不規(guī)范、低效率等問題，具體表現(xiàn)為：
第一，我國在無形資產(chǎn)評估質(zhì)量方面風(fēng)險意識薄弱，沒有形成明確的質(zhì)量控制觀念。同時由于缺少必要的監(jiān)管機制，評估師在執(zhí)業(yè)過程中，常常為了利益而抱著“完成任務(wù)即可”的思想來應(yīng)付評估機構(gòu)，未始終遵循重要性及謹慎性原則。近年來，我國資產(chǎn)評估質(zhì)量控制體系逐步完善，無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)逐步規(guī)范，并明確規(guī)定對評估機構(gòu)和具體業(yè)務(wù)進行質(zhì)量控制，使得這種情況在一定程度上有所改善。
第二，在無形資產(chǎn)評估過程中，監(jiān)管力度不夠。要想促進評估行業(yè)健康有序發(fā)展，加強政府方面對評估行業(yè)的有效監(jiān)管是必經(jīng)之措。但是政府作為監(jiān)管者要利用手中的權(quán)力進行正確的指導(dǎo)，并且杜絕不良的干預(yù)手段，否則勢必會增加評估行業(yè)的惡性循環(huán)和不良競爭。比如：有的政府部門在管理無形資產(chǎn)、對無形資產(chǎn)評估進行控制方面有直管的優(yōu)勢，為了利益，利用職務(wù)之便在評估收費和評估機構(gòu)選擇方面妄加干預(yù)，從而使不少評估機構(gòu)為了搶業(yè)務(wù)而給政府官員回扣，使市場開拓費用增加，助長了評估機構(gòu)的不良風(fēng)氣，不能使評估行業(yè)公平有效競爭，造成了資產(chǎn)評估行業(yè)的非公平競爭，阻礙了評估行業(yè)健康有序發(fā)展。
第三，無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度不夠完善。在質(zhì)量控制制度方面目前只有《評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》具有指導(dǎo)意義，但沒有強制性，很多資產(chǎn)評估機構(gòu)沒有針對無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)建立質(zhì)量控制組織結(jié)構(gòu)，沒有制定無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制章程和管理辦法，沒有規(guī)范的無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程控制標準，沒有衡量無形資產(chǎn)評估質(zhì)量的評價標準，缺乏相應(yīng)的激勵和責(zé)任追究，這些都使無形資產(chǎn)評估質(zhì)量難以得到有效保證。
第四，無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實務(wù)操作隨意性強。在無形資產(chǎn)評估實踐中，由于成本、人員素質(zhì)、時間等約束，以及迫于委估方的壓力，評估人員在工作中經(jīng)常做出重大質(zhì)量妥協(xié)，從而無法堅持質(zhì)量控制制度，造成質(zhì)量控制行為不規(guī)范、不持續(xù)、不穩(wěn)定，比如：工作得過且過，有時積極控制有時不積極控制，造成無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制落實很不到位。
四、無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
在無形資產(chǎn)發(fā)揮著巨大作用，無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)日趨增多的今天，建立一套無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)迫在眉睫，對于加強我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量、推動和改進無形資產(chǎn)評估質(zhì)量作用巨大。本文從無形資產(chǎn)評估計劃階段、實施階段、報告階段的評估程序入手，進行質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建。
（一）計劃階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
1.在簽訂業(yè)務(wù)約定書方面的控制
（1）無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書要印有評估機構(gòu)的公章，并且機構(gòu)的合伙人或者法定代表人也要在上面簽字。（2）無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容要足夠具體，覆蓋面要廣，要包括整個評估過程，例如：委托方要求的評估基準日、評估對象、此次評估的目的、整個評估的范圍、雙方共同商定的需要說明的其他事宜等。最重要的是要在委托書中說明委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)以及在雙方違約或者遇到糾紛時該如何解決。（3）注冊資產(chǎn)評估師不得以個人名義簽訂確定接受評估業(yè)務(wù)的無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)書。
2.在編制無形資產(chǎn)評估計劃方面的控制
評估計劃是對無形資產(chǎn)評估過程的每個工作步驟及時間和人力進行規(guī)劃和安排，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)全面覆蓋整個評估工作程序，只有這樣才能夠有效提高無形資產(chǎn)評估的工作效率。在編制無形資產(chǎn)評估計劃方面的質(zhì)量控制應(yīng)重點關(guān)注以下方面：
（1）評估計劃涵蓋的內(nèi)容要包括以下幾點：有關(guān)評估項目的基本事項（評估對象、評估的范圍、評估基準日、評估目的）、時間進展安排情況、人員的安排情況、評估時應(yīng)用的評估方法和技術(shù)等；（2）評估計劃應(yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人審核、簽字；（3）確定該無形資產(chǎn)評估項目負責(zé)人及評估人員的用人標準。
（二）實施階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
無形資產(chǎn)評估實施階段是整個評估過程的核心，這個階段的質(zhì)量控制也是整個評估控制體系的靈魂之所在，具體說來可以從以下三個方面的質(zhì)量控制進行闡述：現(xiàn)場勘查階段的質(zhì)量控制、對評估資料進行收集時的質(zhì)量控制、選擇評估方法并且進行評定測算時的質(zhì)量控制。
1.在現(xiàn)場勘查方面的控制
（1）選擇什么樣的方式去進行現(xiàn)場調(diào)查對于無形資產(chǎn)評估來說很重要，它不是一成不變的，評估對象不同，具備的特點不同，對應(yīng)的現(xiàn)場調(diào)查方式也會有所不同，除此之外，在保證評估質(zhì)量的前提下要首先抓住具有重要性的資產(chǎn)進行調(diào)查，以保證評估的高效率；（2）與相關(guān)人員的訪談記錄：首先根據(jù)項目具體情況進行必要的、針對性的訪談，其次應(yīng)當(dāng)形成書面材料；（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營和會計核算調(diào)查記錄：首先，獲取被評估企業(yè)提供的無形資產(chǎn)研發(fā)和實施相關(guān)的經(jīng)營資料和會計核算資料，其次要對經(jīng)營和會計核算資料進行查閱并記錄查閱結(jié)果。
2.在收集評估資料方面的控制
在實施階段，完成了現(xiàn)場調(diào)查之后另一項評估師要完成的基礎(chǔ)性工作就是要對評估所需數(shù)據(jù)等資料進行全面的搜集。這項工作也是評估師對委估資產(chǎn)進行價值判斷的過程，此環(huán)節(jié)實施得好能夠預(yù)防潛在的評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險。針對目前評估實踐中此環(huán)節(jié)質(zhì)量的薄弱點，重點將質(zhì)量控制定在以下幾個方面：
（1）對無形資產(chǎn)評估資料數(shù)量的控制。審查評估人員是否收集了必要的評估資料，通常包括：無形資產(chǎn)的類別證明、數(shù)量、權(quán)屬狀況（土地使用證、房屋所有權(quán)證、商標注冊證、專利許可證等）、財務(wù)數(shù)據(jù)、市場資料。（2）對無形資產(chǎn)評估資料質(zhì)量的控制。審查評估人員對所收集資料的可靠性是否進行了驗證。評估人員對從各種渠道所收集的資料必須進行可靠性檢驗，只有在確信資料真實、可靠的基礎(chǔ)上，才能將其作為估計依據(jù)。（3）在雙方承擔(dān)責(zé)任方面的質(zhì)量控制。在進行評估工作的過程中，數(shù)據(jù)資料的收集與管理要分配到專門的工作人員進行管理，將這項責(zé)任落實到個人，以方便評估工作人員保持高效率的評估工作。此外，為了保證評估項目負責(zé)人的高度責(zé)任感、專業(yè)水準能力以及獨立能力，要重點加強交叉簽字的復(fù)核制度方面的監(jiān)管及控制。
3.在評定測算方面的質(zhì)量控制
評定測算是整個評估過程的核心環(huán)節(jié)，評估師首先要掌握評估所需的第一手數(shù)據(jù)資料，并且要根據(jù)特定的評估目的及評估標準選擇特定的評估方法，對委估方無形資產(chǎn)的價值進行合理的評定和估算，此環(huán)節(jié)質(zhì)量控制的重點內(nèi)容是：
（1）對評估方法選擇的質(zhì)量控制。《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》規(guī)定資產(chǎn)評估常用的有三種方法：成本法、收益法及市場法，都可以用來對無形資產(chǎn)進行評估。但是評估實踐中不難發(fā)現(xiàn)，由于無形資產(chǎn)自身的特性，使得成本具有弱對應(yīng)性，大部分不能夠進行復(fù)制，而且在市場上搜集到相似的交易案例顯得更加困難，所以針對無形資產(chǎn)評估，收益法的使用頻率最高。其他兩種方法在特定目的下也可以使用，但在選擇時要慎重考慮，必須根據(jù)委估無形資產(chǎn)的類型、評估目的、評估原則、評估前提以及所處的市場環(huán)境等情況綜合確定。此外還要加強項目負責(zé)人、評估機構(gòu)對評估方法的監(jiān)督，并且最好多種方法并用，以提高評估質(zhì)量。對于委估的相對重要的資產(chǎn)，可以采用項目小組討論法確定評估方法以降低個人的判斷風(fēng)險。
（2）對評估參數(shù)指標的質(zhì)量控制。評估方法不同，對應(yīng)的評估參數(shù)也就不同，而具體評估參數(shù)的選取又有多種確定方法，也會影響評估結(jié)果。無形資產(chǎn)評估最常用的是收益法，市場法和成本法在一定情況下也使用，這三種方法參數(shù)的選擇應(yīng)當(dāng)重點把握以下幾點：
1）收益法下，三個關(guān)鍵參數(shù)的選取是重點。首先，要合理分析委估無形資產(chǎn)所帶來的收益，即超額獲利能力，綜合其所處的經(jīng)濟市場環(huán)境合理預(yù)期其未來變動，在此基礎(chǔ)上充分考慮與之配套的資金數(shù)量、規(guī)模程度、現(xiàn)金流量、預(yù)期的風(fēng)險及時間價值等因素，合理確定收益期限；其次，注意收益額的計算口徑與被評估無形資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑一致，不能將其他資產(chǎn)帶來的收益誤算到被評估無形資產(chǎn)中；再次，要充分考慮法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、技術(shù)進步、行業(yè)發(fā)展變化、產(chǎn)品替代更新變化、企業(yè)經(jīng)營管理等因素對無形資產(chǎn)收益期、收益額和折現(xiàn)率的影響，當(dāng)與實際不符時要分析產(chǎn)生差異的原因。
2）市場法下，首先，要注意被評估無形資產(chǎn)符合市場法的運用前提，確定具有合理的比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)的交易參照對象，搜集并參照以往交易信息；其次，根據(jù)相關(guān)的變化因素進行調(diào)整，例如所處的經(jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展情況、交易狀況以及影響價值的各種因素差異，再確定評估值。
3）成本法下，注意根據(jù)現(xiàn)行條件下重新形成或取得無形資產(chǎn)所需的全部費用（含合理利潤和資金成本）確定評估值，并且注意合理扣除實際存在的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。
（3）對完善評定估算以及復(fù)核工作底稿的質(zhì)量控制。經(jīng)過以上幾個環(huán)節(jié)形成了初始的評估結(jié)果，但是最終出具的評估報告上評估結(jié)論的形成需要評估師對多個方面加以分析和判斷，此環(huán)節(jié)方面質(zhì)量控制主要做到以下兩點：
一是應(yīng)當(dāng)建立健全機構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量控制制度，確定不同的審核級別，分別由不同的人員對評估過程、參數(shù)選取、結(jié)論等進行必要的審核。
二是對評估方法、參數(shù)選取等選擇的理由、依據(jù)等每一步都形成詳細的工作底稿以備評估工作人員進行查閱及形成價值判斷，同時也方便評估機構(gòu)進行層層質(zhì)量監(jiān)管，進而保證評估結(jié)果的客觀性、公正性。
（三）報告階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
完成無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，還要編寫無形資產(chǎn)評估報告書，它在一定程度上表明了本次評估的質(zhì)量狀況，也是對整個無形資產(chǎn)評估過程方方面面的總結(jié)，其書寫格式、應(yīng)當(dāng)涵蓋的內(nèi)容等最為直接地反映了評估機構(gòu)的管理和業(yè)務(wù)水平，此階段質(zhì)量控制應(yīng)重點把握以下幾點：
1.對報告書內(nèi)容方面的質(zhì)量控制
出具給委托方的評估報告應(yīng)當(dāng)遵循一定的標準，即滿足《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》對評估報告最基本的有關(guān)格式、內(nèi)容、評估基準日、資產(chǎn)特性、產(chǎn)權(quán)以及評定測算方面的要求，做到有章可依。
2.對出具的評估報告加強公允性、客觀性及獨立性方面的質(zhì)量控制
一項評估任務(wù)的完成是以最終出具的評估報告為標志的，也就是說評估報告是此次評估工作的終極表現(xiàn)形式。委托方及相關(guān)各方往往為了自己某方面的利益而試圖通過改變評估報告的某些內(nèi)容，從而影響評估報告的公正性。在這種情況下，評估機構(gòu)要更加堅定地堅持公允、客觀、獨立的評估原則，以保證評估質(zhì)量。
3.對出具評估報告后復(fù)核方面的質(zhì)量控制
評估報告的撰寫要遵循一定的原則，涵蓋的內(nèi)容要全面，正式交給委托方之前還要經(jīng)過專門的審核專家對評估工作底稿及報告進行層層審核。同時應(yīng)當(dāng)認真執(zhí)行重大爭議項目專家再復(fù)核制度來保證評估質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)重點加強對評估方法合理性的審核、評估報告規(guī)范性的審核、出具的結(jié)果準確性的審核以及手續(xù)完備性的審核。
【參考文獻】
關(guān)鍵詞：無形資產(chǎn) 資產(chǎn)評估 問題 解決方法
前言
伴隨著全球經(jīng)濟一體化及先進科學(xué)技術(shù)的進步及發(fā)展，企業(yè)之間的競爭度越來越高，其中，無形資產(chǎn)旱已變成影響一個企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵性要素，目前，評判一個企業(yè)競爭力及技術(shù)水平高低的重要因素就是對企業(yè)擁有無形資產(chǎn)實際數(shù)量的多少，無形資產(chǎn)作為體現(xiàn)企業(yè)綜合力量的集中表現(xiàn)，是企業(yè)科技水平、研發(fā)水平、管理水平及營銷水平的凝聚體現(xiàn)，為此，不斷強化企業(yè)無形資產(chǎn)的評估及經(jīng)管對于促使企業(yè)競爭力及企業(yè)價值的進一步提升將具有非常重要的戰(zhàn)略及現(xiàn)實性作用。
一、無形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)評估
（一）無形資產(chǎn)評估概念
無形資產(chǎn)評估是具備一定評估資格的主體，是將最終的評估目的作為出發(fā)點，挑選適合的評估標準，按照規(guī)定的評估程序，以正確、科學(xué)、公認的評估方法對無形資產(chǎn)進行評估，屬于一種社會性經(jīng)濟活動。我們從無形資產(chǎn)評估的概念中可以了解到，無形資產(chǎn)評估是由評估主體、評估客體、評估目的、評估標準、評估程序及評估方法共同構(gòu)成。
眾所周知，無形資產(chǎn)是一種具有不確定性及不可分性的主體，這樣就會致使很多的自創(chuàng)型無形資產(chǎn)無法得到精準的計算，即便存在已經(jīng)確認入賬的情況，可是計量成本方面也是較為缺少的，其中，商標、專利進行研發(fā)及制作的過程當(dāng)中所投入的大量研發(fā)費用并未完全計入無形資產(chǎn)成本當(dāng)中，從而造成賬目上反應(yīng)的無形資產(chǎn)價值與實際上存在巨大的差異性。所登記入賬中的無形資產(chǎn)價值并不能夠作為今后進行交易的真實的價值基礎(chǔ)，所以，企業(yè)在針對資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、出售、合作的時候一定要對企業(yè)的無形資產(chǎn)實施嚴格科學(xué)的評估，這樣才能夠體現(xiàn)出一個企業(yè)中無形資產(chǎn)的實際價值。
（二）無形資產(chǎn)評估的必要性
伴隨著整個社會經(jīng)濟的迅猛進步，無形資產(chǎn)評估逐漸受到了大眾的注重，目前，簡單的現(xiàn)代化企業(yè)機制進行產(chǎn)權(quán)交易創(chuàng)建企業(yè)公司進行技術(shù)貿(mào)易及對侵權(quán)賠償?shù)南嚓P(guān)活動，都會對無形資產(chǎn)評估造成較大程度的影響，可以看出，無形資產(chǎn)評估逐漸以一個新領(lǐng)域出現(xiàn)在大眾的視野當(dāng)中。從我國新制定的《公司法》當(dāng)中我們可以了解到，對企業(yè)來講，無形資產(chǎn)占據(jù)企業(yè)注冊資本中的比例不可高出總資本的70%。
鑒于國家有關(guān)部門對無形資產(chǎn)評估方面的約束力的松弛，在快速進步的先進科學(xué)技術(shù)的推動下，一個企業(yè)中先進的科技成果及科學(xué)技術(shù)價值在企業(yè)價值中占據(jù)的比重正在不斷的上升，為此，查看企業(yè)中先進科學(xué)成果及先進技術(shù)價值所占據(jù)的比重，則需要對企業(yè)中的無形資產(chǎn)實施無形資產(chǎn)價值評估。
再者，實施無形資產(chǎn)評估對風(fēng)險投資的吸引將起到重要的現(xiàn)實作用，為此，風(fēng)險投資單位在對企業(yè)項目進行選擇的時候一定要加以重視，特別針對含有技術(shù)性、成長性、成熟性及風(fēng)險性加以關(guān)注，可是真正所注重的是企業(yè)無形資產(chǎn)在市場中的實際獲利性能的高低。一個處于試驗過程中且不具備一定保障功能的、不能夠證明在不久的將來能夠為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟價值的無形資產(chǎn)是不會有任何吸引能力的。可是針對這種類型的無形資產(chǎn)如果有權(quán)威機構(gòu)對其進行資產(chǎn)評估則必然會促使投資者的興趣大增。
最后，企業(yè)無形資產(chǎn)評估能夠促使企業(yè)注冊資本金增加，通常，企業(yè)注冊資本金越小，其在具體經(jīng)營當(dāng)中便不能很好的展現(xiàn)出企業(yè)的真實的經(jīng)濟實力，喪失掉很多良好的發(fā)展及與其他企業(yè)共同合作的契機。
二、無形資產(chǎn)評估過程中的問題
（一）未選擇正確的評估對象及評估范圍
因在無形資產(chǎn)的認識上缺乏一定的科學(xué)性，為此出現(xiàn)大量國有資產(chǎn)不斷流失。第一，中外合資當(dāng)中對中方企業(yè)的無形資產(chǎn)評估偏低，造成無償合資無法得到有效的利用。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計得出：目前，我國90%的合資企業(yè)當(dāng)中在無形資產(chǎn)合作早期，專利權(quán)、商譽、商標權(quán)都未計入無形資產(chǎn)當(dāng)中。第二，國有企業(yè)股份制實施改造的過程當(dāng)中，并未對無形資產(chǎn)進行專業(yè)性的評估，這樣將會造成企業(yè)無形資產(chǎn)被排出在企業(yè)股本以外。有的企業(yè)即便已經(jīng)對無形資產(chǎn)進行了評估可是僅限于對專利、商標進行的評估，針對存在一定難度性的無形資產(chǎn)，像特許經(jīng)營、商譽等都是完全不計入無形資產(chǎn)的。第三，一部分企業(yè)進入一種極端的狀態(tài)。也就是說，對無形資產(chǎn)評估值呈現(xiàn)出不斷升高的狀態(tài)，并且評估范圍逐漸增大。當(dāng)前，我國并未有完全統(tǒng)一的《資產(chǎn)評估法》，同時也缺乏一定的無形資產(chǎn)評估實施細則。
（二）未選擇科學(xué)的評估方法
目前，我國處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的特殊階段，在市場經(jīng)濟發(fā)育有待成熟的情況下，市場上成功的無形資產(chǎn)成交案例是非常少的，無形資產(chǎn)評估需要的參數(shù)是不能獲得的。通常，無形資產(chǎn)評估方法包含了：成本法、收益法、市場法。其中，成本法當(dāng)中，會受到無形資產(chǎn)賬面成本欠缺、投資成本薄弱、虛擬的入賬成本等因素的影響，將會造成在使用重置成本法進行無形資產(chǎn)評估的過程當(dāng)中出現(xiàn)所需數(shù)據(jù)信息不完整、原始成本無法查找等一系列的不穩(wěn)定性因素的存在，為此，成本法在使用的過程當(dāng)中通常會有所需數(shù)據(jù)信息不準確、不充分的問題存在，這樣將不能夠保證無形資產(chǎn)評估結(jié)果的準確性。市場法當(dāng)中，受到無形資產(chǎn)不可比特點的影響，致使無形資產(chǎn)不具備特有的市場價值。每一個企業(yè)的無形資產(chǎn)在同行業(yè)當(dāng)中所處的地位是完全不同的，這樣便會造成不一樣的超額盈利水平，為此針對不同類別的無形資產(chǎn)價值也將會存在一定的差異性。除此之外，受到我們現(xiàn)實國情因素的影響，可以利用的無形資產(chǎn)交易歷史資料非常有限，為此，企業(yè)無形資產(chǎn)評估中市場法的運用也將存在一定的風(fēng)險性。
（三）無形資產(chǎn)評估報告信息有待進一步完整
1.評估結(jié)果表述不正確價值概念不清楚
在當(dāng)前的無形資產(chǎn)評估過程當(dāng)中，評估實際過程是非常復(fù)雜的。譬如，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為基礎(chǔ)條件的評估，像以出售對外投資為最終目的的評估；以非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為基礎(chǔ)條件的評估，像品牌價值評估。評估價值類別有可能是市場價值，也有可能為非市場價值。可是從全部能夠看到的無形資產(chǎn)評估內(nèi)容當(dāng)中，無形資產(chǎn)評估價值都被“蓋上”了公允市場價值的“帽子”，以此致使使用者對最終無形資產(chǎn)評估報告中的評估結(jié)果產(chǎn)生造錯誤的理解。
2.評估結(jié)論成立條件表述模糊不清
在未對相關(guān)性假設(shè)進行全面披露的情況下，造成評估報告中的評估結(jié)果存在錯誤使用的情況；無形資產(chǎn)評估師隨意使用評估假設(shè)及前提，最終造成評估報告使用人員不知如何正確的使用評估結(jié)果；未對評估結(jié)果的使用范圍進行嚴格科學(xué)的界定。通常情況下，無形資產(chǎn)評估結(jié)果是以特定的價值定義在特定的時間當(dāng)中，旋轉(zhuǎn)適合的評估方法進行的價格數(shù)值估算，要知道，相同的評估對象若評估目的、價值類別上不同，最終的評估結(jié)果也會存在非常顯著的差異性。可是在現(xiàn)實的評估工作當(dāng)中，評估師對于評估結(jié)果的使用范圍所作出的最終界定是存在很大差異性的，這樣便會對整個社會及整個評估業(yè)造成了非常不利的影響。為此，深入進行無形資產(chǎn)評估內(nèi)容的探究，促使無形資產(chǎn)評估水準得到進一步的提升將是非常重要的。
三、無形資產(chǎn)評估過程中問題的解決方法
（一）正確選擇評估對象
從各個企業(yè)的具體狀況入手，挑選適合的評估對象。針對保持平均經(jīng)營水準的企業(yè)，其無形資產(chǎn)獲利性能體現(xiàn)在企業(yè)的超額收益能力當(dāng)中，超額收益體現(xiàn)在高出社會平均年水準的利潤當(dāng)中。在現(xiàn)實的社會生活當(dāng)中，會受到評估對象的不確定性的影響，使得超額收益并不一定是高出社會平均水準利潤的真實體現(xiàn)，通常體現(xiàn)在追加的利潤上面。從一些企業(yè)的實際情況進行分析，無形資產(chǎn)的獲取及采用將會成為企業(yè)發(fā)展中不可或缺的重要性因素，此種狀況下則需要以企業(yè)無形資產(chǎn)利潤的實際增加情況對企業(yè)無形資產(chǎn)價值進行科學(xué)的評估。購買方在購買及采用無形資產(chǎn)所形成的市場壟斷的過程當(dāng)中通過壟斷價格進而促使壟斷利潤的進一步實現(xiàn)，此種狀況下則可以市場壟斷的具體狀況出發(fā)，利用利潤測算評估方法針對無形資產(chǎn)價值進行科學(xué)的評估。
（二）選擇正確的評估方法
評估方法通常是從無形資產(chǎn)評估類別、特征、評估目的等因素出發(fā)進行評估方法的一種選擇。在選擇使用收益法的過程當(dāng)中需要特別針對預(yù)期收益及超額獲利性能加以特別的關(guān)注，同時需要針對有關(guān)的預(yù)期變動、收益期限及收益有關(guān)的配套現(xiàn)金、現(xiàn)金流量、風(fēng)險性要素、貨幣時間價值進行綜合性的淺析。其中，在計算收益額口徑及無形資產(chǎn)評估折現(xiàn)率方面要確保一致性，為此，則不能夠把其他方面創(chuàng)造的收益計入無形資產(chǎn)收益估算內(nèi)容當(dāng)中，與此同時，需要兼顧到與之相關(guān)的法律規(guī)章制度、市場經(jīng)濟情況、技術(shù)水平、企業(yè)經(jīng)營發(fā)展等現(xiàn)實性因素對無形資產(chǎn)折現(xiàn)率、收益額及收益期帶來的影響。若在現(xiàn)實的評估過程當(dāng)中遇到與現(xiàn)實狀況存在差異的情況，那么，一定要做到具體問題具體分析。
（三）對無形資產(chǎn)評估報告中的披露加以規(guī)范化
1.針對無形資產(chǎn)評估報告需披露無形資產(chǎn)評估假設(shè)
一般情況下，評估結(jié)果是要創(chuàng)建在假設(shè)的前提之上的，針對無形資產(chǎn)評估的過程當(dāng)中，評估師一定要做出相關(guān)的假設(shè)，在假設(shè)評估報告當(dāng)中開展無形資產(chǎn)評估報告的披露，評估報告使用人員可以評估師做出的假設(shè)來選擇適合的評估方法及針對評估參數(shù)進行科學(xué)正確的淺析。
2.針對選擇的評估方法依據(jù)進行披露
一般情況下，無形資產(chǎn)評估方法包括：成本法、市場法、收益法。收益法是被經(jīng)常使用的一種評估方法，評估師在具體的評估報告當(dāng)中需要針對所選擇使用的評估方法緣由進行全方位的披露，以便于為評估使用者提供充分的材料。
3.針對參數(shù)取值依據(jù)進行披露
無形資產(chǎn)評估過程中若選擇收益法，那么便會關(guān)乎到一些非常重要的評估參數(shù)，而折現(xiàn)率就是十分重要的一個參數(shù)。具體的評估報告當(dāng)中，評估師需要針對折現(xiàn)率計算模型進行全方位的解析，披露企業(yè)在使用此項無形資產(chǎn)的過程中所需瀕臨的一系列問題及風(fēng)險性因素，體現(xiàn)出無風(fēng)險報酬率、風(fēng)險報酬率的方法及相關(guān)根據(jù)，唯有針對參數(shù)取值進行全方位的披露，才能夠為評估報告使用人員提供真實可靠的評估數(shù)據(jù)。