技能評估論文范文

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第1篇

房地產(chǎn)估價師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，特別需要估價師具有較高的包括個人經(jīng)驗、專業(yè)水平、知識面以及服務水平等方面的職業(yè)技能。本人在從事估價的實際工作中，實實在在的體會到估價師自身職業(yè)技能水平，對估價師本人包括其所在評估機構(gòu)開展評估業(yè)務的影響相當大，有時甚至能起到?jīng)Q定作用。

一、作為一名房地產(chǎn)估價師，應該掌握一定的建筑知識包括建筑造價知識。

我們知道運用任何一種評估方法時，都會涉及一定的建筑知識，尤其是運用假設(shè)開發(fā)法進行評估時，更是考驗估價師建筑知識的水平。我們曾接受過這樣一個案子，南京某大型化學企業(yè)，委托對其一個下屬儲油基地的房地產(chǎn)及其附屬碼頭及其附屬設(shè)施進行評估。當我們與委托方第一次接觸后，才發(fā)覺這是一個較為復雜的項目：①該個案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船等在內(nèi)的“動產(chǎn)”；②該國有老企業(yè)在上世紀60年代初以“工業(yè)學大慶、干群上土地”的方式建起了碼頭、罐基、棧橋等等，既無原始造價資料，亦無任何竣工圖紙記錄。當然，從委托方處我們還了解到，他們已接觸數(shù)家資產(chǎn)或房地產(chǎn)評估機構(gòu)，都因案值不大，案“情”復雜而不了了之。甚至收了費用，交回個“純”房地產(chǎn)的報告了事。經(jīng)委托方一再要求，我們經(jīng)過反復論證，最終接下了該案。對其中“即無造價資料，亦無圖紙”的，如碼頭我們采用了重置成本法，首先我們向船廠、碼頭、設(shè)計院等進行咨詢，并結(jié)合“替代原理”，先“模擬”出以當今設(shè)計思想及施工工藝狀態(tài)下重建能達到實物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，其次，分部分項測算工程量，再查找相關(guān)水利、土建定額，以此測算其新建成本。事實上，我們承接這個個案是虧損的，大量的“外調(diào)”成本，短暫的作業(yè)時間，結(jié)果出來后，一開始委托方不高興，認為結(jié)論與他們的“心理價格”差距太大，比如高壓電部分，他們認為有近50萬，我們的結(jié)論只有18萬，當他們看了我們的技術(shù)報告，并聽取了我們的過程介紹后，其老總、資產(chǎn)管理部、財務部均心悅折服，并表示費用決不打折，實事上該客戶已成為我們的長期客戶。

二、估價師應該掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。

眾所周知房地產(chǎn)估價是一門從經(jīng)濟學角度分析房地產(chǎn)的分支學科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)，方能真正地做好估價工作并能進行相應的探索。事實上，一個全面的估價師，不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務，更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)顧問服務——為房地產(chǎn)投資者排憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策。現(xiàn)實生活中，本人就曾聽說過一個估價師為了自己購房打聽價格值不值的事情。本人在從事估價工作中，了解并探索最多的經(jīng)濟問題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟增長、機會成本、邊際收益、收入與稅收等，并經(jīng)常地參加高校舉辦的培訓班，通過這類的學習，加上不斷深入實踐，本人已探索性地開展投資顧問服務數(shù)年，并獲得了一批客戶的信任。我把這類業(yè)務作了一個歸納，包括：①預算不動產(chǎn)投資價值和投資回報率；②測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金；③測算改造成本，改進物業(yè)收益水平；④預測市場波動，確實投資/置業(yè)方向；⑤測算租售、抵押（留置）成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計劃。有一個事例如下：通過朋友介紹，我認識了一位“”前的清華畢業(yè)生，現(xiàn)做私企，她要購置一套住房，要求是“檔次”高于大多數(shù)“住宅”，低于“別墅”，環(huán)境要好，價格要適中，我并沒有向她推薦任何樓盤，而是站在她的立場上，采用置業(yè)分析方法，告訴她如何選擇，之后她選擇了幾處，于是我賠她實地看房，并逐一分析，包括售價的高低、升估的潛力、區(qū)域可能的發(fā)展等，于是她確定了她的置業(yè)地點。沒多久，她又找到我，說她的企業(yè)準備將主要的生產(chǎn)基地從南京遷到蘇北金湖縣開發(fā)區(qū)，希望我們能幫她測算投資可行性，為此，我們不但對她現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行了調(diào)查分析，還在她的協(xié)助下進行了她從事的汽車零部件制造業(yè)，特別是未來市場結(jié)構(gòu)進行了摸查，最后我們重點對金湖縣吸引投資的優(yōu)惠政策，當?shù)貏趧展べY情況，當?shù)亟鹑诠┙o情況，交通環(huán)境等方面做了大量的調(diào)查，并假定幾種情況分析了二十年的長期現(xiàn)金流量，并與假定生產(chǎn)基地還在南京進行對比，最后得出結(jié)論：①如果按現(xiàn)今產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，且金融政策有一定支持，該項目動態(tài)回收期為14-15年，應變市場風險能力太差；②如果企業(yè)加大研發(fā)力度，不斷推陳出新，且市場比重加大，即使按一假定的產(chǎn)品售價降低率，只要金融政策松馳有度，該項目動態(tài)回收期可控制在11年以內(nèi)。另外，我們還建議：①適當加大自有資金的投入，減少金融政策變動可能帶來的干擾；②將原定二期計劃調(diào)整為三至四期，不要一味追求投產(chǎn)和產(chǎn)量，并立即著手與金湖當?shù)厣陶勅蘸髷U建所需儲備土地事宜。當她聽取了我們的意見后，立即通知財務支取現(xiàn)金，并要求與我們簽訂長達十年的顧問合同，并要求其企業(yè)經(jīng)理在處理該企業(yè)與銀行及資產(chǎn)管理相關(guān)的事宜前，必須聽取我們的意見，當然，在這之后，她周圍的一些企業(yè)或個人紛紛找到我們，事實上，該項目的銀行融資，以及她為項目投入的部分資金，均由我們協(xié)助溝通相關(guān)銀行以流動資金貸款，個人經(jīng)營性貸款等品種給予。

三、估價師應該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識。

顧名思義，房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)標的物或者以房地產(chǎn)為主的標的物進行估價的一項技術(shù)工作，缺少房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識，就談不上做一名估價師。從房地產(chǎn)估價的基本方法也可佐證，成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價值，其中比如社會平均利潤率（不同種類的房地產(chǎn)理應不同），資金占用成本（不知道前期準備期限，施工周期等就不可能分析資金占用周期）如何確定，直接牽涉到估價結(jié)論的可靠性；市場法是以市場可比價格估算房地產(chǎn)價值，但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識，又如何選擇所謂的“可比實例”，又如何進行“區(qū)域”、“個別”等因素的調(diào)整；收益還原法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價值的，試問如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對一個收益整體不可分，但只評估其中部分房地產(chǎn)的價值時必須確定分攤價值時，更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識。事實上，房地產(chǎn)專業(yè)知識的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計劃、營銷、物管等等。有些估價師在用市場法進行評估時，對物業(yè)管理作為個別因素修正時，只分“有”和“無”兩種，然而實際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同。本人以為，不僅要分析物業(yè)管理水平，還要將物業(yè)管理費的高低作為“機會成本”，采用貼現(xiàn)方式調(diào)整可比對象的可比價格更為科學。本人在實際工作中深深地體會到不斷充實自身房地產(chǎn)專業(yè)知識，對我們開展估價業(yè)務，甚至拓展資產(chǎn)/置業(yè)顧問業(yè)務大有幫助。有這樣一個我們用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)知識協(xié)助相關(guān)部門破獲一起假證騙貸案：林文浩（假名，假賣方）于二一年十一月中旬至十二月初期間，約三次到我處咨詢房地產(chǎn)交易及抵押貸款事宜，并于十二月五日下午5點以后將吳瓊（假名，假買方及貸款人）帶至我處，同時將相應的交易交件必需的證件交給我處，且要求我們盡快協(xié)助其交易及貸款。“林”、“吳”兩人提供的交易房屋為XXXX街X號X幢X單元X室，其雙方確定的交易價格為31萬元，并準備辦理18萬元的抵押貸款。至十二月十七日，“林”來電催問進程，因此我們與南京房管局XXX同志聯(lián)系，希望加快辦理。經(jīng)交易科經(jīng)辦人初審，對交易房屋的產(chǎn)權(quán)證有質(zhì)疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速將該情況通知了我們，并表示準備進一步到產(chǎn)權(quán)處鑒別真?zhèn)巍４藭r我們感到有必要采取謹慎的態(tài)度，并開始懷疑其“第二住所”的房產(chǎn)證的真實性，懷疑這是南京第一起企圖以假產(chǎn)權(quán)證向銀行詐騙的案件。我們立即派人將該證送交房管局的同志，以便幫助驗證，同時又通知擬放貸銀行——工行南京市下關(guān)支行，其后又立即與公安及土地部門聯(lián)系，首先確認了相關(guān)土地證、身份證、戶口簿和有關(guān)證明文件實屬偽造。至此，我們立即將該等情況向南京市房管局作了通報。隨后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下關(guān)工行一舉將疑犯二人抓捕，并當場從二人身上搜出多張假證。從目前的追查來看，上述二人于十月十八日通過某中介機構(gòu)承租了真林文浩的房屋，其后偽造了相應證件準備騙取貸款。通過這件事情，工商銀行被我們的認真所折服，從此，進一步加強了與我們的業(yè)務合作。

四、估價師必須熟練掌握和運用與房地產(chǎn)評估甚至資產(chǎn)評估等相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)等的各項規(guī)定。

我們知道“無規(guī)不圓”，作為從事估價業(yè)務的估價師來說，諸如民法通則、合同法、擔保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實施細則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實施細則、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容，并且有必要“拳不離手、曲不離口”，常看，常想，常推敲。本人所在的評估機構(gòu)由本人牽頭，經(jīng)常組織估價師及相關(guān)業(yè)務人員學習相關(guān)政策，報保持定期的交流。比如，通過反復學習相關(guān)稅法及稅收政策，并向稅務部門咨詢，我們可以準確地測算包括土地增值稅，企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收。由于本人堅持法規(guī)學習，具備一定的功底，在從事評估業(yè)務中受到很多方面的認同。比如，某一商業(yè)銀行，以前基本未開展個人信貸業(yè)務，正在進行個貸試點，主要以個人現(xiàn)房抵押為主。去年，該行讓我評估某公司名下的房地產(chǎn)，我以為是辦理企業(yè)流動資金貸款，經(jīng)與產(chǎn)權(quán)方接觸，方知是辦理個人貸款，只是擔保形式采用公司房產(chǎn)抵押，并以取得信貸人員的同意。于是我立即與該銀行信貸部門聯(lián)系，告訴他們按《合同法》、《擔保法》的規(guī)定，這種擔保無效（最高院2000年12月8日關(guān)于《擔保法》若干問題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保的，擔保合同無效”，《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保”），于是避免了一場“干戈”，否則對客戶來說可能是付了評估費最終未貸成款，對銀行來說如果貸出款，則擔保無效，如果不放貸則遭客戶指責，正是基于此，很多商業(yè)銀行對我們機構(gòu)非常信任。

五、熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，也是估價師必備的基本技能之一。

大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗，而成本法中的社會化平均成本等一般也用比較法取得，收益還原法的“年收益”也是主要以市場比較而定，假設(shè)開發(fā)法中的市場銷信價格更是市場現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，對于估價師而言是非常重要的。本人在實際工作中，非常注重了解、搜集、判斷相關(guān)市場交易案例，包括買賣、抵押、租賃、拍買、抵債等方面，事實上，我們認為只有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體辦理估價時得心應手，為此我們與多家開發(fā)商、經(jīng)紀公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系，比如在與部分銀行合作中，考慮到南京銀行界大多已取消對二手房購房按揭貸款中的房地產(chǎn)評估的要求（文件要求在銀行認為必要時及年齡較長的情況除外），我們主動表示免費評估（不出具評估報告，只出具所在區(qū)位價格幅度證明），因此我們也從搜集收到眾多二手房交易實例，加上我們與報社及電臺定期舉辦的二手房估價專欄而取得的案例，再加上我們開拓的業(yè)務品種“幫您談房價”（針對客戶購買商品房）而取得的案例，大大增加了我們的案例庫存量，正是我們完善了這些基礎(chǔ)工作，時常給我們的工作帶來意想不到的效果，比如就在前不久，南京某擔保服務公司推薦給某銀行一筆二手房貸款業(yè)務，建筑面積約120平方米，建成于2002年11月，成交價30萬元，欲貨款21萬元20年，銀行要我們對其成交價把關(guān)并已同意放貸21萬元，本人看到資料后，立即反映出該樓盤我很熟悉，去年冬我去過其售樓處，當時售價約1800—1850元／平方米，為萬無一失我又去了該樓盤，經(jīng)了解現(xiàn)有的余房售價在1950—2050元／平方米之間，且是布局更合理，設(shè)計更新穎的“躍層式”，因此我估算該房實際成交價應≤23萬元，并判斷這是一筆買賣雙方涉嫌炮制高價，以求高額信貸資金的交易，甚至是一筆經(jīng)紀人員“收購”二手房的案例，此后，經(jīng)銀行了解證實，確屬一筆中介“收購”個案。通過這件事，該銀行對我們信任有加。

第2篇

認真貫徹執(zhí)行了國家的法律法規(guī)、方針政策以及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，是否認真、正確地履行了自己的職責，是否努力為人民服務，是否降低了行政成本。具體內(nèi)容包括，是否依法依規(guī)辦事。即在行政管理中是否執(zhí)行了黨和國家的方針政策，是否遵守國家的法律法規(guī)，是否按規(guī)定的程序辦事，是否執(zhí)行了內(nèi)部行政管理制度。是否完成計劃。計劃既是行政管理的指南，又是行政管理的目標，也是行政機構(gòu)之間的一種定約形式。定約的執(zhí)行情況就成為評價行政管理效能的一個重要標準。是否合理。即在行政管理中是否合理地、有效地使用了人力、物力、財力、時間和條件，充分發(fā)揮了現(xiàn)有潛力，最大限度地調(diào)動了人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性，取得了理想的行政管理效能。

一、行政管理效能評估的有效性

行政管理效能越來越多地成為考量行政機構(gòu)行政能力的指標，但是由于行政管理效能評估機制的缺位，行政機構(gòu)進行行政管理效能評估存在著不科學、不合理的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)在：一是效能評估不及時，不能有效發(fā)現(xiàn)行政管理中出現(xiàn)的低效問題，不能及時對管理方案進行糾正和完善;二是效能評估不到位，不能評估到行政管理中的每個環(huán)節(jié)。評估了面上的工作，不能深入到點。或者正相反，評估了個別點上的工作，忽視了整個面的工作。

行政管理效能評估方法選擇的不恰當，往往是由于不能選擇成本一收益比最低的行政管理效能評估方法。為了更好地發(fā)揮行政管理效能評估的作用，就要提高行政機構(gòu)科學決策的水平，就要設(shè)計更好的效能評估工作程序。以成本一收益為核心的績效評估可以為行政管理效能評估提供科學工具，有助于工作程序的科學化，有助于提高行政管理效能評估質(zhì)量。通過成本一收益分析，對不同行政管理領(lǐng)域及相應行政管理效能評估的成本和收益進行比較，能選擇具有最高凈收益的行政管理效能評估的目標;對不同行政管理效能評估方法的成本一收益比較，能選擇行政管理成本最低、凈收益最高的行政管理效能評估方法。

二、成本一收益分析方法

第3篇

行政管理工作是各類行政機構(gòu)的一項經(jīng)常性、主導性工作，提高行政管理效能是行政管理的首要目標。下面是編輯老師為大家準備的行政管理效能評估機制的思考。

行政管理效能評估是指對行政機構(gòu)的行政管理能力和水平進行監(jiān)督檢查，看其是否認真貫徹執(zhí)行了國家的法律法規(guī)、方針政策以及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，是否認真、正確地履行了自己的職責，是否努力為人民服務，是否降低了行政成本。具體內(nèi)容包括，(1)是否依法依規(guī)辦事。即在行政管理中是否執(zhí)行了黨和國家的方針政策，是否遵守國家的法律法規(guī)，是否按規(guī)定的程序辦事，是否執(zhí)行了內(nèi)部行政管理制度。(2)是否完成計劃。計劃既是行政管理的指南，又是行政管理的目標，也是行政機構(gòu)之間的一種定約形式。定約的執(zhí)行情況就成為評價行政管理效能的一個重要標準。(3)是否合理。即在行政管理中是否合理地、有效地使用了人力、物力、財力、時間和條件，充分發(fā)揮了現(xiàn)有潛力，最大限度地調(diào)動了人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性，取得了理想的行政管理效能。

行政管理效能越來越多地成為考量行政機構(gòu)行政能力的指標，但是由于行政管理效能評估機制的缺位，行政機構(gòu)進行行政管理效能評估存在著不科學、不合理的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)在：一是效能評估不及時，不能有效發(fā)現(xiàn)行政管理中出現(xiàn)的低效問題，不能及時對管理方案進行糾正和完善;二是效能評估不到位，不能評估到行政管理中的每個環(huán)節(jié)。評估了面上的工作，不能深入到點。或者正相反，評估了個別點上的工作，忽視了整個面的工作。

行政管理效能評估方法選擇的不恰當，往往是由于不能選擇成本一收益比最低的行政管理效能評估方法。為了更好地發(fā)揮行政管理效能評估的作用，就要提高行政機構(gòu)科學決策的水平，就要設(shè)計更好的效能評估工作程序。以成本一收益為核心的績效評估可以為行政管理效能評估提供科學工具，有助于工作程序的科學化，有助于提高行政管理效能評估質(zhì)量。通過成本一收益分析，一是對不同行政管理領(lǐng)域及相應行政管理效能評估的成本和收益進行比較，能選擇具有最高凈收益的行政管理效能評估的目標;二是對不同行政管理效能評估方法的成本一收益比較，能選擇行政管理成本最低、凈收益最高的行政管理效能評估方法。