物業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀探究范文

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摘　要：物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，體現(xiàn)了我國人民對美好生活的深切向往。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定程度之后，也會遇到“瓶頸”，例如物業(yè)管理經(jīng)營成本上升、內(nèi)部資金不足等問題。如何滿足市場對物業(yè)資產(chǎn)保值增值和提供更多基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)以外的衍生服務(wù)的需求，是目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)亟待解決的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想更好地生存發(fā)展，就需要研究物業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀，變革物業(yè)經(jīng)營管理的手段和模式，拓展物業(yè)管理的空間。基于此，本文闡述了物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵，分析了物業(yè)經(jīng)營管理的重要性和必要性，梳理了目前物業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，進而提出應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營管理；現(xiàn)狀；物業(yè)服務(wù)企業(yè)

經(jīng)過近40年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。隨著物業(yè)管理相關(guān)法律和《中華人民共和國民法典》的頒布及實施，我國物業(yè)管理行業(yè)的市場正在不斷規(guī)范，物業(yè)管理體制更加成熟，為我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會。與此同時，隨著市場競爭日益激烈，人們對物業(yè)資產(chǎn)保值、增值和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)以外的衍生服務(wù)的需求日益劇增，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)，如何進行物業(yè)經(jīng)營管理成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的重中之重。事實上，物業(yè)經(jīng)營管理是物業(yè)管理中的一個重要組成部分，能讓傳統(tǒng)附加值較低的服務(wù)行為得到升級，能讓企業(yè)獲得更高的利潤，能讓企業(yè)的服務(wù)目標統(tǒng)一起來，能讓企業(yè)在市場上獲得更好的口碑。

1物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵

物業(yè)經(jīng)營管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了滿足業(yè)主的需求，將物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等技術(shù)手段和模式進行綜合利用，將收益性物業(yè)作為對象，為業(yè)主提供能夠貫穿物業(yè)全生命周期的綜合性的管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理是物業(yè)管理的宏觀概念，是在市場需求與業(yè)主需求的不斷變更下產(chǎn)生的新型管理模式。從我國當前物業(yè)經(jīng)營管理的情況來看，資產(chǎn)管理以及組合投資管理發(fā)展起步較晚，尚處于起始階段，但是物業(yè)管理以及設(shè)備管理的發(fā)展已經(jīng)有了很多年的沉淀，管理模式更加成熟。基于這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮傳統(tǒng)的物業(yè)管理邊際效應(yīng)，不斷拓寬利潤渠道，綜合利用物業(yè)管理范疇內(nèi)的多種資源，提高邊際效益，發(fā)掘更多的商業(yè)價值。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要改變發(fā)展經(jīng)營思路，從附加值低的基礎(chǔ)性服務(wù)工作轉(zhuǎn)向附加值高的資產(chǎn)管理工作[1]。

2物業(yè)經(jīng)營管理的重要性和必要性

2.1開展物業(yè)經(jīng)營管理的重要性

物業(yè)經(jīng)營管理是物業(yè)管理的升級版本，相較于物業(yè)管理，物業(yè)經(jīng)營管理更加重視管理常規(guī)的經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源的經(jīng)營、物業(yè)資源的經(jīng)營、業(yè)主資源的經(jīng)營、物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本經(jīng)營等六大方面的經(jīng)營活動[2]。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)經(jīng)營管理，不僅能夠提高市場競爭力，還能夠提高服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認可度，讓業(yè)主真正地享受到高質(zhì)量的服務(wù)。如果物業(yè)經(jīng)營管理模式得到普及，那么對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)來說，這將是一次大好的發(fā)展機會。物業(yè)經(jīng)營管理的重要性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，物業(yè)經(jīng)營管理是順應(yīng)市場需求的產(chǎn)物，是業(yè)主的選擇。在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，業(yè)主的需求發(fā)生了一定的改變。物或服務(wù)是人類生存的最基本的需求。當前物業(yè)市場已經(jīng)逐步走向成熟，市場競爭壓力越來越大。這些壓力使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須抓住面前的機會，提高服務(wù)質(zhì)量，通過完善的運營管理，在市場上占據(jù)一席之地，獲得更好的發(fā)展空間，從而補充和完善物業(yè)交易市場服務(wù)種類的數(shù)量及服務(wù)的質(zhì)量。在當前經(jīng)濟形勢下，人們的收入和之前相比，都有著明顯的提高，人們對物業(yè)產(chǎn)品的需求在不斷增長，對物業(yè)服務(wù)水平提出了更高的要求。與此同時，國家政策也在改變，福利分房制度已經(jīng)取消，并且汽車已經(jīng)成為人們的必備出行工具，人們的居住環(huán)境普遍得到了改善，之前的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能滿足人們的需求。其次，物業(yè)經(jīng)營管理能夠為人們提供更好的物業(yè)服務(wù)。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全自主經(jīng)營、自負盈虧，企業(yè)必須保證經(jīng)營利潤，才能在市場中存活。很多人都將物業(yè)服務(wù)企業(yè)當作服務(wù)性質(zhì)的單位，卻忽視了它也是經(jīng)營性的企業(yè)。通過將物業(yè)管理升級為物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠擴大業(yè)務(wù)范圍；通過更好的、更全面的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠讓業(yè)主享受到更加便捷的生活。最后，物業(yè)經(jīng)營管理能夠讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得更大的盈利空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是以營利為目的的，讓投資者得到更高的回報、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增值的目標是企業(yè)的必然要求。我國人民生活水平較低，高昂的房貸讓人民的生活并不富裕，物業(yè)管理費的標準難以提高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想提高收入，就必須另辟蹊徑，需要在做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，開展新的業(yè)務(wù)，成為集物業(yè)管理、租賃、交易咨詢等業(yè)務(wù)于一體的綜合性服務(wù)企業(yè)。只有這樣，才能有效吸納更多的資金，才能提高物業(yè)管理公共服務(wù)的質(zhì)量，才能提高綜合實力[3]。

2.2物業(yè)經(jīng)營管理的必要性

我國物業(yè)管理行業(yè)市場競爭非常激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須進行服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，才能在市場中更好地發(fā)展。物業(yè)經(jīng)營管理的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，我國房價居高不下，房屋租賃市場非常火爆，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了租賃服務(wù)發(fā)展的市場。隨著我國房地產(chǎn)增量市場和存量市場的不斷發(fā)展，房屋租賃成為物業(yè)市場中重要的交易內(nèi)容，是很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加收益的主要途徑。同時，由于與物業(yè)服務(wù)公司之間接觸較多，業(yè)主更愿意將房屋交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行打理，這就為物業(yè)租賃管理提供了便利。其次，房地產(chǎn)營銷策劃為物業(yè)經(jīng)營管理提供了發(fā)展的機遇。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在不斷地進行升級。當前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到歷史最高峰，地產(chǎn)開發(fā)商為了提高產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，都會選擇成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行地產(chǎn)管理，這對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說是一個良好的發(fā)展機遇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有應(yīng)用物業(yè)運營管理模式，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，才能得到房地產(chǎn)開發(fā)商的信任和青睞。最后，當前有許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專業(yè)化經(jīng)營理念。從目前我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展情況來看，我國現(xiàn)階段許多自然人以及法人組織的物業(yè)都不了解專業(yè)化經(jīng)營理念，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營觀念必須不斷更新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果依然只依靠物業(yè)管理公共服務(wù)來獲得發(fā)展空間，那么很有可能在激烈的市場競爭中失去良好的發(fā)展機會。

3當前我國物業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要追求經(jīng)營效益，只有走好經(jīng)營之路，才能保持可持續(xù)發(fā)展，才能在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營不善，就會降低企業(yè)盈利水平，導(dǎo)致企業(yè)資金不足，從而降低物業(yè)經(jīng)營管理的服務(wù)質(zhì)量。從整體上看，對整個物業(yè)管理行業(yè)來說，物業(yè)經(jīng)營管理不善會制約整個行業(yè)的發(fā)展。首先，挑戰(zhàn)性較大。在當前市場環(huán)境中，物業(yè)服務(wù)行業(yè)有了發(fā)展機遇，整體都在快速發(fā)展，但是機遇和挑戰(zhàn)從來都是并行的，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來機遇的同時，經(jīng)營成本上升、勞資糾紛增多、難以招聘高質(zhì)量人才的問題也隨之暴露。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的最大問題是物價的持續(xù)不斷上漲。物價的上漲，直導(dǎo)致了水、電、氣等資源的價格上漲，人們的生活成本越來越高，企業(yè)支付給員工的工資明顯增加，企業(yè)運營的成本明顯提高。然而，物業(yè)管理費卻沒有較大的漲幅空間。此外，在當前社會發(fā)展和勞動力市場更加完善的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常需要處理勞資糾紛，以致?lián)p耗企業(yè)發(fā)展的精力。物業(yè)服務(wù)行業(yè)要想長期保持可持續(xù)發(fā)展，就必須保證物業(yè)服務(wù)和管理具有先進性和無可替代性，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)非常需要高素質(zhì)的專業(yè)管理人才。然而，受限于工資待遇，很多高級管理人才都更傾向于選擇工作環(huán)境好、收益更高的行業(yè)，這導(dǎo)致了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展沒有足夠的人才支撐，對行業(yè)的長久發(fā)展來說非常不利。其次，物業(yè)經(jīng)營管理的風險性較大。許多人都認為物業(yè)管理行業(yè)的利潤不大，也不存在什么風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果進行規(guī)模化生產(chǎn)、集約化經(jīng)營，就能一直保持市場競爭力。但是，這種觀點不符合市場規(guī)律，并且會讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)失去進取的動力，導(dǎo)致發(fā)展后勁不足。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要知道，在市場競爭中風險既是無處不在的，也是時刻變化的。無論是從經(jīng)營管理的角度來說，還是從項目選擇、價格控制的角度來說，物業(yè)項目的每個環(huán)節(jié)都有令人意想不到的風險，如果經(jīng)營不慎，就可能帶來巨大損失。此外，物業(yè)管理的對象是不動產(chǎn)，其管理對象價值非常高，因此，物業(yè)配套的管理設(shè)備具有較高的價值量，管理經(jīng)營性的資產(chǎn)務(wù)必小心謹慎。最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要組建一支專業(yè)的隊伍并不容易。物業(yè)經(jīng)營管理是一件非常考驗管理團隊專業(yè)性的工作，管理團隊必須具有足夠的專業(yè)性。當前，我國對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的認知程度比較低，很多從事物業(yè)管理的人員收入都非常微薄，這使得很多具有管理才能的人不愿意進入物業(yè)服務(wù)行業(yè)。此外，物業(yè)管理機制還不夠合理，在招聘人才的時候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人才的重視程度不夠，認為物業(yè)管理不需要技術(shù)人才。這兩方面原因使得我國物業(yè)經(jīng)營管理的水平始終保持在一個較低的水平，難以得到較大的提高[4]。

4應(yīng)對我國當前物業(yè)經(jīng)營管理問題的主要策略

針對我國當前物業(yè)經(jīng)營管理中所遇到的問題，結(jié)合當前我國行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及經(jīng)營現(xiàn)狀，探索物業(yè)經(jīng)營管理的有效途徑，推進物業(yè)經(jīng)營管理活動的開展，成為我國物業(yè)管理行業(yè)面對的重大課題。

4.1重視經(jīng)營過程中的風險防范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擴大經(jīng)營規(guī)模的同時，應(yīng)該做好風險預(yù)防工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擴張之前，首先要對市場進行全面調(diào)研，經(jīng)過論證和分析，確認是否能夠承接新項目，降低風險和減少不可控因素，制訂切實可行的項目實施計劃，保證物業(yè)經(jīng)營活動能夠有效開展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)防經(jīng)營過程中的風險的主要措施有以下幾點：首先，建立專業(yè)團隊，通過系統(tǒng)的技能培訓(xùn)和道德培訓(xùn)，提高團隊的戰(zhàn)斗力，保證團隊成員能夠解決管理過程中的各種突發(fā)問題；其次，提高業(yè)主的安全意識，經(jīng)常組織宣傳活動，宣傳安全知識，讓業(yè)主時刻警惕危險；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該加大智能化設(shè)備的投資力度，應(yīng)用先進的智能化設(shè)備，彌補人為管理上的漏洞，提高物業(yè)管理智能化水平。

4.2保持業(yè)主和物業(yè)之間互利共贏的關(guān)系

物業(yè)管理中獲得收益的主體是業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主和物業(yè)使用人能夠通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理，保護自己的權(quán)益，這體現(xiàn)了物業(yè)經(jīng)營管理的價值。在實際的物業(yè)管理過程中，許多業(yè)主的權(quán)益會被忽略掉，然而，無論是業(yè)主，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，任何一方的利益受損都可能影響市場的穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須遵守法律、遵循市場規(guī)律，只有這樣才能保護業(yè)主的權(quán)益，獲得業(yè)主的支持。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在服務(wù)業(yè)主的過程中，不斷地拓展業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供更加全面的服務(wù)，只有這樣才能增加業(yè)主的收益，讓物業(yè)管理企業(yè)有更多的利潤空間。隨著物業(yè)管理市場不斷細分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢：一方面，商用寫字樓、商場、出租型別墅、商務(wù)型公寓、酒店等場所出現(xiàn)了不均衡的發(fā)展態(tài)勢，業(yè)主對不同檔次的物業(yè)有著不同的要求；另一方面，消費者在時間、空間、形式上對物業(yè)服務(wù)的銜接提出了更高的要求。面對這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅持為業(yè)主提供全方位的綜合性服務(wù)，最終達到利潤目標、信譽目標、服務(wù)目標三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。

5結(jié)語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們對物業(yè)管理的需求和要求也在不斷提高。在這種形勢下，物業(yè)經(jīng)營管理應(yīng)運而生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須重視發(fā)展中存在的問題，逐步進行創(chuàng)新，提高服務(wù)水平，應(yīng)用先進的經(jīng)營理念維護企業(yè)的形象，協(xié)調(diào)業(yè)主和企業(yè)之間的關(guān)系，從而獲取更高的利潤。只有這樣，物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。

參考文獻：

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作者：端玲 單位：江蘇城鄉(xiāng)建設(shè)職業(yè)學院