物業(yè)管理上的無因管理的構(gòu)成范文
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摘要
關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件，目前法院多以判決的方式結(jié)案，雙方當(dāng)事人矛盾激化程度較高，調(diào)解概率極低。探究成因，不僅只是因?yàn)槲飿I(yè)管理的案件類型新穎，更主要的是物業(yè)管理的法制建設(shè)較為不規(guī)范，尤其前期物業(yè)管理糾紛，各家所持觀點(diǎn)不一，學(xué)界也爭(zhēng)討不休，尤其對(duì)其是否能構(gòu)成無因管理難以定性，成為司法難題尚待解決。本文認(rèn)為，無因管理是一種特殊的制度，單從概念及其構(gòu)成要件入手極易造成制度的泛華和概念的模糊，某一種制度的設(shè)立，絕不可能是孤立的存在，都有一定的適用范疇，一旦超出這個(gè)適用條件，其定義及構(gòu)成要件也必然因前提缺失而導(dǎo)致判斷錯(cuò)誤。因此，討論物業(yè)管理上的無因管理構(gòu)成問題，不能只機(jī)械的看問題，而是要透過現(xiàn)象看本質(zhì)，抓住實(shí)質(zhì)與核心，嘗試從多視角分析，比如采取合目的論等突破方式，來正確把握無因管理的制度價(jià)值和精神實(shí)質(zhì)。
關(guān)鍵詞
物業(yè)管理；無因管理；構(gòu)成要件；合目的性
無因管理屬于債法范疇，是債發(fā)生的原因之一。對(duì)于物業(yè)管理來說，當(dāng)前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員還沒有成立起來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過與開發(fā)商續(xù)簽合同，而合同的效力歸屬卻屬于全體業(yè)主，開發(fā)商完成樓盤開發(fā)和出售后，多數(shù)已經(jīng)退出，此時(shí)的續(xù)簽合同往往被耽擱。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未續(xù)簽合同的前提下仍為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，這就形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而此時(shí)的債發(fā)生的原因究竟屬于何種法律性質(zhì)，則是需要深入探討的問題。目前爭(zhēng)議最多的就是無因管理說，也是本文探討的重點(diǎn)所在，即無因管理是否構(gòu)成前期物業(yè)管理的債的發(fā)生原因，物業(yè)管理企業(yè)是否可以以無因管理為由請(qǐng)求業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這就需要我們從不同的視角進(jìn)行全面分析，才能得出科學(xué)合理的結(jié)果。
一、定義及其構(gòu)成要件視角
無因管理在中國(guó)《民法通則》中沒有給出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，只是說在他人的事務(wù)被別人管理，但雙方無法定或者約定。這個(gè)定義沒有在法律制度上確定無因管理的特征，所以就給人的感覺是無因管理這個(gè)名詞在法律中是寬泛的，不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹o因管理有兩個(gè)方面的內(nèi)容，包括了三個(gè)基本要件：一個(gè)方面，在客觀上有兩個(gè)要件。第一個(gè)要件為“沒辦法規(guī)定或者約定的事情，但又是必須做的事情”。無因管理的成立第一就是要有無因性，即在法律上沒有義務(wù)但又必須進(jìn)行的，主要包括兩個(gè)方面，即：沒有法定義務(wù)，或者說沒有簽訂義務(wù)條款無約定義務(wù)的管理。約定義務(wù)是指合同或者約定（包括口頭約定）對(duì)當(dāng)事人負(fù)有義務(wù)，如被管理人與管理人之間就是約定義務(wù)，這種情況下不是無因管理。只有當(dāng)雙方當(dāng)事人沒有存在類似這種約定或者管理合同的情況下的管理，才能被稱為無因管理。這是構(gòu)成無因管理的必要條件。而且這種管理的法律責(zé)任絕不是死板靜止的，是會(huì)隨著各種不同可能而變化和發(fā)展的。如果剛開始不是無因管理，但隨著情況的變化，如開始的約定時(shí)間已到，但這種管理的義務(wù)還在，此時(shí)已是無因管理了。以前在物業(yè)管理的約定中存在過這樣的糾紛。在一個(gè)小區(qū)中的物業(yè)管理，建設(shè)過程中是先由開發(fā)商選定一個(gè)物業(yè)管理公司，并與該公司簽訂建設(shè)期間的管理合同，在小區(qū)建成后，日常的物業(yè)管理合同還沒有簽訂，在合同到期后新合同未簽訂前這段時(shí)間就屬于無因管理，這段真空期是沒有法律約定的。因此開發(fā)商在選定物業(yè)的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)這段時(shí)間的真空期做出應(yīng)有的安排，保障業(yè)主和開發(fā)商共同的利益，這在物業(yè)管理中具有很重大的影響，也是在小區(qū)建設(shè)期間與業(yè)主使用期間對(duì)接的一個(gè)紐帶。前期的建設(shè)物業(yè)管理合同主要是由開發(fā)商與物業(yè)公司談的，業(yè)主沒有參與進(jìn)來，所以在履行過程中難免會(huì)與業(yè)主發(fā)生一些糾紛。從這方面講，無因管理在物業(yè)管理中的第一要件是滿足的。無因管理還有個(gè)條件，為管理別人的事務(wù)，建設(shè)期間的簽訂的合同到期后，物業(yè)公司并沒有和開發(fā)商續(xù)約，但依舊在履行著管理的義務(wù)，這種管理沒有約定，而且管理的也不是物業(yè)公司的事務(wù)，是開發(fā)商與業(yè)主的事務(wù)，屬于“他人事務(wù)”。從這個(gè)方面講，第二個(gè)條件也是滿足的。
另一個(gè)方面，要具有管理的意思，指的是管理人管理的事務(wù)是他人的利益，所產(chǎn)生的行為結(jié)果也是他人的利益訴求。利益指的是管理人通過履行管理義務(wù)，獲得一定的收益，也使自己避免了因疏忽而損失掉一部分利益，亦即只要是為他人管理實(shí)務(wù)，最終利益歸屬于他人，一般都會(huì)產(chǎn)生一種債權(quán)債務(wù)的民事法律關(guān)系。要判斷一個(gè)物業(yè)公司是否為業(yè)主著想那就應(yīng)該從它的動(dòng)機(jī)與產(chǎn)生的結(jié)果兩個(gè)角度來看。動(dòng)機(jī)上物業(yè)管理公司實(shí)施的無因管理主要是想獲得下一期的物業(yè)合同，也避免也使自己的員工失業(yè)，并擴(kuò)大了自己的業(yè)務(wù)范圍。從結(jié)果看物業(yè)公司實(shí)施的管理避免了業(yè)主的損失，為業(yè)主謀取了福利。也就是說物業(yè)公司的無因管理避免了業(yè)主的損失，是利于他人的，即成立了無因管理。無因管理的第二個(gè)條件是成立的。總之，就定義而言，不將無因管理制度放入特定的范疇之內(nèi)，在某種情況下物業(yè)管理中的無因管理是可以存在的。但是這只是一種生搬硬套定義和構(gòu)成要件的論證，司法實(shí)踐中需要法官判案也是機(jī)械的套用此法從而得出片面的結(jié)論，筆者認(rèn)為這都是不可取的，債的關(guān)系應(yīng)該從多層次，多視角去分析，其定義與構(gòu)成要件要謹(jǐn)慎而嚴(yán)格，其制定一定要結(jié)合單項(xiàng)制度的立法目的，融入到特定的范疇之內(nèi)，才能得出確切的答案。
二、從合目的論視角
如果機(jī)械的套用無因管理的定義及構(gòu)成要件，物業(yè)管理中的無因管理看似是構(gòu)成的。但是這種視角有著致命的缺陷，即沒有將阻卻違法事由考慮進(jìn)去，只見樹木不見森林，屬于斷章取義的生搬硬套。探究無因管理這項(xiàng)制度的本質(zhì)，可以發(fā)現(xiàn)，無因管理制度其實(shí)是一種侵權(quán)行為，是屬于沒有法定或者約定的義務(wù)繁育他人事物，違反了當(dāng)事人的意思自治權(quán)利，只不過法律規(guī)定將其設(shè)定為法定的阻卻違法事由，正因?yàn)槿绱耍瑹o因管理才能夠形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，才成為了債發(fā)生的法定原因之一。因此，不能割斷這種法定目的性來機(jī)械的來判斷是否符合構(gòu)成要件，起碼對(duì)于無因管理這種制度在物業(yè)管理這種新穎性案件中的應(yīng)用中，得綜合衡量多方成因，從正當(dāng)性成立的基礎(chǔ)去做深入探討才更合理，同時(shí)也說明無因管理的定義和構(gòu)成要件之法律規(guī)定過于滯后，有修法條之必要了。
從合目的性視角來看，強(qiáng)加無因管理法定之債是需要正當(dāng)性基礎(chǔ)的，而不是簡(jiǎn)單的出于利益均衡和公平原則考量，而是出于對(duì)社會(huì)公共利益考量，是為了保護(hù)及鼓勵(lì)社會(huì)互助和危難救援救助，體現(xiàn)了社會(huì)互助的道德理念。在此基礎(chǔ)上設(shè)定一定的范圍，在這個(gè)范圍內(nèi)，將干預(yù)他人事務(wù)正當(dāng)化，從而達(dá)到社會(huì)上互幫互助和不干涉他人事務(wù)之間的平衡。其本質(zhì)就在于對(duì)個(gè)體意思自治的彌補(bǔ)和擴(kuò)張需要，既是為保障個(gè)體利益，也是對(duì)個(gè)體自治的彌補(bǔ)和尊重，最終達(dá)到保障管理人利益和維護(hù)社會(huì)公共利益雙贏的目的，是一項(xiàng)法律制度，直接形成一種法定之債。但是這種法定之債和其他債的形成原因一樣，都有嚴(yán)格的限制的。要想形成債的關(guān)系，則必須要求利益雙方存在信賴給付關(guān)系或者將存的信賴給付關(guān)系，這種信賴給付關(guān)系是為了確保當(dāng)事人之間有穩(wěn)固的訴訟法律地位，這種敏感性決定了債的關(guān)系必須得有嚴(yán)格的定義和明確的范疇。物業(yè)管理中無因管理制度也屬于債的原因之一，其成立的前提也必須在這個(gè)嚴(yán)格的范疇之內(nèi)，任一套用不成熟的定義和構(gòu)成要件就是對(duì)當(dāng)事人的意思自治原則的破壞，違背了民法本意。所以說，無因管理的成立，也得如侵權(quán)行為和不當(dāng)?shù)美戎贫纫话悖m用非常嚴(yán)苛的范圍，制度更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x及構(gòu)成，而我國(guó)司法實(shí)踐中導(dǎo)致物業(yè)管理案件矛盾頻發(fā)的根源也正是如此——無因管理卻缺乏一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆啥x，應(yīng)用到物業(yè)管理這個(gè)新穎類型的案件，必然會(huì)出現(xiàn)概念模糊不清，構(gòu)成要件適用模糊的缺陷。在目前的司法實(shí)踐中，往往有隨意擴(kuò)大無因管理適用范圍的現(xiàn)象。部分學(xué)者在課堂中甚至無視無因管理制度的構(gòu)成要件，隨意用該項(xiàng)制度來分析解讀案例。舉個(gè)例子，一高校向本校教師出售經(jīng)濟(jì)適用房，一新教師欲購(gòu)買一老教師所有的帶裝修二手房，老教師欲在房款之外收取一定的裝修補(bǔ)償，在這個(gè)案例中，老教師裝修時(shí)沒有為新教師管理事務(wù)的意思，因此不能構(gòu)成無因管理。又比如，在張三出國(guó)期間，李四未經(jīng)張三同意就將張三的普通花園改造成歐式花園，雖將房?jī)r(jià)提高不少，但張三回國(guó)后，表示自己不喜歡歐式花園，更喜歡原來普通花園，在這種情況下，李四的管理行為明顯違反了張三的意愿，不能構(gòu)成無因管理。
從合目的性視角來看，無因管理制度鼓勵(lì)了社會(huì)互助，彌補(bǔ)了意思自治的缺陷，最終保護(hù)了意思自治和個(gè)人利益。因管理制度獲得正當(dāng)性的重要基礎(chǔ)即在于管理人為本人管理事務(wù)并有將管理利益歸于本人的意思表示，沒有該意思表示就不能說它是無因管理。此時(shí)不光只看其是否符合無因管理的客觀構(gòu)成要件，還要考察管理人的主觀意思表示。他應(yīng)當(dāng)意識(shí)到有關(guān)“事務(wù)”是他人的并且希望獲得補(bǔ)償，他的行為不能單純的出于慷慨，也不能僅僅為個(gè)人謀利益。下面再來分析前期物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿后的繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)，亦即判斷其是否符合無因管理的目的性，是否符合保護(hù)及鼓勵(lì)社會(huì)互助等助人為樂的精神。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為以營(yíng)利為目的的商事主體，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的獨(dú)立企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、主負(fù)盈虧。而所有的商事主體都是以自己盈利為目的的集合體，并不屬于公益性組織，目的絕非弘揚(yáng)好人好事。再看我國(guó)《民法通則》中的規(guī)案例定：“管理人或者服務(wù)人可以要求受益人償付的必要費(fèi)用，包括管理或者服務(wù)中直接支出的費(fèi)用，以及在該活動(dòng)中受到的實(shí)際損失。”通過這項(xiàng)規(guī)定可以看出，假設(shè)前期物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿后的繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的行為屬于無因管理，則物業(yè)服務(wù)公司只能向業(yè)主請(qǐng)求支付提供物業(yè)服務(wù)的必要費(fèi)用，并不能收取額外的盈利費(fèi)用，這必然不符合商事主體進(jìn)行上市活動(dòng)的目的，與前期業(yè)主按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)也不符合，嚴(yán)重違背了無因管理的宗旨。
三、最終結(jié)論：物業(yè)管理服務(wù)期滿的后續(xù)管理并不構(gòu)成無因管理
“法律在很大程度上是國(guó)家為了有意識(shí)地達(dá)到某個(gè)特定目的而制定的”。“法律規(guī)則最本質(zhì)的意義在于它反映了一個(gè)或一些目的，除非了解法律的目的，一個(gè)人便無法準(zhǔn)確理解法律的意思”。“法目的論的分析是一種解讀法律制度的思路，該思路從法律制度產(chǎn)生和運(yùn)作的理由入手論證法律制度存在的目的和理由，同時(shí)為法律制度的存在尋找正當(dāng)性和必要性的基礎(chǔ)，對(duì)于深刻理解法律制度，尤其是對(duì)于撥開法律形式邏輯和形式規(guī)則的重重迷霧，清晰把握法律制度的立法宗旨,準(zhǔn)確的運(yùn)用法律制度有不可替代的作用”。我國(guó)立法中對(duì)無因管理的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，未對(duì)無因管理的構(gòu)成要件進(jìn)行明確界定，僅規(guī)定了管理人的相關(guān)權(quán)利。而在司法實(shí)踐中，尤其是在物業(yè)管理等等涉及新穎性法律問題出現(xiàn)之時(shí)，必須要從多視角必須多視角，謹(jǐn)慎把握無因管理的認(rèn)定。即使從客觀效果上是有利于本人利益的，但本人主觀意愿上不接受的管理也不能認(rèn)定為無因管理，除非為了保護(hù)社會(huì)公共利益，且這種保護(hù)也不能違背個(gè)人意思自治原則。應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分無因管理的成立和無因管理之債的履行。符合無因管理的構(gòu)成要件，管理行為就構(gòu)成無因管理，但構(gòu)成無因管理行為后，如果管理人的行為不夠恰當(dāng)，那么就可能產(chǎn)生無因管理之債不履行的問題，而不是無因管理本身是否適法。當(dāng)前期物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，必然要求業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，在這種情況下，顯然是與無因管理的宗旨不符的，因此，物業(yè)管理服務(wù)期滿的后續(xù)管理并不能構(gòu)成無因管理。
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作者：徐惠永 單位：浙江民邦律師事務(wù)所
