農(nóng)村管理論文：鄉(xiāng)村物業(yè)監(jiān)管的調(diào)研與思索范文

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作者：梁瑞智楊永杰劉緒荒單位：北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會組織成立具有經(jīng)營執(zhí)照的正規(guī)物業(yè)服務(wù)公司，開展物業(yè)管理工作

這種物業(yè)管理模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會組織成立的專業(yè)的、具有經(jīng)營資質(zhì)的物業(yè)公司來開展物業(yè)管理工作，最大的特點是能夠真正實行企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)的物業(yè)管理運行機制，體制靈活，能適應(yīng)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理方面的需求。在這種管理方式下，包括物業(yè)管理公司在內(nèi)的各專業(yè)管理機構(gòu)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負其責(zé)，形成農(nóng)村社區(qū)完整的物業(yè)管理運行機制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的長期性和穩(wěn)定性。

目前，京郊一部分農(nóng)村回遷安置社區(qū)以及“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。采用這種物業(yè)管理方式的農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟一般比較發(fā)達，村集體經(jīng)濟實力相對雄厚，城市化程度相對較高。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟實力相對雄厚，采用這種方式的地區(qū)，物業(yè)費用一般由村集體負擔(dān)，村民個人不用繳納物業(yè)費，居住在社區(qū)的非本村人員物業(yè)費照常繳納，比較典型的是朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)。通過這種方式成立的物業(yè)服務(wù)公司，管理人員一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村管理人員兼任，工作人員一般由本村村民組成，可以解決一部分本地區(qū)勞動力就業(yè)問題，例如朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的物業(yè)服務(wù)公司以及房山區(qū)長陽一村成立的物業(yè)服務(wù)公司，人員構(gòu)成均為本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本村村民。

聘請專業(yè)物業(yè)公司，采用市場化物業(yè)管理運作模式

這種模式采用招投標或協(xié)議方式聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進行物業(yè)管理，符合物業(yè)管理的企業(yè)化、社會化和專業(yè)化的要求，管理專業(yè)，服務(wù)規(guī)范。目前京郊一部分農(nóng)村回遷安置社區(qū)以及多數(shù)具備城市居住小區(qū)外型的“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。

由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對回遷安置的農(nóng)村社區(qū)進行管理，服務(wù)標準較高，基本能夠滿足小區(qū)居民的需要。在這種模式下，物業(yè)公司的資金來源分兩種情況，一種是由物業(yè)公司按照市場化經(jīng)營的方式向社區(qū)居民收取物業(yè)費，另一種是由政府或相關(guān)部門負擔(dān)或補貼一部分。屬于第一種情況的回遷安置社區(qū)，大多會面臨物業(yè)費收繳困難的問題，例如順義區(qū)佳和宜園小區(qū)，該回遷小區(qū)通過招投標方式聘請了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對小區(qū)進行管理，采用的是完全市場化的動作模式，物業(yè)費由小區(qū)居民承擔(dān)，但目前物業(yè)費收繳率僅為10%左右，物業(yè)公司的正常運行已經(jīng)難以維持，帶來了一定程度的小區(qū)管理混亂。遭遇同樣情況的還有房山區(qū)長虹小區(qū)，該小區(qū)屬于房山良鄉(xiāng)地區(qū)第一批回遷安置社區(qū)，聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對小區(qū)進行管理，物業(yè)費由小區(qū)居民承擔(dān)。該小區(qū)入住率為90%~95%，但物業(yè)費的收繳率僅為50%~60%，物業(yè)公司已連續(xù)多年虧損，經(jīng)營困難。屬于第二種情況的回遷安置社區(qū)，物業(yè)公司運行資金有保障，小區(qū)管理現(xiàn)狀均好于第一種情況。例如順義區(qū)瀾西園小區(qū)，小區(qū)屬于順義區(qū)政府主導(dǎo)下的專業(yè)化物業(yè)管理回遷小區(qū)，小區(qū)由汽車城開發(fā)公司建設(shè)，由汽車城開發(fā)公司下屬的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司的費用全部由汽車城開發(fā)公司補貼，社區(qū)居民個人不用繳納物業(yè)費。由于物業(yè)管理運行資金充足，專業(yè)化程度高，該社區(qū)環(huán)境舒適、整潔、秩序良好。類似的回遷安置小區(qū)還有大興區(qū)棗園小區(qū)，該回遷安置社區(qū)聘請的是專業(yè)的物業(yè)管理公司，該物業(yè)公司屬于國企，具備物業(yè)管理一級資質(zhì)。在該公司的管理下，小區(qū)物業(yè)管理情況良好。棗園小區(qū)目前執(zhí)行的是前5年不向社區(qū)居民收取物業(yè)費，物業(yè)公司經(jīng)費由政府負擔(dān)。然而在調(diào)研過程中，該物業(yè)公司也表現(xiàn)出了對入住5年后收取物業(yè)費是否困難的擔(dān)憂。

京郊農(nóng)村物業(yè)管理中面臨的問題

（一）傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村社區(qū)缺乏專業(yè)的管理

物業(yè)管理有廣義和狹義之分。通常我們所講的物業(yè)管理，是一種狹義范圍的物業(yè)管理，即房地產(chǎn)管理。廣義的物業(yè)管理是對資產(chǎn)、財產(chǎn)的管理。從定義不難看出，農(nóng)村地區(qū)當(dāng)然也存在物業(yè)及物業(yè)管理的問題，也即我國2003年實施的《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地”等城市物業(yè)范圍其實在農(nóng)村也普遍存在。因此，圍繞農(nóng)村房屋以其配套設(shè)施管理而進行的管理活動，與目前城市物業(yè)管理的本質(zhì)具有一致性。

然而，2003年施行的《物業(yè)管理條例》雖然沒有明確規(guī)定其僅適用于城市，但從該條例的立法術(shù)語而言，該條例并不適用農(nóng)村，故現(xiàn)行物業(yè)管理立法也僅限于城市房屋所有權(quán)人。也正因為如此，盡管農(nóng)村現(xiàn)實生活中雖然有物業(yè)管理的實際需求，但絕大多數(shù)傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理工作仍由村民委員會管理，服務(wù)內(nèi)容也僅僅限于簡單的保潔、保安等等。不僅如此，本可以應(yīng)納入物業(yè)管理范疇的這些傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)的公共資源管理，如供排水設(shè)施管理、農(nóng)村道路建設(shè)和維護、農(nóng)用機械的管理、農(nóng)村房屋的維修和管理等，由于資源分布分散，規(guī)模不大，更是缺乏專業(yè)的管理。

（二）回遷安置小區(qū)村民觀念難以轉(zhuǎn)變

目前在京郊農(nóng)村，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)化中，物質(zhì)條件的轉(zhuǎn)化非常迅速，有的農(nóng)村地區(qū)已達到很高的水平，基本上和城市融為一體。然而，由于農(nóng)民的素質(zhì)及其固有的觀念難以轉(zhuǎn)變，仍給物業(yè)管理工作帶來了許多難題。農(nóng)村地區(qū)回遷安置小區(qū)的村民，與現(xiàn)代城市不相適應(yīng)的思想和習(xí)慣并沒有隨著身份的改變而改變，他們在思維方式、思想意識、生活習(xí)慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。

很多回遷安置小區(qū)的村民難以接受繳納物業(yè)費，也經(jīng)常有村民習(xí)慣于把街道和小區(qū)的道路當(dāng)自己家的曬場院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴重影響了社區(qū)形象和他人通行。在有的社區(qū)，部分村民甚至把由政府投資建設(shè)，本是公共設(shè)施的花壇、草地當(dāng)作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來了很多農(nóng)村社區(qū)環(huán)境管理方面的問題。

（三）回遷安置小區(qū)居民容易結(jié)成團伙，發(fā)生物業(yè)管理糾紛后不易應(yīng)對

大多數(shù)回遷安置小區(qū)的居民即原村民，“上樓”后閑居在家，部分小區(qū)的閑置人員多達70%。這部分人如果沒有穩(wěn)定的收入來源，只靠拆遷時得到的拆遷款維持生活的話，會帶來很大的社會安全隱患。不僅如此，由于這部分人相互之間熟識，當(dāng)發(fā)生物業(yè)管理方面的問題時，非常容易結(jié)成團伙，給物業(yè)管理工作帶來一定的難題，比如集體拒交停車費、物業(yè)費的情況在這類小區(qū)經(jīng)常發(fā)生。

（四）物業(yè)管理經(jīng)費來源能否有保障成為制約農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸

提供專業(yè)的、高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，需要有充足的物業(yè)管理經(jīng)費。目前農(nóng)村物業(yè)管理工作中的經(jīng)費問題已成為困擾京郊農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一個重要問題。如果想對傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村社區(qū)進行專業(yè)化的管理，無論是引進物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)化管理，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村自己成立專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，在低標準收取物業(yè)費或者不收物業(yè)費的情況下，經(jīng)費來源都是一個不小的問題。特別是回遷小區(qū)，目前大多數(shù)物業(yè)管理經(jīng)費都由政府補貼或者是開發(fā)商承諾若干年不收費，比如房山區(qū)長陽碧桂園社區(qū)，開發(fā)商在拆遷時承諾30年不收物業(yè)費。但是政府如何補貼，開發(fā)商承諾期過后會面臨什么問題，都值得我們認真思考。特別對于那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟實力不雄厚的地區(qū)，在低標準收取物業(yè)費或者不收物業(yè)費的情況下，如何維系農(nóng)村物業(yè)管理工作的經(jīng)費來源更是一個關(guān)鍵問題。因此，物業(yè)管理經(jīng)費來源能否有保障已經(jīng)成為制約農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。

京郊農(nóng)村物業(yè)管理經(jīng)驗及啟示

（一）建立推進農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的長效機制

京郊農(nóng)村社區(qū)無論在規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套，還是在服務(wù)需求方面，都與城市社區(qū)有很大差別。農(nóng)村物業(yè)管理工作開展較好的農(nóng)村社區(qū)，其物業(yè)管理工作均得到政府相關(guān)職能部門的高度重視，政府均成立相關(guān)職能部門，從農(nóng)村社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套以及管理方案等方面指導(dǎo)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的健康有序開展。此外，物業(yè)管理工作開展較好的農(nóng)村社區(qū)，物業(yè)管理經(jīng)費均有保障。

因此，為了保障農(nóng)村物業(yè)管理工作更好地開展，必須進一步建立推進農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的長效機制，包括法規(guī)保障機制、統(tǒng)籌規(guī)劃機制和經(jīng)費保障機制。考慮到農(nóng)村物業(yè)管理的特殊性，應(yīng)該出臺不同于城市社區(qū)物業(yè)管理的相應(yīng)管理法規(guī)，結(jié)合北京市新農(nóng)村建設(shè)工作，明確農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項與質(zhì)量規(guī)范等，規(guī)范和引導(dǎo)京郊農(nóng)村物業(yè)管理的有序進行。與此同時，各區(qū)縣應(yīng)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村社區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌規(guī)劃新農(nóng)村建設(shè)相關(guān)工作，由政府職能部門負責(zé)并制訂農(nóng)村物業(yè)管理工作的具體指導(dǎo)意見。在農(nóng)村物業(yè)管理經(jīng)費來源方面，應(yīng)明確除個人繳納、集體經(jīng)濟收入代付外，部分地區(qū)應(yīng)由政府或項目實施單位給予適當(dāng)補貼，或建立農(nóng)村物業(yè)管理專項資金在一定期限內(nèi)給予適當(dāng)補助。

（二）合理規(guī)劃農(nóng)村社區(qū)，做好配套設(shè)施建設(shè)

農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)必須做好規(guī)劃。隨著北京地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，京郊農(nóng)村地區(qū)基本上都已經(jīng)有了明確的總體規(guī)劃，但是從物業(yè)管理的角度來看，還必須根據(jù)農(nóng)村新型社區(qū)以及傳統(tǒng)農(nóng)民聚居點的不同特點進行更為詳細的規(guī)劃。在設(shè)施配置上，除設(shè)計建設(shè)教育、文體、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施外，還應(yīng)在農(nóng)民集中居住區(qū)配置一定比例的集體經(jīng)濟組織經(jīng)營用房。在具備條件的部分農(nóng)村新型社區(qū)，還應(yīng)該結(jié)合實際合理規(guī)劃農(nóng)民的生產(chǎn)用房。通過這些措施，可以增加集體經(jīng)濟收入，從根本上解決物業(yè)管理經(jīng)費問題。

在這方面，北京一些較早完成拆遷安置工作的農(nóng)村地區(qū)的一些經(jīng)驗值得我們借鑒，如朝陽區(qū)常營地區(qū)、昌平區(qū)東鎮(zhèn)地區(qū)等。在回遷安置中，這些地區(qū)基本打破了各村原有的范圍，形成了類似于城市的大型社區(qū)，全面實行城市社區(qū)管理，社區(qū)配套設(shè)施齊全。這些地區(qū)在規(guī)劃中考慮了集體經(jīng)濟的發(fā)展，合理規(guī)劃社區(qū)配套商業(yè)及經(jīng)營設(shè)施，增強了集體資產(chǎn)盈利能力，在保證農(nóng)民收入的同時也能夠負擔(dān)社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)費用支出，從根本上解決了農(nóng)村物業(yè)管理的經(jīng)費問題。社區(qū)配套商業(yè)及經(jīng)營設(shè)施也能夠提供一些就業(yè)崗位，可以解決一部分農(nóng)民的就業(yè)問題。

（三）創(chuàng)新多種管理模式，居民自愿選擇

目前，不同的京郊農(nóng)村社區(qū)，由于地域、經(jīng)濟、人文等特點不同，采取的物業(yè)管理模式也不盡相同。農(nóng)村物業(yè)管理工作開展順利的農(nóng)村社區(qū)，社區(qū)居民對其物業(yè)管理模式的認可度達到90%。這也說明，農(nóng)村物業(yè)管理模式必須是社區(qū)居民認可的模式，才能保證物業(yè)管理工作的順利開展。因此，農(nóng)村物業(yè)管理模式的選擇，沒有必要“一刀切”，應(yīng)該在充分尊重農(nóng)村社區(qū)居民意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)居民自行選擇。在這一過程中，政府相關(guān)職能部門可以依法協(xié)助選聘符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人實施專業(yè)化物業(yè)管理或加強對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民個人組建物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的指導(dǎo)和培訓(xùn)，包括對村負責(zé)人和相關(guān)工作人員的物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。

（四）引導(dǎo)和培養(yǎng)農(nóng)民樹立物業(yè)管理意識

無論是傳統(tǒng)村落的分散居住，還是新建社區(qū)的集中居住，隨著新型農(nóng)村社區(qū)的建立和發(fā)展，農(nóng)民的生活方式發(fā)生了巨大的變化，必須經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、逐步樹立物業(yè)管理意識的過程。在這一過程中，相關(guān)部門必須不斷加強宣傳工作，強化對農(nóng)民生產(chǎn)生活方式改變后物業(yè)管理意識的引導(dǎo)和培養(yǎng)，讓農(nóng)民順利實現(xiàn)從只需管好自己家的事到需要支付一定物業(yè)服務(wù)費來實現(xiàn)社區(qū)共同管理的過渡。

在推進農(nóng)村物業(yè)管理過程中，京郊一些地區(qū)開展了許多有針對性的工作來引導(dǎo)和培養(yǎng)農(nóng)民樹立物業(yè)管理意識。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（居）委會成立宣傳小組，深入到農(nóng)村社區(qū)，宣傳物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策，印制了包含物業(yè)管理知識、物業(yè)使用維護知識、衛(wèi)生知識、文明習(xí)慣等內(nèi)容的宣傳手冊分發(fā)到社區(qū)居民手中，有的地區(qū)還印制了大量的宣傳海報，張貼在社區(qū)。這些工作都取得了很好的成效。很多地區(qū)農(nóng)民的意識已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，為農(nóng)村物業(yè)管理工作的推動提供了強有力的群眾基礎(chǔ)。

結(jié)語

隨著京郊農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村物業(yè)管理問題已經(jīng)引起越來越多的關(guān)注。在農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，農(nóng)村社區(qū)的管理模式及農(nóng)民的生活方式也必然會發(fā)生重大變化。對于京郊農(nóng)村地區(qū)蘊含的物業(yè)管理市場，我們必須加快研究適合京郊農(nóng)村地區(qū)的物業(yè)管理模式，切實解決農(nóng)村物業(yè)管理中存在的各種問題，適應(yīng)目前新農(nóng)村建設(shè)的需要。雖然農(nóng)村物業(yè)管理尚處于探索階段，但北京很多典型的農(nóng)村改造社區(qū)已經(jīng)提供了很多農(nóng)村物業(yè)管理方面的經(jīng)驗及借鑒，也有很多地區(qū)正在進行農(nóng)村物業(yè)管理新的探索和嘗試。我們相信，徹底解決農(nóng)村物業(yè)管理問題已為期不遠，農(nóng)村物業(yè)管理的推行也必將在北京新農(nóng)村建設(shè)中發(fā)揮積極作用。